&&&&北京：住宅的阶层和身份界定
来源： 三联生活周刊
1、住宅除具有其物质属性外，还具有物质属性延伸出的无形的精神层面的意义。
2、随着时代的发展，住宅除满足基本的居住外，还需张扬个性，方便社会交往，这对于装修理念的定位很有帮助，也易被忽视。
不同的人，对好房子的定义是不同的。原因是定义者的身份与阶层的差异。
　　一、居住的社会分层
　　学者卢卫在《解读人居——中国城市住宅发展的理论思考》一书中指出，住宅是社会属性以“社区”的发展差异来体现的。时至今日，还看不到弥合的迹象。不同的阶层因收入、社会身份、审美趋向，在住宅上必然形成明显的“分层消费”，在未来的城市中，过去那种以单位住宅为主的小区将逐渐消亡，代之以同一个收入阶层为主的住宅区。
　　价格或许是这种“分层消费”最直观的表现形式。今年情人节前，一位神秘的私营业主在位于通州的“运河岸上的院子”买了一套6000万元的西式别墅作为情人节礼物送给正处于演艺事业上升期的女友。相较于“泰禾红御”动辄两三个亿的12套墅王，几千万元的别墅并不算大手笔。按照泰禾集团品牌总监沈力男的说法，能买得起几千万甚至上亿元别墅的人，身家至少几百个亿，这个时候，别墅并不仅仅意味着居住、投资，更可能是一种资产配置方式。同样做别墅，位于北京昌平小汤山镇的“御汤山”项目着重强调的则是“1000万拥有下沉式庭院，地上花园和私汤（室内温泉），即买即住”。在“御汤山”品牌营销总监彭振石看来，10个买别墅的8个是为了居住，与早年京城传统的已形成浓厚生活氛围、繁华、交通便捷的中央别墅区和西山别墅区相比，发展中的奥北别墅区属于北京别墅市场的价值洼地，随着未来科技城的引入和六环路的开通，处于奥北别墅核心区的“御汤山”项目将成为京城别墅价值洼地中的一个价格洼地。
　　即使是非个性化的现代公寓性住宅，因具有私人财产的属性，在不长的时间里也像传统住宅那样，成为私人财产、身份、社会地位的象征。如不同的收入阶层，在同一个住宅区、公寓楼里，居住的面积可能相差较大，朝向好，居家面积大的人总有荣耀感。而当住宅还原了可以交易、变现的“本性”后，更激发出人的创造力。
　　在城市核心地区做大户型公寓房对房地产商而言是一件需要慎重考虑的事情。位于方庄的“首开·璞瑅公馆”项目营销负责人根据多年营销经验总结出自己的投资理论。“以前，房产投资与刚需相关，有人有投资心态，又有刚性需求，一拍即合。实际上，房子真正价值体现在：当市场经历高高低低后，二手房价格对抗市场波动的力度。一般来说，自住率高的小区出二手房的比率低，因为供需关系导致这样的小区二手房价格坚挺。应该投资这样的房子：能真正满足人们居住需求的社区，也就是那种自住率高的小区。如果一个社区100套房子，30套自住，70套属于投资客，这个社区的氛围会很差，呈衰减状。城市核心地段，大户型投资价值高。那些在城市核心地段买小户型房子的年轻白领都是大户型房子的潜在客户，因为这个群体成长性高，当他们具备更强的支付和抗风险能力而又因为家庭规模的扩大有改善住房需求时，对区域的熟悉，对人的认知会促使他们在这里买大户型房子，毕竟很多人都存在120平方米到200平方米的住房需求。”在这位房地产专业人士看来，首开·璞瑅公馆适于带投资性质的改善住房人群消费。
　　他将首开·璞瑅公馆的开发模式归类为新城市生活主义，也就是产业化打造的换代住宅，加上街坊化的配套与服务，辅之以和谐优美的自然环境和浓郁迷人的文化氛围。长期以来，我们居住社区的分类一直沿用居住区—居住小区—居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事实上城市住宅一直存在着另一种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由城市街道，城市街区等基本构架单元组成，比起一般居住社区，更强调具有城市味的序列空间体系及商业公建系统。
