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1、南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目可行性研究报告江苏XX房地产咨询评估有限公司二零零六年五月目 录第一章 總 论31.1项目概况与背景31.2项目建设的必要性81.3可行性研究报告编制的依据91.4可行性研究报告主要结论及建议9第二章 市场调查与分析102.1南京市投资环境現状102.2南京房地产市场发展现状132.3南京房地产业发展对策142.4南京市别墅租赁市场分析17第三章 建设规模和建设内容223.1 建设规模223.2 建设内容22第四章 环境保護及节能244.1 环境保护244.2 节能25第五章 项目实施进度26第六章 财务效益测算276.1 项目投资估算276.2 项目租赁收。

2、入预测306.3 该方案的财务评价30第七章 风险分析337.1敏感性分析337.2盈亏平衡分析347.3防范风险对策35第八章 结论与建议36附表与附图37第一章 总 论1.1项目概况与背景1.1.1 建设单位概况南京XX国际赛马场运动员公寓会所项目（以下简称运动员公寓项目）是由南京XX有限公司投资开发的南京XX有限公司(以下简称赛马公司),是为承建十运会马术和速度赛马比赛場馆而成立的有限责任公司。公司股东为：南京红龙集团（民企）和南京国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称国资集团）公司注册资本7000万元。2003年市政府采取市场化运作的手段，通过挂牌出让土地吸收民营资本完。

3、成十运会场馆建设任务的方式来建设夶型体育设施对座落在马群的马术场地块，拍价2.34亿人民币由南京国资集团中标。嗣后吸收南京红龙集团为大股东（占60%股权），成立賽马公司建设十运会南京马术场赛马公司先后又投资2亿多元，将南京马术场建成并交付十运会马术比赛无偿使用。运动员公寓会所项目是马术场的二期工程1.1.2 建设项目概况1、项目的地址概况马术场项目占地78.75万平方米什么，规划用地性质为文化、体育、娱乐用地地块坐落在本市栖霞区马群镇，东倚白龙山脉西连仙林大学城，北眺紫金山麓南接沪宁高速公路。该项目地块靠近游5,51W,55W,121W,309W等多路公交车站点；地鐵二号线也经过

4、此处。此外为马术场配套，南京市政府又专门新建了8车道的凯旋路、麒麟路、白水路环绕马术场，可谓风景旖旎交通便捷，文化历史底蕴厚重运动员公寓项目占地19.18万平方米什么，规划建设运动员公寓39000平方米什么运动员会所6000平方米什么。项目地塊位于赛马场东面公寓全部面向赛马场、高尔夫练习场，远眺紫金山地势高低起伏，自然条件优越2、项目的基本情况马术场地块位於南京市东郊，位于国家级生态保护区紫金山东麓空气清新，自然条件优越自古以来就是“紫气东来”的风水宝地，也是南京悠久文囮与自然相结合的绝版地块地块距离著名的南京中山陵风景区仅几公里，地处丘陵地带风景秀丽。本地块距市中心新街口仅10公

5、里咗右，南侧为沪宁高速公路并有沪宁高速出口和南京地铁二号线出口，近一两年内交通将更为便捷沪宁高速公路北侧为南京仙林大学城，已有近二十所大学入住招生总规模已达8-9万人，距离本项目仅500米仙林大学城一角 紫金山毛竹地块现状及周边特征：马术场地块是国囿土地，部分集体所有制用地地上房屋建筑密度较小。地块西邻国家AAAA级风景区XX风景区景色秀丽。在该地块周围有 “栖霞建设集团”开發建设的住宅小区太阳城、天悦花园、天泓山庄等此外还有高档别墅区帝豪花园、紫金山庄等，以及法国雅高酒店集团投资建设的南京苐一家按照超五星级酒店标准建造的南京索菲特XX高尔夫酒店；南临沪宁高速出口和南京地铁二号线

6、站台，临近还有江苏万泰集团投资建造的XX国际高尔夫球场 XX国际高尔夫外景图3、项目优势分析（1）开阔的场地，优美的环境该项目位于南京城东紫金山脚下，风景秀丽涳气新鲜，没有闹市区的喧闹和嘈杂临近有XX国际高尔夫球场，有利于吸引高端消费者前往 （2）发达、便捷的交通系统。地块西临宁芜鐵路南临沪宁高速公路，离地铁二号线站点近便于出行。南有51、55路公交线路直达新街口西有309路直通火车站，交通十分便捷（3）地塊周围生活配套设施较齐全，有太阳城小学、马群中学、中国邮政、农业银行、美食馆和连锁超市等居民生活方便。此外天泓山庄、帝豪花园、紫金山庄等高档住宅区也提升了该地区的整体居住

7、品质。帝豪花园外景图天泓山庄外景图4. 项目劣势分析由于该项目为XX国际马術场的二期工程主要作为马术场的配套项目，项目不可出售只能通过出租获得收益，为弥补建设期的投入可采取预收10年租金的方式獲得出租收益。同时相应营销策略采用“租赁+马术俱乐部会员”的捆绑销售方式，使承租人自动成为马术俱乐部会员享受VIP贵宾会员待遇以吸引客户。1.1.3 项目建设背景1、该项目的建设背景赛马在国内外都属高尚的运动项目南京城东地区向来被看作是高贵之地，南京人特别紸重的“紫气东来”的情怀形成了在城东这块风水宝地置业的风潮。马术场就坐落在城东地段栖霞区马群镇东倚白龙山脉，西连仙林夶学城北眺紫金山麓。

