中国裁判文书网
&&/&&&&/&&&&/&&
广州海角红楼游泳场与广州瑞齐有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2011）穗中法民五终字第1503号上诉人（原审被告）广州海角红楼旅游度假酒店有限公司（以下简称红楼公司）。法定代表人方旗，职务董事长。委托代理人汪旭东，广东广信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）广州海角红楼游泳场（以下简称红楼泳场）。法定代表人关适适，职务场长。委托代理人陈小惠、徐永泉，均为广东永惠忠律师事务所律师。原审第三人广州瑞齐有限公司（以下简称瑞齐公司）。法定代表人郑晓明。上诉人广州海角红楼旅游度假酒店有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。红楼泳场在原审诉称：瑞齐公司于日与原告签订了《合作经营合同》及《租赁合同》。合同签订后，原告已履行了己方义务，将相关物业和场地提供给瑞齐公司，但瑞齐公司未能依约履行《租赁合同》及《合作合同》，截止至2008年4月，瑞齐公司拖欠租金、业余体育训练经费、体育活动费、水电费等共元。后瑞齐公司请求原告同意该两合同项下的权利义务及债务转让给被告享有和承担。日，原告与瑞齐公司及被告三方签订《补充协议》，明确约定该两合同转让后，被告享有该两合同的权利，但必须承担该两合同的义务及清偿瑞齐公司拖欠原告的各项债务合共元。被告的法定代表人方旗还签署《还款计划》作为《补充协议》的附件。根据以上合同及《补充协议》的约定，被告理应履行约定义务，但被告不但没有依约履行，而且还以不能兑付的支票搪塞原告。虽经原告多次催告，被告除清偿了部分款项外，拒不兑现依期还款的承诺，且经原告多次口头或书面催告履行未果。更为严重的是被告在经营期间，在未办妥经营证照的情况下，以“红楼会”试业的旗号违法经营，还曾发生女事主（消费者）被强奸的刑事案件，该“红楼会”被公安机关查封。该事件已对原告的声誉造成极大的影响。因场地改造需要，原告于2007年8月与瑞齐公司协商，自2007年9月起借用200平方米的场地作临时办公使用，虽瑞齐公司表示不计收场地使用费，但原告仍按《租赁合同》的计费标准，截止至日应计付117806元场地使用费给被告。抵减后，被告实欠原告租金、业余体育经费477834元、水电费82398元。原告特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方签订的《租赁合同》，原告收回提供给被告使用的标志楼、观景长廊等租赁场地。二、被告向原告清偿租金，业余体育训练费477834元及违约金89161.6元（上述金额只算至2010年5月，之后的租金及训练费要求计算至交还场地之日止，违约金从日起按每月拖欠的数额分别计算，计至付清租金、训练经费之日止）。三、被告返还垫付从2008年1月至2008年4月的水电费82398元及违约金74817元（违约金从日起按每月拖欠的数额分别计算，计至付清水电费之日止）。4、案件受理费由被告承担。红楼公司在原审辩称：一、租赁合同关于业余体育训练费的约定无效。业余体育训练费的实质就是租金，原告将租金18元／平方米分开租金和业余体育训练费就是为了逃避国家税收。根据《合同法》第52条的规定，原告的逃避国家税收的行为已经违反法律的强制性规定，该种约定条款是无效的。二、双方在合同履行各方面产生争议：1、合同约定的长廊面积是950平方米，被告在2007年4月份后也是按该面积缴纳。后来被告对该长廊丈量后发现长廊面积远处远不够950平方米，根据原告方提供的产权证，长廊的建筑面积也才783平方米，而且右边的长廊是原告一直堆放杂物，也没有提供给被告使用。经过计算、丈量，被告承租的长廊实际面积应为473.96平方米，被告认为应按实际使用面积重新计算租金。长廊中间办公楼有两年时间是原告自己在使用，被告同意原告扣减办公楼的租金。2、在调租的时间上，原告认为从日开始调整租金，被告认为从实际交租之日起加四年计算，标志楼为日开始调租，长廊是日开始调租。3、2006年11月份时，瑞齐公司就与被告协商进行投资。2007年4月瑞齐公司与原告签订了《租赁合同》后，被告从2007年4月开始向原告支付租金和业余体育训练费，累计实际预付租金和业余体育训练费为1132500元（已扣除水电费）。