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请问农村土地调换协议怎么写？是这样的，我妈妈过世因看好一块坟地，是别人家的荒土，对方要求我拿一块熟
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出门在外也不愁> 负责任的开发商应该对“首层送花园”的误导宣传给个明确的说法
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决裂于花园
负责任的开发商应该对“首层送花园”的误导宣传给个明确的说法
转自“建纬律师事务所”
浅议开发商赠送花园的有关法律问题
编者按：北京分所主任王霁虹律师以一个案撰写的本篇论文，对开发商售房附赠花园的相关法律问题，作了专题分析。文章篇幅不长，却有典型意义，值得一读。
北京市民李女士于2003年看中了某小区一套位于二楼的住房，在得知购买首层房屋，即可免费获得楼前面积7平方米的花园后，本打算购买二楼的李女士当即改变主意选购了一套首层房屋。虽然首层的价格要比其他楼层略高30元/平方米，但因为李女士十分喜欢门前的花园，便毫不犹豫的缴纳了定金。可在购房合同中，房屋面积并未加上花园面积，李女士对此并没在意。入住后不久，小区外的道路要拓宽，李女士的花园将被有关部门征用。当李女士去拆迁处咨询关于有关拆迁补偿的问题时，却被告之，李女士对开发商赠送的花园不享有产权，也无法办理产权，所以不考虑赔偿。对此李女士十分不解，既然开发商已经许诺将花园赠送给李女士，为什么李女士却得不到花园的产权呢？
李女士的遭遇其他许多购房者也曾碰到。在商品房的销售过程中，开发商常采取各种各样的优惠措施吸引购买者。对购买首层的客户许诺附赠一定面积的花园，即是开发商经常采用的促销手段之一。首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响、噪声干扰较多等原因，按目前房地产市场的商品房定价原则，在楼层差价固定的前提下，首层户型的价格一般比其它层较低。开发商将首层毗邻的花园赠送给首层住户，反而使首层商品房受到很多业主（尤其是有老人的家庭）的青睐，其价格也因此翻升。但是，在这种看似诱人的赠送背后却隐藏着诸多法律问题，并由此引发出诸多纠纷。
一、首层毗邻花园的所有权归属
我们讨论小区花园的归属，实际就是讨论花园所占土地的归属。根据我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定，城市规划区内的土地所有权归国家所有，开发商从国家手中通过招标、拍卖等方式获得一定年限若干面积的土地使用权，并在土地上开发建造商品房，然后再销售出去， 国家作为土地的所有权主体并没有因此而发生改变，发生改变的只是国有土地使用权的主体。
《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押” ，第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。” 第二十四条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。可见，我国现行法律法规规定的是土地与房屋不可分离的原则。即使一幢建筑物被区分为不同所有者所有，建筑物的所有权与土地使用权仍然不可分割地联系在一起。开发商在出售商品房的同时，必将该商品房所占用范围内的土地使用权同时出售给购房者。购房者在购买商品房时，除了获得该房屋的所有权外，也将取得相应面积的土地使用权。该土地使用权既在本幢楼的楼座之下，也在楼座四周。
对于多层建筑物而言，建筑物可以区分为不同的专有部分由住户单独所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起来的，建筑物的各个楼层都离不开地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那样实际分割为某户单独所有，所以，楼房四周及地基的土地使用权应属于全体业主按份共有。根据《北京市国土资源和房屋管理局关于办理土地登记有关问题的通知》，土地使用权根据不同的用地状况，设立独立宗或共用宗，一宗地原则上应包括楼房基础占地、楼基周围直接为楼房服务的土地（楼前甬道，楼后化粪池范围内用地）、楼房周围的共用土地。该通知的第四条规定，各共用宗应分摊的土地面积按以下公式计算：土地使用权人应分摊土地面积＝住户建筑面积×宗地总土地面积／宗地内建筑总面积。根据上述规定，一层住户，与其他层住户一样，对楼房四周的土地也只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权。
