伯恩物业:公开转让说明书_伯恩物业(870995)_公告正文
伯恩物业:公开转让说明书
公告日期：
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
福建伯恩物业管理股份有限公司
公开转让说明书
（四川省成都市东城根上街 95 号）
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连
带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说
明书中财务会计资料真实、完整。
全国股份转让系统对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表
明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之
相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，
由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
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重大事项提示
本公司特别提醒投资者注意下列重大事项：
一、 控股股东和实际控制人不当控制风险
公司的实际控制人为林荣滨先生和程璇女士， 两人可通过福建家门口网络科
技股份有限公司间接控制公司63.01%的股份，此外林荣滨还可通过厦门市伯盛投
资合伙企业（有限合伙）控制公司18.00%的股份。虽然公司已制定和规范了一整
套公司制度来完善公司的内部控制和管理结构，但若林荣滨先生、程璇女士利用
其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的经营决策、人事、财务进行不当控
制，可能影响公司的正常经营， 给公司持续健康发展带来风险。
二、 公司治理风险
有限公司阶段公司的治理结构存在不完善的情况， 公司股东会、董事会、
监事制度的建立与运行存在不规范的情况，如存在未严格履行通知程序、会议
记载内容不规范等问题，董事会、 监事的书面记录和工作报告也不完善。股份
公司成立后，公司制订了较为完备的《公司章程》、 “ 三会” 议事规则等治理
制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内
部控制制度不能有效执行的风险。
三、 分公司、 子公司管理风险
根据物业行业模式，公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全
国各区域设立分、子公司等分支机构开展物业服务。公司现有分支机构较多，组
织结构较为复杂。 截至本公开转让说明书签署之日，公司的分公司共计11家， 全
资子公司3家。 根据公司的战略规划， 随着公司规模持续增长，业务不断拓展，
未来几年内仍需在其他区域设立更多的分支机构。因此，公司可能面临管理效率
低下、风险增高的挑战。虽然公司为更好的控制风险制定了《子公司管理制度》 、
《分公司管理制度》 等一系列制度措施加强本部及分支机构规范运作和内部控
制，但仍可能存在未能严格及时执行完善的管理体系和内部控制制度而影响公司
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业务开展、盈利能力及未来发展的风险。
四、 内部经营管理风险
公司通过多年的物业管理经营积累了丰富的经验，公司治理结构及各项机
制不断完善，形成了有效的管理组织架构及内部控制机制。但随着公司的发展，
业务规模及员工人数也随之增长，经营管理面临的压力日趋增大，公司需要对
资源整合、市场开拓、采购管理、质量管理、财务管理和内部控制等众多方面
进行调整，各部门间的工作协调性、严密性、连续性至关重要。如果公司管理
层管理水平的提升不能适应公司规模扩张的速度，组织管理模式和内部控制机
制未能随着公司规模的扩大而进行及时调整和完善，公司将面临经营管理失控
导致的内部控制风险。因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公
司规模不断扩大的风险。
五、 核心业务人员流失风险
公司所属的物业管理行业属于服务性行业，员工是公司物业管理服务开展的
基础，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之一。 公司核心业务人员
物业管理经验十分丰富， 但由于行业特点所致，行业内人才流动较为频繁。如果
公司发生核心业务人员流失的情况，可能会影响公司的服务质量、降低顾客满意
度， 从而给公司的经营管理带来不利影响。
六、市场竞争风险
目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场
占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。根据中国物业管理协会统计，截至
2014年底，我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711
万人， 拥有一级资质的物业管理企业超过1,000家，市场集中度较低，竞争较为
激烈， 面对激烈的市场竞争，公司如果不能迅速提升自身服务能力、扩大品牌影
响力，可能在未来的市场竞争中处于不利地位。
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七、劳务成本上升风险
公司所属的物业管理行业属于劳动密集型产业，主营业务成本主要以人工成
本为主。近年来我国劳动用工成本面临持续刚性上涨， 且由于公司签订的物业服
务合同多为长期物业服务协议，合同期间物业服务价格是相对固定的，而人工成
本的上升在合同期内转移给客户的难度较大。 因此， 人力成本的上涨将给行业内
企业带来一定的运营压力并对公司的盈利水平造成不利影响。
八、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险与公积金而
可能带来的补缴风险
报告期内，公司缴纳社会保险及公积金的人数与员工人数存在较大差异， 公
司存在未为在职员工足额缴纳社会保险及公积金而可能带来的补缴风险。
截至 2016 年 6 月 30 日，公司共有 1,466 名正式在册员工，其中有 636 人
依法缴纳社会保险，未缴纳社会保险的有 830 人。
未缴纳社会保险的 830 名员工中， 55 人系已缴纳城镇居民社保或已在其他
地方缴纳社保而未由公司缴纳社会保险； 90 人系已到退休年龄不再缴纳社会保
险及住房公积金； 204 人主要系农村、乡镇区域的进城务工人员，流动性较大，
如缴纳社保将降低其个人实际收入，因此已出具声明自愿放弃缴纳社保； 341
人参加了新农合（新农保）； 还有 140 人公司未为其缴纳社保，相关人员也未
出具自愿放弃的承诺，其中 100 名员工正在办理离职的相关手续，另外 40 名员
工为新员工，社保缴纳手续尚未办理完毕。
公司依法缴纳公积金的人数为128人， 1,338人未缴纳公积金。未缴纳公积
金的1,338名员工中， 3人系在原单位或户籍所在地缴纳； 90人系退休返聘人员，
无需缴纳； 20人签署了自愿放弃缴纳的承诺；剩余1,225人公司未为其缴纳公积
金，相关人员也未出具自愿放弃的承诺。
因员工流动性较高，为充分估算补缴社保及公积金可能对公司的业绩影响，
以日员工情况进行测算， 按福州市2016年社会保险及公积金缴费最
低基数（ 基本养老保险、 工伤保险、失业保险缴费基数2,860元， 基本医疗保险
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缴费基数为3,644.55元， 生育保险的缴费基数为3,123.90元， 公积金缴费基数1,350
元） 和相应公司承担的缴纳比例（基本养老保险18%、失业保险1.5%、医疗保险
8%、工伤保险0.32%、生育保险0.5%、公积金12%）， 社保补缴金额为874.04元/
人/月,公积金补缴金额为162元/人/月， 如为自愿放弃购买社保与公积金的员工及
公司未为其缴纳社保公积金但未签署自愿放弃承诺的员工全部缴纳， 公司将增加
税后成本6,028,317.12元/年， 占2015年净利润的59.41%。
公司及子公司已取得福州市人力资源和社会保障局、泉州市丰泽区人力资源
和社会保障局出具的相关证明，公司及子公司报告期内不存在因违反国家、地方
有关劳动保障方面的法律法规而受到行政处罚之情形。
此外， 实际控制人林荣滨、程璇已就有关事项承诺如下：“ 如公司存续期内
应有关部门要求或决定，福建伯恩物业管理股份有限公司及子公司需要为公司员
工补缴社保、住房公积金或因未缴纳社保、住房公积金而承担罚款或损失，本人
不可撤销地承诺无条件代公司承担上述所有补缴金额、承担任何相关罚款或损失
的赔偿责任，保证公司不因此受到损失。 ”
九、业务外包风险
根据《物业管理条例》要求以及签订的物业服务合同中的约定，公司将部分
保洁、绿化、电梯维保等业务委托给相关领域的专业公司，以提升公司业务的灵
活性。 2014年度、 2015年度和月，第三方公司业务外包成本占主营业
务成本比例为11.38%、 14.76%和14.97%。
尽管公司按照严格的标准挑选第三方业务外包公司， 在合同中对服务质量等
相关条款进行规定， 并严格监督实际业务执行， 但如果该等外包公司的经营出现
异常，不能按约定为公司所管理的物业项目提供外包服务， 或是未能按照公司的
管理标准要求开展业务，这将对公司业务的正常运转、经营业绩及声誉产生不良
十、 关联方依赖与交易风险
公司实际控制人林荣滨、程璇控制的境内企业数量众多。 2014年、 2015年和
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月，公司为关联方提供相关服务的收入金额分别为6,024.15万元、
8,485.27万元和3,595.15万元， 占当年主营业务收入比例分别为57.82%、 57.41%
和46.94%。
随着公司近年来在业内影响力不断扩大，为关联方提供服务的比例有所下
降，但仍在一定程度上存在对关联方业务的依赖。如果出现关联方与公司终止合
作的情形，将对公司的收入及利润带来一定的影响。
此外，为了规范并减少关联交易，在股份公司成立后， 公司在《公司章程》、
《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》及《关联交易制度》等相关制度中，
明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，明确了关联交易公允决
策的程序，采取必要的措施对其他股东的利益进行保护，制定了关联交易制度。
但如控股股东、 实际控制人、 公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，
则将对其他股东的利益造成不利影响。
十一、业务地区集中度过高风险
报告期内，公司的服务区域主要集中在福建地区， 2014 年度、 2015 年度和
2016 年 1-6 月， 福建区域营业收入分别为 8,604.57 万元、 11,403.99 万元和
6,224.87 万元，占相应期间营业收入的比例分别为 82.59%、 77.16%和 81.28%。
公司近年来通过综合性的服务模式在业内产生了一定的影响力，同时积极
拓展全国市场，但是一旦出现福建地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府
政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。
十二、 现金收款的资金管理风险
报告期内，公司与住宅类物业项目的客户间存在现金收款交易，涉及现金
收款的客户主要系住宅物业的个人业主，尽管公司已经制订了相应的现金管理
制度以规范日常业务中的现金收付行为，并准备未来在各住宅小区大力推广诸
如刷卡、 APP 应用缴费等非现金方式收取物业费用，但若针对现金交易的管理
措施执行不到位，仍可能存在一定的资金管理风险。
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十三、 经营场所租赁风险
截至本公开转让说明书签署之日，公司及分公司、子公司一共存在 17 处房
产租赁，承租房屋数目多且处于不同地域多个城市，情况较为复杂；虽然公司
已与相关房屋产权所有者签订房屋租赁合同，但若出现不可控因素使得出租人
不能如约履行，或是合同到期后未能顺利续签等， 可能影响公司的日常办公经
营，从而对公司的经营造成不利影响。
十四、 独立性风险
报告期内，公司与关联方之间的业务往来较为密切，虽然公司已经制定了
