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硕士学位论文
我国房地产企业品牌价值评估方法研究
姓名：姜新超
申请学位级别：硕士
专业：企业管理
指导教师：李玉辉
房地产行业是我国国民经济的支柱性产业，随着政府一系列调控政策的出
台，我国的房地产行业开始步入正轨，房地产企业的品牌作用开始凸显，房地
产行业已经进入到了一个品牌竞争时代。因此对房地产企业的品牌价值进行评
价，显得非常的重要，它不但能够帮助房地产企业建设自身的品牌，更能够促
进房地产行业的稳步发展。
本文通过阅读大量的文献，对品牌价值的内涵进行了分类及辨析，为品牌
价值的评估做好了理论基础。同时通过整理国内外的品牌价值评估方法，将现
有的品牌价值评估的方法分为成本法、市场法和基于消费者的方法三类。通过
比较这三类评估方法的优缺点，结合我国房地产企业的特点，本文采用
Interbrand方法的思路，从消费者和市场两个角度，设计出了适合于我国房地
产企业的品牌价值评估方法。
本文所建立的评估方法采用收益乘数法的思想，先确定房地产品牌为企业
贡献的利润，用品牌贡献值表示；然后通过房地产品牌强度来衡量品牌获益能
力的持续性，用房地产品牌乘数来表示；最后将当期房地产品牌贡献值与房地
产品牌乘数相乘，即为房地产企业的品牌价值。
在计算品牌为企业贡献的利润时，本文针对房地产行业的特点，用项目的
溢价收益来取代品牌
正在加载中，请稍后...2007中国房地产品牌价值研究报告
2007中国房地产品牌价值研究报告
&日16:25&&&
由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了四年，研究成果引起了社会各界的广泛关注，对品牌企业提升竞争能力、扩大市场份额、强化行业地位发挥了重要的作用。
近年来，随着房地产行业竞争日益激烈、产品同质化程度逐渐加剧、消费者品牌意识逐步提高，以品牌为核心的企业战略开始在房地产行业内占据主导地位。强势的房地产品牌就是质量，就是效益，就是竞争力，就是生命力。它是企业对产品或客户服务的一种承诺，是消费信心的保障；是企业综合实力的一种体现，能够帮助企业吸纳、聚集、整合社会资源；是企业价值的推进器，让企业在未来激烈的市场竞争中立于不败之地。一些远见卓识的房地产企业已开始从产品经营进入品牌经营，站在品牌的高度来运作市场，能够预见房地产的品牌时代即将来临。
品牌是企业最具有价值的无形资产，在企业经营活动中发挥着重要作用，将品牌资产进行科学的评估对于企业管理无形资产和建设强势品牌有着重要意义。品牌价值能够促进企业在投融资、兼并收购以及对外合作过程中取得优势地位；可以有效嫁接和传递品牌，加快企业异地扩张的步伐；能够提高消费保障系数，增强消费者的购买信心；帮助企业沉淀品牌资产，实现无形资产的保值、增值；检阅企业品牌建设成就，完善品牌管理体系，提高内部管理水平。越来越多的企业在规模化发展过程中应用品牌价值带来的杠杆效应。
基于品牌价值评估的重要性，中国房地产TOP10研究组在总结年研究经验的基础上，参照国际规范，结合中国房地产行业和企业的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，进一步完善了2007中国房地产品牌价值研究。
2 研究方法体系
在研究方法上，TOP10研究组充分借鉴国外著名品牌价值评估机构Interbrand和Brand
Finance的研究经验和操作实务，并结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于经济使用价值法的现金流折现法（DCF）和无形资产评估的理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系，客观全面地评价房地产品牌价值。
该研究体系中对房地产品牌价值的主要评估流程有：
第一，公司财务分析：对未来经营收入和净利润进行预测
在房地产品牌价值评估过程中，对未来收入准确可信的预测直接影响到品牌价值的大小，因此必须在分析宏观经济环境、政策环境的基础上，对房地产行业和企业所处的主要市场进行深入分析，再根据企业的市场竞争力及发展潜力，结合行业特性和项目开发的周期性对企业未来3～5年的经营收入和利润进行预测。
第二，BVA分析：计算品牌对公司收益的贡献
在计算房地产品牌贡献率（BVA系数）时，TOP10研究组假设房地产品牌的价格溢价由其产品或公司品牌、技术等因素所贡献，并采用“品牌作用指数（Role
of Branding
Index）”的方法来决定品牌资产所创造的收益。“品牌作用指数”是指品牌贡献占溢价的比重，通过专家咨询法（Delphi）来确定。&&
第三，品牌风险分析：确定品牌折现系数
房地产品牌价值评估的关键环节是对品牌进行风险分析以确定品牌未来收益的折现系数。该折现系数的确定首先需要对房地产品牌进行风险分析得到品牌强度系数，由品牌强度系数得到对应的品牌贝塔系数，再运用资产定价模型相关原理，计算得到房地产品牌未来收益的折现系数。
第四，计算品牌价值
中国房地产TOP10研究组采用资产评估中未来收益折现公式（DCF：Discounted Cash
Flow），将房地产品牌未来3年的品牌收益进行折现，并对3年后的品牌收益作年金化处理，从而计算出相应的房地产品牌价值。
3&研究结果
3.1&2007中国房地产公司品牌价值TOP10
2007中国房地产公司品牌价值TOP10的榜单设计沿用了2006年的思路，分为国有房地产企业和混合所有制房地产企业两大类，其中国有房地产企业是指国有或国资委监管的房地产企业。具体排名如下表所示：
表1：2007中国房地产行业领导公司品牌
表2：2007中国房地产公司品牌价值TOP10
2007中国房地产公司品牌价值TOP10的品牌价值比2006的都有了较大幅度的提升，平均增长速度超过50%，其中保利地产成为品牌价值成长速度最快的企业之一，45.72亿元的公司品牌价值让保利地产成为“2007中国房地产央企领先品牌”；在资本市场，保利地产仅用了短短一年的时间综合实力就跃居成为上市公司第二，向行业彰显了“中国地产长城”的风采。
