业主委员会请物业公司必须经过业主同意吗？_百度知道
业主委员会请物业公司必须经过业主同意吗？
我们小区现在请了物业管理公司，但我们业主都不知道，合理合法吗？业主委员会请物业公司需要什么样的法律程序？
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　　中华人民共和国物业管理条例　　第二章 业主及业主大会　　第六条 房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　第十条
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委 员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。　　第十一条 下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。　　第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（四）监督管理规约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。　　第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。　　管理规约对全体业主具有约束力。　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。　　第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。　　第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。　　第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。　　第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
采纳率：70%
招聘物业公司，可以公开招标、邀请招标和协议招标，业主委员会当然要经过业主大会的同意才能请物业公司，要三分之二以上业主同意才行的，要召开业主大会才能通过，他不合法，你不能拒交物业费，如果你们对这家物业公司不满意的话，你可以要求召开业主大会，经三分之二以上的业主同意了，可以解聘这家物业公司
参考资料：
物业管理条例
不合法， 你可以走法律程序！业委会要聘请物业公司，必须召开全体业主大会，投票通过才能聘请物业公司管理。
首先业委会要公示物管公司(三家以上)的相关资料及资质(7-10天);二,将选票发到业主手上由业主选投,三,请出街道办事处的人到场见证并公开唱票,超过3分之2的票数就当选.四,选定后报送所属物管科.
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物管因成本压力将泳池承包给私人经营 引业主不满
　　近年来为了给楼盘增加亮点，许多开发商都在游泳池上下足了功夫，将配备游泳池作为吸引购房者的有效广告。王云 摄
　　“游泳池是小区的公共配套，凭什么物管公司没经过业主同意就把泳池出租出去，导致业主只能花高价去游泳？”近日，家住中信凯旋蓝岸的李小姐报料称，因为物管公司擅自将小区泳池承包给他人，使得泳池的收费大幅提高。
　　记者调查发现，由于游泳池运营成本较高，这一高级配套如今普遍成为“鸡肋”。业主十分郁闷，因为自己与外来市民一样，在自己的小区游泳要收费；物管们也郁闷，每年夏天开放泳池令他们大亏本。
　　南方日报记者 游玉华
　　新建小区泳池
　　标准越来越高
　　提及中山的小区泳池，就不得不提雅居乐的雍景园小区。
　　据雍景园一物业管理人员回忆，这一小区是在2000年左右，在中山市率先引入了小区泳池的设计。当时小区游泳池的概念还只出现在大城市中，雍景园这一配套引起了不少市民的关注，也为雍景园小区增色不少。
　　在雍景园之后，随着外来房地产巨鳄的大举进入，小区泳池逐渐从最初的奢侈配套，发展至如今的普遍配套，且小区泳池的标准也越来越高。据记者了解，近年来包括沙溪时代倾城、横栏远洋启宸、东区远洋城、东区利和国际公馆等一众楼盘在内，他们所规划的大型小区游泳池标准已经远远超过其他旧小区。比如，时代倾城就采用了较少见的50米长、5个赛道比赛级游泳池；远洋启宸推出的是888平方米的无边际沙滩泳池。另外，远洋城天骄组团的森林湖景泳池，以及利和国际公馆配齐洗浴、桑拿房的空中泳池，也都令人眼前一亮。