《关联交易制度》 对相关事项进行了严格规定， 但若林荣滨先生、程璇女士利
用其控制的其他企业与公司之间进行不公允交易，可能影响公司的正常经营，
为公司独立性带来风险。
此外， 报告期内， 公司存在高级管理人员在关联方企业担任除董事、监事
以外职务的情形（公司总经理何祥文在福州伯恩房产代理有限公司、 福建伯恩
食品有限公司担任经理） 。 目前，关联方已积极进行相应的人事调整与变更，
以避免继续存在公司总经理、财务负责人和董事会秘书等高级管理人员在控股
股东、 实际控制人控制的其他企业中担任除董事、监事以外的其他职务的情形。
截至本公开转让说明书签署之日， 上述人员变更的工商登记手续已办理完毕。
如若林荣滨先生、程璇女士利用其实际控制人地位在其控制的众多企业间
进行不恰当的人事调动， 可能为公司的独立性带来风险。
十五、报告期内公司实际控制人曾发生变更的风险
报告期初至 2014 年 9 月，公司原系林荣滨控制的企业； 2014 年 9 月公司
股权变更之后，公司实际控制人变更为林荣滨、程璇夫妇。在原有管理团队成
员的基础上， 公司引入了新的管理人员，进一步优化了公司治理，增强了公司
的业务管理能力。尽管上述调整系公司新的实际控制人基于公司未来长远发展
做出的战略性部署，但是仍存在因新的实际控制人在业务经营、公司治理、管
理人员变动等方面的不当调整，导致影响公司持续经营能力的风险。
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公司声明 ...................................................... 1
重大事项提示 .................................................. 2
一、控股股东和实际控制人不当控制风险 ..............................................................................2
二、公司治理风险 ......................................................................................................................2
三、分公司、子公司管理风险 ..................................................................................................2
四、内部经营管理风险 ..............................................................................................................3
五、核心业务人员流失风险 ......................................................................................................3
六、市场竞争风险 ......................................................................................................................3
七、劳务成本上升风险 ..............................................................................................................4
八、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险与公积金而可能带来的补缴风险...............4
九、业务外包风险 ......................................................................................................................5
十、关联方依赖与交易风险 ......................................................................................................5
十一、业务地区集中度过高风险 ..............................................................................................6
十二、现金收款的资金管理风险 ..............................................................................................6
十三、经营场所租赁风险 ..........................................................................................................7
十四、独立性风险 ......................................................................................................................7
十五、报告期内公司实际控制人曾发生变更的风险 ..............................................................7
释义 ......................................................... 11
第一节 基本概况 .............................................. 13
一、公司概况............................................................................................................................13
二、股份挂牌情况 ....................................................................................................................14
三、公司股东基本情况 ............................................................................................................16
四、控股股东、实际控制人的基本情况 ................................................................................21
五、公司股本形成及变化情况 ................................................................................................23
六、公司重大资产重组情况 ....................................................................................................29
七、董事、监事及高级管理人员简介 ....................................................................................29
八、本公司子公司、分公司的基本情况 ................................................................................32
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九、最近两年一期的主要会计数据和财务指标简表 ............................................................38
十、相关机构............................................................................................................................41
第二节 公司业务 .............................................. 44
一、公司主要业务、主要服务及其用途 ................................................................................44
二、公司主要生产或服务流程及方式 ....................................................................................47
三、公司与业务相关的关键资源要素 ....................................................................................50
四、与主营业务相关情况 ........................................................................................................60
五、公司商业模式 ....................................................................................................................70
六、挂牌公司所处行业基本情况 ............................................................................................76
第三节 公司治理 .............................................. 92
一、公司治理机制的建立及运行情况 ....................................................................................92
二、董事会对公司治理机制执行情况的评估结果 ................................................................93
三、公司及其控股股东、实际控制人最近两年内是否存在违法违规及诉讼、仲裁情况.97
四、环境保护、服务质量、安全生产情况 ............................................................................98
五、公司独立运营情况 ............................................................................................................99
六、同业竞争..........................................................................................................................101
七、挂牌公司最近两年内资金占用与对外担保情况 ..........................................................104
八、董事、监事、高级管理人员其他情况 ..........................................................................109
九、失信被执行及联合惩戒情况 ..........................................................................................119