在2007年的品牌研究中还可以发现：混合所有制企业创品牌更有优势。10家混合所有制品牌企业的平均品牌价值为27.58亿元，高出10家国有房地产品牌企业的平均品牌价值11个百分点；2006年实现销售总额630亿元，远超过国有企业的558亿元，说明了混合所有制企业仍是我国房地市场的主力军。另外，可以看到中西部地区没有一家企业上榜，这说明了中西部地区在品牌方面的建设还比较落后。
表3：2007海外在中国投资的房地产公司领导品牌
新世界中国地产的品牌价值突破50亿元，涨幅超过60%。公司从进入中国大陆开始就努力将品牌本土化，在充分利用先进、丰富的项目管理经验的同时，十分重视对本土市场的了解，开发迎合各地城市所需的项目，应用“新世界花园”、“新世界酒店”、“新世界大厦”、“新世界广场”等项目品牌与企业品牌合一发展的策略，使新世界的企业品牌随项目品牌一起广为人知，从而奠定了新世界“海外在中国投资的房地产公司领导品牌”的地位。在华的前10位外资房地产品牌中还包括：凯德置地、和记黄埔、嘉里建设、恒基兆业、吉宝置业、汤臣集团、瑞安集团、新鸿基和国浩房地产，港资房地产企业仍是外资房企中的主力军。
3.2&2007中国区域房地产公司品牌价值TOP10
表4：2007中国华东房地产公司品牌价值TOP10
表5：2007中国华南房地产公司品牌价值TOP10
表6：2007中国华北房地产公司品牌价值TOP10
表7：2007中国中西部房地产公司品牌价值TOP10
相比全国品牌TOP10排名的稳定性，区域品牌TOP10排名的变化非常显著：华东区域仅保留了3个2006年的品牌，成为榜单变化最大的研究区域；华南区域有3个品牌落选；华北区域有4个新品牌加入；中西部区域有5个新品牌入选。这侧面反映了在区域市场市场竞争的加剧和深化，同时也符合我国房地产市场的发展规律：华东区域作为目前房地产开发投资的热点区域，竞争自然最激烈，大浪淘沙，适者生存；华南区域的市场成熟度最高，品牌企业在市场中的位置已基本形成；华北区域新入选的4个品牌中天津的企业就有2个，天津滨海新区的获批为当地的房地产企业提供了巨大的市场机遇；中西部区域是我国未来房地产的重点市场，企业间的竞争充满了变数，但可以肯定地是谁先拥有了强势品牌，谁就会在竞争中取得优势地位。
3.3&2007中国房地产专业领先品牌TOP10
在2007年中国房地产专业领先品牌TOP10名单中涌现出了更多、更新的专业市场，如复合地产、CBD商务地产、都市综合体等。
表8：2007中国房地产专业领先品牌TOP10
此外，中国房地产TOP10研究组还评出了“2007中国房地产省市品牌价值TOP10”、“
2007中国房地产项目品牌价值TOP10”、“ 2007中国房地产地方项目品牌价值TOP10”等，具体排名见下表：
表9：2007中国房地产省市品牌价值TOP10
表10：2007中国房地产项目品牌价值TOP10
表11：2007中国房地产地方项目品牌价值TOP10
4 研究结果分析
4.1&品牌价值大幅增长，高价值品牌地位日趋稳定
2007中国房地产行业领导公司品牌（以下简称“行业领导品牌”）万科、中海地产2007的品牌价值分别比2006年增加90.42%、79.31%，万科的品牌价值更是超过90亿元，能够预见在进行2008年房地产品牌价值研究的时候，我国的房地产行业将会首次出现多个百亿元品牌；2007中国房地产公司品牌价值TOP10（以下简称“全国品牌TOP10”）的平均品牌价值为26.20亿元，比2006年的15.31亿元高出70%，品牌价值表现出了持续增长和加速增长的特性。行业领导品牌和全国品牌TOP10都是我国房地产行业的强势品牌，但行业领导品牌的平均品牌价值增长率为84.86%，比全国品牌TOP10的平均品牌价值增长率高出近18个百分点，行业领导品牌遥遥领先，品牌价值开始出现分化现象。
将2007全国品牌TOP10和区域品牌TOP10的榜单分别与2006年的榜单对比，可以发现：品牌价值越高，市场地位越稳定。万科、中海地产的行业领导地位不容置疑；2007年进入全国品牌TOP10的，其中17个都是在2006年入选的企业；但区域品牌TOP的企业名单变化就比较大，华东区域出去7个，华南区域出去3个，华北区域、中西部区域分别出去4个、5个，这客观反映了在区域市场品牌优胜劣汰的激烈竞争程度，也说明了只有高价值的品牌才能够有更大的弹性对抗竞争对手的活动，从而实现品牌企业长期、可持续地发展。
大幅增长的品牌价值也是品牌企业良好经营业绩的一种体现，市场资源向品牌企业集中的态势已经呈现。2007行业领导品牌、全国品牌TOP10和区域品牌TOP10(以下统称“2007品牌”)的平均销售额33.63亿元、平均净利润4.3亿元，分别比2006品牌增长55.42%、30.3%；2007行业领导品牌和全国品牌TOP10的平均销售额68.5亿元、平均净利润7.9亿元，明显高于2007品牌的整体水平，表现出了强势品牌强大的竞争力。
4.2 品牌成为企业规模扩张的推动器，尤其对企业在资本市场扩张的贡献作用加大
2007品牌总资产高达16615.53亿元，比2006品牌增长了近1.21倍；净资产1716.4亿元，增长速度为47.9%；销售额2338.7
亿元，增长47.6%。这组数字对比，一方面反映了品牌企业规模扩张速度很迅猛，一方面说明了以品牌为核心的规模扩张获得了巨大成功。
在中国房地产品牌价值研究体系中有一个重要的假设，即品牌对企业的贡献分别表现在销售市场和资本市场。对2007上市品牌企业的研究发现：相比往年的研究结果，品牌在资本市场的作用大于销售市场。2006年上证指数和深圳成指分别上涨126.55%和125.42%，地产股成为了此轮上升行情的领涨板块，2006年最后一个交易日，地产指数收于1008.39，全年累计上涨168.03%，超过同期大盘整体涨幅40个百分点，地产股能够有如此突出的市场表现，品牌的贡献作用功不可没。Tobin
