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【案例分析】爱屋吉屋：互联网如何革传统房产中介的命
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[品途导读] 对于长久形成的行业和用户习惯，爱屋吉屋还不足以将其瞬时改变抑或颠覆，未来能否改变或扭转行业形象，还不得而知。文/穆媛媛倘若你是“北漂”或“沪漂”，就不难目睹甚至经历过虚高中介费、虚假房源信息、狡诈二房东，以及永远要不回来的押金……租房中介，这个早就被认为将被互联网改造的行业，眼下虽然和租房网站摩擦不断，但依然存在且问题颇多。意料之中的是，终于有互联网人将目标直接瞄准了这一市场——14年互联网经验、前土豆网高级副总裁、前大黄蜂打车创始人的邓薇，2014年创立的爱屋吉屋，正试图改造这一行业。爱屋吉屋，诞生于上海，是一家互联网化的房屋中介公司。与目前中介公司做法不同的是，它不设线下门店；对经纪人不设提成，而是所有订单采用统一标准(每成交一单奖励450元)；上海地区租客免中介费，北京租客中介费减半。而与诸多租房者有着共鸣的是，邓薇的创业灵感正是来源于不愉快的租房经历；爱屋吉屋这家年轻的互联网房产中介公司，在基因上和许多做法上也有着鲜明的互联网烙印，这与其三位联合创始人不无关系：邓薇、黎勇劲、吴铮，分别是土豆网前高级副总裁、CFO和无线副总裁。然而，全新的模式和市场，对于出身IT互联网的他们来说，能带领爱屋吉屋实现改造甚至颠覆传统中介这一“理想”吗？传统中介弊端渐显自上世纪七八十年代中国香港的租房门店模式传入内地之后，该模式存在了四十年。然而随着时间的推移，以门店为核心的租房模式弊端渐显，“房屋中介”在租客心目中的“名声”逐渐变得越来越不堪，“中介”这个名称甚至成为诸多传统中介在发布信息和接触客户的时候所规避的身份——在各个租房信息平台上，“中介勿扰”的字样几乎充斥着每一个信息帖。在邓薇看来，中介的存在有其合理性和不可替代性，但以目前门店形式存在又有着明显的不合理性。“衣食住行是人们生活的刚需，其中衣、食、行这三个领域都不断有进入者对其进行‘改造’，而唯有住，尤其是租房这个领域一直十个‘老大难’问题”。经过大量的市场调研和民意搜集后发现，邓薇和她的团队发现他们的结果正验证着大部分租客的真实体验：信息不对称及门店不可移动性，加之线下中介竞争极其激烈，从而造成中介为揽客而通过重复发布信息及人为制造许多低价“虚假房源”；服务水平参差不齐，门店受区域限制导致房源本身受限，从而使得租客体验极差；重复开店，资源浪费的同时导致门店运营人员大量重复投入，行业效率低下；中介服务做租赁赚不到钱，经纪人薪资结构不合理，导致许多经纪人对租客的租房需求“挑肥拣瘦”，大部分经纪人收入极其低下，一些中介经纪人月薪通常只有2000元上下的水平。传统中介弊端渐显：租客需求长期得不到满足，经纪人积极性逐渐丧失，口碑越来越差，整个行业怨声载道，各方利益难以平衡，无一需求得到满足。邓薇和她的团队开始思考如何将互联网思维运用到中介行业。“我是中介”爱屋吉屋网站的首页，还将“我是中介”四个大字挂在最醒目的位置。对此，邓薇解释称，我们要做的事情并非去中介化。因为同样的房子，对于不同的人价值是不一样的，越是高端的房子，中介的价值越大。我们试验过几种模式，最后发现只有中介经纪人可以快速撮合交易”，既然传统中介存在弊端，不能满足用户需求，那么我们要做的就是如何将中介这个事情做好，如何让各方利益都得到最大化的满足，当然这也是爱屋吉屋成立的初衷。爱屋吉屋给出的改造方案是：线上接单、自建团队、不设线下、低额佣金。上线伊始，爱屋吉屋便走了与传统中介不同的路子。他们通过建立虚拟城市、房源等模型来综合研究和调整，之后研发出提供一整套O2O房屋信息服务的软件。为了确保房源的真实性，爱屋吉屋自建团队开始逐个实地核实房源，“当初我们一个200人的团队，每人每天负责5个小区，前后用了10天时间就完成了上海市1万套左右的房源核实工作，这在一些传统中介看来是天方夜谭”。当第一步的实地房源确认工作完毕之后，爱屋吉屋的工作就进入第二个实质性的阶段。