“2013中国房地产基金年会”于11月28日在深圳举办，图为深圳市私募基金协会会长靳海涛在年会上致辞。(图片来源：新浪财经)

2013年11月28日，由深圳市私募基金协会主办，私募排排网承办的首届新莱源-中国房地产基金年会在深圳五洲宾馆隆重召开。超600人的规模火爆全场，万科、金地、莱蒙、中信、中粮地产等地产大鳄悉数出席，星浩资本、盛世神州、河山资本、德信资本、汇联资产、新莱源基金、嘉石地产、长富汇银等最具代表性房地产基金管理机构亮相对话，招商银行、平安银行、长城证券、国投瑞银、世联地产、戴德梁行、华商律师事务所、诺亚、恒天财富等相关金融机构联袂出席。

　　年会上，颁发了由深圳市私募基金协会评选而出的“最值得房地产基金信赖房地产开发公司”、“中国优秀本土房地产基金管理机构”和“中国最佳本土房地产基金管理机构”等重量级奖项。另外，围绕着新时期下中国房地产行业的发展和房地产金融的变革，共同探讨地产基金未来发展路径，打造一场思想盛宴，共同见证地产金融时代下房地产基金各方的合作与共赢，推动行业的规范健康发展。

　　大佬一致看好房地产基金未来发展空间巨大

　　房地产基金近几年获得了快速的发展，国内房地产私募基金自2010年开始出现，正日益成为一支不可忽视的新生力量，2011年楼市调控进一步收紧，为房地产私募基金发展提供了机会。2012年，地产基金集中爆发，近百只基金成立。权威数据统计显示，2012年共有94只私募类房地产投资基金完成募集，而2011年只有67只，整个地产私募基金的规模在去年翻了一番。

　　而据深圳市创新投资集团董事长、深圳市私募基金协会会长靳海涛介绍，根据深圳市私募基金协会统计，截止2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币，深圳本土房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿元。从2010年以来一直保持了快速增长态势，2013年的基金规模约为2010年的6倍。

　　大佬们十分看好房地产基金未来的发展空间，靳海涛认为人民币房地产私募基金的未来值得期待，主要是基于以下四个理由：第一、民间资本充裕是人民币房地产私募基金发展的前提。第二、投资渠道匮乏是人民币房地产私募基金发展的必然。第三、行业收益相对较高是人民币房地产私募基金发展的基础。第四、我国民众的理财行为从风险偏好型趋向风险规避。

　　深圳市金融办副主任肖志家表示，未来一段时间随着房地产基金的迅速崛起，国内房地产市场开始进入产融结合，必将在一定程度上改变原来房企资金的来源结构以及房地产开发的传统模式，逐渐成为银行信贷、资本市场融资的有益补充，更好的为加快城镇化、优化城市空间布局、扩大经济内需增长提供保障。

　　新莱源基金董事长李世佳表示，根据数据显示，2010年中国私人可投资资产超过73亿，可投资资产在600万以上的高资产家庭人士达到174万户，这么庞大的个人财富反映中国存在巨大的投资需求，放眼未来，会发觉更多的专业投资者会出现，机构投资者的业务也会进一步扩大，为房地产基金发展创造良好的基础。

　　盛世神州CEO李万明认为，房地产开发行业由黄金期进入白银期，不再是暴利，而是平稳的利润，但是作为房地产基金，应该说迎来了黄金发展期，有两个方面的原因，第一是原来众多资金只信赖银行，现在已经逐渐直接投向房地产基金。第二，保险资金已经迈出了一些步伐，未来还会是机构化的成分占相当的分量，也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善，这样的话，房地产基金的发展还会迎来好的黄金期。

　　对于房地产基金未来更多偏向于机构化，嘉石地产行政总裁任荣也认可，他认为未来房地产基金这个市场一定会向国际市场更加流行的模式发展，更加会向机构化方向发展，过去所谓的融资或者开发商的模式，我想会出现多元化的发展。

　　汇联金控房地产基金部总经理李山博认为，房地产基金目前是刚刚在国内见雏形，第二是因为政策的调控让它加快了出现，它仅仅是补充经营系统的工具，这个工具是来源于民间的理财，所以我相信它未来的空间非常大。