但2008年12月份之前，原告是开发票给瑞齐公司的，之后原告开具发票时就写给被告，但原告经常拖延开具发票，至今原告还有许多发票还没有开具。4、对水电费的问题，被告2009年、2010年都交过水电费，但原告从没有通知被告拖欠过2008年1月至4月的水电费，所以被告认为不存在拖欠水电费的问题，水电费的违约金的计算标准过高。综上，被告并没有违约情形。对于原告要求解除合同，收回场地，已严重损害投资人的利益。现不同意原告的诉讼请求。第三人原审没有到庭陈述其意见。原审法院经审理查明：位于大坦尾路海角红楼游泳场自编18号、19号的走廊（建筑面积783平方米）、保管楼（建筑面积1072.92平方米）是原告于2009年取得所有权的物业，之前该物业由广州市体育局授权其经营管理。日与原告与瑞齐公司签订了《租赁合同》及《合作经营合同》。其中《租赁合同》约定：原告将泳场内整座面积800平方米的标志楼以及面积950平方米观景长廊出租给瑞齐公司作办公及经营使用；租赁期限自日至日；标志楼月租金按10元／平方米计算，观景长廊月租金按8元／平方米计算，每月收取租金15600元；为支持原告体育事业的发展，瑞齐公司每年应向原告支付业余体育训练经费（以下简称训练费）190800元，每年分四季支付；装修免租期：标志楼自日起计租，观景长廊自日起计租；瑞齐公司向原告支付租赁保证金10万元；瑞齐公司应于每月10日前，以支票或转帐形式或现金方式向原告支付当月租金，原告应向瑞齐公司开具租赁发票；瑞齐公司在日前补助原告的训练费为100800元、日前为25600元、日后每月为15900元，并三个月集中向原告付款，在第三个月的10日前支付；瑞齐公司应在每月10日前支付上月水电费，合同签订后瑞齐公司应一次性预付水电周转金1万元；租金及训练费自第四年起每两年递增额为8％；租赁期间，瑞齐公司未能按合同规定的时间交纳租金、水电费等，视为违约，每逾期一日，原告有权按瑞齐公司所拖欠金额的1‰收取违约金；连续两个月不支付合同约定的费用（包括租金、水电费、训练费等）或利用租赁场地进行非法活动、经营的，原告有权终止合同，收回场地，并无需退还瑞齐公司所交纳的保证金，无需对瑞齐公司作任何补偿。《合作合同》该合同约定：原告提供海角红楼北门至沿江一侧未使用空地及“海角红楼”品牌等与瑞齐公司合作，瑞齐公司需向原告支付业余体育活动费（以下简称活动费）等费用。《租赁合同》签订后，瑞齐公司向原告支付了租赁保证金10万元、水电周转金1万元。原告出租的观景长廊被中部的旧办公楼分为南北两部分。原告将场地交付给瑞齐公司使用，但原告与被告、瑞齐公司之间没有办理场地交接的书面资料。2007年8月因泳场改造的需要原告向瑞齐公司借用旧办公楼200平方米作临时办公使用，日原告将场地交还给被告使用。日，原告、被告、瑞齐公司签订了关于《﹤租赁合同﹥与﹤合作经营合同﹥的补充协议》（下简称《补充协议》），主要内容为：一、原告同意瑞齐公司将与原告签订的《租赁合同》及《合作经营合同》项下的全部权利义务转让给被告，本协议签订后，被告即取代瑞齐公司履行合同项下的权利，并承担义务；二、原告同意瑞齐公司将其在本协议签订前，拖欠原告的租赁费、训练费、活动费、水电费等债务共元转让给被告，被告自愿承担该债务，并保证按照《还款计划》（见附表）的承诺履行付款义务；三，如被告未按《还款计划》的承诺履行付款义务，原告可以单方解除《租赁合同》和《合作经营合同》。三方《补充协议》签订后，原告与被告对《补充协议》的履行产生争议，原告就《租赁合同》和《合作经营合同》纠纷均起诉到法院，其中《合作经营合同》的案件为2010荔法民二初字第196号。原审庭审中，原告为了简便计算违约金，明确表示放弃部分违约金，其中签订《补充协议》前欠的训练费20万元本应于2008年10月至2009年12月前分十五期付清并计逾期违约金，现抵扣借用办公室租金117806元后欠余款82194元，从2010年1月起计算违约金；《补充协议》后欠的租金、训练费仅从2009年6月起计算违约金；水电费本应在2008年10月至2009年12月间分十五期付清并计逾期违约金，现只从2010年1月起计算违约金。原审庭审中，双方对以下事实产生争议：一、原告是否已经按照合同约定交付了全部的场地给被告使用？二、被告是否存在拖欠租金、训练费、水电费的事实？