　　无疑，伴随着游泳的普及，游泳池已然成为一个小区必不可少的配套之一，也成为开发商们比拼的“战场”。
　　入不敷出
　　成为开发商包袱
　　近年来为了给楼盘增加亮点，许多开发商都在游泳池上下足了功夫，将配备游泳池作为吸引购房者的有效广告。然而，当小区正式交房后，管理小区的物业公司又会因为无力负担游泳池的运营成本，而被迫采取收费的方式，最终引发许多业主的不满，游泳池也就成为许多开发商的累赘。
　　石岐一开发商告诉记者，当年他们在兴建小区山顶园林景观时，曾考虑过引入大型露天泳池。但后来考虑到后续需要较大的运营成本，而且通过向业主收费还不一定能收回成本，最终决定把泳池改成景观。
　　“当时这一变更确实引发了许多业主的不满。但实在没办法啊，维护一个游泳池，除了换水是个大工程外，还需要配备一两名救生员，长久来算是一笔不小的开支。物业压力本来就大，我们也不希望长期由自己来填补亏损。”该开发商无奈地说道。
　　那究竟维护一个游泳池的花费有多大？在西区某知名小区从事物管多年的张先生告诉记者，一个400平方米左右的游泳池，若一周更换一次水，一个月水费就得数千元。再加上电费、救生员、清洁游泳池等日常开支，每月最少得支出1万元，否则无法正常运转。如果按每人每次10元的标准收取门票，每天至少要有30人至40人光顾游泳池，收支才能基本持平。
　　游泳池人太多
　　就像“下饺子”
　　每年一到夏天，许多小区的物管公司们就对游泳池的开销感到头疼。为了解决这个问题，许多物管公司可谓花样百出，如减少换水频率、对外开放收费、开办游泳培训班等。
　　火炬区一楼盘的业主林小姐告诉记者，她所在小区的楼盘早在5月份就开放了游泳池。但管理人员明显“过分好客”，吸引了不少非本小区人员过来“蹭泳”，引起业主的不满。
　　“上周末，我带着孩子在小区游泳，当时有个人跟我搭讪，我以为是邻居就跟他聊起来，后来才知道他居然不是我们小区的。”林小姐表示，既然是小区里的游泳池，就不可以对外开放，至少收费也应该是双重标准。
　　居住在万科城市风景的黄先生也感叹，当初购房时就是看中了小区提供的配套服务，如游泳池、花园等，为此也支付了相应的物业费。如今，小区的游泳池不仅对外经营，还对内收费，这无疑损害了小区业主的利益。
　　“小区的游泳池对外开放，非业主不需提供业主卡、健康证明等，只要交了钱就可以进来，让整个游泳池人多得就像‘下饺子’一样。人那么多，卫生状况肯定得不到保障，物管公司也不会那么勤快去频频换水，这明显是损害了业主利益。”黄先生抱怨道。
　　泳池对外承包
　　引发业主不满
　　减少换水频率或者对外开放收费，这对于不少业主来说还能理解。但有的物管公司干脆把小区承包给私人运营，令许多市民感到郁闷，纷纷表示难以接受。最近，家住港口中信凯旋蓝岸的李小姐，就因为游泳池的收费感到十分郁闷。往年小区的游泳池开放时，是按照小区业主12元/次、小孩8元/次的标准收费，但今年的收费标准提高了。小区业主只要是成人，一律收15元/次，小孩收10元/次。
　　李小姐还发现，跟往年相比，今年游泳池的“花样”也多了很多。比如说，游泳池的承包人还组织了很多游泳培训班，不仅有针对小孩的，还有针对私人的，收费并不算便宜。
　　“凭什么今年的收费要比往年贵这么多？”李小姐打听之下，才知道小区的游泳池已经被物业管理处承包给其他人，所以收费才比往年有所提升。
　　而据记者调查，在目前中山的主城区中，对外承包出去的凯旋蓝岸游泳池，其收费是最贵的。星汇湾和恒大绿洲两个楼盘的游泳池，是免费向业主开放的游泳池。其中恒大的是恒温游泳池；远洋城的游泳池收费大人也仅是10元/次。雅居乐世纪新城的业主买卡，游泳只需要5元/次。
　　对于这一问题，资深律师赖有生表示，如果小区游泳池当初是作为小区配套设施规划的，那么管理方要将游泳池对外开放营业，就必须征得业主委员会的同意，营业收入应由业主委员会支配。如果小区的游泳池不属于公共设施，而是由开发商独立开发经营的，那么它的产权就不属于业主共有。它的使用也就不需要经过业主同意。只要取得有关部门的经营许可，手续完备，可对外营业。