Q值是衡量房地产上市企业在资本市场溢价水平的重要指标，2007年上市品牌企业的平均Tobin
Q值为1.19，高于2006年的0.58；其中沪深上市品牌企业的平均Tobin
Q值为1.33，在港上市的为1.07，根据Tobin Q值计算出来相应的平均
系数分别为0.137、0.037，可见品牌在资本市场正发挥着巨大的杠杆效应，这很大程度上提升了上市品牌企业2007年的品牌价值，以2007全国品牌TOP10中的上市企业为例，在沪深上市的平均品牌价值为41.98亿元，比2006年增长87.06%；在港上市的平均品牌价值为42.12亿元，比2006年增长77.74%。
图1：上市品牌企业平均品牌价值比较
“风险与收益并存”是资本市场不变的真谛，但2007年的品牌价值研究表明：品牌让这些企业收获颇丰的同时，也加强了它们抵抗风险的能力，这也正是品牌魅力的体现。品牌研究研究体系中的品牌贝塔系数反映了品牌给企业带来的抗风险能力的强弱，贝塔系数越低，抗风险能力越强，2007全国TOP10上市品牌企业的品牌平均贝塔系数为0.65，低于上市公司房地产板块的行业风险系数0.86，品牌让这些企业比其他同行企业在资本市场有了更强的生存能力：当市场利好，品牌的影响力可以使它们的股票价格迅速攀升；当市场遭遇崩溃，拥有高价值品牌的企业能在短时间内收复所有失地。另外，品牌贝塔系数较小的企业，公司品牌价值普遍较高，如万科2007年的品牌贝塔系数为0.21，在所有上市品牌企业中最低，但其公司品牌价值一直引领榜首；保利地产2007年的品牌贝塔系数为0.46，其公司品牌价值上升至45.72亿元，增涨速度位居首位。地产股的行业龙头企业敢于在资本市场劈波斩浪、鹤立鸡群，与品牌的影响力降低了市场的操作风险是密不可分的。
4.3&专业领先品牌帮助企业在细分领域切割大市场
2007专业领先品牌累计总资产716亿元，不足2007品牌累计总资产的0.05倍；累计净资产34.47亿元，仅为2007品牌累计净资产的2%。从这组数据可以看出，大部分专业领先品牌企业的规模大都不是很大。这类规模的企业在我国的房地产行业中数目众多，它们有着许多共同的特点：在资金实力、人才储备、土地资源、项目管理经验等方面都不如成熟的房地产企业；一般是当地区域实力较强的房地产企业，但面临着成熟房地产企业的区域向下渗透和中小企业的迎头追赶；想尝试区域外的扩张，却又担心“大本营”不保和难以在陌生的市场环境中占领一席之地。因此，只有形成与竞争对手差异化的品牌定位，并成为这个差异化领域的领导者才能帮助这类企业摆脱尴尬的竞争局面。
2007专业领先品牌实现销售总额223亿元，为2007品牌销售总额的9.53%，并没有受到因规模不大制约了企业发展的限制，有力地说明了打造专业领先品牌是获取品牌竞争优势的一种有效途径。剖析专业领先品牌的典型代表之一沿海绿色家园，其目前已经形成我国东北区域、华北区域、华中区域、华东区域、华南区域和西南区域等六大区域的合理布局，在北京、上海、深圳、武汉等国内12个重点城市完成了健康住宅的复制，公司的代表项目沿海赛洛城”
2007年的品牌认知度、美誉度、忠诚度得票率分别是34.42%、35%、47.54%，始终坚持走专业领先的品牌道路让沿海绿色家园赢得了市场的回报。首次入选全国品牌TOP10的上实地产，一直高举着“新文化地产”的大旗，旗下开山之作“海上海”以创意产业为核心理念，以现代的、人文的建筑语言为表达方式，营造出了一个有深厚历史积淀和鲜明文化特色的创意商居区，项目上市后快速售罄，深受市场的追捧。专业领先品牌的企业拥有两把发展的“利器”，一把是在细分市场的专业领先地位，它将转化成企业的核心竞争力；另一把是公司品牌，它将是企业规模扩张的价值推动器。通过项目的快速复制、品牌的输出和市场的酝酿，终有一天这些品牌企业将会厚积薄发，带来我国房地产行业的一场革命。
4.4&品牌建设费用越来越高，新一轮品牌竞争的侧重点由形式转向内涵&&
总体来看，房地产品牌企业在品牌建设方面的费用投入逐年增加，品牌价值越靠前，费用投入力度更大。2007行业领导品牌及全国品牌TOP10的平均品牌建设费用超过1.5亿元，也就是说现在创造一个新品牌的门槛已经很高，而且今后可能越来越高；同时，维持一个影响力很大的品牌，每年需要上亿元的投入。因此，今后将会出现一种新的趋势，弱势品牌要生存和发展的最佳途径之一就是尽快与高价值品牌结亲，依附高价值品牌的影响力，来求得自己的发展。奥林匹克花园正是看到了这一新的市场发展趋势，创新出了“参股型”或“加盟型”项目开发模式：由合作方出资并控股、中体奥林匹克花园集团参股成立奥林匹克花园项目公司，后者通过输出“奥林匹克花园”的品牌名称、品牌理念和品牌管理模式，向前者收取一定比例的品牌使用费，这一模式目前已经取得了巨大的成功，在全国43个城市的50多个“奥林匹克花园”项目，有1/3采取的是这种开发模式。
尽管品牌建设费用逐年增加，但占销售额的比例却逐年下降。2007品牌研究发现我国房地产企业在品牌打造方面正朝着务实的方向发展，尤其是品牌价值较高的企业在其品牌地位基本确立以后，不再是简单地通过大量的广告投放提高品牌的认知度，更注重品牌内涵的建设。从复地最早引入客户关系管理系统到华润置业的置地会，从保利地产的文化营销到华侨城将旅游与地产两大产业资源巧妙结合、互动发展，这些高价值品牌的最终目的都是在追求品牌建设的最高境界--提高品牌的忠诚度，正如万科董事长王石所言：营造品牌最重要的是“从客户角度出发”，不仅是把房子卖出去后提高销售业绩，万科想的更多的是在房子卖出去之后连续不断地再给客户提供一些服务。如果说目前我国房地产行业已经进入了品牌营销的时代，那么高价值品牌之间的竞争已经从品牌营销的初级水平升华到打造行业品牌常青树的阶段。
图2：品牌企业平均品牌投入及其占销售额比
