酒店+养老如何点石成金？

过去两年，酒店行业受疫情影响，业绩惨淡。随着疫情的影响逐渐褪去，酒店行业开始缓慢复苏，在逆境中稳步前进。

毋庸置疑的是，酒店行业的转型升级已迫在眉睫，疫情的打击只会加剧这一趋势。现如今，龙头酒店早已纷纷进行连锁化布局，各方“抢滩”中高端酒店，经济型酒店的“升级战”打得不可开交。

一片蓝海的养老市场，会是这些酒店转型的新风口吗？

事实上，国内外知名酒店们——洲际酒店、金陵饭店、绿地康养居酒店早已经开始布局养老，探索“酒店+养老”的无限可能。而很多中端、经济型酒店也将养老视为“第二增长曲线”，拓展业务布局，盘活存量资源，探索多元化的养老发展模式。

酒店的区位、建筑结构、服务和运营优势为酒店转型养老打下了良好的基础，不过，要想做好养老，也需要酒店从业者把步子迈得更大、更稳，积极做出调适。做养老，既是机遇，也是挑战，在后疫情时代下，酒店转型养老这盘大棋，该如何下？

酒店行业在逆境中稳步前进，转型升级在即

中国饭店协会发布的《2021年中国酒店业发展报告》显示，2020年，中国大陆地区15间房以上的酒店类住宿设施相较2019年减少近6万家，客房数共计减少229万间。

与之相对照，行业头部企业，如华住、锦江、首旅等展现出更强盛的生命力，并推动酒店行业品牌化的加速。根据公开数据，截至2020年，中国最大的50家酒店集团的客房总数约为360多万间，与2019年相比增长约40万间，增幅为10-15%。

锦江酒店、华住集团、首旅酒店客房规模分列我国酒店业前三，竞争优势明显，在酒店数量同比增速方面，华住、锦江、首旅分别为20.8%、10.5%、10.0%。

在冰火两重天的市场态势下，整个行业加速转型升级。

• 为提升酒店的抗风险能力，弱势供给加速出清，龙头酒店集团连锁化进程加快。

2020年，我国酒店数量同比下降17.5%，单体酒店退出6.2万家，连锁酒店数量增加5.8%；客房数量同比下降13.0%，但连锁酒店客房数量增加3.7%，相当于单体酒店客房数同比减少18.8%；年末我国连锁酒店品牌（开业3家及以上）为2668个，较上年末增加35%。

酒店业连锁化势不可挡，利好龙头企业，行业市场份额集中度也持续提升。盈蝶数据显示，年，我国酒店业CR3、CR5、CR10分别提升1.4%、1.9%、2.6%。

• 经济型、豪华型酒店逐渐退潮，中高端酒店开始提速，转型势在必行。

年酒店数量同比增速和酒店客房数量同比增速的情况显示，经济型酒店和豪华型酒店在酒店数量增速和酒店客房数量增速上，均有下滑趋势。而中高端酒店则保持向上的增长趋势，扩张明显提速，备受看好。

这也不难理解。一方面，随着经济发展，我国中产阶级壮大，消费升级拉动中高端酒店需求上升。相对于经济型酒店，中高端酒店无论是在设施上，还是在服务水平上都更胜一筹。此外，相对于豪华酒店而言，中高端酒店价格更加贴近主流消费人群，定价合理，性价比更高。

另一方面，经济型酒店凭借低廉的价格优势，一直占据酒店业的半壁江山。但经济型酒店在今天的市场上却面临产品同质化严重，存量市场竞争激烈的困境。

特别是，随着国内旧厂房、仓库等闲置土地的减少加上房价不断提升，许多经济型酒店过去一直依赖的租金红利消失，难以用低廉的价格租到土地，同时碍于经济型酒店简易装修的条件，很难靠提价弥补成本的上涨，最终带来的结果是盈利空间大幅降低。因此，向中高端酒店转型是经济型酒店的必由之路。

无论是酒店业连锁化程度的提高，还是中高端酒店提速发展，归根结底，都反映出，酒店业已经到了必须大刀阔斧，进行转型升级的关头。

一片蓝海：酒店+养老的无限可能

中国酒店业在近十几年来的快速发展过程中，整体市场需求已经趋于饱和、运营成本不断攀升，行业进入微利时代。为了在竞争激烈的市场中分得一杯羹，酒店必须整合存量，开发创新型酒店产品，衔接更为多元化的业态，促进行业从“量”到“质”的方向升级。