这一阶段主要是核实房东的房产证、身份信息等，爱屋吉屋的工作人员通过与房东取得联系后，会亲自上门去查看房东相关证件，并且对于一些必要信息进行拍照等工作。随后再将这些信息输入到爱屋吉屋的后台数据库中。完成上述两个阶段的工作，一套完整的房屋信息就可以展现在租客端。租客通过爱屋吉屋官网或者手机APP两种渠道进行房源搜索，并根据自己需求挑选，期间可通过网络随时与经纪人进行线上沟通，当初步意向达成后，租客就可通过在线预约看房进行看房申请，随后爱屋吉屋的工作人员便会通过电话和租客进行沟通确认下一步的线下服务计划。这些步骤都完成之后，租客便可以享受到来自爱屋吉屋一对一的专人服务，带领看房、房屋情况介绍以及签订合同等。这其中与传统中介最大的不同是，看房不受区域限制，也就是说一个经纪人甚至可以带租客看遍全北京或者全上海的所有房源。另一个与传统中介最大的不同在于，爱屋吉屋实现了对经纪人服务租客整个流程的可视化。通过实时地理位置更新和签到功能，实时监控服务流程，使得流程变的透明。同时这个可视化的监督工作也无需人为进行，而是全部由客户端取代。同时，打通PC端和APP端，租客就可以利用碎片化的时间完成选房、预约下单等过程，节约了很大的时间成本，因而通过大数据系统重塑整个业务流程，爱屋吉屋逐渐实现了O2O的对接。当然，与用户息息相关的除了租房过程体验外，还有“中介费”这个无奈的开支。通常情况下，传统中介都是收取一个月甚至更多的租金作为中介费，这使得众租客愤慨但又无奈。爱屋吉屋打破了原有的佣金壁垒(即中介费)，他们在上海实行免租户中介费，向房东收取一个月租金35%作为佣金；而在北京则向租户收取一个月租金的50%作为中介费，房东则免付佣金——邓薇介绍，京沪两地的差异化收费，符合两地房屋租赁市场长期的收费模式和市场习惯，但收费部分比传统中介低了至少一半。例如，上海租房管理是半个月房租作为中介费，北京惯例是至少一个月房租作为中介费。目前，爱屋吉屋在上海的经纪团队已超过 500 人，北京的经纪人队伍在2014年12月也已过百。“烧钱”与“未来”的博弈但凡互联网进入的行业，传统从业者大呼“看不懂”的反馈比比皆是。据悉，目前爱屋吉屋旗下近千名经纪人每月的底薪都是至少6000元的标准。而在房屋租赁市场，传统经纪人的底薪大多在2000元～3000元，“双倍的收入，加上拦腰砍的佣金，还要和经纪人分成，这是赔钱的买卖啊。”某知名房产中介向新浪科技表示，“而且租房市场仅占房产市场20%的市场，这种赔本的做法难以理解”。但在邓薇看来，爱屋吉屋不仅仅是摒弃传统中介提成的佣金模式，更是塑造出一种全新高效的企业员工激励的机制。据悉，爱屋吉屋目前采用用户满意度和诚信度两个指标作为衡量经纪人工作是否做好的标准，即每一笔交易达成后，房东和租客都可以在爱屋吉屋评价体系中对此次服务的经纪人进行相应评分，评判标准分为1分到5分五个档次，管理者会根据等级记录分数，综合判定该经纪人的服务水平，该评分直接与经纪人的奖金挂钩。表现好，得分高的经纪人一般会得到额外的奖金奖励，当然如果一位经纪人三次被租客投诉，就会面临被公司劝退的风险。“当然这么做的目的也是为了防止经纪人对客户需求挑肥拣瘦”，邓薇如是坦言。几个月实践下来，邓薇发现新的薪资结构和激励标准使得这些经纪人工作效率有了很大转变，在薪资增加的同时积极性也有了明显提高。根据爱屋吉屋提供的上海几个月的数据来看，现在他们的经纪人，人均每月成交量已经高达8到10套房，这可能是传统中介行业平均值的好几倍。“烧钱”，的确是众多互联网创业企业的一大特色，大笔投入迅速占领市场，建立良好的、资本认可的商业模式，总能迎来大赚的一天。也许在三位视频行业出身的创始人看来，爱屋吉屋的“烧钱”，真的是小巫见大巫，但至少上线仅4个月的爱屋吉屋，已经对传统中介，产生的冲击——不仅是心理上的。据易观国际发布的《中国互联网房屋租赁中介市场专题研究报告2014(上海篇)》(下称《报告》)显示，11月，在上海市整租房市场中，爱屋吉屋以28.95%的份额位居第一，传统中介公司我爱我家以9.9%居第二位，中原地产和德佑地产分别为第三和第四位。对于长久以来形成的行业习惯和用户习惯而言，爱屋吉屋的影响力还不足以将其瞬时改变抑或颠覆，未来能否改变或需要多久能扭转中介这个行业在人们心中的形象，也都不得而知。