对争议事实一，原告认为：原告与瑞齐公司签订合同时，双方对使用场地的面积进行了丈量，得出950平方米。由于瑞齐公司在北长廊进行了加宽、加高，改建后的长廊使用面积已大于合同约定的面积；另南长廊早已交付给瑞齐公司使用，但瑞齐公司及被告经营不善，无力开发南长廊，一直闲置了南长廊，因此，游客及被告工作人员的车辆都停放在南长廊。被告认为：原告只将北长廊交付被告使用，南长廊一直由原告用作停放车辆。原告的房产证上记载长廊的面积只有783平方米，但合同约定出租长廊的面积却为950平方米，明显不合理；剔出南长廊面积，被告实际使用的只有473.96平方米，因此，原告没有履行合同义务将场地全部交付给被告使用，计算长廊的租金应按实际使用面积来计算。对争议事实二：被告认为原告与瑞齐公司签订《租赁合同》和《合作经营合同》后，由于原告无法交付《合作经营合同》中的场地，故双方根本没有履行《合作经营合同》，瑞齐公司及被告向原告交纳的费用仅是《租赁合同》的费用，且被告已经按照《租赁合同》约定全部支付了原告起诉前的租金、水电费、训练费，不存在拖欠费用的事实。为此，被告提供了转帐汇款单笔对帐单、银行进帐单、业务委托书（回单联）、转帐凭条、支票存根、原告开具的发票等作为证据，该证据上有的注明用途是租金、经费、水电费，有的没有注明用途。原告认为：对被告提供的上述证据的真实性没有异议。原告与瑞齐公司签订了《租赁合同》和《合作经营合同》，两份合同均有履行，因此，瑞齐公司及被告交纳的上述费用包括了两份合同的所有费用即租金、训练费、活动费、水电费、水电周转金、租赁保证金，也就是说，被告交纳的上述费用包含了《合作经营合同》里的活动费，扣除活动费后，被告存在拖欠租金、训练费、水电费的事实。原告在收取了上述费用后，原告已经向被告足额开具了发票，发票上也注明了收费项目的内容，同时，原告就收取的费用已经向税务部门交纳了税金。为此，原告提交了下列证据：1、日，原告、被告、瑞齐公司签订的《补充协议》，认为三方共同确认了瑞齐公司拖欠租金、训练费、活动费、水电费的事实。2、日的《还款计划书》，主要内容为：被告确定在三方签订补充协议后，从2008年10月起至2009年12月止将2008年4月前第三人所欠债务，即租金及电费欠款共元，分15个月，每月64957.69元归还给原告；本计划书是《关于海角红楼标志楼及观景长廊租赁问题善后协议》的组成部分，具有同等法律效力。该《还款计划书》上有被告法定代表人方旗的签名，并注明“同意此方案”。3、2005年12月至2009年11月开具给第三人和被告的发票存根联，发票上注明的收费项目包括租金、训练费、活动费。4、广州市地方税发票使用情况和纳税申报表，上面记载了用于纳税的发票号码和金额，其中证据3中的发票均有在纳税申报表中申报。被告对原告提供的证据进行了质证，对证据1的真实性没有异议，对关联性和合法性不予确认。理由是：《补充协议》中并没有明确租金和业余体育训练费的具体金额，而且原告要求《租赁合同》与实际没有履行的《合作经营合同》捆绑转让，把《合作经营合同》一并转让并不是被告的真实意思表示，被告要求转让的只是《租赁合同》的部分。但是原告要求捆绑转让，被告也不清楚元涉及的每一个项目的具体数额，该协议中也没有明确。对证据2有异议：理由是《还款计划》不是被告所写，也没有被告的盖章。《还款计划》中提及到2008年4月前的欠款元，而《补充协议》中提及的是2008年12月前的欠款也是元，之间相差了八个月；《还款计划》中表述欠款的名目为租金和电费，《补充协议》中表述的项目为租赁费、业余体育训练费、体育活动费、水电费等，两份文件在项目上的表述有差异；按照《合作经营合同》、《租赁合同》约定，原告和瑞齐公司在转让之前拖欠的费用应该向瑞齐公司追讨，在法律上真正的债务人也不应该是被告；按照《还款计划》中最后一段的表述，《还款计划》是善后协议的组成部分而不是《补充协议》的组成部分，从《补充协议》的骑缝章都没有加盖到附件《还款计划》上来可以证明。上述证据不足以证明被告至今有拖欠租金和业余体育训练费的争议事实。证据3的真实性没有异议，但与被告已付款的数额相比，原告开票时间远远迟于被告付款的时间，原告经常是推迟半年再开票，且没有足额开具发票。2008年12月之后已经累计向原告支付了将近90万元，而原告一直没有向被告主张被告欠2006年1月至2007年3月的业余体育训练费。