近些年，一片蓝海的养老市场吸引了越来越多的酒店品牌，它们通过资产重组、并购、合作等方式进入康养领域，推出相关的康养服务产品，挖掘酒店+养老的无限可能。

图：金陵天泉湖养生养老社区

2007年，金陵饭店集团进军养老产业，打造以健康养老产业为核心的金陵天泉湖项目。2020年9月25日，金陵天泉湖养生养老社区二期新品发布会在金陵饭店举行。

2012年11月28日，九华山庄正式对外推出了中国首家养老型酒店——九华国际养生公馆。

2014年，开元旅业集团开始探索“养老之路”，陆续运营了天津市开元乐居颐养园、杭州萧山开元之心颐养园，并入驻浙江省级重点建设养老服务项目国投·紫荆园，接手公建民营项目——新塘街道五保供养服务中心，建立了品牌基础框架。

2017年，Healing Hotels禾零养生酒店集团正式进驻中国，创立了全新品牌“阿纳迪”——The Anandi Hotel and Spa上海阿纳迪酒店，这是中国上海乃至全国的第一家位于城市核心商业区的“健康养生”的酒店。

2019年，首旅参与投资的养老品牌首厚大家·友谊养老社区、首厚·大家朝阳养老社区项目相继启动。这两个项目分别由新北纬饭店、永安宾馆改造而成，均配备了一个由如家酒店改建的养老护理设施，供需要照护的失能、半失能老人居住。

2021年3月12日，在上海市嘉定区、安徽省滁州市、苏州市吴中区长三角区域养老一体合作交流会上，“吴中颐养·太湖享老”养老品牌正式发布。香山国际大酒店、渔洋码头·湖驿民宿、仁德山庄精品民宿、苏州金满庭现代农业发展有限责任公司、孙武书院·罗浮山庄等5家酒店授牌首批游学服务机构。此举将联动旅游业、酒店业、康养业融合发展。

酒店布局养老早已不是新鲜事，不仅国内酒店品牌纷纷探索“养老+”多元模式，外资酒店品牌也早就开始引领消费升级，如洲际、希尔顿、温德姆、万豪等品牌都推出了健康养生品牌或产品，在自身原有形象上加持 “康养特质”。

之所以有此筹措，原因不外于：

1、借助“酒店+养老”拓展企业营收边界

后疫情时代，复苏与重建是酒店行业的主旋律。酒店必须主动应变，为自身的产品附加更多的服务和业态，拓宽企业的营收边界。

“酒店+养老”，做的是常规酒店需求之上的加法。酒店中的养老产品主要体现在客房产品与功能延伸、餐厅互动与体验功能设计、整体环境细节布置等，以为老年客户提供良好体验。

值得探索的还有很多：基于原有的酒店资源，探索服务乡村旅游市场，组织中老年人参与周边游；针对有康养需求的中老年人群，推出康养、养生主题的酒店；在原有的酒店服务体系中加入健康管理、慢病恢复服务，设置医护团队和医务室，在固定楼层针对老年人群进行必要的适老化设施改造……

2、发展康养可为酒店带来反周期客户

酒店市场具有季节性和脆弱性的特点。旅游者的旅游时间和工作时间会影响酒店的销量，旅游景点也会在不同的季节存在着不同的吸引力。另外，国家的节假日、外界的政治、经济还有文化等因素均会影响酒店市场。

大部分的酒店需求程度在分布上并不是特别平均，淡旺季不规律，时淡时旺。淡季时，酒店的场地、设施及相关人员闲置下来，客房价值会流失。

而发展康养，则会带来很多反周期的客户，给处于淡季的酒店带来额外的收入。AgeLifePro的调研显示，疫情期间，养老机构由于具备充足的现金流和稳定性，抗经济风险能力很强。如果把这些老年群体吸纳到酒店，会平衡酒店淡旺季的季节反差，为酒店提供更多的稳定客源。

另外，近些年越来越火热的旅居养老也受到很多老年人青睐。很多度假酒店将常住旅居型产品与分时度假绑定在一起，使客户可以灵活选择同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店，去往不同地方旅游住宿。不管是旅居，还是长、短租，都可以很好的盘活存量资源，降低酒店的闲置率。

3、政策鼓励经济型酒店转型做养老

2016年10月，民政部、发展改革委等11部门联合印发了《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》（民发〔2016〕179号），提出，将城市经济型酒店等非民用房作为整合改造的主要领域之一，“非民用房整合改造方面，五年内可暂不办理土地和房产功能变更手续，满五年后继续用于养老服务设施的，可由产权人按有关规定办理使用功能变更手续”。

