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《经济参考报》记者采访了解到，在柳江县湘桂铁路扩能改造项目“窝案”中，多起案件采取“种房套取补贴”形式。每平方米违法建筑，成本仅需几百元，拆迁时却可能套取几千元赔偿款。而这并非个案，近年来，只...
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评论数量：0|下载次数：0　　原本是工业用地却按住宅用地补偿，因土地性质不同，3800多万国有资产被侵吞。在湘桂铁路扩能改造项目中，公职人员与被征收户内外勾结骗取高额补偿款，广西柳江县日前查处这一“窝案”，涉案金额近5000万元，涉案人员24人，其中公职人员17人。&&&&
　　《经济参考报》记者采访了解到，在柳江县湘桂铁路扩能改造项目“窝案”中，多起案件采取“种房套取补贴”形式。每平方米违法建筑，成本仅需几百元，拆迁时却可能套取几千元赔偿款。而这并非个案，近年来，只要重点项目涉及征地拆迁的地方，都存在这种现象。而一些手握国家征地拆迁补偿资金管理分配权的征地拆迁部门工作人员利用职务便利，违法审核，通过让一些被征收户伪造材料等方式，大肆骗取国家征地补偿资金，涉案金额动辄数十万元甚至数千万元，致使国有资产大量流失。
　　“乌龙”赔偿3800多万
　　“工业用地的补偿标准是每平方米507元，而住宅用地补偿标准为每平方米2140元，这宗工业用地却按住宅用地进行补偿，致使国有资产流失3880多万元。”检察机关一位办案人员告诉《经济参考报》记者。
　　检察机关初步查明，在湘桂铁路扩能改造过程中，位于柳江县第二工业园区内的柳州市汇利丰茧丝绸有限责任公司的土地是工业用地，而其土地使用证上显示的土地性质为住宅用地。由于这一错误没有及时纠正，巨额国有资产被侵吞。
　　查明的事实显示，柳江县征地拆迁办公室主任覃浪山在兼任湘桂铁路扩能改造柳江段征地拆迁工作领导小组办公室(以下简称“柳江县‘铁办’”)副主任期间，在其负责的湘桂铁路柳江段第二、第三工业园区征地拆迁工作中，对汇利丰公司提交的土地使用权属材料没有严格按照政府文件规定尽到审核职责，未认真审核把关，就作为复审人签字。作为柳江县“铁办”工作人员的韦某专也没有认真核实相关材料。由于覃浪山、韦某专失职渎职，汇利丰公司2万平方米工业用地得以按照住宅用地获得补偿，使得这家公司获得了1.15亿元拆迁补偿款，其中多套取补偿款达3886&.54万元。
　　“按照汇利丰公司提供的材料，该公司在工业园区有2万平方米的住宅用地，住宅用地占公司总土地面积的80%，显然不符合常理。作为征地拆迁工作人员，竟然没有发现问题，竟不调取土地原始档案认真审核就签字发放补偿款。”办案人员说。
　　由于为汇利丰公司办理存在错误的土地使用证的国土局工作人员已经去世，办案人员对办证过程是否存在利益输送难以调查。
　　日前，柳州市柳北区人民法院公开开庭审理此案。庭上透露的信息显示，检察和公安机关仅追回被套取巨款中的1500万元，还有2300多万元未能追回。
　　公职人员“自己种房自己拆”
　　《经济参考报》记者采访得知，一些“消息灵通人士”根据提前获知的征地拆迁信息突击“种房”套取补偿。柳江县国土局几名干部就通过违规办理土地使用证，突击抢建违法建筑，套取超过200万元拆迁补偿。
　　日，柳江县政府根据有关湘桂铁路柳江段征地拆迁的文件精神，以柳江县国土局、柳江县拆迁办的名义发布公告：公告发布之日起，不得在用地红线范围内抢栽、抢建，凡属在公告发布之后抢栽、抢建的地上附着物和青苗，征收时一律不予补偿。
　　然而，就在此公告发布前10天，柳江县国土局工作人员覃东、曾陈义(兼任柳江县“铁办”副主任)，以及社会人员姚飚共同出资，向柳江县饲料机械厂购买一宗247平方米的土地，并以覃东妻子曾某名义签订协议和办理相关手续。购买当日，曾某即向柳江县国土局地籍与测绘管理股窗口提交材料办理土地转让变更登记。
　　作为柳江县国土局地籍与测绘管理股股长的欧某武授意工作人员韦海云快速办理。韦某云在曾某缺少相关材料、不符合办理登记条件要求的情况下，在受理当日给这宗土地进行国有土地使用权转让公告，之后为曾某颁发了落款日期为日的土地使用证。
　　覃东等人在拿到违规办理的土地使用证后，随即在土地上抢建房屋，并与负责征地拆迁的国家工作人员欧喜才、韦继国勾结，最终非法获得房屋拆迁款203.5万元。
　　“一栋突击抢建的违法建筑，能够顺利得到补偿款，离不开负责拆迁国家工作人员玩忽职守。”柳江县检察院公诉科负责人说。抽调到柳江县“铁办”担任民房征地拆迁组副组长的谭金龙主要负责征地拆迁费用发放。在为曾丽办理拆迁补偿手续时，没有到现场对曾丽名下抢建的房屋进行实地审查，就将签好字的申报材料呈报领导签字发放补偿款。
　　令办案人员诧异的是，此案造成国家巨额损失，柳江县人民法院日前对欧某武、韦某云滥用职权一案作出的判决竟是“免于刑事处罚”。
　　“虚拟”房子也能骗偿
　　土地、房子完全不存在，仅凭一套完全虚假的材料，竟能骗取74.4万元国家补偿款，这样的咄咄怪事也发生在柳江县这起“窝案”里。
　　检察机关发现，柳江县“铁办”工作人员韦某专在负责审核拆迁户“王克”的征地拆迁补偿材料过程中，没有认真审核，致使“王克”通过提交虚假宅基地权属资料的方式，骗取了这笔补偿款。
　　“只要到现场实地勘察一下，完全可以避免这样的情况发生。”办案人员说。
　　“王克”是柳江县拉堡镇塘头村村民王运友的儿子，而王运友则是一个“种房专业户”。王运友得知湘桂铁路改造消息后，在两块土地上抢建房屋等待拆迁。2011年11月，王运友找到拆迁组成员潘素清，请求办理房屋拆迁补偿，并承诺落实拆迁补偿款后给予潘素清好处。在接受请托后，潘素清分别找到土地房屋征收组工作人员劳军、谭金龙帮王运友办理拆迁补偿。王运友在获得拆迁补偿款共计400多万元后，向潘素清等人行贿80万元。日前王运友因犯受贿罪被柳江县人民法院一审判处有期徒刑6年。
　　检察机关调查发现，在这起“窝案”中，有多名像王运友这样的社会人员，在拆迁工程中帮助他人“种房”，并勾结掌握拆迁补偿资金分配权的公职人员，套取拆迁补偿款。
　　“种房”呈现“公司化”运作
　　出于巨大赔偿款诱惑，一些“公司化”运作的“种房”专业户与村民“利益捆绑”“几乎是一夜之间就‘种’上了一批房子，手法相当‘专业’。”一位干部如此描述。
　　在柳江县湘桂铁路扩能改造项目“窝案”中，多起案件采用“种房套取补贴”形式。每平方米违法建筑，成本仅需几百元，拆迁时可能套取几千元赔偿款。而这并非个案，只要重点项目涉及征地拆迁的地方，都存在这现象。