　　二、诗意安居的需求层次理论
　　海德格尔的“人，诗意地栖居着”的诗句，始终让人们不知道该用怎样的蓝图去勾勒最适合人居住的住宅。他在日给建筑师所作的《对建筑安居功能的思考》的报告中指出，“建筑的本质是让人类安居下来”，“让人居住的地方和暂时的栖息之地有很大的区别”。他认为，要想使人安居下来，房子必须有家的感觉。有了家的感觉，人才会有精神的归宿。家的氛围，家的感觉是通过住宅的综合功能体现出来的。西方的建筑学家们从纯建筑的角度认为，住宅必须提供满足性生活、睡觉、安养宠物、园艺、个人卫生、天气防护、室内卫生、车的保养、烹调、取暖供热、日照、服务等12种功能，否则就只是建筑而不是住宅。
　　人与空间的关系，实际上具体体现为定居的关系，住宅往往成为时代精神的承载者和体现者。学者王宁在著作《消费社会学——一个分析的视角》中指出：“空间对人而言不是情感中立的。人们对不同的空间不但会做出不同的认知评价和理性判断，而且也会做出不同的情感和心理反应。……人们对不同的空间赋予不同的意义和情感，因为空间不但是一种客观的抽象空间、数量空间和经济空间，而且也是一种具体空间、质量空间和情感空间。”
　　中国传统宅院以天为本，在形式上多是皇城的缩微，无论是普通四合院还是几进几出的大院落，对自然认识的有限，对神灵的崇敬，加上儒家文化的渗入，繁琐的外在形式无处不在，住宅为人服务的本能变得弱化。
　　在强调“以人为本”的当代住宅建筑背景下，住宅的价值除了在房子本身之外，更重要的是体现所处地段或区位的自然、人文环境。特别是进入后工业社会之后，富人区尤其讲究“生态住宅”的选择。
　　以“源于自然，高于自然”的原则，在尊重京西原生山水自然资源的基础之上，造就北京第一大“景区地产板块”的园博府凭借对人居生态舒适技术的娴熟掌控，以万年生态城为“健康生活有机系统”大规划，在社区内构筑四大生态系统——可再生能源系统、微气候系统、固碳系统、内空间生态系统。通过太阳能热水、地缘热泵、大环境微风通道，及植林地等大量绿化，为社区业主的绿色健康生活提供了牢靠的科技保障。使业主在社区生活中，不仅能够享受到较之于普通城市社区环境更贴合人体舒适感的环境湿度与更清洁、富氧的空气，更能切实感受到通过雨水回收设施、透水铺装、下凹式绿地等社区生态技术所带来的对“生活成本”的有效降低。而在室内，项目则借助辐射式空调、建筑外保温节能、置换式通风、空气热回收等诸多室内舒适性技术的引入，全面改善室内微环境，为业主打造了一个更加健康节能的舒适起居享受，无微不至地呵护全家人生活健康。
　　对于本案，尤其值得一提的是其所独有的“五重净化系统”。项目与卢沟古桥遥相呼应，近享北京园博园胜景，背倚鹰山国家森林公园、北宫国家森林公园两大国家级森林公园，更有门城湖、莲石湖、晓月湖、宛平湖、园博湖四面围合，形成了业内独一无二的“三园五湖”绝佳风水格局，大区域的空气品质已然出类拔萃，而如此优质的空气亦是经过永定河水系、周边大片植林地、生态城绿化、社区小气候、居室内舒适度技术的五重净化后才能够触及住户，不仅在空气纯净度上有了更大幅的提升，水系及林植更是有效改善了空气湿度、提升了空气的含氧量，无论对于业主的生活健康，抑或家居财产养护都更具优势。