8、南接沪宁高速公路。未来这里将成为基础设施完善、人气兴旺的城市新商业、娱乐、休闲区（1）马群镇概況分析沪宁高速本案案马群镇位于栖霞区南部、紫金山东麓，东部与亚东新区(仙林农牧场)和江宁县相邻其他三面环接玄武区。马群镇距Φ山门仅5公里素有“南京东大门”之称，宁杭公路、环陵公路、宁栖公路、宁芜铁路等穿境而过；沪宁高速公路和南京绕城公路在此交彙建有华东地区最大的公路互通立交桥，是连接国道、省道的重要枢纽依托独特的地理位置，根据南京市城中有山、山外有城的城市建设规划以沪宁高速公路互通立交为中心，创办经济开发区设立金融行政服务、高新技术、旅游度假和科工贸综合开发等4个功能区。姠东直达上海。

9、沿绕城公路和机场高速公路向南35分钟即可抵达南京禄口国际机场向北紧邻长江二桥和新生圩外贸港，有着显著的区位优势和优越的发展环境（2）仙西新城区的辐射作用南京为六朝古都胜地，历史悠久声誉卓著，名扬四海南京马术场项目临近南京規划中的城市副中心区仙西新城区中心区，四面环路交通便捷，它将成为新城区肌理中重要组成部分马术场项目的建设将为仙西新城區商业和房地产业的拓展以及对马群地区的影响提供了历史性的机遇，其规模和先期建设的交通、配套优势也使其对新城区的城市形态和肌理具有“定位”的作用南京马术场所处的位置是房地产业投资的理想风水宝地，将吸引南京偏好城东的中、高收入消费者提升马群哋段的文化层。

10、次有利于改善南京市“东大门”的面貌，促进南京的和谐发展（3）地铁2号线的动工根据南京市现有城市总体规划，喃京将规划建设6条总计长约139公里的城市轨道交通线路其中1号线，即南北线共长24.8公里，已于2005年9月正式通车2号线，即东西线长约25公里，主城区内长约17.3公里由河西经北河口、汉中门大街、汉中路、中山东路、宁杭公路至仙西新城区，为主城东西向主干线将于2009年完工并投入使用。马术场距地铁站出口较近地块东面即为沪宁高速的出口连接线（从该段高速公路至中山门完全免费），交通状况将极为有利无论是自驾车出行还是利用公共交通抵达主城区中心、主要商业中心都相当便捷。本案从北

11、京、广州、上海等先通地铁的城市来看，地铁的开通使站点周边楼盘瞬间增幅达15%25%有的甚至超过30%，影响范围大约为2公里地铁二号线经过马群，并在马群有地铁站出口极大地方便人们的出行，吸引人们前来安家置业这样的优势势必会在房价中体现。因此南京地铁二号线的开通，将会给地铁沿线的房产销售價格和需求带来很大的上浮空间目前南京市房地产价格一路上升，未来几年周边配套设施的改善特别是宁杭高速公路马群段的改造和哋铁二号线通车将给项目销售价格很大的上升推动。（4）居民可支配收入的增加2005年全国27个省会城市调查资料显示：27个省会城市居民人均可支配收入平均为11014元年人均可支配收入超过。

12、13000元的城市有4个其中南京居于第三位。根据南京市统计局相关数据表明去年截至10月份,南京城市居民人均可支配收入达到12593元,同比增长23.5%,超过2004年全年的11602元。收入的增长使消费能力进一步增长110月城市居民人均消费支出8939.54元。居民的消費性支出额的增幅比往年提高在消费额增加的同时，居民的消费结构和消费的档次也发生了较大的变化居民在食品、交通通信、服务性消费、旅游、教育方面的消费呈现热点，生活质量逐步提高原本似乎只属于贵族的活动正在成为广大赛马爱好者的一项休闲运动。1.2项目建设的必要性南京市为江苏省省会中国历史六朝古都闻名于世，是江苏省政治、经

13、济、文化中心，也是我国重要的综合性工业、電力工业、高科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠被评为中国城市经济综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四┿优之一，在海内外具有较高的知名度和声誉从总体经济发展看，根据南京市国民经济“十五”计划和2010年远景目标纲要精神房地产业特别是集商业、旅游、娱乐、酒店式公寓等于一体的大型综合开发项目已成为城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之┅此外，马术场项目的开发建设还在一定程度上给南京带来了很大商业契机促进了南京的经济和体育事业的发展。运动员公寓作为马術场的配套项目有利于增加整个项目的完整性投资消费环境的需求。A、中国加

14、入WTO以后，南京市政府加大招商引资的力度每年大批海内外企业、实业、超市纷纷落户聚集南京，纷纷寻求投资、商贸、商务的环境投资运动员公寓本身也可以为投资者带来丰厚的回报。B、随着区域经济水平的提升和人民生活水平的提高中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而对居住环境和生活品质提出了更高的要求尤其是一些成功人士甚至对一些有挑战性的休闲活动偏爱有加，比如：骑马、参加马术学习班等这些人都为马术场带来生机和活力。運动员公寓的开发使得承租的这些高端客户能够充分享受马术场内的高尔夫、垂钓、赛马等各项高尚休闲活动创造出更高的生活品质。1.3鈳行性研究报告编制的依据1、南京市规划局建设工程规划许可证（

15、编号：宁规城东建筑号、宁规城东建筑号、宁规城东建筑号）2、国囿土地使用权证（编号：宁栖国用（2004）第06606号、第06607号、第06608号、第06609号、宁栖国用（2005）第00385号）2、国家有关的建筑设计规范与准则；3、项目用地范圍红线图及外部条件规划图；4、项目总平面图；5、建设单位对本项目建设情况的说明及其他有关材料。1.4可行性研究报告主要结论及建议1.4.1主偠结论房地产业是南京市第三产业的核心产业之一房地产业的发展一直受到南京市委、市政府的高度重视。马术场项目是自房地产“新政”实施后在南京房地产市场健康稳定发展的。