　　广西柳州市规划建设“白云大桥”的消息去年底传出后，市郊的社湾村突然冒出数十栋违法建筑。这些建筑的共同点是：体积庞大，楼高五六层，内外都没有装修，很多甚至未安装门窗。
　　“这些突击抢建的违法建筑，将被强制拆除。”柳州市城市管理行政执法局柳东分局副局长曾令芳说，有村民租地给“公司”用于“种房”，企图套取高额拆迁补偿。
　　一些基层干部告诉《经济参考报》记者，现在是哪里规划重点工程，违法建筑就可能在哪里滋生蔓延，这些人认为“种房子”远比种庄稼赚钱。
　　在因重点项目面临拆迁的地段，部分人家不富裕，却能在房前屋后“种”出上千平方米违法建筑。柳州市荣军路道路扩建项目中，一份“种房”合同揭开其中秘密：先由“操盘老板”出钱投资为被拆迁户加盖房屋，在获得拆迁补偿后，被拆迁户与“操盘老板”分成。
　　“这些人到处打听重点工程项目地点，在我们还没有启动建设时，他们竟能拿到项目坐标，几乎是一夜之间就‘种’上了一批房子，手法相当‘专业’。”一位干部如此描述。
　　“这些违法建筑的背后或多或少都有‘专业公司’的影子。”柳州市城中区城市管理行政执法局局长彭平义说。此外，还有专业的“野马工程队”承包工程建设，用单砖薄板砌根本无法住人的“楼脆脆”，节省建筑成本、提高“种房”速度。
　　为让违法建筑顺利获取补偿，行贿负责征地拆迁的公职人员的情况经常出现。专业“种房”公司的出现，则加大了对公职人员拉拢腐蚀的力度。
　　征地拆迁形成腐败利益链
　　“征地拆迁补偿资金量巨大，而且是各级财政资金，像柳江这起‘窝案’，铁路建设使用的中央财政资金，一些人认为不拿白不拿，一些掌握资金分配权的干部也难以抵御诱惑。”办案人员说。
　　随着城镇化的推进，征地拆迁领域的腐败案件层出不穷。去年以来，广西柳州市加大了对征地拆迁领域腐败案件的打击力度，一批案件被查处。
　　柳州市纪委今年4月通报，市公安局巡警支队原支队长胡琪忠伙同市城市投资建设发展有限公司工作人员及社会闲散人员共同勾结、预谋，在西鹅路改造工程拆迁公告下达后，利用林某负责西鹅路拆迁工程的职务便利，采取抢建厂房，扩大补偿面积等手段，非法骗取国家征地拆迁补偿款达230余万元；柳州市检察机关5月8日通报，柳州市柳南区房屋征收与补偿办公室主任姜勇采取提前购房虚报面积骗补偿的方式，伙同他人骗取拆迁补偿款120万元，日前已被逮捕。
　　为成功套取补偿，一些“种房专业户”拉拢腐蚀手握征地拆迁补偿资金管理分配权的干部。柳江县“陈氏药堂”为多获拆迁补偿款，对药堂进行了加建。兼任柳江县“铁办”副主任的覃方铃利用职务便利，在收受2万元贿赂后，为该药堂加建部分顺利获得征地拆迁补偿款提供了方便。
　　《经济参考报》记者了解到，在湘桂铁路扩能改造中，柳江县共有17名干部因滥用职权、贪污受贿落马，案值超过4800万元，柳江县“铁办”主要人员几乎“全军覆灭”。目前，司法机关已对13名公职人员进行了判决，其中判处有期徒刑6人，判处免予刑事处罚5人，另有判处缓刑的2人正在上诉。
　　“纵观柳江县‘铁办’这起涉及18件24人的系列腐败案，这些人员大多是上下级、同事或亲戚朋友；有的上行下效、‘前腐后继’；有的结成利益共同体，关系错综复杂；有的交叉作案、共同作案。这些案件具有较强关联性，往往通过行贿人的查处，发现多条线索，构成了窝案、串案。”一位参与办案的干部介绍说，这起案件的暴露，是当地在对举报反映的柳州市注塑压件厂厂长周某某与拆迁单位相关人员涉嫌以虚拟欺诈的手段骗取国家巨额钱财的调查过程中发现的。
　　分析案件发现，柳江县“铁办”是临时成立的机构，涉案的24人中，既有从乡镇政府、乡镇中学、县直部门等各个机关事业单位抽调到柳江“铁办”从事征地工作的公职人员，也有县建设、国土等重要部门的公职人员；有拆迁公司的工作人员、中介人员，也有企业老板、普通居民拆迁户，涉案人数多，身份多元化。
　　“征地拆迁工作一般时间紧、任务重。征地工作完成后，一般会很快进行拆除，因此土地上的原貌不复存在，征地的实际面积和建筑面积很难核实，相关资料因人员更迭、变动频繁、无专人管理等原因难以查找。”办案人员说，负责征地拆迁的工作人员因熟悉征地拆迁政策，利用职务之便，伙同被拆迁户、拆迁公司伪造违规加层房屋，重新装修房屋、违规抢建房屋、改变房屋土地性质和用途等一整套手续完整的材料，对被拆迁户、拆迁公司伪造“睁一只眼闭一只眼”，内部审核把关流于形式。
　　亟须公开透明运作
　　“在征地拆迁过程中，土地性质不同，补偿价格有天壤之别；不同的房屋结构、不同的装修，补偿差异也很大；若被拆迁户主动配合拆迁，所得奖励金额随意性也较大。这些在客观上造成了征地拆迁领域权力寻租的空间很大。”检察机关办案人员说。
　　目前柳州市制定的《国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》及7个配套文件，仅适用于国有土地上的房屋拆迁，关于集体土地的征地拆迁政策比较滞后且存在许多空白，市、县区一级政府在制定集体土地房屋拆迁补偿安置政策和拆迁工作程序时也多是针对补偿范围、标准等，而关于职责、程序、监管等方面的规定较少，导致各县区征地拆迁工作机制既不完善，也不统一，为腐败留下了空间。
　　办案人员认为，征地拆迁领域渎职犯罪的成因主要有：征地拆迁的法律法规不健全，部分存在冲突，没有走上法治化轨道；拆迁补偿标准不统一，解决当前拆迁问题乏力；流转环节多，手续复杂，公开性不强、缺乏监督；多环节存在漏洞，一些管理体制滞后，给了犯罪分子可乘之机。由于单独一个人很难完成整个骗取拆迁补偿款过程，这类案件往往涉案人数众多，涉及国有资产流失巨大，包含贪污、受贿、渎职等多种职务犯罪行为。
　　时间紧、征地拆迁任务重也是造成一些拆迁干部玩忽职守的原因。记者了解到，湘桂铁路扩能改造柳江段包括柳南客运专线和湘桂铁路北段两个项目，项目需拆迁面积51万平方米，涉及多个乡镇和开发区，90多家企事业单位、1000多户群众需要动迁，要求限时完成，作为“铁办”领导层难以做到每一笔款项都认真审核。
　　在柳江“窝案”中落马的柳江县征地拆迁办主任覃浪山在法庭上为自己辩护时就称“自接手湘桂铁路征地拆迁工作以来‘五加二‘白加黑’投入工作，很多工作只能相信下属审核，未能做到亲力亲为、逐一审核。”
　　基层干部认为，从根本上遏制征地拆迁腐败问题的重要手段，就是公开和透明。征地拆迁应逐步完善完备土地价格、安置办法、补偿价格标准、享受安置房条件、拆迁裁决等规定，制定出执行补偿标准统一、内容详实、可操作强的实施细则，进一步规范征地拆迁工作；根据征地拆迁领域的特点，进一步完善工作管理制度和拆迁操作规程，实现制度建设系统化、操作规范化，堵塞资金管理上的漏洞；在征地拆迁过程中，应严格按征地、拆迁补偿标准，并进行公示，保证透明化的运作。您可能还感兴趣的文章：关注我们官方公共微信加载中，请稍候...