对证据4的真实性没有异议，但只能表明原告向税务部门申报开具发票的情况，不能证明原告开具发票的真实贸易背景。为了查明案件的事实，原审法院对现场进行了勘验，目前北长廊在原有基础上（只有上盖和柱子）进行了加建，对长廊两侧加砌了砖墙，使其成为相对封闭独立的空间。被告在此成立了广州市红楼会饮食娱乐有限公司进行经营，现该公司被公安部门查封。南长廊的现状仍保持原有的状态，没有被开发使用。对上述争议的事实，原审法院作如下分析认定：争议事实一：1、瑞齐公司在日签订《租赁合同》后是场地的使用方，一直到日三方签订转让合同权利义务的《补充协议》时，已经对讼争场地使用了三年，如果原告没有把场地完全交付，瑞齐公司完全可以向原告提出异议，但瑞齐公司却没有提出异议，且在双方对合同的权利义务进行结算而签订《补充协议》时，也没有在《补充协议》反映该方面的情况，这不合常理；2、在瑞齐公司或被告向原告交纳的租金时，是按照合同约定的计租标准和计租面积支付的，如果原告尚未全部交付场地，那么瑞齐公司或被告仍按照计租标准和计租面积支付租金，这也不合常理；因此，原审法院采信原告的主张，原审法院认定原告已经将租赁合同约定的出租场地全部交付给瑞齐公司或被告使用。争议事实二：1、原告提供的《补充协议》中反映，三方当事人共同确认了瑞齐公司在2008年12月签订《补充协议》前有拖欠租金、训练费、活动费、水电费的事实；2、原告提供的《还款计划》虽然没有被告的盖章，但被告法定代表人方旗在上面签名确认，也证明瑞齐公司在2008年10月前有拖欠租金、水电费的事实；由于《补充协议》签订的时间在该《还款计划》之后，可视为三方当事人在《补充协议》中对拖欠费用的项目和数额作重新确认；3、原告提供的发票及纳税申报表反映，原告早在签订《补充协议》前，就对瑞齐公司交纳的费用包括活动费开具发票，并向税务部门申报纳税，该证据是双方发生纠纷前形成的证据，具有真实性，由此可见，原告陈述双方履行了《合作经营合同》是真实可信的；由于瑞齐公司向原告交纳的费用包括了《租赁合同》和《合作经营合同》的费用，扣除另案的活动费后，被告尚未足额支付《租赁合同》的费用，故原审法院认定被告有拖欠租金、训练费、水电费等费用，拖欠的时段及金额按原告陈述，包括2009年6月后的租金、2006年1月至2007年3月的训练费20万元、2009年6月后的训练费、2008年1月至日的水电费82398元。根据以上查明认定的事实，原审法院认为双方争议的焦点集中于：一、双方签订的《租赁合同》中对训练费的约定是否有效？二、合同是否具备解除的约定条件或法定条件。三、被告是否应承担违约责任？拖欠的费用、违约金应按什么标准交纳？原审法院认为：被告主张训练费条款的约定无效的理由是原告分解租金逃避税收，但从原告提供的发票、纳税申报表看，原告已经就训练费的收入向税务部门纳税，不存在逃避税收的事实，因此，被告以此主张训练费条款无效的理由缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。原告、瑞齐公司签订的《租赁合同》及三方签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。根据原告提供发票的统计，被告尚未清偿完毕《补充协议》中的训练费、水电费，且自2009年6月起拖欠租金、训练费至今，已经超过了两个月，符合合同约定的解除条件，因此，原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。由于合同解除，被告应将房屋交还原告。被告延迟交租已构成违约，应承担违约责任，被告认为水电费违约金过高未能举证证明，原审法院不予采纳，原告要求被告按合同约定支付所欠租金、训练费、水电费及违约金合法有据，原审法院予以支持。合同约定自第四年起每两年递增额为8％，对于这里“第四年”的理解，应为从《租赁合同》确定的租赁期限开始算第四年，而不是从免租期结束后开始算第四年。瑞齐公司经原审法院传票传唤，没有正当理由不到庭参加诉讼，原审法院依法作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，原审法院于日判决如下：一、解除原告广州海角红楼游泳场与被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司之间的大坦尾路海角红楼游泳场自编18号、19号的走廊、保管楼租赁合同关系。