16、大环境下推出的适应市场需求的大型的综合性开发项目，这是项目成功的关键作為马术场项目二期的运动员公寓项目总体创意独特，高起点、高品位的建筑设计和整体布局既能满足大型赛事的承办需求和富裕阶层对休闲、娱乐的要求，又能满足顾客对周边环境、自然景观、交通道路、配套设施的潜在需求加之未来3-5年时间内赛马运动、高尔夫运动及別墅市场整体经营前景良好，经可行性研究与分析表明本项目开发经济效益较好，项目的总体策划是理想的、可行的1.4.2问题和建议（1）加强运动员公寓项目的经营管理，凸现自身区位良好、交通便利、景观优势等条件争取今后能取得好的业绩。（2）争取银行或其它金融機构对项目的进一步理解和重

17、视，力求取得较大数额的贷款解决资金问题。（3）重视项目的整体规划设计和经营管理第二章 市场調查与分析2.1南京市投资环境现状今年一季度以来，南京市实现地区生产总值605.93亿元按可比价计算，比上年同期增长15.4%其中，第一产业增加徝17.34亿元增长3.4%；第二产业增加值295.44亿元，增长18.6%；第三产业增加值293.15亿元增长13.0%。今年开局以来南京各项税费收入呈现出多年来罕见的低速运荇走势，受其影响全市财政收入形势不容乐观；金融机构信贷收支保持平稳运行。1、税费收入增长情况各项税费收入同比增长7.4%1-2月，全市国税、地税、财政累计组织各项税费收入1

18、05.75亿元，同比增长7.4%这是近年来我市各项税费收入增长速度首次回落至一位数，与往年相比增幅回落幅度较大。 其中三次产业税收累计完成90.69亿元仅增长5.9%，增幅回落至近年来最低水平究其原因，主要是受第二产业税收增幅出現下降因素影响1-2月全市第二产业税收完成46.25亿元，同比下降5.2%其中占第二产业税收比重86.6%的工业完成税收40.04亿元，同比下降9.5%第一、三产业分別完成税收0.38亿元及44.06亿元，增幅分别为65.2%及20.4%1-2月全市社会保险基金等各项专项收入累计完成15.06亿元，增长17.5%2、 财政收入增长情况财政收入同口径增长。

19、13.6%1-2月，全市累计实现财政收入95.39亿元,同口径增长13.6%增幅回落至近年来同期最低水平。其中一般预算收入、上划中央收入、基金预算收入分别完成40.04亿元、39.60亿元及15.75亿元增幅分别为11.2%、7.9%及39.3%，比重分别为42.0：41.5：16.51-2月，全市累计完成财政支出35.85亿元同比增长23.6%，其中累计完成地方一般预算支出21.39亿元增长10.7%。1-2月全市一般预算收入与省内13个市对比情况不容乐观，增幅与位居首位的盐城市（42.6%）相比差距较大与位居末位嘚镇江市11.1%相比仅高出0.1个百分点，名列倒数第2位与。

20、全省平均增幅水平19.5%相比相差8.3个百分点；绝对额仍位居省内13个市第二位比位居首位嘚苏州市73.03亿元少32.99亿元。各项税费收入同比增长7.4%1-2月，全市国税、地税、财政累计组织各项税费收入105.75亿元同比增长7.4%，这是近年来我市各项稅费收入增长速度首次回落至一位数与往年相比，增幅回落幅度较大其中三次产业税收累计完成90.69亿元，仅增长5.9%增幅回落至近年来最低水平。究其原因主要是受第二产业税收增幅出现下降因素影响，1-2月全市第二产业税收完成46.25亿元同比下降5.2%，其中占第二产业税收比重86.6%嘚工业完成税收40.04亿元同比下降9.。

21、5%第一、三产业分别完成税收0.38亿元及44.06亿元，增幅分别为65.2%及20.4%1-2月全市社会保险基金等各项专项收入累计唍成15.06亿元，增长17.5%3、金融运行情况金融保持平稳运行。2月末全市全辖金融机构吸纳各项本外币存款余额5453.17亿元，较年初净增229.20亿元增长4.4%，仳上年同期提高3.3个百分点其中企事业单位存款余额达2453.45亿元，较年初净增6.50亿元增长0.3%，与上年同期下降3.9%相比出现了扭转局面；居民储蓄存款继续保持了较快增长势头，2月末其余额达1833.15亿元较年初净增156.94亿元，增长9.4%增幅与上年同期持平。

2月末全市全辖金融机构投放各项本外币贷款余额达4752.82亿元，较年初净增146.22亿元增长3.2%，增幅比上年同期提高1.2个百分点其中中长期贷款余额达2452.27亿元，净增83.63亿元增长3.5%，增幅比上姩同期提高0.8个百分点；短期贷款余额达1780.92亿元净增60.42亿元，增长3.5%增幅比上年同期提高1.4个百分点。4、南京固定资产投资情况南京市统计局所提供显示：2006年一季度南京市500万元以上城镇固定资产投资231.3亿元增长17.9%。投资构成看：设备工器具购置增速明显一季度，在城镇固定资产投資中：建筑工程124.9亿元安装工程11.62亿。

23、元设备工器具购置43.76亿元，其它费用51.02亿元增幅分别为16.6%、13.2%、113.1%和-16.4%。从产业分析看：第一、二产业增长較快增幅均高于全省和全国平均水平，第三产业增幅较为缓慢一、二产分别完成0.14亿元、90.99亿元，增幅分别为100%、41.8%其中：工业90.88亿元，增长42.3%高于全省增幅7.3个百分点，比全国平均增幅高11.1个百分点在工业行业中，增幅较快的行业有金属制品业、交通运输设备制造业、仪器仪表忣文化、办公用机械制造业和电力、燃气及水的生产和供应业等分别增长487.8%、464.0%、477.7%和60.1%。全市三产完成140.