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2013年宿迁市房屋拆迁征地补偿规范性文件宿政办发〔号市政府办公室关于印发宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则的通知各县、区人民政府，宿迁经济技术开发区、市湖滨新区、苏州宿迁工业园区、市软件与服务外包产业园、市洋河新区，市各有关部门和单位：《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。宿迁市人民政府办公室日宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则第一章&&总&&则第一条&&为了规范市区国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施&国有土地上房屋征收与补偿条例&若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）、《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宿政规发〔2013〕7号）等有关规定，制定本细则。第二条&&本细则适用范围：在市区范围内，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本细则。第三条&&从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称“评估机构”）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第四条&&承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第三条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，其他人员应当持有市国有土地上房屋征收评估工作人员上岗证。第五条&&估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。第六条&&被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第七条&&被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第八条&&被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋所受抵押、租赁、查封等因素的影响。第九条&&征收评估价值构成为被征收房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前签约、搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。第十条&&征收估价应当按照下列程序操作：1.&公布备案名录，选择评估机构；2.&接受评估委托，明确基本事项；3.&查阅相关资料，开展前期调查；4.&拟订作业方案，进行现场查勘；5.&参照技术细则，进行评估测算；6.&确认测算结果，撰写估价报告；7.&汇总相关资料，提交估价报告；8.&现场咨询答疑，估价材料存档。第十一条&&房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户的评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。第十二条&&估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。第二章&&被征收房屋性质认定及分类第十三条&&被征收房屋性质认定以房屋所有权证书标明的用途为准。房屋权属证书与房屋登记档案的记载不一致的，以房屋登记档案为准；房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门的批准文件为准。第十四条&&被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房（见附件11）。第三章&&估价方法及应用第十五条&&住宅房屋征收估价一般采用市场比较法评估。一些较为特殊的住宅房屋在不适用市场比较法时，可采用其他估价方法评估。第十六条&&对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：1.&确立评估基准。在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准，“标准样本住宅”的设定要求参见附件2；2.&测算基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&（K2）&&&100&&&&&100基准价格Vb&=&Vs&×——×&——&×&——&×&——&&&&&&&&&&&&&&&&&&（K1）&&100&&&&（K3）&&（K4）Vs为可比实例价格；K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件3；K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件4。确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。测算基准价格的可比实例选择条件参见附件2。3.&确定评估价格。各被征收房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的评估价格。基本公式为：（K5）Vz&=&Vb&×&——&&100&Vz为被征收住宅评估价格；Vb为标准样本住宅基准价格；K5为标准样本住宅实体因素情况修正为被征收房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件3。第十七条&&非住宅营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用收益法。经认定为沿街营业用房的房屋评估值低于同区块住宅样本房补偿标准的，参照住宅样本房补偿标准进行实体因素修正评估，并给予相应停业停产损失补偿。第十八条&&本细则所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法，根据其沿街与否，分三种情况进行估价和补偿：1.&对沿街的“住改非”底层房屋（附件5中标明的道路沿线的“住改非”房屋，因城市规划建设造成道路增减的，由市房屋征收部门定期调整公布），应当根据被征收人实际持续经营年限、持续纳税情况和执行城市规划管理要求等相关规定情况，参照营业用房进行评估。被征收人于日前将住宅房屋改变为营业用房，依规定认定后，根据其持续年审合格的工商营业执照、完税凭证，对其实际用于经营的合法建筑面积参照营业用房进行评估后，按照以下规定给予补偿：（1）日前“住改非”的，按照不超过营业用房评估结果的90%补偿。（2）日后、日前“住改非”的，按照不超过营业用房评估结果的60%补偿。（3）日后“住改非”的，不得参照营业用房进行评估补偿。日后被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时按照住宅评估，不给予停产停业损失补偿。市、区工商、税务部门应当做好协助工作，根据征收部门申请，及时提供征收范围内营业房屋的营业年限和纳税情况证明。&&&&2.&对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件5。&&&&3.&对沿街的“住改非”非底层房屋，增加补偿的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。利用厂房、办公用房等非住宅非营业用房通过改造成为经营性房屋，被征收人取得营业执照并依法经营、依法纳税的，可以参照“住改非”有关规定进行评估。第十九条&&非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：1.&确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑（参见附件11）。&2.&搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。3.&测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出标准样本房屋的基准价格，再测算出非住宅营业用房的征收评估价格。具体要求参见附件6。第二十条&&非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：a&&&&&&&&1Vy&=&——[&1－——&&]&r&&&&&（1+r）nVy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件7。第二十一条&&非住宅非营业用房采用市场比较法评估难以收集交易实例的，应当采用成本法评估。采用市场比较法应依照附件1的要求选取交易实例，并按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。&可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。中心城区内，非标准化工业厂房、老旧行政办公用房或公共性建筑等非住宅非营业用房采用成本法评估时，对房地产价格各必要构成部分的成本估算难以确定的，可以根据市场比较法和成本法的内涵，参照住宅房屋市场比较法评估结果对同一区域、不同性质的土地基准价格和房屋重置价格进行调整修正评估。第二十二条&&非住宅非营业用房成本法估价技术路线：1.&成本法的内涵：采用成本法评估时应正确理解“成本”的内涵，以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算，评估结果应为以成本为基础的客观市场价格。2.&成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：征收补偿评估价格&=&土地重新取得价格&+&建筑物重置综合价格&－&建筑物折旧&=&土地重新取得价格&+&扣除折旧后的建筑物现值。3.&参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见附件8、9的说明。第二十三条&&老旧小区商品楼底层的地上、半地上车库，对征收项目周边新建商品房小区相同类型车库采集交易实例进行样本车库评估后据实调整修正得出车库评估价格。全地下自行车库按照半地上自行车库70%标准进行评估补偿。经过统一规划和设计的单位职工宿舍楼的车库可以参照老旧小区车库的评估方法进行评估。