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司将大坦尾路海角红楼游泳场自编18号、19号的走廊、保管楼腾空退还给原告广州海角红楼游泳场管业使用。三、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向原告广州海角红楼游泳场支付日起至搬迁时止的租金（按合同约定标准，其中日至日按每月15600元计算，日至日按每月16848元计算）。四、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向原告广州海角红楼游泳场支付2006年1月至2007年3月的体育训练费200000元及日起至搬迁时止的体育训练费（按合同约定标准，其中日至日按每月15900元计算，日至日按每月17172元计算）。五、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向原告广州海角红楼游泳场支付日至日的水电费82398元。六、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向原告广州海角红楼游泳场支付延付日至日租金的违约金（每月租金违约金，从起租当月的10日起计至被告支付租金之日止，以应付当月租金15600元为本金，按每日1‰计算，以不超过本金为限）；支付延付日至交还场地之日止租金的违约金（每月租金违约金，从起租当月的10日起计至被告交还场地之日止，以应付当月租金16848元为本金，按每日1‰计算，以不超过本金为限）。七、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向原告广州海角红楼游泳场支付延付2006年1月至2007年3月体育训练费的违约金（违约金以82194元为本金，从2010年1月起计至被告支付训练费之日止，按每日1‰计算，以不超过本金为限）；支付延付日至日体育训练费的违约金（违约金每三个月为一期，每期的本金为47700元，从起租第三个月的10日起计至被告支付训练费之日止，按每日1‰计算，以不超过本金为限）；支付延付日至交还场地之日止训练费的违约金（违约金每三个月为一期，每期的本金为51516元，从起租第三个月的10日起计至被告交还场地之日止，按每日1‰计算，以不超过本金为限）。八、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向原告广州海角红楼游泳场支付延付日至日水电费的违约金（违约金以82398元为本金，从日开始计至清偿之日止，按每日1‰计算，以不超过本金为限）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11051元，由被告广州海角红楼旅游度假酒店有限公司负担。一审判决后，红楼公司不服，向本院提起上诉称：一、关于实际承租面积的差异事实的错误认定。1、合同约定被上诉人出租长廊面积为950平方米，当时长廊没有任何装修，即按长廊原貌而不以后来的装修后的建筑面积计租。然而，从被上诉人提交的证据显示，即便包含第三人或上诉人实际并未承租的南长廊在内，实际房产证面积为783平方米。这说明当初计租面积存在多计面积的情形，上诉人在2009年下半年办理报建手续时向被上诉人索取这一资料时发现了这个“秘密”，并为此与被上诉人就计租面积发生争议。2、被上诉人用并不存在的多计算的建筑面积每月照收租金是没有法律依据的，属于不当得利，上诉人要求按照实际承租面积计算租金的要求合理合法。3、对于第三人以及上诉人实际并未承租的南长廊，长期出于闲置状态，被上诉人的法定代表人以及群众的车辆均可随意停放在该处，而被上诉人在原审庭审中确认所有游泳场均由被上诉人管理，这进一步证明南长廊并非在上诉人的管理和控制之下，被上诉人计收南长廊的租金的做法没有法律依据。上诉人实际承租面积应为473.96平方米。二、关于2008年1月-日的水电费82398元事实的错误认定。