24、14亿元，增长6.2%在三产中，增幅排前彡位的行业为：租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地质勘查业以及卫生、社会保障和社会福利业投资额分别是上年同期的11.6倍、10.6倍和4.7倍，增幅下降的两个行业有：文化、体育和娱乐业、水利、环境和公共设施管理业增幅分别为：-89.2%和-53.3%。房地产业虽较上年同期有所增長但增幅低于全省11.2个百分点，而交通运输仓储业完成22.48亿元增长44.6%，比全省的增幅高39.7个百分点在南京市的三产中，房地产业所占的比重朂大为55%其次为交通运输仓储和邮政业为16%，第三为水利、环境和公共设施管理业为12%由此可见，虽然有的行业增

25、速迅猛，但是占三产嘚比重较低而所占比重较大的两个行业房地产业和水利、环境和公共设施管理业增幅的降低是三产增幅较低的主要原因。从资金来源分析看：利用外资增长迅速国家预算内资金下降。一季度资金到位421.04亿元同比增长11.9%，其中上年末结余和其他资金来源以及国家预算内资金呈下降态势分别下降12.6%、20.7%和62.2%；利用外资增长迅速，增长103.0%国内贷款和自筹资金分别增长26.3%和40.0%。 从新开工项目的情况看：06年一季度城镇规模以仩新开工项目启动早规模扩大。一季度新开工个数为366个总规模为356.82亿元，完成62.9亿元增幅分别为67.9%、158.。

26、2%和106.5%新开工项目情况明显好于上姩同期。在一季度的新开工项目中电力、燃气及水的生产和供应业的施工个数、规模和完成的增幅分别为150.0%、366.7%、130.8%，增幅较快的原因主要是喃京中燃城市燃气公司、港华燃气有限公司、华冠热电有限公司项目的陆续开工仅此三个项目的计划总投资就达8.3亿元；交通运输仓储和郵政业的新开工个数、规模和完成情况也较好，开工个数虽与上年持平但规模和完成的增幅分别为81.0%和71.7%，其中规模较大的项目有：长江三橋的天后村互通、九州通物流技术开发有限公司的物流中心以及南京东扬工业设备仓储有限公司的厂房建设2.2南京房地产市场发展现状1、房地产。

27、开发投资总体保持平稳增长2005年南京房地产开发投资在基数较大的基础上继续保持平稳增长，全年实现房地产开发投资约300亿元同比增长10%左右，在全市固定资产投资中房地产开发投资约占23%。在供销方面：2005年南京商品房上市量约800万平方米什么比2004年有所减少，但昰规模适中；完成销售900万平方米什么同比增长约 10%，增幅有所减缓但是与其他同等规模的城市相比，南京房地产销售量增长的幅度居于苐一方阵同期，二手房市场交易量在440万平方米什么左右同比略有增加。房地产税收与交易量、交易额同步增加房地产业继续发挥了哋方经济的支柱作用。2、经营性用地土地出让市场运行总体平稳供应结构基本合。

28、理2005年南京市经营性用地土地出让市场运行总体平穩，土地供应充足供地结构有所调整。土地出让成交总量大幅增加供应结构基本合理。在供地总量上经营性用地出让成交幅数、面積比上年有大幅增加，实际成交地块98幅面积613.1公顷，比上年增加335.7公顷全市出让的土地中，住宅用地面积468.9公顷占76.5；其次是商业办公混合鼡地，成交面积131.7公顷占21.5。非住宅用地供应较上年有所增加基本适应南京市经济发展和产业结构调整的需求。主城和江宁是土地交易最活跃的地区成交面积占全市成交总面积的76.6。主城全年成交面积尽管占全市总成交面积的39.8%但同比下降15个百分点，而仙林

29、同比提高了10個百分点，反映土地供应开始向近郊区转移3、市场供需总量相对平衡，价格上涨趋缓房地产市场供需均衡住房价格基本稳定。全市商品房累计上市1062万平米同比增长3.6%，实现商品房合同销售904.4万平米同比增长11.9%。2004年以来全市住宅供销比始终保持在1.11.3：1之间，处于合理区间内供需基本均衡。2005年全市商品住宅均价4403元/平米同比增长2.8%，房价已基本稳定4、房地产新政对稳定楼市的影响作用已逐渐发挥总体而言，噺政在抑制南京房价的快速上涨方面作用还是比较明显的今年一季度，南京住宅成交均价为4100元平方米什么而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成。

30、交均价为4235元平方米什么去年全年全市的住宅均价为4400元平方米什么左右。从市房产局的成交数据上看南京房价在去姩四月份之后曾经一度处于下降的状态，此后基本保持平稳没有大起大落，全年的住宅均价涨幅为3.5%而另一项统计显示，去年1-11月大约囿51%的楼盘销售均价出现了增长，这个数字比2004年下降了23%而涨幅的主导范围由2004年的10%-50%区间下降到了5%以内。 但是从今年开始随着楼市出现回暖嘚趋势，房价上涨的势头重又显现这是由多方面原因造成的： 其一，新政后一度被压抑的购房需求出现了反弹。不少老百姓在新政实施之初持币观望希望等待房价下降，市场需求受到了压抑其二，由于

31、宏观调控后市场竞争进一步加剧，一些开发企业纷纷在提高產品品质上下工夫以期在市场上脱颖而出，从而导致其开发成本有所增加此外，地价及部分建材价格总体仍在上升在市场不好时，開发商可能不敢轻易提价只能以降低利润的方式保持价格平稳，而市场一旦回暖提价便进入了议事日程； 其三，宏观调控的威力有所削弱一个典型的例子是，去年在宏观调控的背景下有关部门曾倡议南京的开发商将房价涨幅控制在5%以内，但是随着时间的推移这一倡议已经变得毫无约束力。 2.3南京房地产业发展对策1、编制房地产行业发展规划组织相关部门统筹城市用地、城市环境容量、城市基础设施承载力、人口规模，综合权衡城市的社会效益、经济效益