第四节 公司财务 ............................................. 120
一、报告期内的审计意见、经审计的财务报表以及会计政策与会计估计.......................120
二、报告期内主要财务指标及分析 ......................................................................................163
三、报告期内利润形成的有关情况 ......................................................................................173
四、报告期内主要资产情况 ..................................................................................................185
五、报告期内主要债务情况 ..................................................................................................201
六、报告期内股东权益情况 ..................................................................................................210
七、关联方、关联方关系及重大关联方交易情况 ..............................................................211
八、提请投资者关注的财务报表附注中的期后事项、或有事项及其他重要事项...........223
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九、报告期内资产评估情况 ..................................................................................................224
十、股利分配政策和历年分配情况 ......................................................................................224
十一、控股子公司或纳入合并报表的其他企业的基本情况...............................................226
十二、可能对公司业绩和持续经营产生不利影响的风险因素...........................................228
第五节 有关声明 ............................................. 237
一、公司董事、监事、高级管理人员声明 ..........................................................................237
二、主办券商声明 ..................................................................................................................238
三、律师声明..........................................................................................................................239
四、审计机构声明 ..................................................................................................................240
五、资产评估师事务所声明 ..................................................................................................241
第六节 附件 ................................................. 242
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在本公开转让说明书中，除非文意另有所指，下列词语具有如下含义：
公司、股份公司、 伯恩物业 指 福建伯恩物业管理股份有限公司
伯恩有限、有限公司 指 伯恩（福建）物业管理有限公司
家门口科技 指 福建家门口网络科技股份有限公司
伯盛投资 指 厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙）
第丰投资 指 上海第丰投资管理中心（有限合伙）
成都分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司成都分公司
南安分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司
宁德分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司宁德分公司
泉州分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司泉州分公司
扬州分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司扬州分公司
漳州分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司漳州分公司
青岛分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司青岛分公司
济南分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司济南分公司
龙海分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司
固安分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司固安分公司
莆田分公司 指 福建伯恩物业管理股份有限公司莆田分公司
三盛伯恩 指 福州三盛伯恩物业管理有限公司
伯恩房产代理 指 福州伯恩房产代理有限公司
泉州伯恩 指 泉州伯恩物业管理有限公司
成都伯恩 指 成都伯恩物业管理有限公司
伯恩酒管 指 福州伯恩酒店管理有限公司
伯恩酒管青岛分公司 指 福州伯恩酒店管理有限公司青岛分公司
伯恩酒管宁德分公司 指 福州伯恩酒店管理有限公司宁德分公司
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《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《公司章程》 指 福建伯恩物业管理股份有限公司的公司章程
《业务规则》 指 《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》
股东大会 指 福建伯恩物业管理股份有限公司股东大会
董事会 指 福建伯恩物业管理股份有限公司董事会
监事会 指 福建伯恩物业管理股份有限公司监事会
股东会 指 伯恩（ 福建）物业管理有限公司股东会
三会 指 公司股东大会、董事会和监事会的统称
三会议事规则 指 《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会
议事规则》
华兴会计师事务所 指 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）
全国股份转让系统公司 指 全国中小企业股份转让系统有限责任公司
全国股份转让系统 指 全国中小企业股份转让系统
主办券商、国金证券 指 国金证券股份有限公司
报告期 指 2014年度、 2015年度及月
最近两年 指 2014 年度、 2015 年度
元、万元 指 人民币元、人民币万元
住宅物业 指 纯住宅或附有商业、办公等非住宅性质配套设施的住宅或
综合用途的物业
商业物业 指 用于办公、商业活动、文体活动的物业。如办公楼、商铺、
绿化 指 栽植防护林、路旁树木、农作物以及居民区和公园内的各
保洁 指 物业环境和卫生的清洁和保持
维保 指 对各项目的设备设施进行维修保养
本公开转让说明书中部分合计数会出现四舍五入导致的尾差现象。
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第一节 基本概况
一、公司概况
公司名称： 福建伯恩物业管理股份有限公司
法定代表人： 林荣滨
有限公司设立日期： 日
股份公司设立日期： 日
注册资本： 3,333万元
注册地址： 福建省福州市晋安区新店镇满洋路128号家天下A（二期） B（一
期） 32栋02店面
邮政编码： 350000
董事会秘书： 江玮
电话号码： 7
电子信箱：
统一社会信用代码： 24778N
经营范围：物业管理；（ 依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
主要业务：为住宅、商业物业提供专业物业经营管理服务，包括常规性物业
服务（保安/保洁/绿化/维修等服务）及其他衍生服务。
所属行业：根据中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（ 2012年修订）
标准，公司属于“房地产业”（ K70）； 根据《国民经济行业分类》（ GB/T）
标准，公司所属行业为“房地产”（ K70）中的“物业管理” （ K7020） ； 根据
《挂牌公司管理型行业分类指引》，公司属于“房地产业”（ K）中下属子行业
“物业管理”（ K7020）；按照《挂牌公司投资型行业分类指引》公司属于“房
地产”（ 20）中“房地产”（ 2010）的下属子行业“房地产管理和开发”（ 201010）。
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二、股份挂牌情况
（一） 股票挂牌基本情况
股票代码： 【】
股票简称： 【】
股票种类：人民币普通股
每股面值：每股人民币1.00元
股票总量： 33,330,000股
挂牌日期： 【】 年【】 月【】 日
股票转让方式： 协议转让。
（二）股东所持公司股票的限售安排及股东对所持股份自愿锁定
1、 相关法律法规对股东所持股份的限制性规定
《公司法》第一百四十二条规定： “发起人持有的本公司股份，自公司成立
之日起一年内不得转让。公司公开发行股份前已发行的股份，自公司股票在证券
交易所上市交易之日起一年内不得转让。公司董事、监事、高级管理人员应当向
公司申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得
超过其所持有本公司股份总数的百分之二十五；所持本公司股份自公司股票上市
交易之日起一年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公
司股份。公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司
股份作出其他限制性规定。 ”
《全国中小企业股份转让系统业务规则（试行）》第二章第八条规定规定：
“挂牌公司控股股东及实际控制人在挂牌前直接或间接持有的股票分三批解除
转让限制，每批解除转让限制的数量均为其挂牌前所持股票的三分之一，解除转
让限制的时间分别为挂牌之日、挂牌期满一年和两年。挂牌前十二个月以内控股
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股东及实际控制人直接或间接持有的股票进行过转让的，该股票的管理按照前款
规定执行，主办券商为开展做市业务取得的做市初始库存股票除外。因司法裁决、
继承等原因导致有限售期的股票持有人发生变更的，后续持有人应继续执行股票
限售规定。”
2、《公司章程》对股东所持股份的限制性规定
《公司章程》第二十五条规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之
日起1年内不得转让。公司董事、监事、总经理及其他高级管理人员应当向公司
申报所持有的本公司的股份及其变动情况，在任职期间每年转让的股份不得超过
其所持有本公司股份总数的25%；所持本公司股份自公司股票上市交易之日起1