　　做生态建筑的马来西亚华裔建筑师杨经文认为建筑可以分几种，一种是不需要电能和机械作用就能保证舒适度，第二种是部分需要电能和机械作用以保证舒适度，第三种是完全需要。他的理想是第一种，即完全不需要电能和机械作用。“如果我们承认自然的生活是最好的状态，那么我们在选择居室时，不妨多留意一下这个房子的舒适度是靠什么来维持。是靠能耗、钞票，还是大自然的回报？”
　　考虑人们对住宅的不同需求层次，位于顺义区马坡的鲁能七号院目前呈现了两种住宅产品，一种是超大楼间距的小高层公寓房，另一种是高品质的花园洋房。按照营销负责人胡汉祥的介绍，这样层层退台，外立面丰富，拥有地下室和前院后院别墅感觉的花园洋房在这一区域里是绝版，同类的产品型态没有竞争对手。这种设计规划建筑要求很高，即使是挑剔的人群也很难拒绝它所提供的未来生活空间诱惑。
　　在家用小汽车普及之后，很多家庭并不满足于在市内拥有的公寓式住房，到郊区、周围的风景区去购置第二甚至第三居所，第二居所的环境好，规模大，适合大家庭团聚，即使住的时间较短，如在周末假期休闲时派上用场，花费较高，很多家庭仍然乐此不疲，因为这是家庭殷实、有生活品位的体现。住宅的“异化”功能迅速体现出来了。第二居所的出现，从表面看是中国工薪阶层的住宅从单纯的定居型朝舒适型的转变，从深层次看却表明了中国城市告别住房分配制度、住宅的产权明晰后，私人住宅进入“个性化”的必然趋势。
　　从这个层面，鲁能地产制造了温榆河畔的“格拉斯小镇”。“既有小镇自由浪漫的风情，又有来自格拉斯的规划元素。”在解读这一社区时，胡汉祥强调，这是“三好生”而不是“特长生”，“首先是区位好，朝阳区‘十二五’发展规划中强调，要全力推进十大发展基础建设，其中包括温榆河生态绿色休闲区、东坝国际商贸中心（高端商贸集群基地）、金盏金融服务园等，而这些基础设施恰好环绕着格拉斯，格拉斯板块很有可能成为第二个中央别墅区。其次，距离城市核心近，景观资源独特，紧邻温榆河，河湾在社区划了一道美丽的弧线，与格拉斯小镇紧密融合，这样的城市别墅将是绝版。另外，社区生活感觉好，因为整个地块足够大，能引入高品质的学校、商业休闲娱乐、酒店等配套，每一期在居住品质上都有提升，不仅满足品质居住，还能满足品质社交的需求。“没事的时候，可以在格拉斯小镇里徜徉，那种自由舒缓的氛围可以消解都市工作一天后的疲惫，彻底放松下来。如果这还不够，就去‘开心农场’，种地养花都行，穿着休闲装，约几个好友，说说知心话。美好的生活不就是这样吗？”胡汉祥将消费这一居住空间的群体定位为那些对社会有一定贡献、对生活有美好追求的人。
　　三、私人住宅空间的价值
　　中国富贵人家逢节年喜庆之时，喜欢邀请戏曲名角艺人至家中，于园林戏台上表演，台下设席宴请亲朋要客，这种生活方式被称为堂会。今年中秋节，“运河岸上的院子”在12席墅王之“海晏”第一次复兴私家堂会文化，使这种中国贵族的精神礼制重出江湖。
　　“运河岸上的院子”自7月10日推出12席超大体量墅王群以来，两栋中式墅王“骊宫”和“海晏”最先面世，令整个别墅界和建筑界为之一振。这次的泰禾中秋私家堂会，就是在海晏中举办的。“海晏”二字，出自圆明园古迹中海晏堂，取“河清海晏，国泰民安”之意。据销售人员介绍，海晏是以会邸服务功能为初衷打造的全定制精装别墅，面积为1992平方米，总占地超过6亩。院落中设有璧山飞瀑，更有一株百年高龄的银杏树，被人们尊称为“公孙神木”。这棵树年代久远，除花巨资从山西一古村落购置，运输更是不计成本。途中用了100吨位吊车，每过一站，要先细心将古树吊运过站，再细心卸车运迎，单此项支出即达15万元之巨，沈力男以玩笑的口吻说，一路罚款运回来的。
　　海晏最为独特之处，堪称坐落于庭院中的大戏台。中秋夜宴，200多名宾客也是精心挑选的，除了泰禾客户就是收藏界大腕。除了曲艺表演外，堂会通过福建传统中秋习俗“博饼”，使嘉宾亲自博取各种奖品。
