第05版：社会
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小区游泳池要不要办理许可证多年的泳池没有合格证怎么办
　　新闻延伸　　本报记者颜敏丹&实习生谢林昀　　　　　　就人工游泳场所普遍存在的问题及困惑，记者请体育部门相关人士谈了他们的看法。　　一问：不对外收费的小区游泳池，是否需要办理经营许可证？　　“按我的理解，小区游泳池，不管是向业主收费，还是免费的，都应该按照相关规定办理许可手续。”温岭市体育局行政审批科科长张晓雄说，大多数小区里的游泳池对业主免费开放，表面看上去不存在经营行为，但实际上管理方收取了业主物业管理费，才愿意为业主提供游泳这项服务，这种行为其实是种经营行为。　　椒江区体育局行政审批科工作人员吴必学也持相同意见，“国家体育总局关于做好经营高危险性体育项目许可管理工作的通知中专门提到，游泳项目，特指在游泳池、游泳馆等人工场所进行的游泳活动，不包括公开水域游泳，换句话说，凡是人工场所的游泳池（馆），都应该到体育主管部门申请行政许可，按审批条件及程序办理，获得经营许可证。”吴必学说，另外，一般小区规定，交了物业管理费，可以领取游泳票，没有交纳的业主就不可以享受物业公司提供的游泳服务，这完全可以理解开放游泳池属于经营行为，“小区游泳场所需要办理经营许可证。”　　二问：有些游泳池（馆）是十几，二十几年前造的，有些位于乡村的泳池找当地的“游击队”建造，出具不了合格证明怎么办？　　在游泳场所体育设施符合国家标准的说明性材料中，规定21个达标项目，其中4项要求提供合格证明，如游泳池壁及池底的建筑质量符合国家建筑规范要求，人员出入口及疏散通道符合建筑规范和消防规范，并有合格证明；沉淀吸污设备或自动水循环过滤、消毒、吸底设备及嬉水池内的设施设备，有国家质量监督检验检疫部门出具的合格证明。　　吴必学说，如很严格按照这个标准执行，恐怕大多数的场所都不合格。为什么呢？比如说，一些泳池是二十几年前造的，连着旁边其他的体育设施一起建造，建筑质量符合当时的要求，但没有单独的竣工验收报告，像类似这样的情况，按照省体育局的意见，如能提供整体建筑合格、消防合格相关的验收报告，那也视为有合格证明。　　至于一些找“游击队”建造的泳池，竣工后没有建筑和结构竣工验收报告，可以找相关的机构（如建筑质检站）进行鉴定、验收，出具是否合格的证明。小区会所游泳池改早教中心，要不要业主答应？ 周到上海文章
小区会所游泳池改早教中心，要不要业主答应？
内容概要：
1. ”王俊杰主张，这次转让是无效的，会所应继续提供“室内恒温游泳池”功能。
2. ”他表示，尽管上海有行政规定，规定开发商不得擅自改变会所用途。
3. 售楼人员告诉他，这个恒温游泳池，将由专业会所公司运营，开放给小区全体业主使用。
小区会所突然关停。本文摄影：张佳琪
一夜之间，浦东新区湾流域城的业主发现，业主心中代表着湾流域城品质的小区会所，突然关停了。业主们最心爱的恒温游泳池，被抽干水，铺上地毯，摇身一变，成了一家早教中心的游戏场地。
湾流域城的业主们说，恒温游泳池曾是开发商售楼时明确作出的承诺，岂能说变就变？
2010年，当时还在选购房屋的黎晓明（化名），第一次踏入湾流域城的售楼中心，就被小区内的恒温游泳池深深吸引了。售楼人员告诉他，这个恒温游泳池，将由专业会所公司运营，开放给小区全体业主使用。
“我对比了当时在附近开盘的小区，这个小区游泳健身设施是最好的。”黎晓明说，尽管彼时自己的孩子尚未出生，但他已经可以想象到，小孩子从小在这里游泳健身、快乐成长的景象。
后来，黎晓明儿子出生后，从两三岁起就开始在小区内的恒温游泳池中，接受专业的游泳训练。游泳，成了孩子锻炼身体的最好方式。
除了游泳池外，小区的会所内还设置了健身房、小型咖啡馆。工作之余，黎晓明也会在小区的会所里或锻炼身体、或和朋友小聚。便利的会所，让黎晓明不止一次，感叹自己在此购房的明智。
然而，日，该会所贴出一纸公告，令黎晓明一家的会所休闲时刻，戛然而止。
该公告称：“本健身会所因经营管理不善，致使无法持续经营，自即日起，内部调整暂停对外营业。”
面对会所的公告，小区业主十分茫然：会所不是小区内的配套设施吗？怎么说停就停了？
不仅如此，小区业主发现，日后，该会所开始大兴土木，游泳池被直接改作他用，几个月后，一家早教中心，赫然被开在了原本是健身会所的位置，健身会所内的游泳池被抽干水，铺上了地毯、装上了楼梯和滑梯，变成了早教中心的游戏场地。
原本会所变成了早教中心。
会所的变化引来了小区业主们的质疑，在向小区开发商金地经久房地产发展有限公司（下简称“金地经久”）提出质疑后，小区业主了解到，早在2013年2月，开发商就已将该会所整体卖给了一位姓周的私人老板。周先生在运转该会所3年后，发现经营入不敷出，遂将健身会所关门，改作它用。
问题是，小区会所的用途可以随意改动吗？
湾流域城的业主查阅资料后发现，根据沪房管规范市【2012】34号文件《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》第五条：“会所的经营服务方式和服务功能，房地产开发企业应当与购房人在商品房预（出）售合同正文或者合同附件中约定明确，商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。”
作为小区的业主之一，君悦律师事务所实习律师王俊杰认为，房地产商在宣传资料中明确说明有“室内恒温游泳池”，那么，根据根据沪房管规范市【2012】34号文件，开发商不应擅自改变房屋性质。