二、开发商赠送花园的依据和前提
根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，“城市规划和土地利用总体规划应当协调。在城市规划区内，土地利用应当符合城市规划”，及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条之规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，开发商建造花园并将其赠送给购房人，其前提是开发建设应完全符合规划之要求。
根据《城市规划法》第四十条规定“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款”，因此，如果花园不是按照规划建造，并严重影响城市规划的，例如开发商将花园建在了市政规划的道路上，将随时面临被政府强制拆除的风险。
根据《北京市城市绿化条例》第十三条之规定，“各项建设工程，应当安排一定的绿化用地，其所占建设用地面积比例为：（一）新建居住区不低于30%，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地……”，及《北京市建设工程绿化用地面积比例实施办法》第二条之规定，“建设工程绿化用地面积占建设用地面积的比例，按照《条例》第十三条的原则，具体规定如下：（一）凡符合规划标准的新建居住区、居住小区（居住人口7000人以上或建设用地面积10公顷以上），按照不低于30%的比例执行，并按居住区人口人均2平方米、居住小区人均1平方米的标准建设公共绿地，配套建设的商业、服务业等公共设施的绿化用地，与居住区、居住小区的绿化用地统一计算……”，开发商在修建住宅小区时，要配套建设一定面积的由所有业主共同享有使用权的公共绿地，不能将公共绿地改建为花园并将其赠送。
三、开发商擅自赠送花园的法律后果
开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。
对于已购买首层房屋的业主，因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，首层业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。因为在产权登记阶段，只有纳入建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记，没有被纳入建筑容积率的不动产不能单独办理产权登记。而在房地产项目中，花园绿地通常不会被纳入建筑容积率，其房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。花园绿地作为全体业主所共同所有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样，因看中花园而购买首层房屋的业主，其权益必将受到损害。有许多业主都是在办理花园土地使用权证书的阶段才恍然大悟，发现开发商签约时的承诺根本无法兑现，自己的权益受到很大损害。
根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第三条的规定，如果开发商在销售宣传或买卖合同中对赠送花园作出了具体确定的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。同时根据《合同法》第五十四条可撤销可变更合同的规定，如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者违背真实意思做出购买首层房屋的意思表示，开发商的此种行为已构成民事欺诈，小业主不仅可以要求开发商承担违约责任，而且可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。
在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对共有部分享有共有权。对一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人使用的阳台，可以由全体区分所有人共同约定，由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占性使用权，这种权利叫做对共有部分的专有使用权。 与首层毗连的花园作为全体业主的共有财产，经全体业主同意，可以约定由首层某一个或数个业主对花园享有排他的、独占性使用的权利，当然，这种权利仅限于对花园实际的占有与使用，不涉及权利的转移。同时，全体业主还可以约定收回花园的条件，以避免对花园不合理的使用与破坏。