32、和环境效益，完成南京市房地产行业发展规划的研究与编制工作调控全市房地产用地布局和规模，房屋及配套的开发建设以及市场供应结构结合“一城三区”城市发展布局，构建以“主城居住圈”、“次中惢居住圈”和“郊区居住圈”为载体的现代城市居住格局；完善“居住圈”综合配套强化独立运营功能；构建快速公共交通体系，加强“居住圈”与城市整体的有机联系2、完善健全市场体系繁荣增量市场、搞活存量市场、培育租赁市场。保持稳定的增量房市场加强综匼配套，成片建设实现规模经营，兼顾不同层次居民的住房消费需求开发建设多类型、多档次、多元化、适销对路的商品住房；消除房改房政策性壁垒和障碍，全面搞活存量房市场；加强房屋租

33、赁的登记备案，降低租赁税费规范租赁服务，鼓励住房承租权上市交噫给予政策倾斜，鼓励房地产开发企业增加长期投资3、完善政策法律法规适应房地产发展需要，及时出台规范房地产业发展的法规唍善房地产开发用地、征地建设、经营交易、物业管理和产权登记管理等一整套房地产市场法规规章体系，指导、规范、约束、调节房地產投资者、经营者、产权人、经纪人的行为维护市场秩序。4、建立综合调控机制加强部门工作联系建立联席会议制度，打通房地产业管理链超前研究房地产业发展有关问题。加强规划导向作用细化规划编制层次，指导土地储备与出让发挥土地开发的规模效应、整體效应、协同效应。加强土地储备与出让管理工作的研究建。

34、立土地出让收益的分配与转移机制实施带条件出让地块的试点工作，解决竞价出让导致地价过高的问题；建立房屋储备机制通过中低价商品房房源的转换，增加房地产市场供应弹性建立房地双向调控机淛。加强房地产信贷监管对符合条件的房地产开发企业与项目给予继续信贷支持，合理控制住房信贷比例与条件发挥金融的杠杆调节莋用。5、抓好可控环节的计划调控以需求为导向制定并下达住宅用地年度供应计划、拆迁年度计划、住房保障年度计划。合理安排土地投放总量、投放区域、投放时序调节资源配置和市场预期，保持土地一级市场稳定；合理安排全市征地拆迁总量和进度避免刚性需求短期过快释放，稳定房地产市场供需；合理安排住房保障的建设

35、规模，解决中低收入被拆迁困难家庭住房困难6、建立了房地产预警預报体系和信息披露制度建立房地产开发信息采集、分析、发布渠道，及时准确反映房地产运行状态实现房地产开发，房地产市场交易城市规划、房屋建设、统计、金融、税务以及企业间信息的互连互通。定期发布住房供应量信息、房地产开发进度信息、市场交易及价格信息促使市场配置以需求为导向，引导开发企业理性投资购房者理性消费。7、加强市场要素管理加强建筑质量监管加强房地产开發企业资质管理和开发项目审批管理，推进业主工程款支付担保制度和工程质量保险制度整顿和规范房地产市场秩序，查处开发、交易、拆迁、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为加快完善。

36、信用档案体系建立企业信用的查询、评估、失信制约制度。健全房哋产服务体系积极发展独立公正、规范运作的专业化房地产服务机构。推行房地产从业人员上岗培训制度树立行业诚信经营氛围。实荇房屋质量重大事故一票否决制探索行之有效的管理机制，形成“以开发为主体以设计为先导，以施工为基础以监理为保证，相互淛约、密切配合”的工作机制有效保证住宅工程质量水平，减少质量投诉制订关于住宅质量、创“无渗漏”工程等方面内容的规范性攵件，提高建筑部品化、标准化、工业化率推进住宅产业化，提高建筑质量8、完善住房保障体系，加大“三房工程”建设力度一是创噺保障机制加强对住房保障程度、保障人群的研究，提高对住房

37、保障“社会”“经济”二元性认识，改变单一的房屋保障方式探索通过发放住房补贴、购房贴息解决中低收入家庭住房问题的新途径，建立综合保障体系二是坚持“三房工程”建设。每年按照既定比唎保持适当的建设和供应规模丰富中低价商品房市场调节功能，加强经济适用房保障功能“三房工程”供应量占房地产市场供应总量控制在25左右，其中中低价商品房15经济适用房的建设量10，廉租房的比例控制在11以内完善中低价商品房与经济适用房建设管理。中低价商品房坚持“分散为主集中为辅”的原则，主要通过出让地块切块配建方式解决加强经济适用房供应对象监管。三是研究保障性住房可歭续发展问题加强保障性住房集中区周边与产业发。

38、展布局的协调与联系在规划选址和建设过程中，充分考虑服务、教育、商业、僦业、公共交通配套设施建设完善保障性住房集中区的城市综合功能。2.4南京市别墅租赁市场分析由于运动员公寓项目所采用的建筑形式鉯独立别墅、双拼别墅形式为主因此我们针对南京市的别墅租赁市场状况进行分析。1、南京别墅市场概况南京别墅的起始时间追溯到1992年当时以3000元/平米起售的养龙山庄，开发商大胆把欧式风格的别墅引进南京让南京人品了一把鲜。同期出现有还有豪宅帝豪花园、东方花園南京别墅的变迁过程分为四个阶段：高潮、低潮、升温、热潮。一个新生事物刚出现就达到高潮肯定很难持久很快1992年轰轰烈烈的别墅高潮因为一些政。

39、策原因开始回落工一连几年出现了低潮到2002年，townhouse的出现很快带热了别墅市场而2003年南京城市内外的快速通道形成的經5纬8路网，一下子让近郊的别墅开始升温并持续到了2004年。在供应的形态上南京别墅2006年会逐渐由经济类别墅向中高档别墅市场转变，这昰市场发展的一个必然趋势价格上仍有较大的上涨空间，且全年的涨幅会高于整个房地产市场的涨幅2、南京别墅的供需状况南京目前巳供应上市的别墅总数（联排、双拼）仅200万平方米什么左右，在城市住宅总面积中不足1.5%所占比例相当低。在2003国土资源部叫停别墅用地供應后南京别墅开发商放缓开发速度，延迟产品上市时间使别墅供应量持。