品牌企业的风光无限是靠企业前瞻性的品牌规划、专业的品牌管理团队和科学的品牌管理手段等换来的。企业在品牌建设的过程中要注意避免品牌“空心化”和“稀释化”现象的出现：大多数房地产企业误认为只要大量的投入广告费用就可以提升品牌价值，其实不然，2007品牌“三度”调查发现有很多企业品牌认知度很高但因品牌缺乏个性化的内涵，品牌对消费者的购买决策的影响力非常有限，“盛名之下难符其实”，最终的品牌价值并不理想；品牌稀释化则更多体现在部分房地产企业在异地扩张的时候不顾定位的差异化强行将品牌纵向延伸，比如为了短期内占领新市场，将本来是高端产品的项目品牌用于低档产品上，在没有取得预期市场效果的同时还伤害了原来品牌的形象。因此，品牌建设是一个系统性工程，企业要有打持久战的心理准备。
全球著名的管理大师彼德•德鲁克说：“21世纪的组织只有依靠品牌竞争了，因为除此之外他们一无所有”。
21世纪的中国房地产市场，在万科、中海地产等行业领导品牌的带领下，吹响了品牌革命的号角，越来越多的房地产企业加入到了这场声势浩大的革命之中，必将推动我国房地产行业的品牌建设迈向一个新的台阶。扫扫二维码，随身浏览文档
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2014中国房地产品牌价值研究方法体系——研究目的
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2014中国房地产品牌价值研究报告
　　1 研究背景与目的
　　2014中国房地产品牌价值研究全面启动以来，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，在深入理解国家政策的基础上，针对中国房地产企业的整体发展状况，进一步完善了2014中国房地产品牌价值研究的方法体系，为更加客观地评价企业品牌实力提供了理论与实践依据，通过品牌价值的客观评价彰显优秀企业的品牌发展成就、促进企业有效提升品牌建设水平，推动中国房地产行业健康有序发展。2014中国房地产品牌价值研究也是继2004以来中国房地产TOP10研究组连续第十一年对中国房地产企业的品牌价值开展研究。
　　挖掘品牌价值增长核心要素，打造行业品牌发展全新格局
　　2014年以来，房地产市场步入调整期，品牌成为影响和决定消费行为的重要因素，品牌企业充分发挥品牌优势、积极调整价格策略，更快地实现了业绩逆市提升，带动市场份额的集中。23家全国品牌企业今年上半年的市场份额已达到18.03%，较2013年末提高了2.28个百分点，其中3家行业领导公司品牌的市场份额提高至6.18%；相比之下，区域品牌企业受到市场调整影响较大，占全国的市场份额回落0.53个百分点。在强者愈强的规律作用下，品牌企业的发展格局将持续分化，行业将加速迈入品牌竞争时代。
　　在市场调整渐成常态的背景下，品牌维持销售溢价的优势依然明显，成为企业提升盈利空间、创造经营效益的重要保障。中海、万科、保利等十家全国品牌企业2013年在以上城市的销售溢价率均值为21.35%，在一线、二线及三线城市的溢价率均值分别为28.78%、21.51%和9.12%。品牌企业回归或深耕经济发展强劲、市场需求旺盛的一二线城市，品牌地位受到充分认可，获得更为突出的销售溢价表现；而三线城市受市场供需失衡等因素影响，溢价空间被进一步压缩。
　　加强品牌资产经营模式探索，轻资产运营促品牌效应增值
　　随着房地产行业整体利润水平的下行和融资环境的收紧，传统的以大规模资金投入为特征的重资产运营模式正在发生转变。品牌资产经营引领下的业务转型正成为诸多品牌企业积极探索的方向之一，万科、蓝城等企业已经在品牌轻资产运营的过程中收获了良好效益。
　　品牌资产运营模式包括对外进行品牌资产输出、对内进行品牌延伸以及跨区域、跨国界进行品牌扩张：通过品牌资产的输出实现轻资产运营模式具有低风险、高收益的优势，进行品牌资产输出策略有利于快速扩大市场份额，实现规模效益；对内进行品牌延伸，将现有品牌资产整体或部分地使用到新产品、新品牌以及其它现有品牌中去，能够最大限度地发挥已有品牌的价值，以更快速度提高新业务与产品的市场占有率；国内各区域和城市房地产市场分化持续显现，品牌企业对新城市的拓展愈加谨慎，一批综合实力较强的品牌企业充分发挥品牌特色，加快“国际化之路”的探索，实现了品牌资产的全球优化配置。
　　围绕客户体验升级服务体系，全产业链联袂提升品牌张力
　　品牌企业继续提升客户服务品质，使品牌内涵在企业与客户之间进行有效的传递，不断累积客户对品牌的口碑和信任感，最终赢得客户的忠诚。2014中国房地产品牌价值研究中，研究组以品牌企业的“品牌三度”为维度进行了问卷调查，结果显示：全国品牌企业的认知度、美誉度和忠诚度均值分别为42.03%、65.84%和49.25%，持续的品牌建设获得“品牌三度”的稳步提升。
　　为提升市场竞争力和品牌影响力，品牌房企整合上下游品牌企业，不断提升产品质量，强化物业服务能力。伴随精标准和规范的不断出台，品牌房企与品牌企业在精装修领域合作关系日益稳固优化，产品特色突出，质量大幅提升，客户美誉度与房企品牌溢价能力得到有效提高；而通过与品牌物业服务企业的合作，物业服务不断创新升级，同时开发项目交付后的保值增值，也成为房企品牌价值的重要内涵要素。
　　构建差异化的品牌组合谱系，管理创新保障品牌良性发展
　　品牌企业通过科学规划品牌组合，强化多业务协同发展效应，使企业在品牌延伸的过程中实现了效益最大化，有效累积了品牌价值。品牌企业在养老地产、住宅地产和地产业务领域以“企业品牌+项目品牌”的背书品牌模式为主，占比分别为92.31%、87.50%、57.58%，这种模式可以充分分享公司品牌的形象、声誉和实力，加速项目的异地扩张，还能通过企业品牌和项目品牌的有效互动实现均衡发展，不断拓展和丰富企业的品牌内涵。
　　品牌企业着力完善品牌管理职能体系，保障品牌战略的持续、高效执行；同时，不断加强品牌管理职能、创新品牌运营管理模式，持续引领行业发展。2013年，品牌企业中设置专门、独立品牌管理部门的比例为77.51%，比上年提升2个百分点；客户关系管理继续得到重视，2013年客户关系管理职能设置比例为92.73%，较上年提升2.77个百分点；以客户为中心的监控考核管理体系也得到显著强化，设置比例为77.14%，较上年增长3.08个百分点。