综上所述，首层毗邻花园的土地使用权应归该宗地楼房的全体业主共有，开发商建造花园时必须保证是严格依照规划进行的，且小区配套建设的绿地面积达到法定标准。开发商擅自赠送花园的行为一般应认定为无效，须承担相应的违约责任和侵权责任。首层业主经全体业主授权可以单独使用花园。鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给首层业主使用，就具体方法而言，开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款，明确约定其他业主同意由首层业主使用与其物业相毗邻的花园，并对首层业主使用花园的限制性条件作出约定。
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决裂于花园
问了好多律师朋友，如果开发商没有明确的约束，俺只能“决裂于花园”了，也建议大家决。。。
meng回江南
大大的提醒了我，谢谢
难怪首层没怎么卖出去，群众的眼睛是雪亮的阿
meng回江南
图片：强烈要求置顶
hahaha1980
图片：2,078
很好！买一层的同志注意了！
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类似的情况多了去了，先贴上几个案例吧，全国上下，从南到北从东到西没有一处不是如此。。。
来自：北京市义方律师事务所
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我为人人，人人为我。希望能帮助大家解决法律上的困惑！
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商品房有猫腻 "买一楼送花园"送的原是公共绿地
　　河南报业网讯 核心提示
　　市民购买商品房，经常可以看到一些房地产开发商宣称“（业主）买一楼（开发商）送花园”。但是很多市民并不了解，根据日国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。而一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，房地产开发商根本不具有公共部位的处分权，这种行为侵犯了全体业主的利益。
　　买一楼只因有花园
　　今年3月初，正是绿化的好季节。在郑州华念置业有限公司开发的“华念名仕家园”买了一套一楼住宅的郑州市民陈女士看到其他一楼邻居都在忙着绿化房前花园，就也开始挖土植绿。因担心破坏地下管道设施，陈女士请求小区物业公司提供帮助，被告知法院已判决该花园为公共绿地，陈女士无权在该花园“动土”。
　　这是怎么一回事呢？话还得从陈女士与华念公司的一场官司说起。
　　2002年，陈女士夫妇准备购买一套商品房，他们看到华念名仕家园所作的有关楼房沙盘模型及宣传资料承诺，一楼住户具有“所属”花园的使用权。陈女士一家一直想买一套带花园的房子，于是在当年10月与华念公司签订商品房买卖合同，购买该小区2号楼二单元一层西户的房屋。尽管该套住房的房价高出二楼和四楼的房价，但带了一个花园，所以夫妇俩仍觉得很值。
　　此后不久，陈女士发现花园里有多处窨井盖，遂怀疑开发商送的花园可能属于公共用地。经咨询法律界人士，她了解到，根据有关法律规定，未规划为私人用地的花园，属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，开发商根本不具有该花园的处分权，华念置业有限公司所承诺的一楼“所属”花园的使用权，是无法兑现的。
　　陈女士认为，华念公司为了抬高一楼房价，对“花园”的使用权作出虚假承诺，对其超出该房合理价格的费用支出所造成的经济损失具有过错，应承担过错赔偿责任。多次协商未果后，由陈女士的丈夫作为原告，陈女士作为委托代理人，于2004年向郑州市金水区法院起诉了华念公司。
　　法院：花园不能送
　　2004年3月，郑州市金水区人民法院对该案的审理，成为省会法学界关注的焦点。经审理，金水区法院认为，该案中的花园未规划为私人用地，属小区公共部位，被告无权处分，被告违规将花园使用权处分给原告的约定无效，致使原告在订立合同时接受合同不公平的高价，已造成原告经济损失，遂判决被告华念置业有限公司赔偿原告损失17274元，支付原告违约金1600元。