【编辑:陈璞】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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小区会所游泳池对外招生 引居民对安保问题质疑
小区会所游泳池对外招生 引居民对安保问题质疑
[摘要]小区本来仅供业主使用的会所游泳池对外招生培训，会所还将开一家餐馆对外营业。近日，家住江岸区晋合金桥世家的居民突然发现，小区里多了不少“陌生面孔”，业主们很担心“管理会失控”。
本报讯（记 者戴旻阳）小区本来仅供业主使用的会所游泳池对外招生培训，会所还将开一家餐馆对外营业。近日，家住江岸区晋合金桥世家的居民突然发现，小区里多了不少“陌生面孔”，业主们很担心“管理会失控”。昨日，记 者从该小区物业获悉，市、区房管部门目前已介入调查，相关会所项目已暂停。
昨日上午9点左右，网友“saver媛”称，其是江岸区晋合金桥世家的业主，本小区物业不顾业主强烈反对，置业主安保问题不顾，不仅擅自将小区会所健身设施对外经营，并且还要在小区会所内开办对外营业的餐馆。
报料人称，目前，会所对外经营导致门禁管理失控、停车管理混乱、闲杂人员增多，广大业主居住环境因此被破坏，居住安全隐患也大大增加。
“以前购房时开发商承诺小区会所只对业主内部开放，然而今年却开始对外开放”，小区业主王先生说，暑假来临，小区会所游泳池与一家游泳俱乐部合作，办了个游泳培训班对外招生，于是小区内不时能看到非业主家长陪同孩子出入。
记 者上网发现，一则名为“武汉飞鱼游泳俱乐部”的培训班招生材料中，接受少儿、成人、企业团体游泳培训。培训时间为日至8月31日，场地为晋合金桥世家内天禧会会所。
王先生称，上周有业主发现，小区会所一处300平米左右的房屋，被计划做成餐馆。目前虽未开工，但已在做前期装修设计。为此，上周部分业主与物业相关负责人商谈，“物业回复称餐馆肯定要开”。
王先生说，购房时业主持有的《前期物业协议》中明确会所产权属于业主，属于小区配套设施，物业不能擅自改变运动服务功能。会所对外开放造成小区门禁管理失控、居住安全隐患、停车混乱、清洁环境破坏等，极大增加了管理难度，已严重影响业主正常生活。
该小区物业相关负责人称，目前市、区房管部门已经介入调查，物业公司下一步将向业主通知：目前会所进行的项目将暂停。
《物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主王先生介绍，目前小区尚未成立业主委员会。
责任编辑：汉网
小区游泳池对外开放,小区物业感动业主服务,小区游泳池收费标准,居民小区能过高压线吗,小区游泳池经营,居民小区简介,如图是中北居民小区,小区居民担心楼房倒塌,居民小区物业管理,居民小区开什么店,未购买小区车位的业主,小区居民座谈会【小区会所游泳池对外招生 引居民对安保问题质疑|小区游泳池对外开放|小区物业感动业主服务|小区游泳池收费标准|居民小区能过高压线吗|小区游泳池经营】
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近年来为了给楼盘增加亮点，许多开发商都在游泳池上下足了功夫，将配备游泳池作为吸引购房者的有效广告。王云 摄
“游泳池是小区的公共配套，凭什么物管公司没经过业主同意就把泳池出租出去，导致业主只能花高价去游泳？”近日，家住中信凯旋蓝岸的李小姐报料称，因为物管公司擅自将小区泳池承包给他人，使得泳池的收费大幅提高。
记者调查发现，由于游泳池运营成本较高，这一高级配套如今普遍成为“鸡肋”。业主十分郁闷，因为自己与外来市民一样，在自己的小区游泳要收费；物管们也郁闷，每年夏天开放泳池令他们大亏本。
南方日报记者 游玉华
新建小区泳池
标准越来越高
提及中山的小区泳池，就不得不提雅居乐的雍景园小区。
据雍景园一物业管理人员回忆，这一小区是在2000年左右，在中山市率先引入了小区泳池的设计。当时小区游泳池的概念还只出现在大城市中，雍景园这一配套引起了不少市民的关注，也为雍景园小区增色不少。
在雍景园之后，随着外来房地产巨鳄的大举进入，小区泳池逐渐从最初的奢侈配套，发展至如今的普遍配套，且小区泳池的标准也越来越高。据记者了解，近年来包括沙溪时代倾城、横栏远洋启宸、东区远洋城、东区利和国际公馆等一众楼盘在内，他们所规划的大型小区游泳池标准已经远远超过其他旧小区。比如，时代倾城就采用了较少见的50米长、5个赛道比赛级游泳池；远洋启宸推出的是888平方米的无边际沙滩泳池。另外，远洋城天骄组团的森林湖景泳池，以及利和国际公馆配齐洗浴、桑拿房的空中泳池，也都令人眼前一亮。
