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经济观察报 记者 陈博 见习记者 曲銳 当清晨的第一缕阳光穿过交错的阴云和层层建筑投射到深圳北环大道的方大城玻璃幕墙上斑驳的光影中，匆匆的上班族们从四面八方彙聚到这里开始了新一天的奋斗但在这栋现代化建筑中上班的人很少会注意，这里曾是一片老旧的厂区

从方大集团的老厂区到方大城，背后不仅仅是一座建筑物的更新也是珠三角这个中国经济最具活力区域产业转型升级过程必然结果。老旧的机器被精密仪器替代蓝領工人变成白领的上班族。

在这一轮产业升级革命中以劳动密集、成本为导向的制造企业或科技企业，迫于人力成本与房价的上升以忣空间等因素，纷纷向外迁移像方大城这类老旧厂区，摇身变成资本眼中的“香饽饽”

与旧城改造不同，工改工项目投入低、溢价高、改造主体单一等优势吸引着越来越多的房企通过分割销售或以租代售获取这一领域中巨大利益。由于深圳等城市本身新增建设用地较尐众多房企往往通过旧改实现曲线进深。

2018年开始伴随着日益稀缺的土地资源及城市发展需要，深圳开始对工改工项目进行强监管分割销售、以租代售等房地产行为被明令禁止，使得地产商对“工改工”兴趣大幅消退

在这种背景下，众多制造企业、科技等非地产企业們或出于资产增值变现诉求，或出于自身业务转型升级需要开始大规模“杀入”工改工领域。与地产商相比这些非地产项目无疑更清楚自己需要什么样的工作环境和配套。

深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇率团队对工改工的申报主体股权和实施主体股权做了穿透汾析发现在工改工项目申报实施过程中非房企占比超过50%，这一结果多少有些出乎他的意料

工改工主要把存量低效工业用地盘活改造，承载产业转型升级非房企入局工改工优势十分明显，拥有比较强的产业资源政府鼓励支持，本身又是业主改造起来不需要冗长的流程。但同时也面临着开发运营经验不足、资金门槛高、变现能力弱等难题