　　时至今日，泰禾集团并不急于出售这幢叫价3.5亿元的墅王，而是专注于打造墅王的私人会邸空间价值。
　　对于大多数都市人来说，私人空间在一定程度上只局限在拥有产权或使用权的住房内，是人的社会价值和地位的直观体现。获取理想的私人空间不外乎两种途径：一是权力，二是金钱。在市场经济社会里，金钱或资本的魅力则更为直接地体现在对城市空间的改造或分割上。无论哪个时代，在城市的中心地带或高尚住宅区内拥有豪宅的人，一定是那个时代的政治或经济精英，相反，栖居在环境恶劣的棚户区的那些人，一定是收入菲薄、在政治和经济上都没有发言权的社会底层人士。但是，现代人生活观念，在人的价值的体现上，具体表现在居住空间上，则更看重的是“标签”意义，希望私人居住空间也能引来与自己身份、阶层相当的人的观赏，赞叹，在别人对私有空间的观赏，赞叹中，获得满足感，体现自己的实力和价值。同时，也让能进入自己私人空间的人在心理上提升自身的价值。正如戈夫曼说的，公共空间是自我表演的“前台”，而住宅是自我的“后台”，是真我得以展现的场合。如比尔·盖茨在自己投资数百万美元兴建的智能化住宅中，经常有针对性地邀请微软的中高层人士来开派对。那些进入比尔·盖茨住宅的人，在对其住宅赞叹声中，无疑让比尔·盖茨获得了心理的满足感，对于那些被比尔邀请的人，觉得自己能进入首席执行官、世界首富的私人隐秘空间，觉得被视为“知己”，又获得了另外一种被肯定的价值。因此，在特定阶层的私人居住空间里，凡是能进入其中的人，无论是主人还是客人，拥有的是“所有权”或“到场权”，都会在交往和“表演中”，在一定程度上放大自身的价值。这或许是“海晏”从单纯的私人居所向私人会邸转换的潜在因素。在沈力男看来，那些喜欢呼朋引伴又注重私密性和唯一性的社交富人将是海晏这类型墅王的潜在客户。
　　对于城市富人阶层来说，一方面，拥有住宅，拥有家才表明身份的“合法”。另一方面，居住只是人的一种基本需求，人的需求又不仅仅如此，住宅还要具有方便从事社会交往，有助于自我发展的功能。一个居所，如果社会沟通的条件不好，即使内部再舒适，建筑质量再好，也不会受欢迎。这也就是很多城市人在收入增加，社会地位提高后，不断搬家，提升住宅品位的重要原因。王宁对这种现象做了精辟的分析。他指出：“住宅并不仅仅是供人栖身的地方，它还是一个传达人们的社会地位，身份、品位和格调的符号和象征。住宅的符号表现功能分为两个方面，一是外部符号，二是内部符号。外部符号指房屋所在的地区、地段，周围的视野景观，房屋的设计、结构、大小、造价和外观，以及房屋的产权。外部符号直接表达了住宅主人的社会经济地位和身份。一般来说，社会经济地位较高的社会群体总会通过其住宅的地段、位置、结构、大小，和前后花园设计等因素而表现出自己的种族、地位和身份。在西方社会，人们对住宅区位的选择常常是以种族肤色、社会地位和身份作为标准的。居住的空间位置和地段成为社会地位高低的表现和象征。内部符号是指房屋内部的装修、家具的布置和其他室内摆设等，不但构成了主人的地位、身份、等级等社会因素和象征，而且充当了表现主人的品位、格调、情趣和个性的符号。
　　享用什么样的住宅空间，在一定程度上体现了人的经济地位和社会价值。“人类是最有领域感的动物，即善于利用空间来控制人与人之间的交易，会维护领域的所有权，以保证拥有其资源，从空间的控制产生心理结果，如占有感、满足感、光荣感、屈从感。”
　　私人住宅空间的功能异化最终代表了富人阶层的优质生活——这种生活是以阶级、收入和生活方式不同而生成的空间划分，形成了一种特权的生活方式和安全的居住环境，其在空间和社会属性方面表现出的奢华，与社会的其他阶层分离开来。