第四章&&其他征收估价问题处理第二十四条&&住宅房屋价格修正的实体因素和区位因素权重设定：实体因素为P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具体内容参见附件3；区位因素为a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具体内容参见附件4。第二十五条&&日前，持续取得工商营业执照、完税凭证“住改非”房屋的沿街底层房屋，按以下公式结合本细则第十八条规定进行基准估价：基准估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1－营业年限权重）；营业年限权重=（征收年份－取得营业执照年份）÷（征收年份－基准年份1991）。该权重最大值取1。第二十六条&&收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。第二十七条&&成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件8。一般情况下，根据房屋性质、用途的不同，以房屋重置基础参考价格为基准增加相应的前期专业费、管理费、利息、税费等，但评估机构选取的系数须报市征收评估专家委员会核准。房屋折旧采用成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，采用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。第二十八条&&临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。第二十九条&&非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。第三十条&&“地大于房”估价规定：1.&“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。2.&对住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面积的补偿，按照被征收项目样本房评估单价的20%计算。3.&对商业经营性（不含“住改非”）房屋，“地大于房”面积补偿价格的计算公式：Ｚ＝（M１－Ｍ２）×U×T其中：Z为“地大于房”面积补偿价；Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及征收当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；Ｕ为市国土部门颁布的在用基准地价标准，须进行年期、容积率等相关系数修正；Ｔ为个别因素调整系数，国有划拨土地调整系数按60%计取，国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限，低于60%的按照60%计算。4.&对非住宅非商业经营性房屋，划拨土地使用权“地大于房”面积的补偿，按照市政府规定标准补偿；出让土地使用权“地大于房”面积的补偿，按照市国土部门颁布的在用基准地价标准扣除使用年限部分进行补偿，但土地出让合同中另有约定的，按照合同约定执行。5.&“地大于房”部分不得重复评估补偿。6.&土地行政主管部门有具体规定的，参照其规定执行。第三十一条&&非住宅房屋（不含“住改非”）划拨土地估价：征收估价时涉及被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其合法用地国有土地使用权评估价格的40%。国有土地使用权评估价格的确定按第二十二条相关规定执行。第三十二条&&其它估价规定：室内装修装饰的估价参照附件12确定的标准执行。第五章&&征收估价报告第三十三条&&征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。第三十四条&&被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。第三十五条&&房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。第六章&&征收估价工作准则第三十六条&&被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。第三十七条&&评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。第三十八条&&所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的注册估价师、征收部门、被征收人签字认可或盖章确认。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由房屋征收部门、注册估价师和无利害关系的为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。第三十九条&&估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。第四十条&&征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。第四十一条&&征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。第四十二条&&征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。第七章&&征收估价工作资料存档第四十三条&&评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：1.&房屋征收委托评估协议；2.&房屋征收决定公告；3.&估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；4.&估价对象的实地查勘记录、影像等资料；5.&标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；6.&确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；7.&其他涉及估价项目的必要资料。第四十四条&&评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。第八章&&附&&则第四十五条&&选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定结合本技术细则实施。第四十六条&&征收项目概算估价可参照本技术细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。第四十七条&&本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。第四十八条&&本细则自公布之日起施行，之前本市相关规定与本规定不一致的，按本细则执行。国家和省出台相关规定的，遵照执行。第四十九条&&本细则由市住房城乡建设局负责解释。各县可参照本细则执行。在本细则公布前发布征收决定公告的项目按原政策规定执行。附件：1.&市场比较法可比实例选择要求及说明2.&基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件3.&住宅房屋实体因素修正系数说明4.&区位因素修正系数表5.&“住改非”房屋评估资料、系数和标准6.&非住宅营业用房修正系数说明7.&营业用房估价的收益法应用说明8.&非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格表9.&建筑物综合成新因素评定表10.&残疾人、伤残人补助标准11.&房屋用途分类表12.&装饰装修及附属设施价格评估参考表&附件1市场比较法可比实例选择要求及说明&以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。1.&可比实例应选择与估价对象处于邻近地段的房屋。2.&可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。3.&可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）框架结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。4.&可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5.&可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。6.&采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。7.&选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。8.&对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。附件2基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件一、标准样本住宅设定要求说明住宅房屋征收估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：1.&成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。2.&一般情况下为多层住宅中卧室至少一间朝南、一般装修的成套房屋。3.&一般情况下房屋为砖混二等八成新。4.&首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。二、住宅房屋估价中可比实例选择要求1.&可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2.&一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋,因征收项目周边选取不到多层、砖混结构的住宅房屋交易实例，在样本房价格评估时可选取高层、框架结构的交易实例，但应进行楼层和结构系数调整。3.&可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。4.&可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格。5.&可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月。6.