　　提高品牌建设投入产出效率，多元平台推进品牌广泛传播
　　品牌企业愈发重视与消费者之间的深度互动与沟通，品牌传播渠道、方式更趋多元化，从传统的平面广告、户外广告到新兴的网络媒体及移动网络平台等均有覆盖，有效提升了品牌辐射的广度与深度。全国及区域品牌企业在2013年品牌传播投入均值分别达到13.82亿元和3.47亿元，同比增长37.51%和25.72%。品牌企业在加大推广投入力度的同时保持了合理的费效比水平，同时，传播投入的提升也为品牌未来持续成长奠定了基础。
　　互联网、移动新媒体以其内容丰富、便捷、互动性强等优点成为消费者了解房地产信息的主要途径。专业房地产网站、移动互联新媒体在所有渠道类别中的占比最大，在了解房地产信息最常用传播渠道中，二者所占比例分别为68.42%、57.89%，在对购房最具影响力的传播渠道中，二者所占比例分别为59.86%、46.09%。
　　2.1.2 2014中国房地产品牌价值TOP10研究
　　2014中国房地产行业领导公司品牌
　　领导属性 品牌&&&&& 企业名称&&&&&&&&&&&&& 品牌价值（亿元）
　　价值创造 中海地产 中国海外发展有限公司&& 342.46
　　规模效益 万科 万科企业股份有限公司&&&&&& 341.62
　　成长速度 (,)保利房地产（集团）股份有限公司 306.76
　　行业领导公司品牌积极顺应市场趋势、发挥品牌效应，以更稳健的步伐、更灵活的应对策略，逆势提升经营业绩与市场地位，品牌领导优势持续彰显。中海地产、万科、保利地产品牌价值全面突破300亿元，分别在价值创造、规模效益和成长速度方面继续引领行业品牌发展的新格局。
　　2014中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有）
　　品牌 企业名称 品牌价值（亿元）
　　恒大地产 恒大地产集团有限公司 235.48
　　绿城 198.83
　　龙湖地产有限公司 111.29
　　融创中国 融创中国控股有限公司 99.87
　　碧桂园 99.62
　　合生创展 合生创展集团有限公司 99.39
　　(,)金科地产集团股份有限公司 80.86
　　佳兆业 佳兆业集团控股有限公司 78.13
　　(,)基业 华夏幸福基业股份有限公司 66.41
　　沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 60.76
　　全国品牌TOP10企业坚持市场化发展方向，积极整合并优化核心资源配置，或积极延伸产业链、坚持多元化业务发展战略，或凭借专业能力打造特色运营模式、不断挖掘品牌价值增长潜力，或重点推进主流城市战略布局、强化一二线热点城市的品牌辐射，实现了规模与品牌价值的协同增长，其2013年销售额均值达475.77亿元，平均进入39.1个城市，2014品牌价值均值为113.06亿元，同比增长22.96%。
　　2014中国房地产公司品牌价值TOP10（国有）
　　品牌 企业名称 品牌价值（亿元）
　　绿地 绿地集团 124.75
　　首开 北京首都开发控股（集团）有限公司 105.35
　　中信地产 中信房份有限公司 105.02
　　远洋地产 远洋地产控股有限公司 103.66
　　(,)招商局地产控股股份有限公司 102.13
　　(,) 98.48
　　(,)控股 金融街控股股份有限公司 89.39
　　(,)地产 北京城建发展股份有限公司 69.73
　　首创首创置业股份有限公司 69.64
　　天房集团 天津房地产集团有限公司 56.21
　　国有背景全国品牌企业拥有深厚的品牌历史底蕴，在发展过程中或长期重视品牌建设、多年积淀的品牌效应日益凸显，或利用强大的集团资源优势与品牌背书、加速完善地产业务链条，或积极践行“责任地产”理念，成为改善民生、贡献社会、公益慈善等多个方面的榜样，品牌价值的发展内涵持续深化。国有品牌企业2013年销售额均值达到401.97亿元，平均进入23.1个城市，2014品牌价值均值达92.44亿元，同比增长13.44%。
　　目前，我国经济的市场化改革步入新一轮的加速期，未来企业将面临更趋公平与可持续的市场竞争环境。在此背景下，旭辉集团等企业从一线城市起步，占据市场影响的制高点，持续拓展至其他重要经济圈，形成全国化的战略纵深，在快速成长中积淀了较高的品牌价值及品牌辐射能力；蓝光地产、福星惠誉、鑫苑中国、新鸥鹏集团等成长于中西部的品牌企业，积极顺应布局区域的经济发展趋势，不断完善业务模式，在强化区域领导地位的基础上加速全国版图的布局；(,)等企业准确把握行业调整节奏，以市场为导向、以品牌为纽带，不断优化产品结构、灵活调整营销手段，经营业绩得以迅速提升，在加速分化的行业格局中实现了弯道超车。
　　2014中国华东房地产公司品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　新城 新城控股集团有限公司
　　(,)杭州滨江房产集团股份有限公司
　　仁恒置地 仁恒置地集团有限公司
　　景瑞地产 景瑞地产有限公司
　　(,)银亿房地产股份有限公司
　　大华集团 上海大华（集团）有限公司
　　浙江金龙房地产投资集团有限公司
　　上置集团 上置集团有限公司
　　祥生房产 浙江祥生房地产开发有限公司
　　(,)浙江广厦股份有限公司
　　华东区域品牌企业一方面积极进行产品创新，重视构建完善的产品体系和持续提升产品品质，另一方面聚焦市场主流需求定位，积极调整产品设计规划，有效满足核心客户诉求，树立了良好的区域品牌形象，2014华东品牌企业的品牌价值均值为31.31亿元，同比增长21.26%。
　　2014中国华南房地产公司品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　卓越集团 卓越置业集团有限公司