年内不得转让。上述人员离职后半年内，不得转让其所持有的本公司股份。”
3、股东对所持股份自愿锁定的承诺
截至本公开转让说明书签署之日，公司股东对所持股份无自愿锁定的承诺。
4、股东所持股份的限售安排
股份公司成立于 2016 年 08 月 23 日，截至本公开转让说明书签署之日，股
份公司成立不足一年，股东持股情况及本次可进入全国中小企业股份转让系统
公开转让的股份数量如下：
名称 公司 职情况 任 持股 （ 股 数量 ） 持股 比例 股份 存在是否 质押
1 福建家门口网络科技
股份有限公司 - 21,000,000 63.01% 否 -
2 厦门市伯盛投资合伙
企业（有限合伙） - 6,000,000 18.00% 否 -
3 何祥文 董事、
总经理 3,000,000 9.00% 否 -
4 上海第丰投资管理中
心（有限合伙） - 3,330,000 9.99% 否 3,330,000
合计 33,330,000 100.00%
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三、公司股东基本情况
（一）公司股权结构图
福建伯恩物业管理股份
福建家门口网络科技
股份有限公司
厦门市伯盛投资合伙
企业（ 有限合伙） 何祥文 上 中海 心第 （ 丰 有投 限资 合管 伙理 ）
福 州 三 盛 伯 恩 物 业 管 理 有 限 公 司
福 州 伯 恩 酒 店 管 理 有 限 公 司
泉 州 伯 恩 物 业 管 理 有 限 公 司
泉州分公司
漳州分公司
南安分公司
成都分公司
宁德分公司
扬州分公司
青岛分公司
固安分公司
莆田分公司
龙海分公司
济南分公司
100% 100% 100%
63.01% 18.00% 9.00% 9.99%
（二）实际控制人、前十名股东及持有5%以上股份股东的持股情
序号 股东名称 股份数（ 股） 持股比例 出资方式
1 福建家门口网络科技股份有限公司 21,000,000 63.01% 净资产
2 厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙） 6,000,000 18.00% 净资产
3 何祥文 3,000,000 9.00% 净资产
4 上海第丰投资管理中心（有限合伙） 3,330,000 9.99% 货币
合计 33,330,000 100.00% --
（三）控股股东、实际控制人、前十名股东或持有挂牌公司5%以
上股份的主要股东直接或间接持有挂牌公司的股份是否存在质押或
其他有争议的情况
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
截至本公开转让说明书签署日，本公司控股股东、实际控制人、前十名股东
或持有公司5%以上股份的主要股东持有的本公司股份不存在质押、冻结或其他
有争议的情况。
（四）股东之间的关联关系
截至本公开转让说明书签署之日， 福建家门口网络科技股份有限公司系实际
控制人林荣滨、程璇设立的股份有限公司； 何祥文担任福建家门口网络科技股份
有限公司董事； 股东中的厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙）系实际控制人林
荣滨与公司员工共同设立的合伙企业； 除此之外， 公司股东之间不存在其他关联
（ 五） 公司股东是否存在私募股权基金或基金管理人
截至本公开转让说明书签署之日，公司共有3名非自然人股东，包括1名公司
法人股东和2名有限合伙企业股东，具体如下：
1、厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙）
厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙） 系公司为实施股权激励而设立的员工
持股平台，不存在以非公开方式向合格投资者募集资金、资产由基金管理人管理
的情形， 不存在担任私募投资基金管理人的情形，也没有担任私募投资基金管理
人的计划或安排。
根据《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投
资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等相关规定， 伯盛投资不属于私募
投资基金管理人和私募投资基金，无需办理相关登记备案手续。
截至本公开转让说明书签署之日， 厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙） 的
股权结构如下所示：
序号 出资人 认缴金额(万元) 实缴金额（万元） 出资比例
1 林荣滨 1,025.00 410.00 51.25%
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
2 林秀琴 25.00 10.00 1.25%
3 王中海 100.00 40.00 5.00%
4 林强 70.00 28.00 3.50%
5 吴郑明 70.00 28.00 3.50%
6 陈京 75.00 30.00 3.75%
7 江玮 50.00 20.00 2.50%
8 高楣 50.00 20.00 2.50%
9 孙豫黔峰 45.00 18.00 2.25%
10 刘晓静 75.00 30.00 3.75%
11 陈希 75.00 30.00 3.75%
12 张启福 50.00 20.00 2.50%
13 熊波 40.00 16.00 2.00%
14 林惠玲 37.50 15.00 1.88%
15 佘政 37.50 15.00 1.88%
16 谢靓 25.00 10.00 1.25%
17 陈岚 25.00 10.00 1.25%
18 刘世玲 25.00 10.00 1.25%
19 韩树立 25.00 10.00 1.25%
20 陈璧 25.00 10.00 1.25%
21 郭越芳 25.00 10.00 1.25%
22 李海彬 25.00 10.00 1.25%
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
合计 2,000.00 800.00 100.00%
伯盛投资所有合伙人出具声明如下：
“ 一、本人为中华人民共和国公民，具有完全的民事权利能力和完全的民
事行为能力，不存在法律、法规、规范性法律文件及公司章程规定的不适合担
任公司股东的情形。
二、本人所持有的伯盛投资出资额不存在权属争议或潜在纠纷，不存在被
质押、冻结或其他任何权利行使受到限制的情形。
三、本人所持有的伯盛投资出资额，资金来源均来自自有资金，不存在委
托持股、信托持股的情况，也不存在其他的利益安排。
四、本人与公司本次挂牌的推荐主办券商、其它中介机构及其签字人员、
其它工作人员无任何关联关系或利益关系。
五、本人承诺以上关于个人的信息及声明是真实、准确和完整的，不存在
虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；如若违反本承诺，本人将承担一切法律责
2、 上海第丰投资管理中心（有限合伙）
根据《证券投资基金法》、 《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投
资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等相关规定， 上海第丰投资管理中
心（有限合伙） 属于私募股权基金， 基本信息如下：
名称 上海第丰投资管理中心（有限合伙）
企业地址 上海市崇明县横沙乡富民支路 58 号 D1-2778 室（上海横泰经济开发区）
执行事务合伙人 上海牧帛投资管理有限公司（ 委派代表：戴凌云）
企业类型 有限合伙企业
投资管理、咨询，企业管理咨询，资产管理，会务服务，展览展示服务，
商务服务，市场信息咨询与调查（不得从事社会调查、社会调研、民意调
查、民意测验），财务咨询（不得从事代理记账），电脑图文设计制作，
设计、制作各类广告，市场营销策划，文化艺术交流与策划，企业形象策
划。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
截至本转让说明书签署之日，第丰投资的合伙人、出资额和出资比例如下
序号 合伙人名称 出资额（万元） 出资比例
1 鲁建伟 1,000.00 9.80%
2 上海牧帛投资管理有限公司 100.00 0.98%
3 上海长物投资管理有限公司 1,000.00 9.80%
4 上海兴助企业管理有限公司 8,000.00 78.43%
5 叶玉枝 100.00 0.98%
合计 10,200.00 100.00%
第丰投资及其基金管理人上海牧帛投资管理有限公司尚未按照《证券投资
基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投资基金管理登记和
基金备案办法（试行）》等相关规定履行登记备案程序；
第丰投资承诺于 2017 年 09 月 30 日前按照《私募投资基金监督管理暂行办
法》和《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)的通知》完成私募基金
备案手续；第丰投资的基金管理人上海牧帛投资管理有限公司承诺于 2017 年
09 月 30 日前完成私募基金管理人登记手续。
3、福建家门口网络科技股份有限公司
福建家门口网络科技股份有限公司不存在以非公开方式向合格投资者募集
资金、资产由基金管理人管理的情形，不存在担任私募投资基金管理人的情形，
也没有担任私募投资基金管理人的计划或安排。
根据《证券投资基金法》、《私募投资基金监督管理暂行办法》及《私募投
资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》等相关规定， 家门口科技不属于私
募投资基金管理人和私募投资基金，无需办理相关登记备案手续。
截至本公开转让说明书签署之日， 家门口科技的股权结构如下所示：
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
序号 股东姓名/名称 出资额（万元） 出资比例
1 林荣滨 2,700.00 90.00%
2 程璇 300.00 10.00%
合计 3,000.00 100.00%
四、控股股东、实际控制人的基本情况
（ 一）控股股东、实际控制人的基本情况
1、控股股东
根据《公司法》第二百一十七条（二）的规定： “控股股东，是指其出资额
占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股
本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五
十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会
的决议产生重大影响的股东。 ”
基于上述认定，福建家门口网络科技股份有限公司持有公司 63.01%的股
权，为公司控股股东。
福建家门口网络科技股份有限公司基本情况如下所示：
登记事项 内容
名称 福建家门口网络科技股份有限公司
统一社会信用代码 99094N
住所 福建省福州市晋安区连江北路 118 号卡斯诺大厦五层 501 室
法定代表人姓名 程璇
注册资本 3,000 万元
实收资本 3,000 万元
网络技术研发；对外贸易；计算机软硬件、熟料制品、汽车配件、五金
交电、卫生洁具、陶瓷制品、文具用品、体育用品、电子产品、化妆品、
玩具，日用百货、服装鞋帽、花卉、办公用品、家具、针纺织品、初级
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
登记事项 内容
农产品、家用电器的批发、零售；旅客票务代理；房屋租赁； 仓储服务
（不含危险品）；企业管理咨询服务；物业管理；卷烟零售、雪茄烟零
售；零售预包装食品兼散装食品（含现场制售）、乳制品（不含婴幼儿
配方乳粉）
成立日期 2012 年 2 月 16 日
2、实际控制人
公司实际控制人为林荣滨与程璇，理由如下： （ 1） 林荣滨先生与程璇女士
系夫妻关系； （ 2） 林荣滨、 程璇通过福建家门口网络科技股份有限公司可间接
控制伯恩物业 63.01%的股份，两人可通过直接控制家门口科技的决策权而间接
控制伯恩物业的投票权，通过该等投资关系间接控制公司，从而有效地实际支
配公司的行为。
林荣滨先生： 男， 1968 年 6 月出生，中国国籍，无境外永久居留权， 本科
学历。 1988 年至今就职于福建三盛房地产开发有限公司， 担任董事长；现任股
份公司董事长。其具体兼职情况请参见本公开转让说明书之“第三节 公司治理”
之“八、董事、监事、高级管理人员其他情况”之“（四） 董事、监事、高级