2007年、2008年、2009年以及2010年上诉人都在向被上诉人交纳水电费，所有水电费都已经结清，即便在2009年、2010年上诉人交水电费给被上诉人时，被上诉人也从未说过上诉人尚欠2008年1月至日的水电费82398元的情形；反过来说，如果上诉人真的拖欠这一水电费，在2008年1月后被上诉人收取上诉人交纳的租金、业余体育训练经费、水电费总计超过100万元，被上诉人完全可以直接扣除该等水电费，然而被上诉人白始至终从未主张过。事实上，所有水电费都是要经过双方对账确认的，对于确系上诉人使用的水电费，上诉人从不赖账和拖欠。被上诉人超过两年后主张这一并不存在的水电费，起码要提供上诉人确认过的水电费发生单据，而不是凭空捏造或者以自己单方面发出的所谓的催收函为证据。我国民事诉讼法规定，“谁主张、谁举证”，对于被上诉人没有提供任何有效证据证明上诉人拖欠其82398元水电费的事实，原审法院居然同样照准!三、关于被上诉人计收2009年7月份之前的租金和业余体育训练经费事实的错误认定。被上诉人自2009年7月方才成为租赁标的的产权人，根据被上诉人自行在原审庭审中确认的此前的产权人为广州市体育运动委员会，而被上诉人并未向法庭提供产权人广州市体育运动委员会授权管理以及出租经营这一资产的法律文件。上诉人认为，被上诉人并不具有出租经营租赁标的的任何权利，其要求收取2009年7月份之前的租金和业余体育训练经费是没有任何法律依据的。四、关于业余体育训练经费是否有效之错误认定。原审法院认为，被上诉人已经就业余体育训练经费开具了发票且进行了纳税申报，故“原告已经就训练费的收入向税务部门纳税，不存在逃避税收的事实，因此，被告依此主张训练费条款无效的理由缺乏事实和法律依据”。这是典型的主观臆断，是对税法的无知。1、被上诉人仅提供了发票和纳税申报表，并未提供纳税具体情况的资料。作为纳税人，所有应税收入和减免税收的收入都需要申报，这是起码的税务常识。不能仅仅因为提供了发票和申报表就认定已经纳税，2、从政府财政支出项目来讲，业余体育训练经费是政府财政公共开支，是为了文化体育产业发展投入的政府财政资余，是无需缴税的。对于事业单位自筹的捐赠性质的业余体育训练经费也是无需缴税的。财税﹤2000﹥21号文对此有明确规定。从被上诉人提供的产权证登记情况来讲，这些建筑物都是公共用途，并不可以用于商业经营，属于社会公益性场所。从租赁合同内容来看，业余体育训练经费表面上是独立于租金的，是没有任何对价的捐赠，这种收入是免征营业税和企业所得税的，被上诉人故意隐藏具体的纳税情况就是担心暴露这一点。问题的关键是，被上诉人在原审庭审中确认，这一所谓的“业余体育训练经费”是场地使用费即租金，而租金收入是要缴纳营业税和企业所得税的。被上诉人明知这一所谓的业余体育训练经费就是租金且需要按章纳税的情况下知法犯法，损害国家利益。这种约定当然是符合合同法第52条合同无效情形。五、关于上诉人违约问题的错误认定。对于上诉人自2007年4月份以后累计预付1132500元租金和业余体育训练经费的事实，被上诉人狡辩说部分是支付（2010）荔法民二初字196号案中《合作经营合同》的款项，而原审法院居然在判决书第12页对非本案的争议事实作出认定“原告陈述履行了《合作经营合同》是真实可信的；由于瑞齐公司向原告交纳的费用包括了《租赁合同》和《合作经营合同》的费用，扣除另案的活动费后，被告尚未足额支付《租赁合同》的费用，故本院认定被告有拖欠租金、训练费、水电费等费用，拖欠的时段及金额按原告陈述……”。不可否认上诉人曾经在一段时期内比较困难，但为了保住这块租赁场所（因为上诉人为此投入了超过千万元的投资，也曾经是广州市吸引国家级项目-广东光电基地落户大坦沙岛申报材料中不可或缺的重要组成部分），只要有富余资金就会预付给被上诉人，因此从未拖欠被上诉人的租金和业余体育训练经费。至于被上诉人以及原审法院认为上诉人支付的资金有部分不属于租金和业余体育训练经费，这种认定显然是毫无根据。付款人究竟支付的什么性质或名目的款项究竟是付款人的意思表示还是取决于收款人的意志既然每个月被上诉人都会与上诉人就拖欠的水电费进行对账，如果其认为上诉人拖欠租金和业余体育训练经费的，其应该与上诉人对账。而一路以来其都没有与上诉人就此对账也进一步证明了上诉人确实不拖欠租金合同的款项。至于2009年和2010年被上诉人所发公函更是错漏百出，上诉人何时拖欠了月8日期间的82398元水电费了上诉人让被上诉人拿出单据和对账单出来，被上诉人从来就不敢拿出来，因为其确实没有这一根本不存在的水电费拖欠的单据!