然而，对于业主的说法，湾流域城开发商金地经久却也觉得有些委屈，其工作人员告诉记者：“会所已按照规划配建完成，我方转让只是变更产权，未改变会所结构及用途。该房屋出售合法合规，且在与乙方协议内有不得改变房屋结构及用途的约定。”
她特别强调：“该事宜出现后，我方已多次组织沟通会，发过告知函，并向政府管理部门举报，后续将持续举报。”
该工作人员还向记者出示了一份出售会所时与周老板签订的认购补充协议，其第三条约定：“该房屋仅作为会所使用，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途。”
但是，在湾流域城业主看来，这项条款是十分含糊的。
一名业主直言：“这个条款只说明该房屋作为将会所使用，对于恒温泳池等设施并无具体规定。那是不是后续经营者可以不经营游泳池，经营其他项目？但事实上，一个具备恒温泳池的会所才是开发商售楼时承诺给我们的内容。”
也有业主表示，金地经久同会所老板的纠纷，与金地经久和业主的纠纷是两码事。业主们认为，在业主与金地经久关于“恒温游泳池”的纠纷中，金地经久涉嫌违约。
律师业主王俊杰则援引《合同法》第84条：“债务人将合同的义务全部或部分转嫁给第三人的，应当经债权人同意。”他认为，金地经久承载了对业主售房时承诺的“室内恒温游泳池”，那么保持其可用性是金地经久应当履行的义务。
“很多业主是看中社区的高档性购房的，那么金地经久在将会所转让给第三人时就不能任性，必须经业主同意。但实际上，我们业主对于这次转让一无所知。”王俊杰主张，这次转让是无效的，会所应继续提供“室内恒温游泳池”功能。
对于王业主的说法，金地经久的工作人员表示：“（金地经久）依照预售合同约定对会所享有占有、使用、收益、处分的权利。我们不属于债务人，故不存在后续问题。”
小区会所变了样。
24日，记者联系到了如今湾流域城小区会所的经营者周先生，面对金地经久提供的补充协议，周老板反复强调：“我实在是经营不下去了。”
他说，在会所承包之初，他并未改变会所用途，经营几年后发现，会所客流稀少，实在难以运营，他才决定改变业态：“我当时买这个会所是借钱买的，一开始也是原样经营的，谁知道会这么难，几乎没什么人来，弄得我欠了很多钱，一部分用会所的房租抵掉了，还将会所的一部分抵押了出去。如今金地经久说我违约，它想回购回去也可以，但是会所的部分空间已经被抵押掉了，（我）不知道（该）怎么办。”
在北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人宋安成律师看来，尽管政府文件明确规定开发商不得擅自改变会所用途。但是，金地经久和小区业主签订的房屋预售合同中的一项条款，却使业主的维权陷入了不利的局面。
预售合同补充条款的第十九条规定：“本项目中如设有会所，则会所提供的服务均为有偿服务。甲方有权自己经营会所，亦可由第三方进行经营。会所的经营范围、服务对象、服务内容及服务价格均由经营者根据实际情况自行确定。”
宋律师说：“这项条款使开发商的行为存在着一定的法律依据。尽管从诚信角度讲，开发商应履行其对消费者的承诺。我个人倾向认为该条款涉嫌霸王条款，但由于霸王条款的界定并不清晰，业主维权存在难度。”
上海鼎力律师事务所所长赵山则直言：“抛开所有权谈经营权，没有任何意义。在缺乏所有权的情况下，业主很难决定会所的经营方向。”他表示，尽管上海有行政规定，规定开发商不得擅自改变会所用途。但是合同是否有效，取决于国家法律，而非地方法规，地方的规章制度无法确定合同的无效性。他说：“如果想真正解决会所经营和业主需求之间的矛盾，最根本的办法是在产权安排上，将会所的产权化为全体业主所有，那么业主对于会所的控制力就会大大加强。”
赵律师还提醒：“消费者在购房时，遇到以高档会所为噱头销售的楼盘，一定要多留心，考察一下这些会所是否能够持续经营、持续盈利，如果该会所不具有可持续性，可以说，现在越是金碧辉煌的会所，以后的下场可能越凄惨。”
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转让时约定不得擅改用途
然而，对于业主的说法，湾流域城开发商金地经久却也觉得有些委屈，其工作人员告诉记者：“会所已按照规划配建完成，我方转让只是变更产权，未改变会所结构及用途。该房屋出售合法合规，且在与乙方协议内有不得改变房屋结构及用途的约定。”
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会所老板：
实在经营不下去了
昨日，晨报记者联系到了如今湾流域城小区会所的经营者周先生，面对金地经久提供的补充协议，周老板反复强调：“我实在是经营不下去了。”
他说，在会所承包之初，他并未改变会所用途，经营几年后发现，会所客流稀少，实在难以运营，他才决定改变业态。“我当时买这个会所是借钱买的，一开始也是原样经营的，谁知道会这么难经营，几乎没什么人来，我欠了很多钱，一部分用会所的房租抵掉了，还将会所的一部分抵押了出去。如今金地经久说我违约，它想回购回去也可以，但是会所的部分空间已经被抵押掉了，（我）不知道（该）怎么办。”
[律师观点]
预售合同涉嫌霸王条款，不利业主维权
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（原标题：上海湾流域城业主质疑开发商违背承诺：会所说关就关）
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