&采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量。7.&同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％。8.&选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。&&附件3住宅房屋实体因素修正系数说明一、住宅房屋结构因素修正系数P1结&构类&型&&&&框架结构&&&&砖&&混&&结&&构&&&&砖&&木&&结&&构&&&&简易结构&&&&一等&&&&二等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等系&数取&值&&&&100&&&&90&&&&80&&&&70&&&&60&&&&50&&&&65&&&&55&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20（注：一般情况下，剪力墙结构或框剪结构系数取值为105，其他未涉及的房屋结构类型可参照《房地产估价规范》的规定另行评估。）二、住宅房屋层高（檐高）修正系数P2商品房以2.8米层高（檐高）为100，普通自建民房以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。三、住宅房屋成套因素修正系数P3成套住宅房屋：100；非成套住宅房屋：85；非成套住宅房屋有室内楼梯的：90。四、住宅房屋成新因素修正系数P4（与八成新标准样本住宅相比较，具体根据折旧后的成新度计算）待估房屋成新程度&&&&三成及以下&&&&四成&&&&五成&&&&六成&&&&七成&&&&八成&&&&九成及以上系&&&&数&&&&30&&&&40&&&&50&&&&60&&&&70&&&&80&&&&90—99五、住宅房屋朝向因素修正系数P5卧室朝向&&&&北&&&&西&&&&东&&&&一间朝南&&&&两间朝南&&&&三间及以上朝南修正系数&&&&96&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102六、住宅房屋楼层因素修正系数（P6）参照取值表1．高层住宅房屋&&&所在楼层&&总楼层&&&&8&&&&9-10&&&&11-12&&&&13-14&&&&15-16&&&&17-18&&&&19-20&&&&21-22&&&&23-24&&&&25-26&&&&27-28&&&&29-30&&&&31-32&&&&33-34&&&&35-36八&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&九&&&&103&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十&&&&103&&&&103&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十一&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十二&&&&102&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十三&&&&102&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十四&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十五&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十六&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十七&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十八&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&十九&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十一&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十二&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十三&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十四&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十五&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十六&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十七&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二十八&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&&&&&&&&&&&&&二十九&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&&&&&&&&&&&&&三十&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&&&&&&&&&三十一&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&&&&&&&&&三十二&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&109&&&&&&&&三十三&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&109&&&&&&&&三十四&&&&96&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&109&&&&三十五&&&&96&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&109&&&&三十六&&&&96&&&&97&&&&98&&&&99&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107&&&&108&&&&109&&&&110备&&注&&&&1-3层和最高层不作为交易实例，4-7层以8层系数为基准每低1层减1。2．多层住宅房屋总楼层楼层系数（%）所在楼层&&&&一层楼&&&&二层楼&&&&三层楼&&&&四层楼&&&&五层楼&&&&六层楼&&&&七层楼一&&&&100&&&&100&&&&98&&&&98&&&&97&&&&97&&&&97二&&&&&&&&100&&&&104&&&&100&&&&101&&&&102&&&&103三&&&&&&&&&&&&98&&&&104&&&&105&&&&106&&&&107四&&&&&&&&&&&&&&&&98&&&&101&&&&103&&&&104五&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&96&&&&97&&&&100六&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&95&&&&96七&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&93（说明：1.&底层地下室为车库的，底层系数增加0.5，顶层系数减少0.5；2.&顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2；3.&如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少0.5。）七、实体因素修正系数测算说明1.&实体因素调节系数F=0.3×P1＋0.1×P2＋0.1×P3＋0.2×P4＋0.1×P5＋0.2×P6。2.&可比实例实体因素调节系数为Fk，标准样本住宅实体因素调节系数为F0，被征收房屋实体因素调节系数为Fb；Fk标准样本住宅实体因素修正系数&K3&=&—&×&100；&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&F0&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&Fb被征收住宅实体因素修正系数&&&K5&=&—&×&100。F0&附件4区位因素修正系数表&一、区位因素修正调节系数评分表因素类别&&&&因素项目内&&容&&&&考&察&项&目&&&&评&分&等&级&&&&&&&&&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&五等征收项目周边大环境&&&&自然环境（a1）&&&&自然景观、风向a11&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&&&&&空气污染、噪音、水文a12&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&交通条件（a2）&&&&离市区主干道的距离a21&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&&&&&公交线路情况a22&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&教育医疗设施（a3）&&&&所在学区1公里内学校情况a31&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&&&&&医院及医疗机构分布情况a32&&&&50&&&&40&&&&30&&&&20&&&&10&&&&商业配套设施（a4）&&&&重要商业配套设施a41&&&&100&&&&80&&&&60&&&&40&&&&20征收项目范围内小环境&&&&规划设计（a5）&&&&建筑小区布局与外形等a51&&&&30&&&&24&&&&18&&&&12&&&&6&&&&&&&&建筑密度a52&&&&30&&&&24&&&&18&&&&12&&&&6&&&&&&&&绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53&&&&40&&&&32&&&&24&&&&16&&&&8&&&&物业管理（a6）&&&&&物业管理情况a61&&&&100&&&&80&&&&60&&&&40&&&&20&&&&住宅区配套设施（a7）&&&&住宅区内配套设施完备程度a71&&&&100&&&&80&&&&60&&&&40&&&&20以上评分等级数据在现场实际勘查时，根据实际情况其取值可在每个分值上作不超过±20%的浮动。