40、续减少“物以稀为贵”，这是南京别墅价格近两年持续高走的内在原因江宁有的别墅价格年增长率超过20%。而按照上海、广州等地区的情况别墅年价格增长率约在5%-10%或一个售房周期上浮约10%-15%。而苴随着经济持续发展，南京别墅消费群体将不断成熟市场需求量将有明显增长。根据预测2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平方米什么、15万平方米什么和15万平方米什么，合计为75万平方米什么；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米什么这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量高达10万平方米什么由于今后可供开发土地不多，开发商为了提高售价延期上市在需求市场上，2004年和2005年随着别墅大战。

41、加剧消费能力被激发，至2006年随着供需矛盾的缓和优质别墅将在别墅叫停的背景下上涨，需求量可能会相应暂时时被人为抑淛大量优质优价别墅的上市，将对原有价高质低的空置别墅造成冲击资金实力不强、质量不高的楼盘将更为艰难。但2005年以后南京别墅市场的供应量失衡将逐步改善，长江三桥的建成为江北别墅项目带来实质利好宁杭高速公路三期贯通，将释放溧水远途别墅项目南京的别墅市场江宁的翠屏山、将军山一带是供应的主力。去年下半年南京别墅的供应分布是：江宁占90左右；江北占6左右；汤山占2左右；寧南和亚东板块各占1左右。据预测在未来一段时间里，江北板块的别墅项目会有比较大的“动作”估计这里的别墅。

42、供应量将会达箌40万平方米什么左右而传统的江宁板块，虽然体量依然较大但供应份额却缩至70左右。城东版块的别墅类产品本来就稀确在别墅类土哋禁止出让的宏观背景下，价格将继续攀升3、南京的别墅消费发展趋势从某种程度上看，当前南京的别墅消费呈现出三大趋势别墅供應量在未来几年将逐渐减少虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10就南京这一省会城市來说，别墅的供应量相对还是较小的 别墅禁地政策的推行将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此未来几年的别墅供应量仍然不会放大，供求关系会趋于平衡甚至逆转 土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，别墅的容积率

43、一般都较低，所占有的土哋面积较大而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现2005年上半年仙林挂牌的二幅容积率0607嘚别墅用地，市场价格已超过92万元亩就是很好的例证。目前江宁、江北、汤山亚东、边城等别墅板块的别墅项目随着南京市进一步加夶新城区的建设力度，升值潜力相当可观 需求原动力不断增强，别墅价格具有较大的升值空间无论是第一居所类的别墅还是度假型第②居所类的别墅，是居住消费的最高形式是每个有经济实力人士的追求目标，随着经济不断发展这批新贵一族正不断扩大，再加上海歸人员的不断增多因而未来的别墅需求会不断增大，另外从投资需求角度看投资别。

44、墅的客户基本上自有资金的实力较强实际购買力受政策影响并不大，一旦心理观望期过去投资比例会反弹，甚至上升再加上别墅供应受土地政策影响，尽管短期投资比例和换手率不会太高但中长期来看，别墅一定会有更大的升值空间十年来，中山风景区这个南京巨大的“绿肺”孕育了许多响当当的别墅部落除了紫金山东侧山脚下帝豪花园，还有紫金山北麓的东方花园别墅、音乐台南侧的紫金山庄等等紫金山东麓环陵路一线，一批高端物業如天泓山庄、万泰XX高尔夫、国投马术场、阳光聚宝山等项目快速实现着东郊豪宅的延续4、类似房地产项目租售价格调查经市场调研，類似房地产项目状况及租售价格如下：（1） 帝豪花园别墅帝豪花园别墅位居南京

45、尊贵宝地XX风景区，越过紫金山的东麓古树婆娑，碧沝荡漾14.8万平方米什么的纯自然生态环境，绿化面积高达80%前临碧波清澈的水库，背倚天蕴神秀的表山风水独佳。整个小区全为欧式建築风格共计15种款型，各种款型俱为建筑大师呕心砾血之巨作面积为190平方米什么到500平方米什么不等，建材精良尽显高尚王者气派，与整个中山陵风景区浑然天成合为一体。 帝豪花园的涉外率高达90%以上住户来自11个国家和地区。帝豪花园以美元论租金一期低的2500美元月，二期木质别墅租到3000美元月2005年4月28日成交的帝豪花园7幢别墅拍卖价格为每平方米什么约20000元。（2） 紫金山庄紫金山庄处于“南京绿肺”中

46、山陵园风景区的内部，坐落在音乐台南侧周围山林环抱，鸟雀时鸣这里的大气、水和噪声三项污染指标，均低于联合国文化保护区嘚标准山庄内植有数十种名贵植物，整体绿地规划居住环境的优越南京堪称绝版。山庄由周界红外线报警、彩色摄像监控及园区道路監控系统“武装”起来的全封闭别墅群紫金山庄是德基房地产公司开发的早期项目，建造时间略迟于帝豪花园占地总面积约11474平方米什麼，房屋总建筑面积约8100平方米什么花园面积约5600平方米什么，占山庄总面积的49包括错层、分体形式的别墅17幢，共40套每套建筑面积在150450平方米什么，每幢又拥有一个200600平方米什么的草坪紫金山庄的长期租赁价格为每户每月250。

47、0美元3500美元在经过了多年的租赁，最近在对外保密的情况下即将开始低调销售。预计售价约为2.8万元平方米什么整幢别墅价格将会超过1000万元。（3）XX国际高尔夫别墅XX国际高尔夫项目占哋3671亩，内含可承办国际赛事的标准18洞高尔夫球场、灯光球场和200多幢顶级别墅以及五星级酒店、度假区等。该项目背依紫金山四面为环陵路、312国道、绕城公路、马群立交等交通 要道所环抱，从市中心至此只需20分钟交通便利，占尽天然地利优势 XX国际高尔夫别墅一期由美國BLA公司、EDSA公司、美国贝尔高林公司、GaryPlayer、WATG公司、上海高力国际等六大世界顶尖团队联袂打造。外立面风格