管理人员的在其他单位兼职情况” 。
程璇女士：女， 1968年8月出生，中国国籍，无境外永久居留权， 大专学历。
1990年7月至1991年10月，就职于福建省船舶技术研究所，任科员； 1991年11月
至1993年5月就职于泉州永丰鞋材有限公司， 任经理； 1993年6月至2002年4月就
职于福州九星光奇广告有限公司， 任总经理； 2002年5月至2006年8月，就职于福
州东方旭日高尔夫房地产公司， 任副总经理； 2006年9月至今， 就职于福建三盛
房地产开发有限公司，历任总经理、 执行董事等职务；现任股份公司董事。 其具
体兼职情况请参见本公开转让说明书之“第三节 公司治理”之“八、董事、监
事、高级管理人员其他情况”之“ （四） 董事、监事、高级管理人员的在其他单
位兼职情况” 。
（二）控股股东、实际控制人最近两年一期内的变化情况
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
报告期内，公司控股股东、 实际控制人发生了变化：
日，林尧山、林荣东、 林荣滨分别与福建家门口网络科技股份有
限公司就股权转让相关事宜签订了《股权转让协议》，约定将其合计持有的公司
90%的股权共450万元的出资额，以450万元转让给福建家门口网络科技股份有限
由此， 公司控股股东变更为福建家门口网络科技股份有限公司，实际控制人
变更为林荣滨与程璇。
五、公司股本形成及变化情况
（一） 公司设立
日，林尧山、林荣东、林荣滨、何祥文签署《伯恩（福建）物业
管理有限公司章程》， 约定共同设立有限公司，注册资本为人民币500万元。
日，福建同人大有有限责任会计师事务所出具编号为“同人大
有〔 2005〕验字第060号”《验资报告》，经其审验，截至日，伯恩
有限已收到全体股东缴纳的注册资本合计500万元整，均以货币方式出资。
日，经福建省工商局核准，伯恩有限注册成立，并领取注册号
为3的《企业法人营业执照》 。
公司设立时，股东、出资情况及股权结构如下：
认缴注册资本 累计实收资本
（万元） 占比 （万元） 金额 占比
1 林荣东 200.00 40.00% 200.00 40.00% 货币
2 林荣滨 200.00 40.00% 200.00 40.00% 货币
3 林尧山 50.00 10.00% 50.00 10.00% 货币
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
认缴注册资本 累计实收资本
（万元） 占比 （万元） 金额 占比
4 何祥文 50.00 10.00% 50.00 10.00% 货币
合计 500.00 100.00% 500.00 100.00% --
公司设立时存在股权代持行为，林尧山、林荣东系代林荣滨持有伯恩有限
10%、 40%的股权，并未实际出资，在代持期间也未实际参与过公司的实际运营，
具体情况如下所示：
序号 出资对象 出资金额（万元） 资金来源 价款支付情况
1 林荣东 200 代持，未实际出资 未实际出资
2 林荣滨 200 个人积累所得 支付 450 万元
3 林尧山 50 代持，未实际出资 未实际出资
4 何祥文 50 个人积累所得 支付 50 万元
（二）第一次股权转让
日，伯恩有限召开股东会， 一致同意公司原股东林尧山、林荣
东和林荣滨将其持有伯恩有限10%、 40%和40%的股权，分别以50万元、 200万元
和200万元的价格转让给家门口科技， 并同意修改公司章程。
日，林尧山、林荣东和林荣滨分别与家门口科技就股权转让相
关事宜签订了《股权转让协议》，约定将其合计持有的公司90%的股权共450万
元的出资额，以450万元转让给福建家门口网络科技股份有限公司， 该次股权转
让价格为1元/出资额。
2014 年 9 月 18 日，福建省工商局核准该次股权变更， 并颁发了注册号为
487 的《企业法人营业执照》。
本次变更完成后，股东、出资情况及股权结构如下：
序号 股东名称 认缴注册资本 累计实收资本 出资
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
（万元） 占比 （万元） 金额 占比 方式
福建家门口网
络科技股份有
450.00 90.00% 450.00 90.00% 货币
2 何祥文 50.00 10.00% 50.00 10.00% 货币
合计 500.00 100.00% 500.00 100.00% --
本次股权转让系为解除股权代持而进行的股权转让，因此本次股权转让并
未发生相应的价款支付；在该次转让完成后，林尧山、林荣东不再持有公司股
权，在其代持期间与公司及其它股东不存在任何债权债务或其它争议纠纷，具
体情况如下所示：
序号 转让方 转让对象 转让金额（万元） 资金来源 价款支付情况
1 林荣东 家门口科技 200 未实际支付 未实际支付
2 林荣滨 家门口科技 200 未实际支付 未实际支付
3 林尧山 家门口科技 50 未实际支付 未实际支付
（三）第一次增资
2016 年 3 月 23 日， 伯恩有限股东会决议同意由家门口科技（ 250 万元）、
厦门市伯盛投资合伙企业（ 200 万元）、 何祥文（ 50 万元）合计对公司增资 500
万元， 伯恩有限注册资本增加至 1,000 万元。
根据福建中诚信德会计师事务所有限公司 2016 年 3 月 31 日出具的“闽中
德（ 2016）验字第 012 号”《验资报告》 ，截至 2016 年 3 月 31 日止，公司已
收到相关股东缴纳的新增注册资本合计 500 万元人民币， 新旧股东以货币出资
2,000 万元，其中计入新增注册资本（实收资本） 500 万元，其余 1,500 万元计
入资本公积。
2016 年 3 月 28 日，福建省工商局核准了该次股权变更并换发了统一信用
代码为 MA346MQ771T 的《 营业执照》 。
本次增资完成后， 伯恩有限的股权结构情况如下：
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
序号 股东名称
认缴注册资本 累计实收资本
（万元） 占比(%) （万元） 金额 占比(%)
福建家门口网
络科技股份有
700.00 70.00 700.00 70.00 货币
2 何祥文 100.00 10.00 100.00 10.00 货币
厦门市伯盛投
资合伙企业
（有限合伙）
200.00 20.00 200.00 20.00 货币
合计 1,000.00 100.00 1,000.00 100.00 --
本次增资对象的资金来源系其自有资金及个人积累所得，不存在代持情形，
相关增资款项已支付完毕，不存在潜在纠纷或争议，具体情况如下所示：
序号 出资对象 增资金额（万元） 资金来源 价款支付情况
1 福建家门口网络科技股份有限公司 1000 自有资金 已支付
2 何祥文 200 个人积累 已支付
厦门市伯盛投资合伙企业（有限合
800 自有资金 已支付
（四）整体变更
日， 华兴会计师事务所出具了“闽华兴所（ 2016）审字N-030
号”《 审计报告》 ，经审计，公司截至日账面净资产为人民币
36,643,521.36元。
日， 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司出具了
“闽中兴评字（ 2016）第3024号”《 资产评估报告书》 ， 截至评估基准日2016
年3月31日， 伯恩有限净资产的评估价值为41,425,309.05元， 高于净资产账面金
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
日， 何祥文、厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙） 、 福建家
门口网络科技股份有限公司作为公司发起人签署了《 福建伯恩物业管理股份有限
公司发起人协议书》，约定共同发起设立公司，股份总数为30,000,000股，每股
面值1元，全部以净资产出资。
日，伯恩有限召开了创立大会暨第一次股东大会，同意将伯恩
有限整体变更为股份有限公司，并按伯恩有限截至日经审计的净资
产人民币3,664.35万元折为股份公司的3,000万股，每股人民币1元，余额全部转
为资本公积， 伯恩有限全体股东作为发起人，以各自在伯恩有限的股权所对应的
净资产认购公司的股份。
日， 华兴会计师事务所出具了“闽华兴所（ 2016）验字N-005
号”《验资报告》 审验确认，截至日止，公司已经收到何祥文、 厦
门市伯盛投资合伙企业（有限合伙）、 福建家门口网络科技股份有限公司缴纳的
注册资本合计人民币3,000万元，各股东以持有的伯恩有限净资产出资。
日，经福建省工商行政管理局核准，并核发了统一社会信用代
码为24778N的《营业执照》。
股份公司设立时，各发起人所持股份及持股比例为：
序号 股东名称 股份数（股） 持股比例 出资方式
1 福建家门口网络科技股份有限公司 21,000,000 70% 净资产
2 厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙） 6,000,000 20% 净资产
3 何祥文 3,000,000 10% 净资产
合计 30,000.000 100% --
本次变更，各股东以其各自持有的伯恩有限净资产出资，不存在代持情况，
也不存在潜在纠纷或争议。
（五）第二次增资
日， 公司同上海第丰投资管理中心（有限合伙）签署《 增资协
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
议》 ， 协议约定由上海第丰投资管理中心（有限合伙）对公司增资1,500万元，
本次增资价格为4.5元/股。
日，第一届董事会第二次会议决议通过了该增资事宜； 2016
年09月25日，公司2016年第一次临时股东大会决议通过该增资事宜。
日，福建省工商局核准了该次股权变更， 并核发了统一社会信
用代码为24778N的《营业执照》。
根据华兴会计师事务所 2016 年 10 月 20 日出具的“ 闽华兴所（ 2016）验字
第 N-008 号”《验资报告》，截至 2016 年 10 月 20 日，公司已收到第丰投资缴
入的出资款合计 1,500 万元，其中增加注册资本（股本）合计 333 万元， 增加
资本公积合计 1,167 万元， 均以货币出资。
本次增资完成后， 公司股权结构情况如下：
序号 股东名称 股份数（股） 持股比例 出资方式
1 福建家门口网络科技股份有限公司 21,000,000 63.01% 净资产
2 厦门市伯盛投资合伙企业（有限合伙） 6,000,000 18.00% 净资产
3 何祥文 3,000,000 9.00% 净资产
4 上海第丰投资管理中心（有限合伙） 3,330,000 9.99% 货币
合计 33,330,000 100.00% --
第丰投资的资金来源系其自有资金，不存在代持情形，相关增资款项已支
付完毕，不存在潜在纠纷或争议，具体情况如下所示：
序号 出资对象 金额（万元） 资金来源 价款支付情况
1 上海第丰投资管理中心（有限合伙） 1,500 自有资金 已支付
截至本公开转让说明书签署之日， 公司不存在工会持股、职工持股会持股、
信托持股、委托持股或股东数量超过二百人等情况。
综上， 公司在存续期间的历次股权转让及注册资本变动均依法履行了必要程
序并已通过审批机关核准，合法合规；股东出资形式、出资比例符合当时有效法
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
律、法规和规范性文件的规定，股权清晰，不存在权属争议纠纷。
六、公司重大资产重组情况
报告期内，公司不存在重大资产重组事项。
七、董事、监事及高级管理人员简介
（一）董事会成员情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司董事会有五名董事。 公司董事的主要
履历如下：
林荣滨： 参见本公开转让说明书“第一节 基本概况”之“四、控股股东、
实际控制人的基本情况” 。
程璇： 参见本公开转让说明书“第一节 基本概况”之“四、控股股东、实
际控制人的基本情况” 。
何祥文： 男， 1972年1月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
1994年9月至1998年2月，就职于深圳展运通物业管理有限公司，任物业经理； 1998
年3月至2002年11月，就职于招商局物业管理有限公司，任物业管理部副总经理；
2002年12月至2005年3月，就职于美佳物业管理有限公司福州分公司，任副总经
理； 2005年7月至今就职于公司；现任公司董事、总经理。 其具体兼职情况请参
见本公开转让说明书之“第三节 公司治理”之“八、董事、监事、高级管理人