　　禹洲 禹洲地产股份有限公司
　　奥园 中国奥园地产集团股份有限公司
　　深业 深业集团有限公司
　　花样年 花样年集团（中国）有限公司
　　方圆 方圆地产控股有限公司
　　福晟 有限公司
　　(,)珠海华发实业股份有限公司
　　奥宸地产 奥宸地产（集团）有限公司
　　颐和地产集团 颐和地产集团有限公司
　　华南区域品牌企业或重视服务运营能力，依托良好客户口碑建立了品牌长期，适应市场变化，创新品牌营销方式，精准把握推盘时机，抢得市场先机，品牌影响力持续扩大。2014华南品牌企业的品牌价值均值为35.27亿元，同比增长22.69%，品牌价值继续位居五大区域之首。
　　2014中国华北房地产公司品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　(,)中粮地产（集团）股份有限公司
　　金隅嘉业 嘉业房地产开发有限公司
　　(,)泛海控股股份有限公司
　　隆基泰和 隆基泰和实业有限公司
　　融科智地 融科智地房地产股份有限公司
　　(,)北京万通地产股份有限公司
　　京汉置业 京汉置业集团股份有限公司
　　(,)华远地产股份有限公司
　　泰达建设 天津泰达建设集团有限公司
　　天津住宅集团 天津住宅建设发展集团有限公司
　　华北区域品牌企业或立足区域市场，通过积极参与地方城镇化建设快速提升区域运营价值，形成了鲜明的品牌特征，或围绕人本诉求，对品质和居住价值孜孜以求，同时不忘以实际行动践行社会责任，持续提升品牌的社会价值。2014华北品牌企业的品牌价值均值为27.63亿元，同比增长21.76%。
　　2014中国中部房地产公司品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　建业集团 建业住宅集团（中国）有限公司
　　百步亭 百步亭集团有限公司
　　武汉地产集团 武汉地产开发投资集团有限公司
　　三江航天地产 武汉三江航天房地产开发有限公司
　　(,)美好置业集团股份有限公司
　　奥山集团 奥山集团
　　庭瑞集团 庭瑞集团股份有限公司
　　金侨集团 金侨投资控股集团股份有限公司
　　名门地产 名门地产（河南）有限公司
　　永威置业 郑州市永威置业有限公司
　　中部区域品牌企业一方面注重以客户价值为核心强化品牌建设，实现品牌价值的有效积累；另一方面，加强细分市场定位，并向商业地产领域不断拓展，产品线日益完善，2014品牌价值均值为22.51亿元，同比增长19.37%。
　　2014中国西部房地产公司品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　俊发地产 俊发地产有限责任公司
　　晋愉集团 重庆晋愉地产（集团）股份有限公司
　　天朗 天朗控股集团
　　同景地产 重庆同景置业有限公司
　　泽京集团 重庆泽京实业发展（集团）有限责任公司
　　领地集团 领地房地产集团股份有限公司
　　蓝润 四川蓝润实业集团有限公司
　　实力集团 云南实力房地产开发经营集团有限公司
　　同德集团 云南同德实业集团有限公司
　　长安地产 重庆长安房地产开发有限公司
　　西部区域品牌企业或在区域深耕的同时，向周边城市及重点一二线城市进行品牌开拓，积极推进异地拓展战略。或以优质产品的打造，推动宜居城市、美丽城市建设，品牌内涵进一步升华。2014西部品牌企业品牌价值均值为13.21亿元，同比增长25.72%。
　　2014中国房地产专业领先品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称 专业领域
　　(,)北京北辰实业股份有限公司 复合地产
　　沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 健康住宅
　　卓越集团 卓越置业集团有限公司 CBD商务地产
　　三盛宏业 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 园林地产
　　福星惠誉 福星惠誉房地产有限公司 城中村旧城改造
　　上实城开 上海实业城市开发集团有限公司 核心区域运营
　　联发集团 联发集团有限公司 多元聚合
　　佳兆业 佳兆业集团控股有限公司 城市更新
　　东原地产 重庆市迪马实业股份有限公司 童梦童享
　　协信地产 协信地产控股有限公司 商住产一体化
　　专业领先品牌企业多年沉浸于专业产品研发与创新，在细分市场领域具有较为成熟的产品运营经验与模式，形成一系列特色鲜明、标准化水平高的产品线，并在多个区域成功实现复制。企业在发展过程中或迎合国家或区域市场战略发展机遇，发挥城市运营优势，积极树立城市改造过程中的专业品牌形象；或创新复合经营模式，强化品牌效应的集聚；或打造和谐人居品牌，提升产品独特竞争优势，专业品牌形象持续彰显。
　　2014中国房地产专业新锐品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称 专业领域
　　鑫苑中国 鑫苑（中国）置业有限公司 泛地产
　　泛海控股 泛海控股股份有限公司 资本运作
　　隆基泰和 隆基泰和实业有限公司 新型城镇化运营
　　天朗 天朗控股集团 城市文化产业运营
　　东原地产 重庆市迪马实业股份有限公司 综合商业开发
　　三盛地产 三盛地产集团 多元复合地产
　　金大元 金大元集团 创新人文地产
　　宁夏中房 宁夏中房实业集团股份有限公司 品质地产
　　兴茂集团 重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司 文化旅游
　　绿都地产 郑州绿都地产集团有限公司 特色景观
　　各专业领域的新锐品牌力量围绕核心产业优势，积极进入高成长业务领域，一方面围绕主营业务延伸产业链条，复合经营挖掘品牌效益；另一方面加强差异化产品定位，打造专业开发领域优势品牌，树立了独特的品牌形象。
　　2014中国房地产住宅项目品牌价值TOP10
　　项目品牌 企业名称
　　孔雀城有限公司