　　看那好房地产未来机会偏好一线城市

　　从论坛的讨论情况看，金融机构对房地产未来的机会一直看好，认为未来存在大量的机会。

　　新莱源基金董事常务副总经理刘青认为，地产未来发展的机会非常多，但是风险也比较大，看我们选择哪里，现在我们可以看到的大趋势是各大地产商都回到北上广深。前几年地产商在三四线城市突击进入，供应量很大，他们的市场容量实际是有压力的，所以现在重回到这个地方，我觉得未来不会是长期的状态。

　　德信资本董事长陈义枫对未来房地产走势分析到，第一，未来地产行业的价格走势，我们认为是窄幅振荡，大起大落的情况可能会有所平复，政府掌控能力更强。第二，认为价格中枢应该是缓慢上升的走势，能不能跑赢GDP+CPI，不一定，但起码稳定，稳定就给机构投资者机会。第三，我们认为未来结构化程度会加剧，从大中小城市不同业态、不同规模的开发商，都会给我们展现不同的风险和机会。

　　时代海纳投资董事长黄海东认为，地产市场已经不是全国性试产单一的说好还是不好，已经非常区域化，甚至到某一个城市不同的片区或者在某一个地区、某一个项目分化的情况都很厉害，这样导致我个人认为会有一些项目收益不是很好，但是同时也还是有很多区域是未来有待开发。

　　从整个地产开发价值链来说，资本化的机会还是非常大，因为无论从拿地阶段、开发的利润阶段还是建房子之后的商业运营，整个价值链资本的介入和开发商的合作机会还非常多，未来国内一定会出现像黑石这样庞大的地产基金机构。

　　水榭花都房地产有限公司总经理邹翔表示，对一线房地产是没有任何问题的，可能在这个过程中会受到政策调控的影响，但是一线城市依然就像长江虽然经过很多曲折，最后依然会流向大海，依然会保持比较旺盛的增长势头。对二线城市要区别对待，局部省会城市还是有一些发展。

　　房地产私募基金不必纳入监管

　　对于正处于起步阶段的房地产基金而言，是否需要政府的监管，房地产私募大佬大佬认为应该由私募自由发展，太多的监管并不利于行业的发展。

　　星浩资本基金管理部总经理周芝豫觉得现在的监管已经足够了，认为不需要增加新的监管，主要是执行，应该给私募基金更多的灵活性，否则它就没有生存基础了，要更私募更大的空间，让它更加贴近市场、反映市场，私募才能发展起来。

　　任荣也认为私募行业本身崇尚的是自由、企业家精神和风险承担的精神，政策越透明越清晰越好，让行业自己决定，和市场一起成长，而不是政府告诉他应该怎么做，如果你这么做，不如保收益就完了，这是它的精神。

　　同威创投执行董事陈丹雯认为任何事情都是机遇和挑战并存的，困境无外乎在大资管时代下，政府的一些监管，尤其是最近对私募总体加大力度的监管和备案，品牌商可以突起，一些鱼目混珠的小企业也能够分出上下，对于基金公司来说，只要有诚信，给广大投资人带来更好的收益，无论在什么样的时代，都是可以立足的。

　　刘青则表示特别欢迎监管，她认为市场一定要有序，市场是没有规则的，大家的营商环境得不到保障，良莠不齐的个体就会出现干扰，整个行业都是自律的，每个公司应该都是比较好做的，我是赞成适度的监管，政府别乱管，现在三中全会看到还是以市场管理为主。

　　监管应该更加市场化，退出行政管理，我们已经看不到大起大落行政调控的东西出来，从房地产商、金融行业，每个人都是很害怕大起大落的行政监管状况。现在来讲，有序的管理是必要的。

　　论坛部分精彩言论：

　　靳海涛深圳市创新投资集团董事长、深圳市私募基金协会会长

　　我国房地产私募基金的发展状况与趋势：第一、房地产私募基金面临的机会众多而投资审慎。第二、总体规模偏小，但增长势头迅猛。第三、目前多数基金尚未完成一个完整的基金周期，行业整体业绩尚未显现。

　　根据深圳市私募基金协会统计，截止2013年10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元人民币，深圳本土房地产基金管理机构约210家，管理规模接近2000亿元。尽管占2012年房地产开发投资额的比例还不高，但从2010年以来一直保持了快速增长态势，2013年的基金规模约为2010年的6倍。

　　人民币房地产私募基金的未来值得期待，主要是基于以下四个理由：第一、民间资本充裕是人民币房地产私募基金发展的前提。第二、投资渠道匮乏是人民币房地产私募基金发展的必然。第三、行业收益相对较高是人民币房地产私募基金发展的基础。第四、我国民众的理财行为从风险偏好型趋向风险规避。