员其他情况”之“ （四） 董事、监事、高级管理人员的在其他单位兼职情况” 。
梁川： 男， 1973年12月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。 2000
年3月至2003年4月， 就职于兴业证券股份有限公司，任人力资源部培训中心副主
任； 2003年4月至2007年5月，就职于泰禾（福建）集团有限公司，任行政人力资
源总监兼董事会秘书； 2007年5月至2008年2月， 就职于郭氏投资集团有限公司，
任副总裁； 2008年2月至今，就职于福建三盛房地产开发有限公司，任常务副总
裁； 现任公司董事。 其具体兼职情况请参见本公开转让说明书之“第三节 公司
治理”之“八、董事、监事、高级管理人员其他情况”之“（四） 董事、监事、
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
高级管理人员的在其他单位兼职情况” 。
肖众： 男， 1966年11月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学历。 1990
年1月至2000年5月，就职于福建省鞋帽进出口集团公司，任职员； 2000年5月至
2002年5月，就职于福建共与和律师事务所，任律师。 2002年6月到2007年6月，
就职于福建汇德律师事务所， 任合伙人律师兼副事务所主任。 2007年6月至今，
就职于福建三盛房地产开发有限公司， 任副总经理； 现任公司董事。 其具体兼职
情况请参见本公开转让说明书之“第三节 公司治理”之“八、董事、监事、高
级管理人员其他情况”之“ （四） 董事、监事、高级管理人员的在其他单位兼职
（二）监事会成员情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司监事会有三名监事， 其中包括职工监
事一名。 公司监事主要履历如下：
陈京：女， 1978年2月出生， 中国国籍， 本科学历，无境外永久居留权。 1999
年至2002年， 就职于福州新三泽物业管理有限公司，历任楼管员、项目主任助理、
项目主任； 2002年至2005年，就职于美佳物业管理有限公司福州分公司，历任客
服主管、 经营拓展部经理助理、经理； 2005年至今就职于公司，历任品质管理部
经理、 总经理助理； 现任公司监事会主席。 其具体兼职情况请参见本公开转让说
明书之“第三节 公司治理”之“八、董事、监事、高级管理人员其他情况”之
“ （四） 董事、监事、高级管理人员的在其他单位兼职情况” 。
邱培旭： 男， 1975年6月出生， 中国国籍， 本科学历，无境外永久居留权。
1997年8月至2005年3月， 就职于福州市公安边防支队，历任参谋、副所长； 2005
年3月至2012年9月， 就职于福建三通律师事务所，任律师、合伙人； 2012年10
月至今， 就职于福建三盛房地产开发有限公司，任法务高级副经理； 现任公司监
事。 其具体兼职情况请参见本公开转让说明书之“第三节 公司治理”之“八、
董事、监事、高级管理人员其他情况”之“ （四） 董事、监事、高级管理人员的
在其他单位兼职情况” 。
刘晓静： 女， 1973年5月出生，中国国籍，大专学历，无境外永久居留权。
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
1992年7月至1996年10月， 就职于福建电视机厂，任技术员； 1996年11月至2002
年5月就职于凯奇通信福州公司， 历任综合部文员、主管； 2002年6月至2005年3
月，就职于美佳物业管理有限公司福州分公司，任人事行政经理； 2005年7月至
今就职于公司，任人事总监； 现任公司职工监事。 其具体兼职情况请参见本公开
转让说明书之“第三节 公司治理”之“八、董事、监事、高级管理人员其他情
况”之“ （四） 董事、监事、高级管理人员的在其他单位兼职情况” 。
（三）高级管理人员情况
截至本公开转让说明书签署之日， 公司高级管理人员主要履历如下：
何祥文：公司董事、总经理，参见本公开转让说明书“第一节 基本概况”
之“七、董事、监事及高级管理人员简介”之“（一）董事会成员情况”。
陈希：女， 1968年4月出生，中国国籍，本科学历，无境外永久居留权。 1991
年7月至1993年5月， 就职于福建省六建集团公司，任职员； 1993年6月至1996年7
月， 就职于福州商业汽车运输公司，任材料成本会计； 1996年8月至2003年9月，
就职于福州科迪电子技术有限公司，任财务主管； 2003年10月至2005年3月，就
职于美佳物业管理有限公司福州分公司，任财务经理； 2005年7月至今就职公司，
任财务经理；现任公司财务总监。其具体兼职情况请参见本公开转让说明书之“第
三节 公司治理”之“八、董事、监事、高级管理人员其他情况”之“（四） 董
事、监事、高级管理人员的在其他单位兼职情况” 。
江玮： 女， 1979年6月出生，中国国籍，大专学历，无境外永久居留权。 2001
年7月至2002年4月，就职于福州隆特贸易有限公司，任人事主管； 2003年5月至
2011年6月，就职于福建永安物业管理有限公司，任人力资源部经理兼商务部经
理； 2011年6月至2014年12月，就职于福州永安电子商务有限公司，任副总经理；
2015年1月至今就职于公司，任总经理助理； 现任公司董事会秘书。 其具体兼职
情况请参见本公开转让说明书之“第三节 公司治理”之“八、董事、监事、高
级管理人员其他情况”之“ （四） 董事、监事、高级管理人员的在其他单位兼职
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八、 本公司子公司、分公司的基本情况
（一）子公司
截至本公开转让说明书签署之日，公司拥有 3 家全资子公司，具体如下所
1、福州三盛伯恩物业管理有限公司
（ 1） 基本情况
登记事项 内容
名称 福州三盛伯恩物业管理有限公司
统一社会信用代码 29523P
住所 福建省福州市晋安区鼓山镇招贤路 420 号煮海都会 1 层 09 号店面
法定代表人姓名 何祥文
注册资本 300 万元
实收资本 0 万元
物业管理、房屋居间服务、房屋租赁、停车场管理、保洁服务（不含高
空作业）、楼宇消防管理；网络技术研发；计算机软硬件、塑料制品、
汽车配件、五金交电（不含电动自行车）、卫生洁具、陶瓷制品、文具
用品、体育用品、电子产品、化妆品、玩具、食品、日用百货、服装鞋
帽、花卉、办公用品、家具、针织纺品、初级农产品、家用电器的批发、
零售；票务代理业务；仓储服务（不含危险品）；企业管理咨询服务；
烟草制品零售
成立日期 2014 年 09 月 18 日
股权结构 福建伯恩物业管理股份有限公司持有 100%股权
（ 2） 历史沿革
① 公司设立
日，李榕一、郭恒禄签署《福州三盛伯恩物业管理有限公司章
程》，约定共同设立有限公司， 注册资本为人民币300万元。
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
日，经福州市晋安区工商行政管理局核准，三盛伯恩有限注册
成立，并领取注册号为434的《营业执照》。
公司设立时，股东、出资情况及股权结构如下：
序号 股东名称
认缴注册资本 累计实收资本
金额（万元） 占比（ %） 金额（万元） 占比（ %）
1 李榕一 50 16.67 0 0 -
2 郭恒禄 250 83.33 0 0 -
合计 300 100.00 0 0 -
②第一次股权转让
日，三盛伯恩召开股东会，同意公司原股东李榕一、郭恒禄将
其持有三盛伯恩有限16.67%、 83.33%的股权（认缴出资额分别为50万元人民币、
250万元人民币，实缴出资额0万元）无偿转让给伯恩（福建）物业管理有限公司，
并同意修改公司章程。
日，李榕一、 郭恒禄分别与伯恩（福建）物业管理有限公司就
股权转让相关事宜签订了《股权转让协议》，约定将其合计持有的公司100%的
股权（认缴出资额共300万元，实缴出资额0万元） ，无偿转让给伯恩（福建）物
业管理有限公司。
日，经福州市晋安区工商行政管理局核准，三盛伯恩有限办理
了上述事项的变更登记，福州市晋安区工商行政管理局颁发了注册号为
434的《营业执照》。
本次变更完成后，股东、出资情况及股权结构如下：
序号 股东名称
认缴注册资本 累计实收资本
金额（万元） 占比（ %） 金额（万元） 占比（ %）
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序号 股东名称
认缴注册资本 累计实收资本
金额（万元） 占比（ %） 金额（万元） 占比（ %）
伯恩（福建）
物业管理有限
300 100.00 0 0 -
合计 300 100.00 0 0 -
2、 福州伯恩酒店管理有限公司
（ 1） 基本情况
登记事项 内容
名称 福州伯恩酒店管理有限公司
统一社会信用代码 42504A
住所 福建省福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道 33 号三盛托斯卡纳会所
法定代表人姓名 何祥文
注册资本 100 万元
实收资本 100 万元
酒店管理、中型餐馆（含凉菜）、物业管理；家庭服务（不含职业中介）；
房产居间服务；商务信息咨询（不含期货、证券）；会议及展览服务；
清洁服务；票务代理；礼仪庆典服务；花卉、水产品、食品添加剂批发、
代购代销；游泳池、健身房、棋牌室、零售预包装食品、客房、超市、
商场、餐饮
成立日期 2011 年 06 月 10 日
股权结构 福建伯恩物业管理股份有限公司持有 100%股权
（ 2）历史沿革
日，伯恩（福建）物业管理有限公司签署《福州伯恩酒店管理
有限公司章程》，设立有限公司，公司注册资本为人民币100万元。
日，福建武夷会计师事务所有限公司出具编号为“闽武夷会所
〔 2011〕验字第A6031号”《验资报告》，经其审验，截至日， 已收
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到股东伯恩（福建）物业管理有限公司缴纳的注册资本合计100万元整，均以货
币方式出资。
日，经福州市鼓楼区工商行政管理局核准，伯恩酒管有限注册
成立，并领取注册号为233的《企业法人营业执照》 。
公司设立时，股东、出资情况及股权结构如下：
序号 股东名称
认缴注册资本 累计实收资本
金额（万元） 占比（ %） 金额（万元） 占比（ %）
伯恩（福建）
物业管理有限
100.00 100.00 100.00 100.00 货币
合计 100.00 100.00 100.00 100.00 -
3、 泉州伯恩物业管理有限公司
（ 1） 基本情况
登记事项 内容
名称 泉州伯恩物业管理有限公司
统一社会信用代码 89734R
住所 泉州市丰泽区温陵南路汇金广场 A 栋 15 楼
法定代表人姓名 杜早治
注册资本 300 万元
实收资本 300 万元
经营范围 物业管理服务；房产中介服务；室内外游泳场服务
成立日期 2011 年 02 月 25 日
股权结构 福建伯恩物业管理股份有限公司持有 100%股权
（ 2）历史沿革
日，伯恩（福建）物业管理有限公司签署《泉州伯恩物业管理
有限公司章程》，设立有限公司，公司注册资本为人民币300万元。
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日，泉州佳友联合会计师事务所出具编号为“泉佳友会所验字
〔 2011〕 009号”《验资报告》，经其审验，截至日，泉州伯恩有限
已收到股东伯恩（福建）物业管理有限公司缴纳的注册资本合计300万元整，均
以货币方式出资。
日 ，经泉州市丰泽区工商行政管理局核准，泉州伯恩有限注册
成立，并领取注册号为243的《企业法人营业执照》 。
公司设立时，股东、出资情况及股权结构如下：
序号 股东名称
认缴注册资本 累计实收资本
金额（万元） 占比（ %） 金额（万元） 占比（ %）
伯恩（福建）
物业管理有限
300.00 100.00 300.00 100.00 货币
合计 300.00 100.00 300.00 100.00 -
4、与子公司的分工合作、对子公司的控制情况
截至本公开转让说明书签署之日，公司共有三家子公司，具体取得方式如
子公司 取得方式 成立/取得时间 必要性
福州伯恩酒店
管理有限公司 出资设立 2011.06 配合提高地产项目的品牌形象， 提升业主的满意程度
泉州伯恩物业
管理有限公司 出资设立 2011.02 从事泉州区域物业项目管理及运营
福州三盛伯恩物
业管理有限公司 转让取得 2014.12 负责拓展新物业类型项目的商业机会，增加公司的 管理收益，提高公司市场占有率
子公司与公司的业务衔接情况、在公司业务流程中的环节作用以及分工合
作情况如下所示：