不过，这个新生事物对于传统中介行业的冲击已不可否认，至少对于一些门店而言，批量员工跳槽到爱屋吉屋是个不争的事实，同时一批经纪人逐渐从爱屋吉屋身上尝到的甜头也是真实存在的。至于未来，这个尚未被很多人知晓的互联网新生儿能否冲破传统中介的桎梏，真正完成房产中介O2O的蜕变，仍需拭目以待。推荐文章：《租房这事，门店和房屋中介会被干掉吗？》，点击屏幕下方【阅读原文】，查看文章详情。责编：白水本文原载于新浪科技，原文标题《爱屋吉屋：互联网思维如何革传统房产中介的命》【品途O盟途友群】第9期Hi~ 大家好，我是品途网途小萌，很高兴认识您。 好消息：卡富盈通创始人兼CEO王伟将坐客“品途O盟途友微信群”！给途友分享“双向O2O轻应用在微信中的快速构建” What？!捉急要进群？ 快来加我啊！途小萌（微信号：pintuxiaomeng）品途O盟途友微信群： 每周四晚9:00-10:00，邀请各行业盟友进群做线上分享，干货多多，精彩不容错过！ 阅读往期活动内容，请关注“品途网”公众号：pintu360,并回复关键词：“盟友分享”，进行查看。【声明】本文来源于 微信公众账号：品途网(pintu360)，由网友提交收录，版权归原作者所有，文章内容为原作者独立观点，不代表本站立场！如需删除，请联系 QQ：
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爱屋吉屋经纪人私接单坑顾客 公司同意赔偿
作者：佚名
时间: 15:09:00
来源：北京晨报
摘要：门锁数次被堵，赵先生已经无奈搬家。爱屋吉屋经纪人私接单坑顾客欺骗顾客与另一中介公司签约租房 爱屋吉屋同意赔偿并愿意帮助打官司赵先生通过互联网房屋中介爱屋吉屋租房，不料被经纪人介绍与其他中介公司签了租房 ......
刘女士表示，合同上都标明一式三份，赵先生本人在签租房合同时也应对只签一份合同提出质疑。此外，和爱屋吉屋签约后，赵先生又同时与其他中介签订租房合同，赵先生也应对经纪人的做法质疑，应及时拨打公司官方客服电话咨询，可以避免损失。记者看到爱屋吉屋的合同里写明，&本合同连同附件一式三份。&昨晚，记者跟赵先生核实爱屋吉屋规定合同一式三份的情况时，他恍然大悟发现租房合同里确有注明。李建成律师事务所张雪东律师认为，消费者租房时，既然已跟第一家中介签署了合同，就应履行这份合同，而不应该再跟其他中介签约，如果第一份合同里对此有约定，消费者的行为属于违约。此外，爱屋吉屋经纪人的个人违规行为，会导致爱屋吉屋在此案例中存在过错，需承担一定责任，这也需要消费者对该经纪人的做法举证。针对京阳伟业中介公司承担的相应责任，需按租房合同规定进行判定。记者 樊一婧
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爱屋吉屋能否抢占租房市场，仍然是需要时间检验的问题
　　成立于2014年3月，创始人团队全部来自土豆网，分别系原土豆网coo和cfo黎勇劲，原土豆网高级副总裁邓薇以及原土豆无线端副总裁吴铮。
　　爱屋吉屋并不是三人离开土豆网后第一个创业项目，黎勇劲和邓薇此前创办了一家叫做&大黄蜂&的打车软件公司，由于起步较快的、滴滴晚了半年，在速度上不占优势。13年11月，大黄蜂出售给快的打车。在这个智能交通项目告终后，黎勇劲、邓薇和吴铮三人迅速投入到房产市场，试图解决租房的痛点。
　　在上海运营半年后，爱屋吉屋上海经纪人数量超过1000人，按照上海整租市场的成交量(淡季1万多单，旺季3-4万单)计算，爱屋吉屋目前在上海已经占&20%以上市场份额&，邓薇透露。
　　也许是吸取了&大黄蜂&的教训，14年10月，爱屋吉屋迅速扩张至北京市场，目前在北京市场已经有400多名经纪人。邓薇表示，目前房源已经能够覆盖北京上海2500元以上整租房的80%以上。
　　运营特点
　　不设线下门店，扩大经纪人服务半径;爱屋吉屋强调房产交易中&中介&的重要性，但改变了传统线下中介公司密集布点吸引客流的方式。爱屋吉屋主要通过线上导流。用户可以通过手机或pc预约看房，相应区域的经纪人会主动联系用户，并安排看房。
　　不设线下门店，把导流环节从线下转移到线上，将节约大量运营成本。同时，打破门店的限制，把经纪人的服务半径扩大，从原先找一个中介只能看一站地的房源，扩大到一个中介能解决四站地铁站的房源，大大提高用户的看房效率。