这种单方面制作的虚假材料居然也被原审法院直接采信，更被作为认定上诉人违约的依据!上诉人认为，上诉人自2007年4月份起足额支付了租金和业余体育训练经费，其间被上诉人也从未提起第三人尚欠2007年4月份之前的20万元业余体育训练经费，包括在被上诉人正式起诉后其也不认为第三人拖欠了这笔所谓的20万元业余体育训练经费，实际上这笔款项第三人早已支付。原审法院在未获得第三人确认的情况下直接认定第三人没有支付这笔款项是没有事实依掘的。这是其一；其二，这笔款项早已超过2年诉讼时效，在后来的所有法律文件中都没有明确提到这笔欠款的存在，也没有人就此主张过，直至原审第一次开庭后被上诉人方才临时“改口”变更诉讼请求，无论如何被上诉人向上诉人追收该笔费用是没有法律依据的；其三，《还款计划》与《补充协议》的金额虽然一致，但欠款项目完全不同，欠款时间也是完全不同，因此不可能是同一事项，故这两份证据材料不可能同真或者说同时具备证明力。但居然也被原审法院认定为可以同时作为定案的依据!即便是《还款计划》也没有规定具体的拖欠租金和业余体育训练经费的数额，这一数额与实际情况相去甚远，故该证据材料显然是有巨大瑕疵的，不能作为上诉人违约的依据。至于此后就计租面积差异以及业余体育训练经费是否应该支付等问题与被上诉人发生争议导致上诉人没有再行支付款项给被上诉人则是上诉人为了彻底理顺合同关系的方式方法问题，但上诉人坚持按照实际承租面积计算租余和业余体育训练经费的观点合理合法，依此计算，上诉人支付的款项可以计算到2010年7月份，后上诉人在原审法院判决前再次支付了12万元给上诉人，将租金和业余体育训练经费支付至2010年10月份，可以说，上诉人已经足额支付了全部租金和业余体育训练经费，并不存在任何违约情形。虽然上诉人对不应该支付业余体育训练经费的观点持坚持意见，但为了继续履行合同保住千万元固定资产投资，上诉人还原审判决前还是诚意支付了尚欠的业余体育训练经费，这在被上诉人企图零成本霸占千万元资产的情况下的无奈之举。综上所述，上诉人认为，上诉人并没有任何违约行为，该合同应该继续履行，原审判决在事实认定和适用法律上存在严重错误，理应予以撤销。故请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人原审全部诉讼请求；3、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。红楼泳场答辩称：同意原审判决。瑞齐公司没有述称意见。二审所查明事实与一审所查明事实基本一致。另查，1、位于大坦尾路海角红楼游泳场自编18号、19号的走廊、保管楼的房产证载明房产的登记时间分别为2009年8月及7月。2、红楼公司于日向红楼泳场支付了12万元作为租金及业余体育训练经费，红楼泳场向红楼公司出具了2009年6月至8月13日租金37806元、补标志楼2007年1月至3月业余体育训练费19200元、观景长廊2007年1月至3月业余体育训练费28500元、补标志楼06年10月26日至12月业余体育经费13910元、补观景长廊日至12月业余体育经费20584元的发票。3、红楼泳场于2010年5月向原审法院提起本案诉讼。本院认为，红楼泳场与瑞齐公司签订的《租赁合同》及红楼泳场、瑞齐公司、红楼公司所签订的《补充协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，原审作有效认定正确。《租赁合同》约定红楼公司连续两个月不支付合同约定的费用，红楼泳场有权终止合同、收回场地，《补充协议》亦约定红楼公司未按还款计划的承诺履行付款义务，红楼泳场可以单方面解除《租赁合同》。由于红楼公司在红楼泳场提起本案诉讼前已拖欠红楼泳场的费用达到50余万元，故原审判决解除租赁合同并由红楼公司返还租赁场地、支付租金、体育训练费、水电费及违约金符合合同的约定，本院本应予以维持，但鉴于红楼公司于日向红楼泳场支付了12万元租金、体育训练费，该款项应在原审判决红楼公司应支付的租金、体育训练费中予以扣减，故本院予以调整。至于红楼公司的其他上诉理由：（1）关于实际承租面积的问题。房产证记载的长廊面积为783平方米，而《租赁合同》约定的长廊面积则为950平方米，现红楼泳场主张950平方米是其与瑞齐公司签订合同经过进行丈量得出的，瑞齐公司已对其中的北走廊进行了改建，改建后的走廊的面积已大于合同约定的面积，虽现红楼公司对此持有异议，但未提供证据予以反驳，且亦未申请重新测量，故本院对该异议不予支持。