无疑，伴随着游泳的普及，游泳池已然成为一个小区必不可少的配套之一，也成为开发商们比拼的“战场”。
成为开发商包袱
近年来为了给楼盘增加亮点，许多开发商都在游泳池上下足了功夫，将配备游泳池作为吸引购房者的有效广告。然而，当小区正式交房后，管理小区的物业公司又会因为无力负担游泳池的运营成本，而被迫采取收费的方式，最终引发许多业主的不满，游泳池也就成为许多开发商的累赘。
石岐一开发商告诉记者，当年他们在兴建小区山顶园林景观时，曾考虑过引入大型露天泳池。但后来考虑到后续需要较大的运营成本，而且通过向业主收费还不一定能收回成本，最终决定把泳池改成景观。
“当时这一变更确实引发了许多业主的不满。但实在没办法啊，维护一个游泳池，除了换水是个大工程外，还需要配备一两名救生员，长久来算是一笔不小的开支。物业压力本来就大，我们也不希望长期由自己来填补亏损。”该开发商无奈地说道。
那究竟维护一个游泳池的花费有多大？在西区某知名小区从事物管多年的张先生告诉记者，一个400平方米左右的游泳池，若一周更换一次水，一个月水费就得数千元。再加上电费、救生员、清洁游泳池等日常开支，每月最少得支出1万元，否则无法正常运转。如果按每人每次10元的标准收取门票，每天至少要有30人至40人光顾游泳池，收支才能基本持平。
游泳池人太多
就像“下饺子”
每年一到夏天，许多小区的物管公司们就对游泳池的开销感到头疼。为了解决这个问题，许多物管公司可谓花样百出，如减少换水频率、对外开放收费、开办游泳培训班等。
火炬区一楼盘的业主林小姐告诉记者，她所在小区的楼盘早在5月份就开放了游泳池。但管理人员明显“过分好客”，吸引了不少非本小区人员过来“蹭泳”，引起业主的不满。
“上周末，我带着孩子在小区游泳，当时有个人跟我搭讪，我以为是邻居就跟他聊起来，后来才知道他居然不是我们小区的。”林小姐表示，既然是小区里的游泳池，就不可以对外开放，至少收费也应该是双重标准。
居住在万科城市风景的黄先生也感叹，当初购房时就是看中了小区提供的配套服务，如游泳池、花园等，为此也支付了相应的物业费。如今，小区的游泳池不仅对外经营，还对内收费，这无疑损害了小区业主的利益。
“小区的游泳池对外开放，非业主不需提供业主卡、健康证明等，只要交了钱就可以进来，让整个游泳池人多得就像‘下饺子’一样。人那么多，卫生状况肯定得不到保障，物管公司也不会那么勤快去频频换水，这明显是损害了业主利益。”黄先生抱怨道。
泳池对外承包
引发业主不满
减少换水频率或者对外开放收费，这对于不少业主来说还能理解。但有的物管公司干脆把小区承包给私人运营，令许多市民感到郁闷，纷纷表示难以接受。最近，家住港口中信凯旋蓝岸的李小姐，就因为游泳池的收费感到十分郁闷。往年小区的游泳池开放时，是按照小区业主12元/次、小孩8元/次的标准收费，但今年的收费标准提高了。小区业主只要是成人，一律收15元/次，小孩收10元/次。
李小姐还发现，跟往年相比，今年游泳池的“花样”也多了很多。比如说，游泳池的承包人还组织了很多游泳培训班，不仅有针对小孩的，还有针对私人的，收费并不算便宜。
“凭什么今年的收费要比往年贵这么多？”李小姐打听之下，才知道小区的游泳池已经被物业管理处承包给其他人，所以收费才比往年有所提升。
而据记者调查，在目前中山的主城区中，对外承包出去的凯旋蓝岸游泳池，其收费是最贵的。星汇湾和恒大绿洲两个楼盘的游泳池，是免费向业主开放的游泳池。其中恒大的是恒温游泳池；远洋城的游泳池收费大人也仅是10元/次。雅居乐世纪新城的业主买卡，游泳只需要5元/次。
对于这一问题，资深律师赖有生表示，如果小区游泳池当初是作为小区配套设施规划的，那么管理方要将游泳池对外开放营业，就必须征得业主委员会的同意，营业收入应由业主委员会支配。如果小区的游泳池不属于公共设施，而是由开发商独立开发经营的，那么它的产权就不属于业主共有。它的使用也就不需要经过业主同意。只要取得有关部门的经营许可，手续完备，可对外营业。
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