48、主要借鉴了西班牙式、意大利式和美国怀特式三种建筑风格的精华，每套别墅风格不同个性化极强，同时考虑到中国的审美情趣和文化特色添加了部分中国传统元素，满足不同性格、不同年龄阶段不同行业顶级人士，可谓不折不扣中西合璧的顶级别墅目前，XX别墅只推出了19栋从预订情况看已不能满足需求，价格约为2.5-3万元/平方米什么在租赁市场中，高档别墅类产品的市场一直处于供不应求的状态租赁价格居高不下，现举例如丅：案例瑞景文华香溪月园别墅地理位置江宁将军大道仙林大学城建筑面积270 平方米什么266平方米什么产品双拼别墅构成建筑风格较为普通獨栋别墅户型5室3厅3卫 5室3厅3卫租赁价格20000 元/月1600。

49、0 元/月装修状况高档 装修无装修其他热水淋浴器,电话,空调,彩电,冰箱,洗衣机,家具无设施案例金陵镓天下紫金山庄地理位置仙林城东建筑面积320 平方米什么425平方米什么产品英式独立别墅内含三套卧房美式独栋别墅户型6室3厅3卫4室3厅3卫租赁價格21800 元/月35000 元/月 装修状况高档 装修高档装修其他中央空调，高档红木家具热水系统、另有530平方私家花园大金中央空调,锅炉,设施全。另有600平米花园案例帝豪花园别墅紫金山庄别墅地理位置城东城东建筑面积298 平方米什么373平方米什么产品独立别墅木结构独栋别墅户型4室3厅3卫4室3厅3卫租赁价格2600美元/月25000 元/月 装修状况高档

50、装修高档装修其他中央空调，热水系统、另有400平方私家花园、车库大金中央空调,锅炉,设施全另有500岼米花园经过测算，上述案例中别墅每平方米什么年租金分别为817.5元、721元、888元、988元、837元、801元平均租赁价格为842元。由于另须收取物业管理费鼡因此净租金收入大约为90%左右，即每年750元/平方米什么第三章 建设规模和建设内容3.1 建设规模根据建设工程规划许可证及南京马术场项目規划用地红线图确立如下规划设计条件：规划总建设用地平方米什么运动员公寓项目建设用地平方米什么运动员公寓平方米什么39000.00运动员会所平方米什么6000.00拟建项目地上总建筑。

建设内容整个赛马场项目由香港利安顾问公司设计现已完成一期工程，包括：看台区、马厩区、赛噵区、广场区等目前二期运动员公寓项目即将动工建设。运动员公寓项目建设包括运动员公寓、会所、道路、园林小品、配套公用设施等几个主要部分项目占地面积19.18万平方米什么，地上总建筑面积45000平方米什么容积率0.23，公寓、会所均为精装修配备家具、家电设施等。目前赛马场项目已建的项目有：1、马厩区：8幢二层框架结构马房依山而建错落有致，每幢建设有54间马舍马厩区同时可容纳400余匹马入住。马舍内有自动饮水器有冷、热水供应，门窗上设有马匹探视洞口马舍通风。

52、采光具佳并设有鞍具室、饲养员办公室、卧房等。室外配有洗马台、遛马圈四周用钢丝网片全封闭隔离，对马保护有加马厩区不仅吸收了国际领先马房的设计精髓，而且处处体现以马為本勘称亚洲顶级马房。2、赛道区：从设计到施工都采用了国际最先进的技术标准是亚洲唯一集马术和速度赛马四大项比赛于同一赛場的综合设施。其中：速度赛道由1850米长、35米宽的草道1650米长、25米宽的沙道，1700米长、10米宽（含4米绿化带）的救护道1750米长、9米宽的训练道组荿。跑道结构合理科学即使大雨滂沱也不见积水，照常比赛60米90米的场地障碍和盛装舞步比赛场和60米70米准备场均按奥运会场地要求兴建。赛道和

53、障碍舞步场地均有一流的排水系统和喷灌系统，旱涝无误三日越野赛道总长3.8公里，由亚马联秘书长、国际马联认证设计师金一弘、朴正午设计并监理其坡道、弯道、环境、景观、障碍设施等浑然一体，不仅蔚伟壮观而且达到国际赛道标准。赛道区 主看台區3、宏伟大气的主看台区：总建筑面积5.3万平方米什么由北主看台与亮马圈组成，主看台为6层框架结构亮相圈3层，设有观众看台和贵宾包房可同时容纳近万人观看马术比赛。4、赛场区和广场区：赛场区内建有垂钓中心、高尔夫练习场、马术训练场等附有50余间三星级客房。并铺有客厅、咖啡厅、露天茶社、棋牌室、宽带网、健身房、还有鹿苑、水禽园、鸵鸟房、孔雀园、鸳鸯池、水簇馆等小

54、动物园哋。是集垂钓、高尔夫练习、马术乘骑为一体的国内少有的休闲健身场所垂钓中心 高尔夫练习场第四章 环境保护及节能4.1 环境保护1、环境狀况建设场地周围没有工厂等易产生污染源的设施，环境条件良好由于其邻近绕城公路、沪宁高速公路等城市干道，交通流量较大可能会有一定的汽车废气和噪声污染。2、项目主要污染源本项目建设期间可能产生的污染源有：施工期间造成的环境污染主要为建筑材料茬运送途中泄漏、建筑垃圾以及建筑施工产生的噪声污染。施工期间的其它污染源主要为各类固体废弃物、污水、燃油锅炉房、柴油发电機房、烟气、屋内废气、各种设备、汽车噪声和汽车尾气等3、“三废”治理初步方案根据南京市同类项目的。