子公司 业务重点 与公司的业务衔接，环节作用，分工合作情况
福州伯恩酒店
管理有限公司 销售展示区的人工服务 配合提高地产项目的品牌形象， 提升业主的满意程度
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子公司 业务重点 与公司的业务衔接，环节作用，分工合作情况
泉州伯恩物业
管理有限公司
负责管理及运营泉州
当地物业项目 从事泉州区域物业项目管理及运营
福州三盛伯恩物
业管理有限公司
拓展不同类型
物业项目的商业机会
拓展多元化的物业管理项目，增加公司的管理收
益，提高公司市场占有率
人员方面：公司直接持有福州三盛伯恩物业管理有限公司、 泉州伯恩物业
管理有限公司、 福州伯恩酒店管理有限公司 100% 股权，根据子公司现行公司章
程，公司有权选举和更换子公司的执行董事、 监事，并可委派或聘任关键管理
业务方面：根据子公司现行公司章程，公司有权决定子公司的经营方针和
投资计划，并可通过委派或聘任的管理人员主持子公司的日常经营工作，公司
对子公司的股权控制保证了其对子公司的有效控制。
财务方面： 公司通过对子公司股东会决策、经营管理的控制来决定其利润
分配政策、具体分配方式和分配时间，从而能够对子公司的收益实施有效控制，
以保证公司未来具备持续稳定的收益。
5、子公司市场定位及未来发展情况
（ 1） 福州伯恩酒店管理有限公司
福州伯恩酒店管理有限公司未来将继续配合地产公司客户的营销服务，引
领公司向行业纵深发展，通过专业的销售展示区人工服务及小区内文娱活动运
营，提升伯恩物业的品牌形象， 提高业主满意度忠诚度，为公司的后续增值服
务开展提供有力的保障。
（ 2） 泉州伯恩物业管理有限公司
泉州伯恩物业管理有限公司未来将继续负责泉州区域物业项目的管理及运
营，作为公司属地化经营模式的重要环节。
（ 3） 福州三盛伯恩物业管理有限公司
福州三盛伯恩物业管理有限公司未来将首先重点进行物业资质升级，提升
自身的管理面积规模，为拓展多元化物业管理类型做好前期铺垫。
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（二）分公司
截至本公开转让说明书签署之日，公司的分公司共计 11 家，基本情况如下：
序号 机构名称 成立时间 统一社会信用代码 经营状态
1 泉州分公司 2005 年 08 月 30 日 16182C 正常营业
2 漳州分公司 2008 年 10 月 09 日 67715X 正常营业
3 南安分公司 2008 年 10 月 29 日 77462J 正常营业
4 成都分公司 2009 年 07 月 08 日 42205L 正常营业
5 宁德分公司 2009 年 09 月 27 日 05461Q 正常营业
6 扬州分公司 2013 年 07 月 23 日 17071M 正常营业
7 青岛分公司 2013 年 11 月 28 日 61544A 正常营业
8 固安分公司 2014 年 08 月 14 日 166339 正常营业
9 莆田分公司 2015 年 07 月 06 日 0DR24R 正常营业
10 龙海分公司 2015 年 07 月 16 日 0JXH1C 正常营业
11 济南分公司 2015 年 07 月 24 日 54294P 正常营业
九、最近两年一期的主要会计数据和财务指标简表
公司2014年度、 2015年度及月财务会计报告已经福建华兴会计师
事务所（特殊普通合伙） 审计， 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙） 出具了
“ 闽华兴所（ 2016）审字N-28号” 标准无保留意见的《 审计报告》 。公司最近两
年及一期的财务报表主要财务数据如下：
资产总计（万元） 11,159.49 9,540.65 5,955.02
股东权益合计（万元） 4,501.94 1,588.17 573.48
归属于申请挂牌公司的股东权益合计（万元） 4,501.94 1,588.17 573.48
每股净资产（元） 4.50 3.18 1.15
归属于申请挂牌公司股东的每股净资产（元） 4.50 3.18 1.15
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资产负债率（母公司） 61.67% 84.87% 91.87%
流动比率（倍） 1.59 1.13 1.02
速动比率（倍） 1.59 1.13 1.02
项目 月 2015年度 2014年度
营业收入（万元） 7,658.28 14,779.34 10,418.29
净利润（万元） 913.77 1,014.68 384.10
归属于申请挂牌公司股东的净利润（万元） 913.77 1,014.68 384.10
扣除非经常性损益后的净利润（万元） 910.93 1,027.78 394.47
归属于申请挂牌公司股东的扣除非经常性损
益后的净利润（万元） 910.93 1,027.78 394.47
毛利率（ %） 35.87 29.23 27.39
净资产收益率（ %） 35.90 93.88 100.70
扣除非经常性损益后净资产收益率（ %） 35.79 95.09 103.42
基本每股收益（元/股） 1.4 0.7682
稀释每股收益（元/股） 1.4 0.7682
应收帐款周转率（次/年） 2.98 3.74 4.24
存货周转率（次/年） 904.24 1,987.34 -
经营活动产生的现金流量净额（ 万元） -164.97 1,203.97 -396.24
每股经营活动产生的现金流量净额（元/股） -0.16 2.41 -0.79
注 1：资产负债率=负债总额/资产总额
注 2：流动比率=流动资产/流动负债
注 3：速动比率=（流动资产-存货） /流动负债
注 4：毛利率=（营业收入-营业成本） /营业收入
注 5：净资产收益率=P0/E
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E=E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0CEj×Mj÷M0±Ek×Mk÷M0
其中： P0 为归属于公司普通股股东的净利润； E 为加权平均净资产； NP 为
归属于公司普通股股东的净利润； E0 为归属于公司普通股股东的期初净资产；
Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资产； Ej
为报告期回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产； M0 为报
告期月份数； Mi 为新增净资产次月起至报告期期末的累计月数； Mj 为减少净资
产次月起至报告期期末的累计月数； Ek 为因其他交易或事项引起的、归属于公
司普通股股东的净资产增减变动； Mk 为发生其他净资产增减变动次月起至报告
期期末的累计月数。
注 6：扣除非经常性损益净资产收益率=[净利润-非经营性损益*(1-所得税
率)]/加权平均净资产
注 7：应收账款周转率=主营业务收入/（期初应收账款余额+期末应收账款
注 8：存货周转率=主营业务成本/（期初存货余额+期末存货余额） *2
注 9：基本每股收益=P0÷S
S= S0＋S1＋Si×Mi÷M0C Sj×Mj÷M0-Sk
其中： P0 为归属于公司普通股股东的净利润； S 为发行在外的普通股加权
平均数； S0 为期初股份总数； S1 为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等
增加股份数； Si 为报告期因发行新股或债转股等增加股份数； Sj 为报告期因回
购等减少股份数； Sk 为报告期缩股数； M0 报告期月份数； Mi 为增加股份次月起
至报告期期末的累计月数； Mj 为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
注 10：稀释每股收益=P1/(S0＋S1＋Si×Mi÷M0CSj×Mj÷M0CSk+认股权
证、股份期权、可转换债券等增加的普通股加权平均数)
其中， P1 为归属于公司普通股股东的净利润。
注 11：每股净资产=归属于公司普通股股东的期末净资产/期末股份数（或
期末实收资本数）
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报告期内，公司仍处于有限公司阶段，每股净资产=归属于公司普通股股东
的期末净资产/期末实收资本数。
注 12：每股经营活动的现金流量=CFO/（ S0＋S1＋
Si×Mi÷M0CSj×Mj÷M0-Sk）
其中： CFO为经营活动产生的现金流量净额； S为发行在外的普通股加权平均
数； S0为期初股份总数； S1为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加
股份数； Si为报告期因发行新股或债转股等增加股份数； Sj为报告期因回购等
减少股份数； Sk为报告期缩股数； M0报告期月份数； Mi为增加股份次月起至报
告期期末的累计月数； Mj为减少股份次月起至报告期期末的累计月数。
十、相关机构
（一）主办券商
名称： 国金证券股份有限公司
法定代表人：冉云
住所： 成都市青羊区东城根上街95号
电话： 010-
传真： 010-
项目负责人： 蒋益飞
项目小组成员： 蒋益飞、孙玮、 严康、 戴任智
（二）律师事务所
名称： 福建天衡联合（福州）律师事务所
负责人： 林晖
住所： 中国福州广达路108号世茂国际中心10层
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经办律师： 林啸、吴乐飞
（三）会计师事务所
名称： 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）
法定代表人： 林宝明
住所： 福州市鼓楼区湖东路152号中山大厦7-9层
经办注册会计师： 曹隆森、桂后圆
（四）资产评估机构
名称： 福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司
法定代表人： 林畅
住所： 福建省福州市鼓楼区湖东路152号中山大厦B座11层
经办注册资产评估师： 陈飞、 侯君菊
（五）证券交易场所
名称：全国中小企业股份转让系统
法定代表人：杨晓嘉
住所：北京市西城区金融大街丁26号金阳大厦
电话： 010-
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传真： 010-
（ 六）证券登记结算机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司北京分公司
法定代表人：戴文华
住所：北京市西城区金融大街26号金阳大厦5层
电话： 010-
传真： 010-
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第二节 公司业务
一、公司主要业务、 主要服务及其用途
（一）主营业务
公司是国家一级资质物业管理企业， 主营业务系为住宅、商业物业提供专业
物业经营管理服务，项目涉及中高端住宅、别墅、 写字楼、 商业综合体等多种类
公司获得了中国房地产协会颁发的“中国物业管理企业品牌价值 50 强”、
中国指数研究院颁发的“中国物业服务百强企业”、“中国物业服务特色品牌”
等多项荣誉。
自成立以来，公司一直专注于主营业务，业务始终稳定发展，未发生重大变
截至本公开转让说明书签署之日，公司共有 3 家全资子公司，分别为福州
伯恩酒店管理有限公司、泉州伯恩物业管理有限公司、福州三盛伯恩物业管理
有限公司，各公司主营业务情况如下：
1、 福州伯恩酒店管理有限公司
福州伯恩酒店管理有限公司主要配合地产公司项目进行营销服务， 向各个
楼盘销售展示中心、样板房等区域提供接待、礼仪、安保等专业人工服务，从
而提升楼盘项目的整体品牌形象；此外， 伯恩酒管还为相关意向客户及业主提
供餐饮服务。
2、 泉州伯恩物业管理有限公司
泉州伯恩物业管理有限公司主营业务系物业管理服务，主要在泉州区域从
事物业项目管理及运营。
3、 福州三盛伯恩物业管理有限公司
福州三盛伯恩物业管理有限公司主要负责拓展新物业类型项目的商业机
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会， 为公司多元化物业管理的相关战略做前期铺垫。
（二）主要产品或服务及其用途
1、 物业服务
公司主要提供物业经营管理服务， 主要包括为住宅社区及非住宅物业提供
安保、清洁、绿化、维修等常规性物业服务及其他衍生服务，是福建地区本土
最具影响力的物业品牌之一，公司具体的服务项目如下所示：
类别 服务内容