二、区位因素调节系数评分等级说明表序号&&&&因素项目&&&&考察项目内容&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&五等1&&&&自然环境&&&&自然景观、风向&&&&公认的自然环境优越地区。&&&&自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。&&&&附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。&&&&附近周围无绿化，比较拥挤、杂乱，环境较差。&&&&附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。&&&&&&&&空气污染、噪音、水文&&&&空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。&&&&空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。&&&&空气局部受污染，水体污染较为严重，白天和晚间均有噪音影响。&&&&水体污染严重，靠近污染源或重噪音源。&&&&长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。2&&&&交通条件&&&&离市区主干道的距离&&&&离主干道的距离在100米以内。&&&&离主干道的距离在100—250米之间。&&&&离主干道的距离在250—400米之间。&&&&离主干道的距离在400—500米之间。&&&&离主干道的距离在500米以上。&&&&&&&&公交线路情况&&&&距离公交站点50米内，有4条以上重要公交线路。&&&&距离公交站点50—100米内，至少有2条重要公交线路。&&&&距离重要的公交线路的距离在100—200米之间，至少有2条公交线路。&&&&距离公交线路的距离在200—400米之间，至少有1条公交线路。&&&&距离公交线路的距离在400米以上。3&&&&教育医疗设施&&&&所在学区1公里内学校情况&&&&属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。&&&&属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。&&&&属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。&&&&一般中小学学区。&&&&无中学或小学。&&&&&&&&医院及医疗机构分布情况&&&&距市级及以上医院500米以内。&&&&距市级及以上医院500—1000米。&&&&距市级及以上医院米。&&&&距市级及以上医院米以上。&&&&距市级及以上医院2500米以上。4&&&&商业配套设施&&&&重要商业配套设施&&&&在400米范围内有大型的市级商业配套设施。&&&&在400—800米范围内市级商业设施较集中。&&&&在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。&&&&在800米范围内基本上无商业网点。&&&&在1000米范围内无商业网点。5&&&&规划设计&&&&建筑小区布局与外形等&&&&布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。&&&&布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。&&&&布局一般，排列不整齐，外型较整齐。&&&&任意布置、外型破旧杂乱、拥挤。&&&&建筑散乱、没有布局，且通行、空地利用明显不合理，外型破旧杂乱。&&&&&&&&建筑密度&&&&建筑密度40%以下。&&&&建筑密度40%—50%。&&&&建筑密度50%—60%。&&&&建筑密度60%—65%。&&&&建筑密度65%以上。&&&&&&&&绿化率、室外公共活动空间与绿化景观&&&&绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。&&&&绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。&&&&少量绿化，少量的公共活动空间。&&&&无绿化，基本无公共活动空间。&&&&无公共活动空间，出行通道狭窄。6&&&&物业管理&&&&物业管理情况&&&&全封闭物业管理。&&&&半封闭物业管理。&&&&有物业管理。&&&&无物业管理。&&&&无物业管理，无环卫管理。7&&&&住宅区配套设施&&&&配套住宅区内设施完善程度&&&&在住宅区内具备小区智能化、供热、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。&&&&在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。三、住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明1.&基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q=0.1×(a11＋a12)＋0.15×(a21＋a22)＋0.15×(a31＋a32)＋0.15×a41＋0.15×(a51＋a52＋a53)＋0.15×a61＋0.15×a71。2.&可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为Q0，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数QSK4=——&×&100。Q0&附件5“住改非”房屋评估资料、系数和标准&一、市区具备沿街营业用房条件的道路对照表区类&&&&道&&&&路&&&&名&&&&称宿城区&&&&幸福路、洪泽湖路、西湖路、项王路、东大街、中山路、马陵路、八一路、马陵河两岸、运河路、黄河路、渔市口路、城北路、矿山路、骆马湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、发展大道、人民大道、世纪大道、平安大道、富康大道、饮马堤路、花园路、卫生路、杨公路、思虞路、成子湖路、黄海路、渤海路、东海路、南海路、红海路、黑海路、北海路、创业路、建业路、宏业路、敬业路、伟业路、鸿运路、华夏大道、轩辕大道、四海路、炎黄路、九州大道、公园路、凤凰路宿豫区&&&&洪泽湖路、项王路、西湖路、江山大道、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、阿里山路、峨眉山路、昆仑山路、太行山路、华山路、武夷山路、雪峰山路、龙川江路、麦积山路、祁连山路、太白山路、云台山路、钟山路、珠江路、长江路、金沙江路、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、钱塘江路、赣江路、富春江路、嘉陵江路宿迁经济开发区&&&&浦东路、厦门路、汕头路、深圳路、青岛路、项王路、发展大道南延段（延至南京路）、人民大道南延段（延至南京路）、平安大道南延段、世纪大道南延段、徐淮公路备注&&&&因城市规划建设，市区其他拟作为具备沿街营业用房条件的道路使用的，须经市房屋征收部门批准。二、非沿街“住改非”房屋营业补助标准表经&营&年&限&&&&1-2&&&&3-5&&&&6-8&&&&9-11&&&&12-14&&&&15-17&&&&18-20&&&&21年以上补偿标准（元/m2）&&&&一层&&&&100&&&&200&&&&300&&&&400&&&&500&&&&600&&&&700&&&&800&&&&二层&&&&80&&&&150&&&&200&&&&300&&&&400&&&&500&&&&550&&&&600&&&&三层&&&&70&&&&120&&&&160&&&&200&&&&300&&&&350&&&&400&&&&450&&&&四层以上&&&&60&&&&90&&&&120&&&&150&&&&180&&&&210&&&&240&&&&270&附件6非住宅营业用房修正系数说明一、交易情况修正系数采用正常交易方式的，该系数取100。二、交易日期修正系数该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。一般情况下，在估价时点前6个月内交易的，该系数不超过101，在估价时点前6到12个月内交易的，该系数不超过102。三、实体因素修正系数1．结构因素修正系数P1结&构类&型&&&&框架结构&&&&砖&&混&&结&&构&&&&砖&&木&&结&&构&&&&简易结构&&&&一等&&&&二等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&一等&&&&二等系&数取&值&&&&100&&&&90&&&&80&&&&70&&&&60&&&&50&&&&65&&&&55&&&&50&&&&40&&&&30&&&&202．成新因素修正系数P2（具体根据折旧后的成新度计算）待估房屋成新程度&&&&五成以下&&&&六成&&&&七成&&&&八成&&&&九成系数取值&&&&50以下&&&&60&&&&70&&&&80&&&&903．进深因素修正系数P3底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：（1）等于10m，调节系数为1.0；（2）大于等于6m，小于10m，调节系数为1.05；（3）小于6m，调节系数为1.08。底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进基准价格的70%计算；第三进按第一进基准价格的60%计算。第一进修正后不低于第二进评估的基准价格。4．层高（檐高）因素修正系数P4以3.2米层高（檐高）为100，层高（檐高）每增减0.2米，修正系数增减1。5．临街状况修正系数P5（1）一面临街为100；（2）两面临街为103；（3）三面及以上临街为106。6．实体因素调节系数F=0.2×P1＋0.1×P2＋0.2×P3＋0.2×P4＋0.3×P5。四、楼层因素修正系数一般情况下，经营同一类别的二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：底层基准价格100%，二层取50%，三层取40%，四层及四层以上、地下室取30％。经营同一类别的带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：底层为100%，二层取60%，三层取50%，四层及四层以上取40%，地下室取50%。