“相对是名山，残霸宫城，苍崖云树，铢衣劫阅三千载；此中有古镇，勾吴创业，香水流芬，裙屐人来五大洲”

吴越古镇木渎的牌坊对联如是写道。

与苏州2500年历史同岁的木渎古镇，其房地产发展走势也似乎如其历史一般，波澜壮阔。

如果时间倒回至20年前的木渎，其房地产行业，充斥着大量的酒店式公寓产品，从早期的长江壹号、飞凡第五街到后面的浙建枫华紫园、合景领峰、东门汀、悠尚生活广场等等，巅峰时期，苏州酒店公寓市场一半存量在木渎。

酒店式公寓，这个低总价的产品曾经风靡过一时，但随着城市化的发展，逐步被住宅产品所取代。

（航拍木渎及灵岩山方向）

2014年，正荣以32亿的巨资，楼面价超7300元/平米的价格拿下木渎金枫路2宗地块，尽管其中一宗地块后期选择退地，但并不能取代其在木渎房地产发展时间轴上的里程碑式意义。因为紧随其后的便是木渎商品住宅的突飞猛进式发展。

时隔2年，木渎土地市场迎来高光时刻，中铁诺德以楼面价28965元/平米的价格摘得苏地2016-WG-53号地块，创下全新记录，5年过去了，这个价格至今无人打破，甚至5年后的今天，不少项目的售价依旧没突破其楼面价。

同期的还有中铁诺德另一宗土地，楼面价25750元/平米，苏州地产界惊呼的“面粉高于面包价格”的源头，或正起于此。

眼看他高价所起，眼看他地价回落

此后数年，除了2017年上实以24462的楼面价摘得苏地2017-WG-10号地块之外，再没有房企以超过2万的楼面价摘过地，2018年的金茂、2019年的旭辉、佳兆业、路劲、星河等等，木渎房价神坛跌落。

其中有个津津乐道的小插曲是星河地产曾经因为多出一手报价，从而被限制成现房销售。导致了其上市时间大大推迟，也是目前其项目已经交付了却还有房源在卖的原因之一。

机缘巧合下，当时的星河怎么可能想到如今现房销售却成了一个优势？

（木渎部分地块的楼面价数据--来自网络节选）

2020年，地王一路之隔的54号地块被碧桂园以16811元/平米的价格成交。低于地王接近12000元/平米价差。 即便有此优势，其大境风华项目依旧推出了最高85折的骨折折扣。最低时高层销售价格下探到了22000元/平米。

进入2022年，波澜壮阔的大行情下，大境风华项目也似乎陷入了停工的风波之中。

（说个小消息： 大境风华有2个股东--碧桂园、融信）

2021年和今年，木渎分别推出两宗住宅用地，均由合润地产底价拿下，一宗位于建发地块北侧，楼面价15500元/平米，另一宗位于凯马广场南，胥江岸北，楼面价仅11531元/平米。

从土地市场层面来讲，木渎房地产行情一年比一年艰难。

何处是归程，长亭更短亭

木渎的房地产市场的成色如何呢？

截止至2022年5月份的数据来看，木渎板块住宅成交基本是持续走低的状态，而从2021年4月开始，单月成交均价呈现持续回落趋势。

看看木渎还有多少库存吧。

简单盘点了木渎的几个重点项目，没有罗列所有，截止到2022年5月的存量超过30万方，算上还没推出的房源，将超过60万方。这大概是什么概念呢？ 按照目前的市场去化速度，这些存量够木渎卖3年（广义库存）。

木渎的二手房市场表现如何？

有几个典型案例，其一是旭辉香格里，因为同属于旭辉的都会上品在同样区域范围内，距离不超过一公里，而江月时光尾盘价格在26000元/平米左右。精装交付。

而香格里的挂牌价格呢？

几百米的距离，相差超5000元/平米，按照图示的120平米房源，就是60万的差距。首付钱都省出来了。

更何况，这个价格挂了2个月了，没人要。。。

再看一个案例，同样位于木渎的永新大成郡，这是个老项目了，我们就直接看他的挂牌价格吧。

空关、毛坯的房子，18000元/平米，还有个带车位带装修的也是18000元/平米。

项目北侧就是中铁诺德的地王高价地。跟楼面价都差1万元/平米的毛坯现房。你还要什么自行车？

中铁诺德项目的北侧就是建发的新房项目，目前均价28000元/平米左右。

或许我是屌丝心态，如果是我，我可能会综合考虑这个毛坯房源的位置，只要不是直接贴着高架，肯定磨刀霍霍直接上去屠龙刀式的砍价，毕竟5000元/平米的装修标准也能够把房子装修成高端大气上档次了。何况跟新房还差1万差价，还不是现房。

何况，在我预算有限的情况下，大家都是靠着高架，何必大哥笑二哥呢？

（什么？我都快买不起房了，你劝我注意空气污染？ ）

我本将心向明月 奈何明月照沟渠

为什么曾经风光的木渎房地产变成这个样子？

木渎是一个要历史有历史，要商业有商业，要交通有交通的地方，并不是如尹山湖一般。

交通方面，木渎拥有多个主干道，金枫路不仅有自身产业园更直通新区工业集群。苏州中环东线和南环东延的高架，使得木渎出行均非常便利。

（大境风华的区位图，标的全是利好）

自身又有地铁5号线的加持，可谓条条大道。

木渎没有商业么？ 木渎可以说是靠着商业起势的，凯马汽车城的汽车销售产业和零配件产业闻名遐迩，又有多少个苏州人会忘了木渎香港街？

木渎也规划了几个不错的商业综合体，位于金枫路沿线的大运城、悠方、浙建生活广场等等。可如今并没有起到足够的标杆作用。

长江路尽头的位置，红星地产引进了山姆会员店和家居茂，让木渎的商业有了浓墨重彩的一笔，但其自身的玫瑰金街商业，如今依旧不温不火，连屡试不爽的广场儿童娱乐设施都残破不堪。

（木渎板块商业大致分布-红圈部分）

学区肯定是其一，虽然我们不能否认木渎高级中学的厉害之处，但除此之外，能拿出手的相对偏少。

华中师范大学附属的南行中学及小学，尽管有华中大学附属，但建立时间尚不足10年，师资积累等方面相对偏弱。

且不论小学学区和中学学区，均以金枫路（中环高架）为分割线。

或许木渎还缺一个统筹规划吧。木渎有着与城市同龄的历史，缺似乎缺了同步的发展规划，尽管诸多重大利好基本没有落下这个区域，但单单从空中航拍过去，不是古城区的白墙黑瓦，不是园区的高楼耸立，更多的是参差不齐的天际线。如补丁一般的小区、产业园遍布其间。

“溪山风月之美，池亭花木之胜”的住宅产品，在木渎似乎是看不到了。

　　初次听到香港街。不得了。了解苏州才知道那是木渎的游乐场。谁去过啊，谈谈那氛围？