《通知》将酒店纳为整合改造的主要领域，鼓励经济型酒店转型做养老，在很大程度上打消了酒店经营者的顾忌和担忧。

此外，根据中国工程建设标准化协会建标协字[号文，关于酒店建筑适老化改造的两个标准——《酒店建筑适老化改造技术规程》和《酒店建筑适老化改造评估标准》已经列入编制计划，并由养老服务设施专业委员会归口管理。 

4、“银龄”人群消费潜力可观

争夺客户资源，做大增量对于酒店提升竞争力而言至关重要，而庞大的“银龄”人群无疑是很有潜力的消费人群。第七次人口普查数据显示，我国60岁以上人口已超2.6亿，占总人口数的18.7%。

随着第二波婴儿潮（年）出生的人群陆续步入退休养老阶段，他们的新消费行为也不断刷新我们的认知。

根据相关调查显示，在我国56-59岁的退休人员的年度支出为26306元人民币，比75-79岁之间的退休人员的年度支出高出39%。可见，这些新近退休的活力老人舍得花钱，他们也是康养酒店的核心客群。

而且，受到大量互联网信息冲击的他们，消费观念新潮，追求高品质的老年生活，在“住”这一块，他们对中高端酒店、康养旅居的接受度很高，支付能力也不赖。

根据携程2021年发布的数据显示，截至2021年10月，平台 60周岁及以上注册用户量同比2020年增长22%，整体订单量同比增长37%。

理性探索“酒店+养老”的发展模式

酒店跨界养老不可盲目，而要根据自身条件发展合适的养老模式。其中，地理位置和资产配置是酒店布局养老的重要考虑因素。

根据市中心——远郊的区位分布，处于城市中心和郊区的酒店在布局养老的策略上并不相同。

• 地处市中心的酒店往往周边老年人口密度大且收入水平整体较高，同时项目交通便利，周边医疗、商业、教育等各种配套丰富，区位优势突出，开发条件良好，可打造标准化、连锁化的养老运营模式。

图：日月星养老连锁机构

例如，上海的日月星养老连锁机构中，就有由酒店改建而来的养老院——上海静安区日月星养老院。养老院位于市中心，建筑面积7320平方米，设置养老床位302张，由政府出资收购产权，上海爱以德医养投资集团投资、运营管理。

现今，爱以德已先后开办了7家养老院、7家护理院和7家护理站，共计21家老年服务机构，连锁机构建筑面积总计近17万平方米，拥有养老床位和老年病床6000余张。

• 地处郊区的酒店往往交通便利、周边自然风光良好，拥有一定的自然生态资源，可发展度假型养生养老酒店。

例如，九华山庄坐拥独特的温泉资源，配套设施齐全，已成功转型的九华国际养生公馆，共占地518亩，总建筑面积56万平方米，包含7栋精装修高端养生公馆，共计三千套，分三期推向市场。此外，公馆还提供长租和短租的收费服务模式，客户可选择1—25年的租期。

• 处于云南、海南、长三角等旅游胜地的酒店可以依托酒店资源，发展旅居养老。

以山屿海为例，2009年，山屿海从一家海南的小型度假农场起步，开启候鸟旅居养老之路；2015年7月底，山屿海挂牌新三板；如今通过自建、承包、托管、长期租赁等方式开发出包括山屿海安吉学休院等在内的70余个养老度假基地。

十三年来，山屿海从养老旅居服务到逐步构建 “大康养”产业生态圈，吸引了3万余名会员，其旅居业务销售近亿，已打造成为 “健康享老”综合性集团。

根据资产配置轻重的不同，酒店转型做养老有五种细分模式：自改自营、自改他营、整体出售、整体出租、整合运营。依次顺序，资产投入逐渐由重转轻，自改自营是典型的重资产投入做养老，整合运营的资产投入最轻。

• 重资产模式：酒店自持物业转型做养老

2019年，首旅酒店参与投资的养老品牌首厚·大家友谊社区、朝阳社区相继启动，这意味着首旅探索自持物业转型迈出了重要一步。

友谊社区项目由原新北纬饭店进行适老化改造而成，位于西城区天桥街道，项目总面积4.1万平方米，健康生活区约3万平方米，设有389套房间 ，等级照护区约1.1万平方米，设有约200套房间。