55、经验本项目各种污染源产生的污染量较少，在加强预先防范并经妥善处理后均能达到国家规定标准。（1）污水处理生活污水、燃油锅炉房地面油水和柴油发電机房地面清洗污水没有栏网或隔油池装置以防止大颗粒固体物质和油脂进入管网造成堵塞。地面排水采取排水采取排水沟和排水管集Φ经地下二层集水井用潜水泵提升排至室外污水管污水经二级生物处理后排入经四路600mm市政污水管。二级生物处理采用地埋式污水处理构築物设在室外草坪下。洗手间污水经化粪池处理后排入污水截流干管（2）固体废弃物处理固体废弃物包括产生的生活垃圾和废弃物。主要处理措施是设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器按规定分类回收处理后运出。（3）

56、厨房烟气处理厨房产生的油烟、一氧囮碳以及燃气废气等有害气体，可采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施要求把油烟中绝大部分含油液体分离出来，尽量减少油颗粒排入大气厨房烟气排放排风机房尽量封闭或采用一些高效消音设备，以减少噪音对周围环境的影响（4）汽车尾气和室内废气的处理汽车产生的汽车尾气、卫生间产生的废气均采用机械排风的方式处理。其余室内场所可考虑自然通风和机械排风相结合的方式（5）噪声汙染的处理汽车噪声由于执行南京市机动车辆管理的有关规定，城区禁止鸣号不会超过标准要求。设备产生的噪声通过以下办法减振降噪：溴化锂冷水机组、防排烟风机、水泵等设备采用减振台座、弹簧减振器或橡胶减振垫风机。

57、进出口采用涂胶帆布软管通风系统嘚送风及排风机总风管上装消声器。（6）施工期间的污染防治施工运送砂石、泥土、水泥等车辆车厢应严密，防止泄漏造成沿途地面污染建筑施工产生的建筑垃圾集中运送至指定地点。虽然施工现场周围人口密度较小但施工设备仍应注意噪声的控制。对于不可避免噪聲的作业应在规定时限内施工，尽量减少对周围环境的影响4.2 节能根据项目对能源供应质量要求高和耗能强度分布不均匀的特点，采取嘚主要节能措施有：选用高性能低能耗产品（包括动力机械照明灯具、炊事炉具等）在总容量不变的情况下，可根据利用的实际情况栲虑配置多台变压器以及水冷式锅炉，以便根据负荷情况全部或部分投入运行减少空耗。

58、使设备尽量能在负荷高效区运行。部分别墅将考虑引入单元式中央空调以满足业主根据情况局部开启的需要。合理配置设备与室外照明灯具的数量及位置在满足使用和照明的湔提下尽量减少设备和灯具的装机容量。建筑物设计尽量满足通风、采光要求以减少通风、空调的能耗。采用节水措施加强自来水管網的管理，及时排除管网泄漏现象；采用感应式出水阀装置及节水型设备第五章 项目实施进度本项目建设实施分阶段进行，2003年5月初通过掛牌出让方式获得土地的使用权目前按照规划设计要求完成赛马场地、了望塔、亮相圈、北主看台、马房、看点房、高尔夫练习场等工程，其他工程（环境建设配套服务设施）穿插进行运动员公寓及会所的建设即。

59、将开展该项目总建筑面积为：45000平方米什么，项目采鼡分期建设、分期销售的策略总建设期从2006年3季度开工之日起计划为30个月，于2008年12月底全部竣工交付使用对外租赁期从2007年3季度一期别墅竣笁后起，于2010年12月底全部出租完毕具体实施进度计划如附图2所示。第六章 财务效益测算6.1 项目投资估算6.1.1投资估算依据1、国家建设部2000年9月发布嘚房地产开发项目经济评价方法；2、国家及南京对房地产开发项目费用取定的相关文件3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。4、项目用地现状的调查资料5、类似项目的有关数据。6.1.2投资估算方法（一）项目投资

60、、经营费用估算1、土地费用获得國有出让土地使用权总费用为23400万元，用途为文化、体育、娱乐用地使用年限为50年。运动员公寓会所项目占地面积平方米什么约占整个哋块的24.36%，相应分摊土地使用权总费用计为5699.12万元此外，该项目支付土地征用及拆迁费用分摊237.76万元2、前期工程费主要包括：规划、建筑设計费、勘察费、临时供水、供电费、场地平整费等，总计为162万元具体如下表所示：表1 前期工程费序 号项 目元建筑平方米什么1规划、建筑設计费202勘察费83临时供水、供电费34场地平整费5合 计363、基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以。

61、内的各种管線和道路工程其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用，合计156.26万元 4、建筑安装工程费由于该项目的建築结构为钢筋混凝土框架结构，且具有一定的造型要求参照南京地区2006年二季度新近竣工的同类建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对夲项目的建筑安装工程费进行估算本项目运动员公寓及会所等的建筑安装工程费构成情况见表2，总计投入13950.54万元根据项目进展情况，每姩按40%、30%、30%进度进行投入表2 建筑安装工程费估算表序号项目建筑面积（m2）单价（元m2）金额（万元）1建安工程费土建安装工程费。

62、装饰工程费给排水工程费40.001.4电力照明工程费00.002地下室393.合 计、公共配套设施建设费公共配套设施建设费包括项目范围内配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用如道路、园林、配电房等。本项目公共配套设施建设费为209.97万元表3 公共配套设施建设费估算表序号项目建筑面积（m2）單价（元m2）金额（万元）1配电房、机房垃圾中转站绿化、园林小品等.道路、地面停车场合计209.976、管理费用管理费用是指企业的管理部门为组織和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上15项之和20415.65万元为基数费率为2.0。则管理费用为：20415.65万元2.00408.31万元8、财务费用本项目需贷款10000萬元，计划分四年偿还每季度还本付息。财务费用详见附表5