　　中海锦城系列 中国海外发展有限公司
　　成都中信房地产股份有限公司
　　华润置地有限公司
　　保利•海德公园 保利房地产（集团）股份有限公司
　　金茂系 方兴地产（中国）有限公司
　　龙湖•滟澜新宸 龙湖地产有限公司
　　绿地国际博览城 绿地集团
　　北京泛海国际居住区 泛海控股股份有限公司
　　御江湾系列 浙江祥生房地产开发有限公司
　　全国住宅品牌项目或凭借高品质产品和细节打造，赢得良好的市场认可和客户口碑；或以独具特色的产品设计理念，彰显产品风格；或集合居住、休闲、商业、商务、文化等功能，树立城市新型居住中心典范。全国住宅项目品牌大多为品牌房企历经多年开发的成熟的系列产品，经过不断的改革与创新，已形成了标准化的产品运营体系，并通过规模化的复制实现全国布局。
　　2014中国房地产地方项目品牌价值TOP10
　　项目品牌 企业名称
　　上海城建置业•瑞仕系列 上海城建置业发展有限公司
　　福晟钱隆系列 福晟集团有限公司
　　金大元•御珑宫廷 金大元集团
　　国贸新天地 国贸地产集团有限公司
　　奥山世纪城 奥山集团
　　蓝润V客系 四川蓝润实业集团有限公司
　　庭瑞集团「大观澜系」 庭瑞集团股份有限公司
　　德杰•北麓 重庆德杰地产集团
　　实力苍海一墅 云南实力房地产开发经营集团有限公司
　　年年丰广场 年年丰集团
　　地方项目品牌在项目开发过程中，则更注重对当地特色的深刻解读，将地方景致与人文底蕴完美融入产品设计，以此打造具备浓郁地域文化、凸显地方个性的品质项目，形成独特竞争优势。
　　2014中国商业地产公司品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　万达 集团股份有限公司
　　宝龙 宝龙地产控股有限公司
　　华润置地 华润置地有限公司
　　圆融集团 苏州圆融发展集团有限公司
　　银泰置地 银泰置地（集团）有限公司
　　五洲国际 五洲国际控股有限公司
　　集团 东方银座集团中国有限公司
　　阳光100中国控股有限公司
　　鹏欣集团 上海鹏欣房地产（集团）有限公司
　　申基集团 重庆申基实业（集团）有限公司
　　2014中国商业地产公司品牌价值TOP10企业深耕商业地产市场多年，一方面凭借成熟丰富的商业项目运作经验及优质服务，树立了行业领先的品牌形象；另一方面通过产品与业务的不断创新，实现了企业经营效益和品牌价值的持续累积，行业地位愈发稳固。
　　2014中国商业地产项目品牌价值TOP10
　　项目品牌 企业名称
　　万达广场 大连万达商业地产股份有限公司
　　宝龙城市广场 宝龙地产控股有限公司
　　大悦城 中粮置地管理有限公司
　　圆融（时代）广场 苏州圆融发展集团有限公司
　　泰禾广场 泰禾集团股份有限公司
　　和道国际 和道国际商贸集团
　　诺德中心 北京中铁华升房地产开发有限责任公司
　　东方银座中心城 东方银座集团中国有限公司
　　明发商业广场 明发集团有限公司
　　昆明广场 云南同德实业集团有限公司
　　商业地产品牌项目积极契合市场需求，无论是在规划、招商还是后期运营管理方面都不断进行升级，通过打造更为鲜明独特的项目品牌形象，持续提升产品的市场竞争优势。一方面，品牌商业地产项目产品线研发及细分持续加快，产品体系不断完善；另一方面，商业地产品牌项目积极融入电商及大数据技术，提升产品及服务推送的精准性；此外，商业地产品牌项目加大体验式业态占比，完善产品体验功能。
　　2014中国产业园区品牌价值TOP10
　　品牌 企业名称
　　联东U谷 北京联东投资（集团）有限公司
　　(,)上海张江高科技园区开发股份有限公司
　　天安数码城 天安数码城集团
　　华南城 华南城控股有限公司
　　博济科技园 苏州火炬创新创业孵化管理有限公司
　　中节能环保产业园 中节能实业发展有限公司
　　光谷联合 武汉光谷联合集团有限公司
　　(,)武汉东湖高新集团股份有限公司
　　中国宏泰发展 中国宏泰产业市镇发展有限公司
　　百世金谷 百世金谷实业有限公司
　　产业园区运营商一方面持续改善园区软硬件设施，不断创新服务模式，引入投融资平台、电商平台等为园区企业提供更全面的服务；一方面在产业园区开发过程中引入软件开发、科技城等元素，打造主题园区；另一方面，拥有国资背景的园区企业，依托政府资源，充分发挥先天政策优势和强大的产业引导及资源调动能力，不断创新招商引资模式，品牌影响力持续扩散。
　　2014中国房地产品牌运营引领企业
　　品牌 企业名称
　　蓝城 蓝城集团
　　蓝城集团通过输出开发管理和品牌的轻资产发展模式，在强化品牌运营能力的基础上实现了品牌效益最大化，成为2014中国房地产品牌运营引领企业。
　　2014中国房地产顾客满意度领先品牌
　　品牌 企业名称
　　绿城 绿城集团
　　绿城集团一方面以“精品化战略”传递企业的品牌理念，建立客户满意度调查机制；另一方面始终秉持“把客户的满意度作为最重要的评判标准”的信念，以最精致的产品，最精诚的服务，继续成就了“顾客满意度领先品牌”。
　　2.2 2014中国房地产策划代理品牌价值研究
　　2.2.1 2014中国房地产策划代理品牌价值研究成果分析
　　（1）深挖客户需求强化专业服务，推动模式创新提升品牌价值
　　2014全国性策划代理品牌企业的品牌价值均值为29.53亿元，同比增长29.38%，其中(,)的品牌价值达到50.17亿元，成为首家品牌价值突破50亿元的房地产策划代理企业；2014区域性策划代理品牌企业的品牌价值均值为6.89亿元，同比增长24.52%。2014年上半年全国商品房销售面积与销售额同比均出现不同程度的下滑，去化压力凸显，开发企业对优质策划代理服务的要求提升，品牌企业一方面紧密围绕客户需求不断强化专业能力，提供优质服务，助力开发企业创造优异的销售业绩，另一方面延伸客户服务价值链，各业务协同发展；同时，品牌企业紧密联系互联网，采用电商、全民经纪人等方式全面拓展营销渠道，行业集中度不断提高，品牌价值得到全面提升。
　　（2） 品牌企业获开发企业和购房者认同，品牌三度稳步提升