朝阳公园社区项目是首厚在京由老牌酒店改造的第二家养老公寓，位于东三环，拥有440个房间，前身是首旅旗下的永安宾馆。改造之后，朝阳公园社区项目共分3种户型，从32平方米到66平方米不等，比此前已经开业的友谊社区项目平均规模稍大。

首厚康健相关工作人员在接受报道时介绍，首旅酒店做养老公寓的运营模式为会员押金+月费。以朝阳公园社区项目为例，如果消费者缴纳了190万-550万元不等会员押金，就可以以5080元/月-6080元/月的价格（不含餐）入住公寓；如果消费者选择不缴纳押金直接入住，月租金则在2万多元/月-3.5万元/月。

有专家分析称，虽然首旅在首厚的持股比例并非最高，但首旅是重要的物业提供方。借转型做养老之机，首旅可以盘活存量酒店物业，缓解集团酒店运营的压力。

不过，首旅在北京的老酒店物业相对有限，如果想在做养老的道路上走得更远，不仅需要品牌的持续有效输出，也需要寻找更多物业，探索尝试委托经营管理的方式。而且，由于政府对会员押金+月费的收费模式的管控日趋严格，首旅所采用的这种能够快速回笼资金的收费方式也要接受考验。

• 轻资产模式：做中老年聚会服务

以纯轻资产模式，定位于服务千万“中老年群体”用户的晶彩人生文化传媒有限公司，现已发展成为以酒店为载体的中老年社交娱乐生活方式一站式服务商。

晶彩人生打造了三套产品体系：休闲类产品、主题类产品（如战友聚会、寿宴聚会）、定制类产品，客户群体定位为50-60多岁的中老年人群。

2019年，晶彩人生启动B端合作计划，目标是打造中老年人聚会型酒店联盟。在合作模式上，主要采取渠道供给、加盟直管和特许经营三种方式，向合作酒店输出自己的产品和服务体系。

晶彩人生执行总裁李春光曾向AgeClub反馈，开放渠道供给、加盟直管和特许经营的合作模式，不仅可以扩大晶彩人生的品牌影响力，还可以让更多人参与到中老年聚会酒店这个品类的开拓中，一起把这个市场做好做大。

截至2020年，晶彩人生的直营店、加盟店、特许经营店共50余家，年服务客户30万人，年用户消费额近亿元。华住酒店集团、开元酒店集团、洲际酒店集团、金陵饭店、艳阳度假等品牌都与他们有深度合作。

进一步破局，仍需解决两大问题

华美顾问机构首席知识官赵焕焱认为，酒店跨界做养老生意，技术上可行，但效益上不一定可行。目前养老酒店的投资回报模型还不成熟，仍处于摸索阶段。

很多由酒店转型而来的养老机构都定位在中高端，价格也相对较高（一般采用押金+租金+服务费的形式收取），这类机构或许在一线城市会有较为充足的市场需求，但很难推广至二三线城市。此前东莞有高端酒店转型做养老院就困难重重，开业一年后入住率不足一成。

一般来说，养老机构平均投资回收期约7-10年，行业毛利率大概在30%-40%，与酒店的投资周期和盈利相比较，并不见得乐观多少。

对于很多想要转型养老的经济型酒店而言，这些难题必须是要去攻克的。如果本身已经有不错的资本基础，找到合适的物业，精打细算，做好用户调研，前期尽量降低装修投入成本，做好运营和服务，争取国家有关的养老机构建设及运营补贴，在收费模式上进行一定的创新，坚持一段时间之后，还是会迎来不错的发展。

养老设施的建筑规范不同于酒店， 2018年10月实施的《老年人照料设施建筑设计标准》中，对老年人照料设施的楼道宽度、硬件设置、消防等都提出了明确的要求。然而，由于许多既有老物业当初并不是按照养老设施设计的，很多硬件达不到标准，设计审批时也无法过关。

从酒店变为养老机构，需要进行精细的适老化改造。开关按钮是否容易辨识、房门是否可以推拉自如、马桶有没有扶手、浴室是否有防滑垫、床是否舒适且适合起夜、客房内有没有基础的医疗设备和常备药品……这些都是酒店需要考虑的。

在医疗配置上，酒店型养老机构附近是否设有医院、康复中心、药房等也是很多老人选择养老院时着重考虑的因素。这在一开始就会筛选出很多不合适的酒店物业。更进一步地，机构内的医护服务是否充足，有没有配置专业的护理团队，能不能刷医保、走绿色通道，这些都会制约老人的选择，也会影响酒店的投资收益占比。