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中国房地产行业分析报告
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中国房地产金融风险分析与防范
房​地​产​项​目​风​险​管​理​研​究
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上海市商业银行房地产信贷风险控制研究
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你可能喜欢牡丹江一房多售乱象调查
来源：中国房地产网-中国房地产报
■本报记者高中华牡丹江报道
家住黑龙江省牡丹江市工交干校小区的牛月东近两年比较烦心。他省吃俭用购买的工交干校小区住房遭遇了一房多卖问题，虽然入住了，但纠纷迟迟没有解决，房产证也办理不了。
记者调查发现，该市牡纺河东小区、机电小区、重阳小区等小区也都曾发生过一房多售事件，至今工交干校小区和牡纺河东小区的后续纠纷还没有完全解决。为此，牡丹江市委、市政府还专门成立了牡丹江市处理一房多售问题工作领导小组办公室。
面对中国房地产报记者的采访要求，牡丹江市的规划、建设、房产等部门都敏感地回避，而处理一房多售问题工作领导小组办公室的相关领导也三缄其口。
一房多卖事发
工交干校小区购房者牛月东对记者说，他和妻子省吃俭用攒了十几万元，在日与牡丹江市工交管理干部学校签了《牡丹江市商品房交易协议书》，以每平方米1800元的价格买了一套63.57平方米的商品期房，房号是工交干校小区5号楼5单元104室。协议书上盖有牡丹江市工交管理干部学校合同专用章，委托代理人是吴宝林，收款人是付波，并给了他一张手写的收据。
而张静波在日与牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司签订了《牡丹江市商品房交易协议书》，以全款17万元买下的工交干校小区房子恰恰也是5号楼5单元104室，经手人也是吴宝林和付波。
“我是在工交干校小区看到的卖房广告，与开发商联系后，就付现金买了这套房子。没想到房子还有另外一个买主，且签合同的时间比我早。”张静波无奈地说，我虽是先拿到的钥匙，可老牛一家还是硬把房子“夺”了回去，这3年多来，我一直在租房子住。
75岁的张淑芹的家原址在牡丹江市西安区牡丹街、牡丹江市工交干部管理学校附近的一处棚户区，开发建设工交干校小区时，这处棚户区共有29户居民，张淑芹和孙秀英等5户居民同意了动迁，回迁时发现房子被开发商吴宝林和付波又卖给了他人。
张淑芹老人说：“我家是2006年动的迁，当时定的回迁房是工交干校小区4号楼6单元302室。房子盖的特别慢，到2012年10月份，才让我们回迁入户。我办入户时才知道，我的房子被付波又卖给了别人。”牡丹江市民蔡峰也遇到了同样的状况。日，他花84.8万元全款买下了工交干校小区5号楼9号商铺期房，面积是106平方米，与牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司签订了《牡丹江市商品房交易协议书》，并约定：二层封顶此房生效，方可进户。协议书上盖有牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司合同专用章和法定代表人吴宝林的印章。2011年9月，他准备进户时，发现这套房子又被开发商卖给了李成姬，并拿出了日与牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司签订的《牡丹江市商品房交易协议书》，花全款66.6万元买的也是工交干校小区5号楼9号商铺房，面积是94.62平方米。
蔡峰说：“我们都没有房产证，手里都有购房协议书。为了争这套房子，我到法院立案起诉开发商，得到的答复是工交干校小区一房多卖的问题太多，法院立案庭不予立案。后来，李成姬到牡丹江市仲裁委员会申请仲裁，牡仲裁字（2012）第36号裁决书将这套房子裁决给了李成姬，时间是日。接着牡丹江市中级人民法院（2013）牡民初字第11号执行裁定书认定裁决书已发生法律效力并要执行裁决。我向牡丹江市中级人民法院提起诉讼，请求法院停止对工交干校小区5号楼9号商服房的强制执行，结果在日被驳回诉讼请求。今年，我又上诉到了黑龙江省高级人民法院，（2014）黑民终字第28号民事判决书中查明，认定了我与牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司签订的《牡丹江市商品房交易协议书》的真实性，但牡仲裁字（2012）第36号裁决书已发生法律效力，已将诉争房屋为李成姬所有，该房屋物权已有归属，我申请停止对诉争标的物的执行不能成立，并驳回了我的上诉，维持原判。”
五证不全的违法建设？
工交干校小区是自2002年由开发商孙卫东开发牡丹江市产籍地片1314号建设的小区，1314号地片居民住房在2002年被动迁后，原定在2号楼入住，后因一房多卖，居民入住受阻。牡干校（2005）第9号文件和牡丹江市规划局（2005）第8次局长办公会会议纪要显示，当时的牡丹江市长姚寿鹏指示，建设工交干校小区4号楼安排动迁户入住。