至于南走廊，红楼公司作为承租人是否对其进行管理或使用，是其对自身权利的处分，但不能此作为拒交租金的理由。故红楼公司要求按473.96平方米来支付长廊的租金理由不成立。（2）关于水电费。虽然由红楼公司确认的《还款计划书》和《补充协议》均没有明确瑞齐公司所欠债务元的组成，但《还款计划书》明确了该款项为瑞齐公司在2008年4月前所欠的租金及电费，《补充协议》则明确该款项是瑞齐公司所欠的租赁费、业余体育训练费、体育活动费、水电费，红楼公司亦承诺上述债务由其承担，但却无提供证据已全部履行，故原审予以合理采信红楼泳场的请求并无不妥。（3）关于2009年7月前的租金及业余体育训练费。虽红楼泳场于2009年7月及8月才取得涉案场地的产权证，但其作为《租赁合同》及《补充协议》的当事人，根据合同的相对性，其有权按合同的约定主张合同的权利，故红楼公司主张红楼泳场无权收取2009年7月前的费用理由不成立。（4）关于业余体育训练费。该费用是合同明确约定的费用，是否需要缴税或是否已缴税非本案调处的范围，红楼公司以此主张该费用的约定是无效的缺乏法律依据。（5）关于违约金。《合作经营合同》非本案的调处范围，且《补充协议》亦载明转让包括《合作经营合同》项下的权利义务，红楼公司主张其支付的费用不包括《合作经营合同》的费用与该协议的约定是不符，故红楼公司主张其没违约亦不成立，其应当支付违约金。（6）关于诉讼时效。《补充协议》与《还款计划书》签订的时间为2008年12月及10月，红楼公司在该两份文件中均承诺同意承担瑞齐公司的的债务，红楼泳场于2010年5月已向原审法院提起本案的诉讼，并无不超过诉讼时效，故红楼公司主张红楼泳场的诉讼请求已超过诉讼时效不成立。据此，红楼公司的上述上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1219号民事判决第一、二、五、六、七、八项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1219号民事判决第三项为：自本判决送达之日起一个月内，广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向广州海角红楼游泳场支付日起至搬迁时止的租金（按合同约定标准，其中日至日按每月15600元计算，日至日按每月16848元计算）。三、变更广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1219号民事判决第四项为：自本判决送达之日起一个月内，广州海角红楼旅游度假酒店有限公司向广州海角红楼游泳场支付2006年1月至日的体育训练费117806元及日起至搬迁时止的体育训练费（按合同约定标准，其中日至日按每月15900元计算，日至日按每月17172元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费11051元，由广州海角红楼游泳场负担2000元，上诉人广州海角红楼旅游度假酒店有限公司负担9051元。本判决为终审判决。审　判　长　　韩志军代理审判员　　姚伟华代理审判员　　张　怡二〇一一年七月××日书　记　员　　蔡　峰
一、本裁判文书库公布的裁判文书由相关法院录入和审核，并依据法律与审判公开的原则予以公开。若有关当事人对相关信息内容有异议的，可向公布法院书面申请更正或者下镜。
二、本裁判文书库提供的信息仅供查询人参考，内容以正式文本为准。非法使用裁判文书库信息给他人造成损害的，由非法使用人承担法律责任。
三、本裁判文书库信息查询免费，严禁任何单位和个人利用本裁判文书库信息牟取非法利益。
四、未经许可，任何商业性网站不得建立与裁判文书库及其内容的链接，不得建立本裁判文书库的镜像（包括全部和局部镜像），不得拷贝或传播本裁判文书库信息。
&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&&&|&&
Copyrights(C)最高人民法院 All Rights Reserved
未经本网书面授权，请勿转载、摘编或建立镜像，否则视为侵权。
北京市东城区东交民巷27号 100745 总机:010- 举报:010-}