　　华念置业有限公司不服该判决，提起上诉。2004年7月，郑州市中院审理后撤销原判，认为原告请求退还多收的暗含于房价中的公共绿地使用权部分的费用证据不足，不予支持， 郑州华念置业有限公司只需支付原告交房违约金1600元。
　　二审之后，华念公司收回了陈女士家房前“花园”的使用权。
　　今年4月11日，记者在华念名仕家园小区看到，陈女士至今没有搬进新居，邻居家花草茂盛，她家房前还是一片荒土，上面摆的是邻居家的花盆和晾晒的物品，“花园”的木栅栏已经被推倒。陈女士说，她实在没想到，法院判决后，开发商及其所属物业公司对门前花园绿地不实施绿化，自己也失去了绿化的权利。
　　市民多数不知情
　　一楼送“私家花园”，顶层送“花园露台”……这样的广告语在很多楼盘的广告中可以见到，对消费者购房形成极大的诱惑。记者就此对市民进行采访，发现多数市民并不了解购买房产过程中开发商是否有权出售、赠送绿地。
　　4月12日，在郑州市经三路的一个大型社区，一楼业主宋女士表示，不知道“（业主）买一楼（开发商）送花园”的约定是无效的。当初买房子时本打算买二楼或三楼，但开发商介绍说，“买一楼可以送花园”，虽然一楼房价比同单元的二楼贵，但受到“花园”的诱惑，她还是买了一楼。宋女士说，在签订的协议里已经注明自己拥有花园的使用权，难道协议不受保护吗？如果有人要求共同使用花园，自己一定会找开发商理论。
　　郑州市未来大道一小区的住户刘先生说，现在买一楼都在送花园，也没有人管。
　　刘先生表示，他买的不是一楼，但现在虽然明白了花园的所属权，自己也不会去争取绿地利益，或者去找房地产开发商讨要说法。一楼住户也多付了房款，把花园圈起来绿化、使用是应该的，就算其他人想使用花园也没办法。
　　房地产业内人士透露，开发商卖房送绿地的现象，主要有以下几种情况：一是一楼“送花园”。一楼因为靠近排污管道、安全程度低等原因，很多开发商都用“送私家花园”来增加对买房人的吸引力，由于“送”了绿地，原本要比其他楼层卖不上价格的一楼因此卖出了好价钱。二是顶层送“花园露台”。很多多层板楼顶层都有露台，按有关规定，露台不能算销售面积，而顶层因为隔热、设备等原因不太好卖，但如果附送“花园露台”，原本的劣势就可变成优势，不好卖的顶层也能卖出高价。三是开发商“送”大面积的代征绿地。送给买房人的绿地并没有权属，按相关规定，开发商不能“送”绿地给买房人。即便是“私家花园”，其权属仍然属于社区。开发商所谓的“送”只是将绿地的“养护权”在一定时期内给了买房人。
　　送花园引发新问题
　　郑州市东明路某小区的许先生对一楼邻居在小花园内私搭乱建的做法感到气愤。他说：“他们完全改变了购房时的环境与居住状态。”
　　家住郑州市城东路某小区三层的王先生最近发现，楼下一大片公共绿地被开发商分割成块，用铁栏杆围在一层业主门前，以前大家能够进入游玩的绿地几乎被分割光了。经过打听，他才知道，原来是开发商把绿地变成了向购买一层房屋业主赠送的花园。怪不得以前很不好卖的一层，现在却很抢手。王先生说，他当初就是因为开发商承诺该小区绿化率高，楼下有一大片公共绿地才来此买房的，可现在公共绿地却变成“私家花园”了。
　　送的“私家花园”内可以想怎么建就怎么建吗？有关部门指出，“私家花园”不是私有花园，改变“私家花园”的使用性质、进行私搭乱建等是违法的。对此，一位业内人士指出，造成很多底层住户毁绿、损绿、违章搭建的原因主要是，部分房地产开发商在推销房屋时，为了自己的利益，故意模糊“私家花园”产权和使用权的概念，使住户产生“误会”，以为“私家花园”就是私有花园，可以随意使用。因此，有关部门呼吁，开发商在“送绿地”的时候，为了避免今后的纠纷，应该在购房合同中约定绿地的使用权限。
　　送花园行为无效
　　“按照国家《物业管理条例》规定，房地产开发商向购房者承诺，购房者买一楼，开发商将属于业主共同所有的公共部位、公共绿地作为花园予以赠送，是一种违法行为。”省会法律界人士昨日接受记者采访时如此表示。
　　据介绍，日，国务院颁布《物业管理条例》，其中的第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有和使用，房地产开发商根本不具有公共部位的处分权。房地产开发商的这种行为，不但侵犯了全体业主的利益，而且在法律上，这种承诺或赠送行为是无效的。
　　作为消费者，购房者对有关的法律规定并不了解，一旦遇到这种欺诈行为怎么办？律师表示，首先可以通过协商的方式，使房屋买卖合同合法规范，纠正上述行为；若协商不成，可以通过法律途径予以解决。