而后孙卫东将开发4号楼的项目转给了吴宝林，由吴宝林进行开发承建。4号楼于2007年建成办理入户，到现在已经有8年时间。2007年入户后，共有97户居民，其中安排原动迁户回迁29户，商品房售卖68户，这97户居民基本都有购房合同和购房发票。后来，为了安排另外动迁的5户居民，于2007年在4号楼加建了2个单元（5单元和6单元），共35户，其中东钱湖回迁5户，商品房售卖30户，但因开发商吴宝林私刻公章，这35户居民签的是牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司的假合同，没有正规购房发票。
“日，吴宝林与牡丹江市工交干部管理学校签订工交干校小区二期建设工程协议，约定以工交干校名义在银行开设工交干校开发基建处专户，财务章由吴宝林管理及使用，出现一切经济法律问题都由吴宝林承担全部责任。日，牡丹江市工交干部管理学校翟东明将财务专用章及转账收讫章予以收回。日，吴宝林才为牡丹江市泓蓬房地产开发有限公司办理营业执照，日公司注册成立，注册资本200万元。但因没有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地施工许可证》和《建筑工程施工许可证》，开发商没有能办下《商品房预售许可证》就开始卖房子，这都是违法的。”蔡峰说。
对此，记者求证牡丹江市委宣传部，牡丹江市委对外宣传办公室主任鞠晨称，关于一房多售问题，牡丹江市成立了牡丹江市处理一房多售问题工作领导小组办公室，工作组成员都是从各部门抽调的，组长是牡丹江市的一位李姓政府秘书长。
记者来到牡丹江市房产局找牡丹江市处理一房多售问题工作领导小组办公室，但却没有找到人。记者发现，在处理工交干校小区办公室的隔壁是处理牡纺河东小区一房多售问题的办公室，一样也没有人。
随后，记者电话联系上了牡丹江市处理一房多售问题工作领导小组办公室一位王姓副组长，他负责处理工交干校小区一房多售问题。王副组长称，一房多售问题，工作组正在积极协调解决，他不便接受采访。
孙秀英向记者提供了一份政府《公告》，显示“牡丹江市处理一房多售问题工作领导小组办公室将于日起对牡丹江市工交干校小区4号楼、5号楼的住户进行调查登记，凡持有牡丹江市工交干校小区4号楼、5号楼房屋手续的业主请及时办理登记。从即日起至工作组工作结束（正式办理产权证照）前，该小区所有住宅和非住宅房屋不得擅自买卖、转移、变更”。
“8月16日就登记完了，可至今还没办下来产权证，一房多售的问题也没得到解决。我们到房产局咨询处理结果，可一直都找不到人，这个办公室给人形同虚设的感觉。”蔡峰说。
此后，中国房地产报记者再次来到牡丹江市规划局、建设局、房产局调查采访工交干校小区的规划、建设、预售等情况。牡丹江市建设局的办公室工作人员得知记者要查看工交干校小区的《建筑工程施工许可证》，直接拒绝了采访。
牡丹江市规划局信访办主任杜求然接待了记者，并于10月21日给记者发来《关于“工交干校项目”规划审批情况的说明》。
该说明显示，2001年牡丹江市计划委员会批准立项（牡市设投字[2001]95号）；规划方案日经第11次牡丹江市规划局局长办公会议审定通过。日履行修详规划审批。日，核发1-5号楼《建设用地规划许可证》，用地面积为6100平方米；核发《建设工程规划许可证》，建筑面积为22800平方米。
然而，记者在工交干校小区居民提供的两份“牡丹江市领导信访接待日会议纪要”中看到，“日的会议议定：工交干校群众反映的情况属实，对历史遗留问题，牡丹江市规划局到工交干校实地研究规划，尽快补办手续。日的会议议定：牡丹江市在三天内补办相关手续；牡丹江市建设局、规划局对群众反映的问题进行认真调查，相关情况报主管市长。规划部门对违法建筑进行依法查处”。
“因为工交干校小区动迁户不能如期回迁和一房多卖等问题，市政府每年都会开会研究解决，可至今却没能解决。小区的建设没有规划审批、建筑施工审批，也没有预售许可证，信访会议纪要也数次要求规划部门补齐审批手续，所以说工交干校小区是没任何手续的非法建设工程。那么这个工程为何能够开工建设？”孙秀英说。
牡丹江市房产管理局市场管理科一位工作人员向记者透露，工交干校小区所使用的《牡丹江市商品房交易协议书》早在1995年就已经废止不用了，现在用的都是《商品房买卖合同示范文本》，且商品房买卖必须网签备案。由于以前制度不健全、管理不到位、合同不规范等原因，导致一房多售、质量低劣、面积缩水、延期交房等问题投诉不断，牡丹江的一房多售问题也跟以上原因有关。
“牡丹江之所以出现这么多一房多售案件，与房地产开发审批程序把关不严有直接关系。据统计，牡丹江一房多售问题涉及的居民达二三千户。”该工作人员说。
事实上，除了工交干校小区。近两年，牡丹江的牡纺河东小区、机电小区、重阳小区、1125片综合楼等接连发生一房多售案件，其中牡纺河东小区、工交干校小区的一房多售问题至今没有得到解决。
对此，牡丹江市公安局一位办案人员不无抱怨地说：“每个一房多售案例的情况都不一样，太复杂太麻烦了。政府行政主管部门把关不严，监管不力，最后把问题都留给了司法机关。”
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