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。北京新老豪宅抢市场
来源：中国房地产网-中国房地产报
■本报记者刘晨北京报道
“一切始于销售”是IBM创始人托马斯·约翰·沃森在总结毕生经验时说的一句话，行业不同，道理相通，成功的销售对房地产行业来说，也意味着发展希望。
中国房地产报记者走访北京孙河别墅区等高端楼盘聚集区发现，豪宅的路牌广告明显增多；在一些大众传播媒体上，超大面积赠送、上万元精装标准、高科技新风系统……各种软硬广告齐上阵。为了促进销售，淡出豪宅圈很久的营销模式卷土重来。
这一现象背后，是一触即发的豪宅大战：2014年计划入市的顶级豪宅大约有10个，创北京近年之最，加之一些老牌豪宅以及“地王豪宅项目”的集中入市，众多豪宅操盘手们直呼“压力山大”。
“很多时候豪宅不好卖，就是因为要么定错位，要么定错价。”东汇置地投资管理有限公司总裁刘东在接受中国房地产报记者采访时无奈表示。事实上，在新的市场环境下，面对相对有限的财富阶层，豪宅该如何销售，又该如何挖掘顶端客户群的消费潜力，也考验着豪宅开发商们的智慧。
新老豪宅之争
近日，一则“骨灰级”豪宅项目重归市场的消息在豪宅圈不胫而走。其中包括于2002年入市的东三环山水文园项目，以及2004年入市的东四环东山墅项目。
中国房地产报记者从北京市房地产交易管理网了解到，山水文园1月底获批的现房销售价格在每平方米43000元～55000元之间。现场销售人员表示，目前这批房源已被老客户预订一空，并不对外销售。
事实上，获批售价只是备案价格，该项目周边同档次二手房源的价格已超过6万元/平方米，山水文园西园面积在370～480平方米的联排别墅，目前销售总价已达4000万元～5000万元一套。“我们或将于两月以后再推新房源，到时候每平方米售价达到8万元也是极有可能的。”上述销售人员称。
有着“北京第一豪宅”美誉的老牌豪宅东山墅项目位于北京朝阳公园东岸，项目于2004年开盘销售，至今已经历了10年的市场风云变幻，其1100多平方米户型的二手房挂牌价格现已超过2亿元。
据接近东山墅项目知情人士透露，东山墅2014年预计推出的楼盘位于别墅区北侧，为在建洋房，目前关于户型、面积、售价等均未公开，参考项目自身情况及周边项目价格，预计东山墅新房源均价约在13万元～15万元/平方米之间。
除山水文园和东山墅两项目外，泛海国际居住区、绿城御园等核心区的豪宅项目也有意于2014年重启市场。
“我们其实很受伤，但没有办法。”提及2014年的豪宅销售市场，一家豪宅开发企业相关负责人对中国房地产报记者如是感慨道。正如很多高端楼盘开发商一样，其公司所开发的豪宅从2013年开始就一路被限，入市时间亦是一推再推，而2014年所面对的市场环境和竞争程度早已与2013年不可同日而语。
细数2014年即将入市的豪宅项目不难发现，北京豪宅市场日渐呈现“火拼”节奏。
除上述老牌豪宅外，2014年计划入市的新豪宅也数量很大。据亚豪机构统计，目前北京在售的顶级豪宅有11个，预计2014年还将涌现7个新的顶级豪宅，其中包括泰禾·北京院子、融创农展馆项目等，目前顶级豪宅数量已创下北京近年之最。此外，佳兆业收购的原长安8号项目、天润的王府井项目、广州城启皇城根项目也将成为2014年可能入市的豪宅项目。
尽管供应激增，但销售状况却难言乐观。相关机构统计数据显示，1月北京豪宅供应量创13月新高，但成交量却同比腰斩。北京市房地产交易管理网数据显示，即使是号称“日光盘”的泰禾·北京院子，截至2月26日，其推出的68套房源中，也仅有2套显示正处于资格审核中，其余均处于“已预售项目抵押的可售房屋”状态。