　　图2：2014全国性策划代理品牌企业品牌三度
　　品牌企业凭借专业的服务能力和良好的销售业绩，“品牌三度”大幅提升，一方面品牌企业通过专业和优质策划代理服务，助力开发企业业绩大幅提升，同时为开发企业提供资产、物业等全价值链服务，获得了开发企业多方肯定；另一方面，品牌企业持续为购房者提供优质服务，提高服务的专业性，积极开拓针对购房者需求的金融等增值服务，有效解决购房者购房过程中遇到的问题，进一步提升品牌“美誉度”，从而获得购房者较高的“忠诚度”。
　　（3）品牌建设投入不断增加，立体化传播全面塑造品牌形象
　　图3：年品牌企业品牌投入均值及增长率
　　品牌企业作为策划代理行业的引领者，注重加大品牌建设力度，通过品牌影响力来提升产品和服务的竞争力，品牌企业2013年品牌建设投入均值为1173.70万元，同比上涨16.56%，连续保持四年的增长，表明品牌企业注重加大品牌推广力度；另一方面，品牌企业继续对品牌传播渠道和工具进行整合，通过实施多角度、多渠道、多形式的整合立体传播策略，保证在品牌传播过程中开发企业和购房者能够从不同的传播渠道获知和了解品牌，以保证品牌传播的整合传播效果和累积传播效应，全面提升品牌影响力。
　　2.2.2 2014中国房地产策划代理品牌价值研究成果
　　（1）2014中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10
　　2014中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10
　　品牌名称 企业名称
　　世联行 深圳世联行地产顾问股份有限公司
　　合富辉煌 合富辉煌集团控股有限公司
　　同策咨询 同策房产咨询股份有限公司
　　易居中国 易居（中国）控股有限公司
　　伟业顾问 北京伟业联合房地产顾问有限公司
　　博思堂 博思堂地产综合服务股份有限公司
　　思源经纪 北京思源兴业房地产经纪有限公司
　　新景祥 新景祥投资控股有限公司
　　保利地产代理 广州保利地产代理有限公司
　　华燕房盟 上海华燕房盟网络科技股份有限公司
　　全国策划代理品牌TOP10企业一方面紧密结合互联网，创新营销渠道拓展市场影响力：世联行、合富辉煌通过与互联网龙头企业强强联合，搭上互联网快车，品牌价值大幅提升；博思堂全力以赴打造精细化服务分工，以创新的思维方式在互联网时代提升传统代理服务新价值、打造线上线下营销体系，实现O2O营销新模式；华燕房盟以现代信息技术为基础打造线上信息服务与线下体验交易的全网络营销服务平台，实现多方共赢；另一方面，品牌企业全产业链发展，促进品牌价值提升：同策咨询秉承“专业至上，服务至诚”的经营理念，全面开展营销代理、咨询服务、商业运营、金融服务等全产业链条，业务辐射全国；伟业顾问已形成营销代理、投资顾问、商业管理、房地产金融的综合服务模式，为发展商提供房地产全程服务方案；新景祥致力于为客户提供房地产全产业链的服务，企业开展业务类型不断丰富；保利地产代理依托保利地产的雄厚实力，在“中国保利•地产长城”的目标激励下，实现了快速稳定的发展与扩张。
　　（2）2014中国房地产策划代理区域公司品牌
　　2014中国房地产策划代理区域公司品牌
　　区域 品牌名称 企业名称
　　华北 金网络 北京金网络联行地产顾问有限公司
　　信达行 沈阳信达行房地产经纪有限公司
　　华东 策源地产 上海策源置业顾问有限公司
　　新聚仁 上海新聚仁物业咨询有限公司
　　新联康 新联康（中国）有限公司
　　金丰易居 上海金丰易居房地产顾问有限公司
　　汉宇地产 上海汉宇房地产顾问有限公司
　　华南 同致行 深圳市同致行物业顾问有限公司
　　凌峻地产 广州凌峻房地产咨询有限公司
　　中西部 正合地产 成都正合地产顾问有限公司
　　策划代理区域公司品牌企业在去也深耕过程中不断提升品牌价值。华北地区金网络和沈阳信达行紧抓市场机遇不断发展壮大；华东地区策源地产、新聚仁、新联康、金丰易居、汉宇地产立足客户需求，致力于为开发企业提供全过程、全方位的高品质服务，综合实力得到快速提升；华南地区同致行和凌峻地产坚持为客户提供全方位、专业化的服务，服务房地产开发企业的同时显著提升品牌价值；中西部地区的正合地产通过加强内部管理、提升服务品质积极巩固区域内的市场地位。
　　（3）2014中国房地产策划代理特色服务品牌
　　2014中国房地产策划代理特色服务品牌
　　品牌 公司名称 专业领域
　　合富辉煌 合富辉煌集团控股有限公司 全产业链
　　华燕房盟 上海华燕房盟网络科技股份有限公司 地产金融
　　骅盖资产 上海骅盖资产经营管理有限公司 商业综合服务
　　品牌企业不断发掘自身优势和强化特有能力，在特定地产领域树立了强大的品牌影响力。合富辉煌目前已形成了房地产服务链条的全覆盖，成为国内服务体系最完整的房地产服务企业之一；华燕房盟业务涵盖房地产全程策划营销代理与房地产流通领域的地产金融衍生服务，建立了房地产流通一站式服务的网络信息及渠道平台；骅盖资产始终为开发企业、投资者和使用者提供最优质的商业地产服务，在专业商业地产综合服务领域成为行业领先者。
　　2013年，房地产调控政策保持平稳、市场持续回暖，部分热点城市和区域出现量价齐升局面；同时，行业集中度持续上升，格局分化加剧，市场竞争愈发激烈。在此背景下，品牌作为产品质量和企业信誉的保证书，成为品牌企业竞争制胜的利器，为其成功实现业绩突破、以领先行业的速度持续发展保驾护航。
　　2014年以来，房地产市场进入调整期，品牌抵御风险能力愈发显著，其作为企业核心竞争要素的影响力也更加深远。同时，随着移动互联技术的高速发展，企业品牌建设的维度不断延展，品牌带来的效益将持续提升。对于品牌企业而言，应继续优化品牌管理，注重品牌资产价值的有效利用，铸就长青品牌，为长期可持续发展赢得发展先机。
（责任编辑：HO002）
08/15 03:48
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