对特殊情况，由评估机构提出意见报市房屋征收部门会同相关部门具体商定。五、区位因素修正系数1．区位因素的设定参照本细则附件4中《区位因素修正调节系数评分表》和《区位因素调节系数评分等级说明表》。2．区位因素调节系数Q=0.1×(a11＋a12)＋0.2×(a21＋a22)＋0.1×(a31＋a32)＋0.3×a41＋0.1×(a51＋a52＋a53)＋0.1×a61＋0.1×a71。&附件7营业用房估价的收益法应用说明&采用收益法对营业用房进行估价应遵循以下原则：1.&估价对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑，可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。计算年纯收益的成本费用时，应对照估价对象的现实情况确定扣除项目，分别按出租型、直接经营型和混合型房地产净收益的求取规定计算。2.&估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率，风险调整值由估价人员根据收益法原理结合估价对象经营风险认识和估价经验参照下表范围，选取适当数据。3.&估价对象收益年期的求取主要考虑估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限。风险调整值参照表类&别&&&&商场类&&&&商铺类&&&&商务类&&&&旅馆类&&&&餐饮类&&&&娱乐类沿街一等&&&&8-10%&&&&9-11%&&&&9-10%&&&&9-10%&&&&9-10%&&&&9-12%沿街二等&&&&7.5-9.5%&&&&9-10.5%&&&&8.5-9.5%&&&&8.5-9.5%&&&&7-9%&&&&8.5-11%沿街三等&&&&7-9%&&&&8-10%&&&&7.5-8.5%&&&&8-9%&&&&6-8%&&&&8-10%沿街四等&&&&6.5-8.5%&&&&7.5-9.5%&&&&6.5-7.5%&&&&7-9%&&&&5.5-7%&&&&7-9%沿街五等&&&&6-8%&&&&7-9%&&&&5.5-6.5%&&&&7-8.5%&&&&5-6.5%&&&&6-8.5%沿街六等&&&&5.5-8%&&&&6.5-8.5%&&&&5-6.5%&&&&6-8%&&&&4.5-6%&&&&6-8%沿街七至十等&&&&5-8%&&&&6-8%&&&&4.5-6.5%&&&&5-6.5%&&&&4-6%&&&&5.5-7%非沿街&&&&5-6.5%&&&&5.5-7%&&&&4-6%&&&&4.5-6.5%&&&&4-5.5%&&&&5-6.5%沿街路段等级划分表等级&&&&路&&&&&&&&&&&&&&&段一&&&&幸福路（洪泽湖路至西湖路）二&&&&洪泽湖路（黄河路至运河路）、幸福路（洪泽湖路至马陵路）、西湖路（运河一号桥至霸王举鼎广场）、中山路（西湖路至洪泽湖路）三&&&&幸福路（西湖路至项王路）、东大街、洪泽湖路（黄河二号桥至楚街）、黄河路（项王路至西湖路）、楚街四&&&&幸福路（八一路至马陵路）、富康大道（西湖路至项王路）、渔市口路、中山路（洪泽湖路至马陵路）五&&&&马陵路、黄河路（西湖路至环城北路）、黄河路（项王路至环城南路）、发展大道（洪泽湖路至项王路）六&&&&八一路、运河路、马陵河两岸（马陵路至西湖路）、洪泽湖路（楚街至世纪大道）、西湖路（霸王举鼎至世纪大道）、人民大道、世纪大道、幸福北路（八一路以北、城北路以南）、凤凰路、公园路、项王路（运河路以西）七&&&&洪泽湖路（金沙江路至牡丹江路）、项王路（金沙江路至牡丹江路）、西湖路（运河以东）、韶山路、五台山路、天山路、燕山路、井冈山路、庐山路、书山路、黄山路、江山大道（新宿沭路至环城南路）、九龙江路、黄浦江路、学海路、湘江路、松花江路、钟山路、阿里山路、厦门路、发展大道南延段（延至南环路）、徐淮公路以及附件五中标明的宿城区范围内其他沿街营业用房八&&&&浦东路、汕头路、深圳路、青岛路、发展大道南延段（南环路至南京路）、人民大道南延段（延至南京路）以及附件五中标明的宿豫区范围内其他沿街营业用房九&&&&附件五中标明的宿迁经济开发区范围内其他沿街营业用房十&&&&附件五中未标明的市区范围内其他沿街营业用房备注&&&&因城市规划建设，沿街路段等级需要调整的，须报市房屋征收部门批准。&附件8非营业用房成本法估价应用说明及房屋重置价格参考表&一、特殊住宅房屋和非营业用房的成本法估价1.&成本法估价的基本公式为：征收补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重置综合价格－建筑物折旧2.&土地重新取得价格采用基准地价修正法求取。3.&建筑物重新建造价格参照下表执行。4.&建筑物折旧应根据现场勘查结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。二、宿迁市市区房屋重置基础价格参考表（元/m2）类别&&&&等级&&&&结构、装修及设施&&&&重置价格框架结构&&&&一等&&&&层高3.8—4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。&&&&1800&&&&二等&&&&层高2.8—3.8米，桩基，框架，外墙墙砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，水磨石地坪或地砖，铝合金门窗，水、电设施及卫生间齐全，通讯、消防设施齐全。厅廊铺地砖。&&&&1650砖混结构&&&&一等&&&&平均层高不低于2.8米，砖或钢筋混凝土基础，240mm实心砖墙，房屋设置构造柱、层层圈梁，双层屋面，外墙贴面砖，内墙涂料，钢筋混凝土楼梯、阳台，水泥地面，塑钢窗、铝合金窗或木门窗，水电卫齐全，有电话、电视插座。&&&&1400&&&&二等&&&&平均层高不低于2.8米，砖基础，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙涂料，外墙混合砂浆（含外墙涂料），水泥地面，较好的木门窗，有水电，有电话、电视插座。&&&&1300&&&&三等&&&&平均层高不低于2.8米，砖基础，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙涂料，外墙勾缝或混合砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。&&&&1100&&&&四等&&&&平均层高不低于2.4米，砖基础，180mm或120mm砖墙，平板屋面，外墙勾缝，水泥地面，木门窗，有电。&&&&1000砖木结构&&&&一等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，砖或钢筋混凝土条形基础，实砌240mm砖墙，松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦屋面，室内采光通风良好，内外墙抹灰，表面刷涂料，铝合金或较好木门窗，水电设施齐全，有电话、电视插座。&&&&1150&&&&二等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，砖基础，实砌240mm砖墙，较好杂木或水泥桁条、屋面板，木门窗，水泥砂浆地面，内墙涂料，水电设施齐全。&&&&1000&&&&三等&&&&层高（檐高）不低于2.8米，实砌240mm砖墙、内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。&&&&850&&&&四等&&&&层高（檐高）不低于2.4米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，外墙砂浆勾缝，内墙涂料，杂木桁条，稀疏的屋面板或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，简易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。&&&&700简易结构&&&&一等&&&&檐高不低于2.2米，180mm墙，空斗墙或土坯墙，简易瓦屋面，杂木或毛竹桁条，砖地坪，水电到户。&&&&400&&&&二等&&&&檐高不低于2.2米，乱砖或土坯墙，泥土地坪，简易门窗，毛竹桁条，石棉瓦屋面。&&&&300备&注&&&&1.&估价时，按照商品房标准层高2.8米、自建民房标准层高3.2米每增减20厘米调整价格±1%（房屋层高以规划部门批准的高度为准，擅自提高的，不予调整系数）；前后檐高不等的，按平均高度计算。2.&在实际评估过程中，被征收房屋与重置价格表中的装修部分如有不一致的，可作适当调整。单层工业厂房及仓库房屋&&&&钢混结构（框架）&&&&一等&&&&多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。&&&&1400&&&&&&&&二等&&&&钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。&&&&1300&&&&钢混结构（排架）&&&&一等&&&&钢砼柱，柱顶高度大于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，吊车吨位大于5吨。&&&&1450&&&&&&&&二等&&&&钢砼柱，柱顶高度大于4.5m、小于7.5m，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15m，无吊车。&&&&1350&&&&全钢结构&&&&一等&&&&钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于6m&。&&&&1250&&&&&&&&二等&&&&钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，柱顶高度大于4.5m、小于6m。&&&&1050&&&&砖混结构&&&&一等&&&&砖柱，柱顶高度大于5.5m，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12m。&&&&1350&&&&&&&&二等&&&&砖柱，柱顶高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。&&&&1250&&&&简易结构&&&&一等&&&&简易砖基础，砖墙，空斗墙承重，简易钢柱、钢桁架，石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。