　　擦亮双眼签合同
　　怎样在买房前避免纠纷？河南豫龙律师事务所律师张伯承认为，在现在的房屋买卖中，绝大部分楼盘都要通过楼书等广告宣传进行推介，同时通过业务员的介绍进行销售，购房者也正是通过这些渠道来了解欲购房屋的详细情况。
　　但是，消费者应当考虑广告宣传和业务员的介绍是否与客观事实相符合。在法律上，广告宣传有明确具体内容的是一种要约，它是合同的组成部分，购房者应当保存好合同及有关资料。业务员的介绍特别是口头承诺，应当写入合同。如果购房者对某一方面的问题特别关注，可以和开发商协商，确定具体明确的内容，写进合同。这样，一旦发生纠纷，就有据可查了。记者 梁建辉 实习生 华小亚
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送绿地其实只送养护权 规定社区绿地是不能赠予
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一楼送“私家花园”，顶层送“花园露台”，公园附近或绿化隔离带项目“送”公园或绿化隔离带……这样的广告语在很多楼盘的广告中可以见到。综观北京开发商买房送绿地的现象，不外乎以下几类：
　　一是集合住宅的一楼“送花园”：一楼因为排污管、安全等原因，很多开发商都用“送私家花园”来增加对买房人的吸引力，由于“送”了绿地，原本要比其他楼层卖不出价格的一楼也许因此畅销，并卖出了好价钱。
　　二是顶层“花园露台”：很多多层板楼顶层都有露台，按有关规定，露台不能算销售面积，而顶层因为隔热、设备等原因不太好卖，但如果同一层一样，因为附送“花园露台”，原本的劣势变优势，原本不好卖的顶层也许因此卖出高价。
　　三是开发商“卖”大面积的代征绿地。送给买房人的绿地有没有权属？记者采访了规划部门和房屋管理部门。按相关规定，开发商将不能“送”绿地给买房人，因为即便是私家花园，其权属仍然属于社区。开发商所谓的送只是将“养护权”在一定时期内给了买房人。
　　■买房送绿地引发楼市新问题
　　某项目的业主因其邻居在小花园内私搭乱建而不无气愤地说：“因他们的私搭乱建完全改变了购房时的环境与居住状态。”那么，送的私家花园内可以想怎么建就怎么建吗？有关部门指出，“私家花园”不是私有花园，改变“私家花园”的使用性质、进行私搭乱建等是违法的。对此，一位业内人士一针见血地指出，造成很多底层住户毁绿、损绿、违章搭建的原因主要是，部分房产开发商在推销房屋时，为了自己的利益故意模糊了“私家花园”产权和使用权的概念，使住户产生“误会”，以为“私家花园”是私有花园，可以随意使用。因此，有关部门呼吁，开发商在“送绿地”的时候，为了避免以后的纠纷，应该在购房合同中约定绿地的使用权限。
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花园住宅一笔糊涂账 附送面积竟然虚无！
消费者买下一幢带花园的独立建筑后发现，房屋中介公司在广告上所称的120平方米附送面积原来是子虚乌有。
去年初，李先生看到“太平洋房屋”中介公司制作的《物件快讯》上称，在江苏路、愚园路口有幢花园房，建筑面积235.7+120平方米，花园约80平方米，房型为独幢、三层，售价380万元。“这房子已很破旧，但地段不错，经‘太平洋’业务员介绍，最后双方以335万元成交，当天我付了中介费。”李先生昨天向记者反映说:“但3天后在签合同时，我看到产权证上的房型为2.5层，建筑面积为235.7平方米，‘＋’号后面的120平方米却没了，我当即提出异议。”
335万元房价毕竟不是笔小数目，李先生签好合同后到实地测量得知，那幢2.5层的花园洋房，建筑面积最多只有270平方米。据此，李先生先期通过“太平洋”交给房东33.5万元首期房款后，便拒绝交付余下房款，并多次向“太平洋”讨说法。
《物件快讯》上的面积与产权证上的面积怎会“碰不拢“？记者昨天找到“太平洋”处理此事的经理。他说，当初花园洋房房东代理人委托他们出售时，称一、二层建筑面积为235.7平方米，第三层房加露台120平方米是附送面积，“太平洋”《物件快讯》上对此没有说明，以致造成李先生“重大误解”。但买卖双方最终签订成交合同，“太平洋”是按产权证上标注的面积和状况，由买卖双方确认后签订的，事后我们多次协调双方立场，现公司愿意再协调房东，退还李先生首期房款和中介费，以寻求一个妥善的解决办法，当然也可通过司法途径解决。
对此解释，李先生极为不满。他对记者说，当他发现120平方米附送面积根本不存在时，即向“太平洋”业务员反映，不料业务员称，他们是中介公司，不是测绘单位，不可能对每个委托中介的房子都去实地测量。