　　我国房地产私募基金未来可能出现如下趋势：基金规模越来越大；从后台支持房地产开发商，逐步走向前台——直接拿地开发；基金将倾向于拥有大量稳定租金收入的写字楼、商业物业；基金在房地产行业牛熊转换的剧烈周期变动中，比房地产开发商显得转身更为轻盈灵活，在牛市时为房地产开发商提供融资服务，在熊市时收购廉价物业、收取稳定租金；我国房地产私募基金，终将走出国门，在更广阔的世界里，为全球华人的房地产理财提供服务。

　　李世佳深圳新莱源投资基金管理有限公司董事长

　　在过去11年里面，房地产行业是中国发展最快的行业之一，增长的速度是同期GDP的2.4倍，未来估计，房地产开发的投资会保持15%的增长，而另一方面，政府所推行的产业升级、消费升级、新农村建设等一系列的宏观政策为房地产发展提供了足够的发展空间。

　　房地产市场已经进入直接融资的阶段，相关的研究报告表明，在过去8年间，直接融资额的增长有6.5倍。

　　金融市场将会持续开放，中央政府多次表明会推进金融市场的改革，证监会近期都会通过立法将私募基金进行监管。

　　根据数据显示，2010年中国私人可投资资产超过73亿，可投资资产在600万以上的高资产家庭人士达到174万户，这么庞大的个人财富反映中国存在巨大的投资需求，放眼未来，会发觉更多的专业投资者会出现，机构投资者的业务也会进一步扩大，为房地产基金发展创造良好的基础。

　　行业存在点问题，例如监管不足、法律需要完善等，但另一方面，房地产基金是充分竞争的行业，银行、信托、公募基金是我们同业的竞争者，房地产基金在将来发展转移的问题，但我个人认为做到专业、规范、项目多元化，是提升自我竞争力最有效的方法。

　　近来三中全会闭幕，将会影响中国未来10年的发展，我相信房地产作为继续推动中国经济的发展，未来房地产基金市场是机会和竞争共同存在的市场。

　　肖志家深圳市金融办副主任

　　近年来，随着党的十八大以及三中全会释放的政策信号，包括经济结构的战略调整以后以推进城镇化为重点，坚持走中国特色城镇化道路，这句话蕴含着丰富的含义，应该说为房地产行业的平稳发展创造了很好的空间，在当前中央调控房地产市场平稳发展、实施稳健货币政策的严峻形势下，作为典型的资金密集型产业，地产业的金融化趋势也越加明显，房地产基金也因此应运而生，快速发展，成为一支不可忽视的新生力量。

　　未来一段时间随着房地产基金的迅速崛起，国内房地产市场开始进入产融结合，必将在一定程度上改变原来房企资金的来源结构以及房地产开发的传统模式，逐渐成为银行信贷、资本市场融资的有益补充，更好的为加快城镇化、优化城市空间布局、扩大经济内需增长提供保障。

　　下一步，我们将重点从两个方面推动包括房地产基金在内的各类股权投资基金发展，一是在国际化方面，以当前人民币国际化和投资便利化为契机，继续扩大外商股权投资基金试点，我们已经批准了17家外资股权投资管理机构，积极探索适合地产升级转型的并购基金、对冲积极和天使基金等新型业态，做大做强我市的股权投资行业，与国际金融市场逐步接轨；二是进一步构筑良好的生态环境，积极落实市政府2012年以来出台的支持股权投资基金发展系列政策措施，引导更多业界知名创业投资和股权投资企业落户深圳，形成良好的发展氛围和产业链，巩固提升深圳股权投资基金的中心地位。

　　李万明盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司CEO

　　房地产基金最好是介于债和股之间，既有比较低的保底收益，同时分享比较好的股权收益，我们认为是夹层投资的范畴，这个不像开发商承担那么大的风险，让投资人更加放心，同时又不像偏债类只是钱的挣取，也能分享房地产发展的成果，我个人认为比较正统、比较长远的房地产基金发展形势和机遇应该是做夹层投资。

　　中国房地产经过这么多年调控，应该说把一部分泡沫挤掉了，有些城市已经比较严重的泡沫，主要是供应量过大，房屋拥有者太多，炒买炒卖的行为太多，这些城市也有下降30%、40%的风险，但是总体来看，中国的房地产还是前景会健康平稳的发展，所以我们选择项目的时候要考虑城市、考虑区位。