　　改变经纪人收入结构;由于租房无法带来丰厚的收入，因此传统中介公司通常不把租房作为主营业务。而经纪人按成交额提成，也很容易造成&挑肥拣瘦&的局面。因此爱屋吉屋改变了经纪人的收入结构，首先是大幅提高基础薪资，然后是打破佣金提成制度。
　　除每月6000元底薪外，每成交一单不论房租金额高低，经纪人均获得450元的服务费。一方面保证经纪人工作积极性，也能保证不同要求的用户获得同等标准的服务。
　　降低用户成本;在上海，传统中介公司收费方式是向房东和租客各收取月租金的35%作为佣金，而爱屋吉屋对用户免佣，只向房东收取租金的35%。而北京租房佣金原先是由租户支付一个月房租，而爱屋吉屋将佣金减半，只收取租户半个月房租。邓薇表示，这并不是一个短期的优惠活动，而是爱屋吉屋长期的价格政策，&我们的收费标准和成本结构是匹配的&。
　　运营保障
　　保证真房源;为了保证房源真实性，团队运营初期的重要工作就是&扫楼&，建立房源数据库，这也是包括链家在内的传统中介的通行做法。数据库包括这个城市有多少个小区，一个小区有多少座楼、每一座楼有多少层多少个单元。邓薇表示，目前爱屋吉屋的地推团队已经扫完了北京和上海80%的楼盘。
　　同时为了保证房源更新，爱屋吉屋会实时与房东沟通，确认房源是否还在租还是已经租出去。&低价的房我们一天问一次，中价的房两天问一次，贵价的可能三天或者一周问一次&，邓薇介绍说。
　　保证服务质量。虽然不设门店，但爱屋吉屋也必须做到对经纪人团队的有效管理。在管理流程上，爱屋吉屋也比较强调线上的管理工具。譬如经纪人带看时，会提前约定时间半小时签到，同时用户达到时再次签到确认&用户已到&，通过这种方式代替一部分的传统人员管理，让流程更加透明。
　　需求分析
　　租房市场的痛点非常明显，用户花时间花钱却得不到满意的服务，经纪人付出劳动却无法获得合理的回报。
　　由于租房业务收入低，传统中介机构并不愿意花钱花精力去解决这些问题。但租房业务量不受经济景气度影响，有稳定的需求量，同时痛点最明显。这也是爱屋吉屋看中的机会。
　　在租房的过程里，爱屋吉屋通过现行的模式，把租客与中介从一对多变成一对一的服务，提高了租房的效率，同时降低了成本，提高经纪人的收入。按照邓薇给出的数据，&目前平均1.8次带看完成签约，一周之内就可以将租房出租，绝大多数房源在10天内就会完成更新&。
　　风险&不确定性
　　成本结构是否合理;在爱屋吉屋的模式下，砍掉了门店成本，用以及补贴用户及经纪人。但同时，爱屋吉屋需要投入线上产品开发以及线下广告投放，以吸引客流。未来能否通过运营效率的提升，证明其成本结构的合理性，值得关注。
　　异地扩张及竞争问题：上海租房市场相对是比较分散的，并没有一家独大的现象。这也是爱屋吉屋前期在上海能够迅速抢占市场的原因之一。但进入北京市场后，面对诸如链家这类市占率更高，规模效应更明显的竞争对手，爱屋吉屋能否打开局面，抢占租房市场，仍然是需要时间检验的问题。
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的评论(5条)
发言人：E0445**** 评分：30分 评论时间:()　　这简直是我在南京住的最差的酒店没有之一！一开始在携程上订的，携程也通知我说预订成功，尼玛到了店里店主说没房（其实有房，就是不想便宜地卖出去）。后来携程的出面交涉才有了空房。进了房间，简直是太破了。我没有其他话说了。
发言人：121921**** 评分：39分 评论时间:()　　枕头都长霉了，房间看起来很脏。
发言人：E1569**** 评分：70分 评论时间:()　　空调机老化严重，一个晚上就是空调机的声音，很吵。酒店地理位子还不错，出行比较方便，内部设施希望再更新下。
发言人：E0829**** 评分：67分 评论时间:()　　位置较好，紧靠张府园地铁站，环境真的一般，最有意思的是那么冷的天空调竟然是坏的，喝酒睡着的，第二天早上才发现冻得够呛。
发言人：E1448**** 评分：48分 评论时间:()　　酒店位于市中心，张府园那边，比较好找
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