客户服务 业主接待、公共信息发布、诉求信息收集反馈、日常手续办理
安全管理 治安管理、社区消防、紧急突发事件处理、 社区交通与车辆管理
环境管理 园林绿化、保洁卫生、环境消杀、垃圾清运、景观维护
公共设施管理 供电、排水、消防、空调、电讯、安防、煤气管道及小区基础设施管理
维修服务 小家电、室内电器线路、照明设施、管道疏通等相关维修保养服务
家政服务 保洁及钟点工服务
截至 2016 年 06 月 30 日，公司正在管理和服务的项目合计 30 个， 在管合
同建筑面积达 588.59 万平方米，服务户数达 10 万户。公司目前管理的物业类
型包括中高端住宅、别墅、写字楼、商业综合体等多种类型，业务遍及福州、
宁德、泉州、漳州、莆田、厦门、成都、扬州、青岛、济南等多个城市，所管
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理的小区多次获得省级、国家级优秀示范小区荣誉， 在管小区的相关情况具体
如下表所示：
城市 项目 物业类型
总建筑面积
（万平方米）
1 泉州 汇金广场（居住物业部分） 居住、商业物业 3.40
2 福州 三盛?果岭生活 居住物业 10.46
3 福州 三盛?巴厘岛 居住物业 6.80
4 泉州 温泉新都城 居住物业 42.00
5 福州 汇创名居二期（名殿花园） 居住物业 29.90
6 福州 三盛?中央公园 居住物业 18.62
7 宁德 （君临天下）三盛? 海德公园 居住物业 34.69
8 漳州 丽景芗城（榕御） 居住物业 21.22
9 成都 三盛?翡俪山 居住物业 28.98
10 福州 三盛? 托斯卡纳（南香湖）一、二期 居住物业 11.20
11 福州 三盛? 托斯卡纳（南香湖）四期东、五期 居住物业 19.53
12 泉州 四季公园 居住物业 36.23
13 福州 奥林匹克花园二期（ B1 地块）（国际公园） 居住物业 9.31
14 福州 奥林匹克花园二期（ B2 地块）（ 国际公园） 居住物业 23.85
15 福州 三盛? 托斯卡纳（南香湖）三期、四期西、六期 居住物业 32.14
16 福州 奥林匹克花园一期（ C1 地块） 居住物业 6.50
17 福州 奥林匹克花园一期 C5 地块（国际公园） 居住物业 9.67
18 福州 福州新榕金城湾一、二期 居住物业 30.44
19 福州 奥林匹克花园 D2 地块 居住物业 8.95
20 福州 百督府 居住物业 9.00
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
21 福州 马尾自贸委办公楼 商业物业 0.51
22 扬州 三盛国际广场 商业、住宅物业 22.55
23 莆田 华永?天澜城 居住物业 51.43
24 青岛 三盛国际海岸一期 居住物业 13.35
25 成都 三盛? 都会城一期 商业物业 9.49
26 成都 三盛? 都会城三期 居住物业 15.51
27 福州 奥林匹克花园一期（ E1 地块） 居住物业 15.37
28 莆田 艾力艾国际中心 商业物业（办公） 8.19
29 福州 大东湖 C 区（科技园区） 其他物业 44.10
30 漳州 海湾太武城一二期 居住物业 15.20
合计 588.59
2、人工服务
公司所提供的人工服务主要包括两个类别，一方面， 为配合地产公司的营
销服务，向销售展示中心、 样板房等区域派驻接待、礼仪人员提供相关人工服
务；另一方面，在物业项目正式交付前，向项目派驻绿化、保洁、工程等人员
提供相关前期人工服务。
3、 餐饮服务
除提供物业相关服务外， 公司还设立了福州伯恩酒店管理有限公司提供餐
饮相关服务。
二、公司主要生产或服务流程及方式
（一）内部组织结构图
公司建立了比较完善的公司治理结构，截至本公开转让说明书签署之日，公
司的内部组织结构图如下：
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董事会秘书
工 程 管 理 部
安 全 管 理 部
经 营 管 理 部
品 质 管 理 部
信 息 管 理 部
财 务 管 理 部
人 事 行 政 部
市 场 拓 展 部
（二） 公司业务流程
物业经营管理服务是公司的核心业务，公司在主营业务中积累了丰富的管
理经验， 围绕核心业务逐步建立起健全的内部管理与控制体系与成熟稳定的业
务开发、 经营管理与服务模式， 能满足多种类型客户的个性化需求。
公司的业务流程主要为物业招标流程及物业服务流程。
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1、 物业招标流程
招标工作流程
2、 物业服务流程
确定招标方式 编制计划
确定中标人 审 批
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前期物业管理 客户服务 工程维保 秩序维持 环境养护和管理
三、公司与业务相关的关键资源要素
（一）公司核心竞争能力
公司提供物业管理服务，主要依靠多年来积累的丰富的物业管理经验，包
括不同类型物业项目的运营管理能力，专业化的物业服务能力，涵盖整个物业
开发周期的市场拓展思路，为客户提供更舒适、便捷的服务体验。
1、 较强的物业运营能力
公司具有较强的物业运营能力， 截至 2016 年 6 月 30 日，公司在管理和服
务的项目合计 30 个， 覆盖了中高端住宅、 别墅、 写字楼、 商业综合体等多种类
型， 公司在运营不同类型的物业类型中积累了丰富的物业管理经验，具备了较
强的物业运营能力，能够为广大业主带来良好的居住体验。
2、 前沿的服务理念
服务是物业管理企业的宗旨，服务全体业主， 为业主提供高质量、 全方位、
多角度的服务是伯恩物业不懈的追求和努力， 秉承“精致生活，丰盈人生”的
服务宗旨并吸收中西文化精髓，公司推出了“ 720o生活服务平台” 的服务模式，
在“ 360o物业常规服务”基础上努力为业主提供社区文化活动、家政服务等“ 360
o多元化增值性服务”，从而增加物业服务的深度、 拓宽为业主服务的广度， 改
善业主的体验。
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3、 前期介入能力
物业顾问服务主要指为房地产开发企业或者业主提供物业管理咨询服务，
即物业顾问根据自身丰富的物业管理经验，为物业的工程施工、管线设计、物
业功能规划等方面提供专业的建议，从而提高未来物业业主的入驻体验。
近年来，该类服务的市场需求逐年提升，很多开发商由于物业服务经验欠
缺，导致很多设计施工为以后的物业管理带来了极大的不便，也导致了业主的
不满，因此很多具有丰富经验的物业管理企业受聘提供物业顾问服务。
公司凭借较强的物业运营能力及丰富物业运营经验， 在行业内较早提供物
业顾问服务， 通过提供顾问服务，提高了公司对于物业行业的了解，有利于公
司提供更优质与更贴近物业特点的服务。
公司的核心竞争力被公司广泛运用在公司管理的各物业项目上，各项核心
竞争力得到运用的经典案例如下：
A、 较强的物业运营能力
位于福州市鼓楼区五四路的三盛国际中心是公司物业管理能力的典范，公
司为入驻的众多企业及商务人士提供的代订报刊杂志、生日蛋糕、鲜花，每日
赠送限量精美下午茶以及衣物护理等多元化的特色服务，受到入驻企业及客户
的广泛好评。
B、 前沿的服务理念
奥林匹克公园首先导入了“客服/综控总调配的枢纽概念” ， 将客服、安保
合二为一，统称物业管理员；将客服的工作重心转移至物业现场，从而实现主
物业管理员办公地点在“岗亭”，直接在门岗就收集业主各种诉求，快速、
高效解决，从而实现与住户有效快速便捷沟通；同时加强门岗管理力度，杜绝
不明外来人员、车辆进入小区，为业主提供更舒适、更安全的家居生活体验。
C、 前期介入能力
对于金城湾项目，公司根据以往物业管理工作经验，从符合物业使用人需
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求及行业规范角度出发，从排水、室外景观、弱电智能化系统、管道、设备安
装施工提醒、设备选型及后期交付等多角度提出了近百条建议，受到了客户的
高度认可。
（二）主要无形资产情况
1、土地使用权
截至本公开转让说明书签署之日，公司无土地使用权。
截至本公开转让说明书签署之日，公司已申请注册的主要商标如下：
序号 商标图形 注册号（申请号） 类别 发证日期 有效期
第 29 类 2014 年 08 月 28 日 2024 年 08 月 27 日
第 30 类 2014 年 08 月 28 日 2024 年 08 月 27 日
第 31 类 2014 年 08 月 28 日 2024 年 08 月 27 日
第 32 类 2014 年 08 月 28 日 2024 年 08 月 27 日
第 42 类 2014 年 08 月 28 日 2024 年 08 月 27 日
第 35 类 2015 年 07 月 07 日 2025 年 07 月 06 日
第 37 类 2013 年 06 月 07 日 2023 年 06 月 06 日
第 9 类 2015 年 12 月 21 日 2025 年 12 月 20 日
第 39 类 2015 年 09 月 21 日 2025 年 09 月 20 日
第 40 类 2015 年 09 月 21 日 2025 年 09 月 20 日
第 44 类 2015 年 09 月 21 日 2025 年 09 月 20 日
第 45 类 2015 年 09 月 21 日 2025 年 09 月 20 日
第 9 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 29 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 30 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 31 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 32 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 33 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 35 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 39 类 2014 年 08 月 14 日 2024 年 08 月 13 日
第 41 类 2015 年 03 月 21 日 2025 年 03 月 20 日
第 42 类 2014 年 07 月 21 日 2024 年 07 月 20 日
第 44 类 2014 年 08 月 14 日 2024 年 08 月 13 日
第 45 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
福建伯恩物业管理股份有限公司 公开转让说明书
序号 商标图形 注册号（申请号） 类别 发证日期 有效期
25 6317776 第 36 类 2010 年 03 月 28 日 2020 年 03 月 27 日
第 9 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 29 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 30 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 31 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 32 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 33 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 35 类 2014 年 07 月 21 日 2024 年 07 月 20 日
第 39 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 41 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 42 类 2014 年 07 月 21 日 2024 年 07 月 20 日
第 44 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
第 45 类 2014 年 07 月 28 日 2024 年 07 月 27 日
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