据悉，李先生现要求“太平洋”请有资质的测绘单位测量那幢花园洋房，如确实存在面积误导，他将通过法律途径讨回公道。（记者诸达鹤）
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花园露台飘在空中 物权法将明确归属
10:00 南方网
　　南方网讯　“首层业主赠送花园、买顶层的赠送露台”。目前，打这样广告的进行销售的楼盘越来越多。开发商是否有权拿将来可能属于楼盘全体业主的花园和露台，以赠送附属面积的形式来提高房价或进行促销吸引购房人眼球？记者最近在采访中了解到，一些楼盘在销售过程中已经开始注意到在合同中约定花园与顶层露台的权属问题，为避免小区入住后产生相关纠纷铺路。
　　花园露台为何“飘”在空中
　　近日，多名业主反映，称在购买开发商广告中声称附送顶层露台与首层花园的房屋时，开发商拒绝在合同中明确所赠送的露台或花园归属于购买顶层与首层房屋的业主，花园露台成为“飘”在空中的赠品，从法律上无法“落地”。业主们担心，由于合同中没有写清楚业主拥有顶层露台或首层花园的“特权”，一旦开发商在卖完楼后撤离，无从保障权益。而另一些购买非首层及顶层的业主，则提出质疑，认为楼盘的顶层露台与首层邻近楼体的花园，应当归属于小区的全体业主，在没有经过全体业主同意的情况下，开发商是否有权擅自转让不属于开发商的“产业”。
　　写进合同为花园露台“正名”
　　某开发商在与业主签约时，把花园露台权属写进合同的补充协议进行约定。记者在该楼盘的售楼处看到，开发商与一位购买了项目二期房屋的张先生在购房合同补充协议第六条约定：“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权。凡购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人应遵守《业主临时公约》及物业管理公司的规定统一使用。未经同意，不得擅自改变其花园或露台的外观、形状、结构和用途，不得在其花园或露台内搭建任何形式的建筑物或构筑物。首层附带花园或顶层附带露台均无房产和土地权属证书。”
在合同上签字的购房人张先生事后对记者说，自己买的房既非顶层也不是首层，不能得到开发商“赠送”的露台或花园。合同中约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房的买受人对其商品房附带的花园或露台享有独立的使用权”，其实是对作为非购买顶层及首层的其他购房人的权利“出让”，但用合约形式明确下来有好处，避免了将来因这些地方的权属不清楚而闹纠纷。同时，合同也限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能做影响全体业主的私搭乱建的事情。
　　《物权法》将明确露台和花园的归属
　　由于涉及到顶层露台与首层花园的赠送面积权属一直没有在相关法律法规中明确，业主入住后与开发商产生了很多纠纷。明明是开发商把属于全体业主共同所有的首层花园与顶层露台“赠给”部分，而其他购房人不能“登顶”瞭望、不能“涉足”首层业主圈起的小花园，而业主最深切的感觉就是在依法维权时，难以找到有说服力的法律条文帮忙。
　　近日，提请十届全国人大常委会审议的物权法草案规定，建筑物区分所有权人(就是通常所说的全体业主)，对建筑物内的住宅、商业住宅用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利，对该建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。草案规定，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑物区分所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他建筑物区分所有权人的合法权益。
　　北京京都房地产公司销售总监陈女士认为，有了物权法，业主维权中出现的问题将能找到判定是非的依据。我们今天所说的业主，不是一个法律的概念，只有建筑物区分所有权人这个概念，才是现代社会的城市主体居住建筑物所有人的概念。物权法草案规定了建筑物区分所有权制度，就规定了建筑物区分所有权的基本问题。对于实施建筑物区分所有权法律制度中的纠纷，诉讼到法院，法院依法办案，严格执法，这样就能形成违法者无路可逃的氛围，物权法的规定自然也就贯彻始终了。
编辑：付昱
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