&&&&400&&&&&&&&二等&&&&简易砖基础，土坯墙，杂木或毛竹立柱，石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板等屋面。&&&&300&&&&说明：1、单层工业厂房及仓库房屋层高调整范围为：檐高在7.2米以上应调增，6.0米以下应调减（不含7.2米/6.0米）。调整值为：每增减30cm，价格增减1%。2、宿迁市市区工业厂房征收评估跨度调整系数说明表跨度（米）&&&&9&&&&12&&&&18&&&&24&&&&30&&&&36系数&&&&1.25&&&&1.15&&&&1.00&&&&0.88&&&&0.82&&&&0.793、宿迁市市区工业厂房征收评估跨数调整系数说明表跨数&&&&1&&&&2&&&&3&&&&4&&&&5系数&&&&1.01&&&&1.00&&&&0.98&&&&0.97&&&&0.965&附件9建筑物综合成新因素评定表新旧程度&&&&折余率&&&&成新评定说明十成新&&&&100%&&&&一般情况下，框架结构年折旧率1.5%，钢结构年折旧率2%，砖混结构年折旧率2%，砖木结构年折旧率3%，简易结构年折旧率5%。九成新&&&&90%&&&&八成新&&&&80%&&&&七成新&&&&70%&&&&六成新&&&&60%&&&&五成新&&&&50%&&&&四成新&&&&40%&&&&三成新&&&&30%&&&&不足三成新&&&&30%以下&&&&&&附件10残疾人、伤残人补助标准项&目&&&&单位&&&&补助标准（元）&&&&备&&&注残疾人、伤残人补助&&&&人&&&&一等&&&&二等&&&&三等&&&&四等&&&&残疾人以残联组织颁发的残疾证为准；伤残人以民政部门颁发的伤残证为准。&&&&&&&&5000&&&&4000&&&&3000&&&&2000&&&&&附件11房屋用途分类表一、住宅房屋用途分类表住&宅房&屋&&&&成套住宅&&&&指按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间等基本空间。&&&&非成套住宅&&&&上述成套住宅以外的住宅房屋。二、非住宅营业用房用途分类表非&住宅&营业&用房&&&&商场类建筑&&&&以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。&&&&商铺类建筑&&&&以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。&&&&商务类建筑&&&&以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。通常为临街钢混框架结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。&&&&娱乐类建筑&&&&各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混框架和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。电照设施较复杂。&&&&旅馆类建筑&&&&分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混框架结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。&&&&餐饮类建筑&&&&各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。三、非住宅非营业用房用途分类表非住宅非营业性用&房&&&&工业性建筑&&&&以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。&&&&办公性建筑&&&&以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设公共卫生间。室内普通装修。&&&&公共性建筑&&&&以学校、医院、图书馆、博物馆、教堂、寺庙等为典型建筑。通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混框架或砖混房屋。附件12装饰装修及附属设施价格评估参考表&序号&&&&名&&称&&&&单位&&&&金额（元）&&&&备&&注1&&&&围墙（12砖墙或混凝土砌块）&&&&m2&&&&35&&&&含基础、双面抹灰2&&&&围墙（24砖墙）&&&&m2&&&&60&&&&含基础、双面抹灰3&&&&围墙（空斗或乱砖石）&&&&m2&&&&35&&&&含基础、双面抹灰4&&&&普通门楼&&&&个&&&&400&&&&5&&&&琉璃瓦檐坡&&&&m2&&&&50&&&&只限门头及屋面，含基层结构6&&&&混凝土道路&&&&m2&&&&50&&&&含二灰碎石垫层，路面厚度10cm以上7&&&&水泥地坪&&&&m2&&&&30&&&&含灰土垫层，地面厚度8cm以上&&&&&&&&&&&&20&&&&含灰土垫层，地面厚度5—8cm8&&&&砖石地坪&&&&m2&&&&15&&&&9&&&&下水道（管）&&&&m&&&&20&&&&10&&&&砖砌炉灶&&&&个&&&&300&&&&含烟道11&&&&化粪池&&&&m3&&&&150&&&&12&&&&电热水器拆装&&&&套&&&&200&&&&13&&&&油烟机拆装&&&&套&&&&100&&&&14&&&&太阳能热水器拆装&&&&套&&&&200&&&&15&&&&柜式空调拆装&&&&台&&&&300&&&&16&&&&壁挂式空调拆装&&&&台&&&&200&&&&17&&&&瓷面盆&&&&套&&&&200&&&&18&&&&瓷座便器&&&&套&&&&200&&&&19&&&&瓷浴缸&&&&套&&&&300&&&&含底座20&&&&管道燃气移装&&&&户&&&&2200&&&&征收时有户头，征收后原有煤气管道拆除21&&&&有线电视移装&&&&户&&&&50&&&&22&&&&网线移装&&&&端口&&&&&&&&按有关部门规定执行23&&&&电话移机&&&&部&&&&208&&&&24&&&&三相动力电&&&&户头&&&&900&&&&25&&&&阁楼&&&&m2&&&&300&&&&正规木楞、阁板、栏杆、楼梯，垂直高度高于1.5m的平面面积；低于1.5米部分折半计算&&&&&&&&&&&&200&&&&砼楞、铁楞、水泥阁、较差阁板，垂直高度高于1.5m的平面面积；低于1.5米部分折半计算26&&&&吊顶&&&&石膏线&&&&m&&&&6&&&&含骨架、灯光板、油漆等。&&&&&&&&塑料扣板吊顶&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&石膏板吊顶&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&三合板吊顶平顶&&&&m2&&&&30&&&&&&&&&&&&三合板吊顶凹凸&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&纸板平吊顶&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&纸板凹凸吊顶&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&玻璃板类吊顶普通&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&玻璃板类吊顶雕花&&&&m2&&&&60&&&&&&&&&&&&铝合金扣板类吊顶&&&&m2&&&&50&&&&&&&&&&&&纤维板吊顶&&&&m2&&&&20&&&&&&&&&&&&钙塑板压条吊顶&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&板条抹灰吊顶&&&&m2&&&&20&&&&27&&&&内墙面&&&&普通涂料&&&&m2&&&&6&&&&1．为房屋使用中另增加部分；2．含水泥、砂等。&&&&&&&&仿瓷涂料&&&&m2&&&&8&&&&&&&&&&&&普通乳胶漆&&&&m2&&&&10&&&&&&&&&&&&普通贴墙布或墙纸&&&&m2&&&&15&&&&28&&&&内墙面&&&&普通墙面软包&&&&m2&&&&40&&&&1．为房屋使用中另增加部分；2．含水泥、砂等；3．墙面软包应含木框、龙骨、底板、木质压条（格框料和木贴脸）、专业防火软包面料及填充物。&&&&&&&&简易壁柜&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&三合板墙裙&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&普通瓷砖墙裙&&&&m2&&&&20&&&&29&&&&外墙面&&&&外墙面砖&&&&m2&&&&25&&&&含水泥、砂等。&&&&&&&&外墙马赛克&&&&m2&&&&25&&&&&&&&&&&&外墙干粘石&&&&m2&&&&10&&&&30&&&&内地面&&&&马赛克地坪&&&&m2&&&&20&&&&含水泥、砂等。&&&&&&&&普通釉面砖地坪&&&&m2&&&&40&&&&&&&&&&&&大理石&&&&m2&&&&50&&&&含水泥、砂等。花岗岩、大理石的边角料铺设的地面，按标准的60%以内给予补偿。水磨石带铜嵌条的增加10元/&m2。&&&&&&&&水磨石&&&&m2&&&&30&&&&&&&&&&&&花岗岩&&&&m2&&&&50&&&&&&&&&&&&木地板（普通）&&&&m2&&&&60&&&&&&&&&&&&复合地板（普通）&&&&m2&&&&15&&&&31&&&&防盗&&&&卷闸门&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&防盗门&&&&低档&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&高档&&&&&&&&300&&&&&&&&&&&&不锈钢防盗网&&&&m2&&&&100&&&&&&&&&&&&钢质防盗网&&&&m2&&&&60&&&&注：1．表中未列项目及高档装修材料的补偿价格，可以参照市场价格结合成新、折旧等因素评估报市房屋征收部门会有关单位商定。&&&&&2．对突击简易模仿装潢在不符合认定标准情况下不予补偿（本细则公布之日起市区在拆项目参照执行）。抄送：市委各部委办，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法&&&&&&&&院，市检察院，宿迁军分区。宿迁市人民政府办公室&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日印发来源：网上宿迁&&&&&&时间： 16:56:37
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