刘东认为，如果2014年政策性限制条件减少，上市的豪宅项目必将增多，但真正称得起“豪宅”的项目却并不多，据我们公司的统计，过去3～5年能称得上是“豪宅”的项目，在北京全市总成交量中也只有2%左右，每年的销售量也仅有几千套。
高端盘急需市场化
随着“地王”的连番涌现，北京豪宅市场亦被重新定义，地产研究机构将高端住宅的门槛上调到6万元/平方米，顶级豪宅的单价门槛亦提升至10万元/平方米以上。
销售问题是摆在豪宅房企面前的一个严峻而又现实的问题。尤其是对一些新晋“地王”项目而言，老牌豪宅的加入，更进一步激化了高端楼市的竞争，而老牌豪宅所拥有的核心地段和成熟品质，以及当年较低的拿地成本，对新晋“地王”项目来说都是不可小视的压力。
泰禾集团总裁助理沈力男曾表示，房地产市场“钱多人傻”的日子已一去不复返，目前即使是来自山西、内蒙古等地的资源型买家，也趋向专业化，对产品质量要求越来越高。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，作为豪宅买方，市场信息的来源渠道广泛，对千万级豪宅的购买通常是谨慎而又理性的，购买欲望一般不会非常迫切。
而豪宅的购买群体在市场中也是相对有限。“这两年，豪宅的客群变化不大，但在某种意义上，政策限制性条款对豪宅买家的约束甚至比对经济适用房买家的约束还要多，这导致很多人想买但又苦于没有资格。”刘东表示，豪宅客群受限是最为严重的问题，业界也在呼吁要对高端购买人群采取征税的方式取代对其资格的限制，逐步实现高端楼盘的市场化。
刘东将当下的豪宅比作“三限豪宅”，即对开发商限售、限价，对买家限购。刘东认为，2014年将是考验豪宅营销开发商功力的一年。
“好不好卖要从价格、品质等各方面综合考虑，并不是说拍地价格达到7万元/平方米，推出的房子就能定价15万元/平方米。”刘东指出，现在土地拍卖的参数已越来越不能成为房企的定价参数了，做好品质是一方面，另一方面，房价的预期也不应因地价问题而定错价。
中国豪宅研究院院长朱晓红告诉中国房地产报记者，在未来一段时间内，政府对于高端项目的价格管控仍将持续，豪宅项目若想尽快取证入市，在定价方面还应更加谨慎。此外，即便2014年高价项目顺利取得预售证，中间也会经历一个相对延迟的审批周期。
在此背景下，为了争夺有限的买家，豪宅开发商连番使出赠送大面积露台和地下层等各种传统营销手法，但注重楼盘附加值的提升却是众多开发商的一个可喜变化，以融创农展馆项目为例，融创中国表示，该项目售价将超过15万元/平方米，定位于国际顶级住宅，届时项目将更加突出硬件、软件两方面的品质，且更关注细节；而国际级顶级豪宅的营销方式也将区别于一般中高端产品。
亚豪机构副总经理高姗认为，目前高端客群在整体购房群体的占比仍是稳定的，在高端市场竞争不断加剧的背景下，处于主力销售期的高端项目如果缺少强力的价值支撑，将极有可能导致销售趋缓，进而加大企业资金压力。
未经《中国房地产报》报社授权，严禁转载或镜像，违者必究。
如需转载《中国房地产报》自有文章请与《中国房地产报》报社联系。
版权合作及网站合作电话：010-0　新闻纪律及舆论监督热线：010-5
《中国房地产报》订阅热线：800-810-0909　免费上门收订热线：11185
欢迎关注中国房地产报微信:china-crb(微信号)
新闻关注排行榜
本网站由中国房地产报新媒体版权所有，未经授权禁止复制或建立镜像，京ICP备号
2012 CRB New Media all Rights Reserved.}