　　房地产开发行业由黄金期进入白银期，不再是暴利，而是平稳的利润，但是作为房地产基金，应该说迎来了黄金发展期，有两个方面的原因，第一是原来众多资金只信赖银行，现在已经逐渐直接投向房地产基金，愿意承担风险，交给专业的投资管理者去管理。第二，保险资金已经迈出了一些步伐，实际上社保基金业在尝试这个方向，当然还有众多其他的各种资金都需要有一个安全稳定的投资渠道，未来还会是机构化的成分占相当的分量，也就是说房地产基金管理者的资金来源会更加多元化、更加完善，这样的话，房地产基金的发展还会迎来好的黄金期。

　　不要乱集资，投后管理要谨慎，要认真对待，绝对不能辜负了投资人。

　　黄锐河山资本联合创始人、合伙人

　　房地产基金过去偏债的比较多，以后我觉得主动的管理能够带来价值，比如在细分领域会有很多投资的机会，回报率远高于住宅。

　　我们要看未来的产业怎么样，人口会不会流到这个城市，目前我们投资主要还是集中在比较大的城市，三四线很少。我们注重重新创造一些价值，对于一线城市消费升级、服务业升级，还有商业的细分领域。比如说购物中心盖得太多，暂时供大于求，没那么多的品牌可以去填满，我们关注一些社区商业，让居住在这儿的老百姓更加宜居，更加方便，这其实有很大的前景。

　　大的方向是什么是合格投资人，另外是怎么程序来选择合格的基金管理人。

　　周芝豫星浩资本基金管理部总经理

　　房地产基金里面，债券的投资我认为是大多数，其次是少量的股权，中国的信用环境不支持股权投资大量的存在，这是我对房地产基金的看法。

　　我们是一二线为主，需求旺盛、供应被控制。另外，开发商资源不同，如果我们进入一个三线市场，一定是标杆项目，比较好的消费吸引到项目里，但这不代表所有的开发商都能做到，所以开发商的素质不一样，也可能导致选址不同。但总的来看，看重需求旺盛、供应被控制的市场。

　　我觉得现在的监管已经足够了，不需要增加新的监管，主要是执行，应该给私募基金更多的灵活性，否则它就没有生存基础了，要更私募更大的空间，让它更加贴近市场、反映市场，私募才能发展起来。

　　李山博汇联金融服务控股有限公司房地产基金部总经理

　　房地产基金目前是刚刚在国内见雏形，第二是因为政策的调控让它加快了出现，它仅仅是补充经营系统的工具，这个工具是来源于民间的理财，所以我相信它未来的空间非常大。

　　房地产基金目前在春秋战国，健康的、性价比合理的，是你能承担或者收益能达到你的要求，最终要回归到对项目的分析、企业的研判、市场的研判、投资人的负责，这些融为一体，我认为是投后管理，有多大投后管理的能力，就把市场做多大，不求激进，只求稳，一单都损失不起，损失一单就牺牲了，不可能再做了。

　　城镇化是以点带面，过去发展中心城市、二线城市，现在因为中心城市、二线城市的发展带动了交通、配套、物流以及国家目前劳动力结构发生了重大的变化，人员不再向一线城市拥挤。

　　做最有影响力的房地产基金管理机构，一定是注重投后管理，一定是注重风险，风险大家不要理解是项目，还有管理，有钱有项目，管理不好，一样失败。

　　任荣嘉实地产投资（香港）有限公司行政总裁

　　现在没有投资海外房地产的想法，房地产的风险在任何一个市场都是比较高的行业，中国的房地产整个价值据报道是世界上第二位，在美国之后，但这个数字非常恐怖，很多人说是泡沫，美国的房地产发展了60年，如果今天在中国的房地产好好学习了一段时间，我相信前景会很大。

　　未来房地产基金这个市场一定会向国际市场更加流行的模式发展，更加会向机构化方向发展，过去所谓的融资或者开发商的模式，我想会出现多元化的发展。

　　私募行业本身崇尚的是自由、企业家精神和风险承担的精神，政策越透明越清晰越好，让行业自己决定，和市场一起成长，而不是政府告诉他应该怎么做，如果你这么做，不如保收益就完了，这是它的精神。

　　刘青深圳新莱源投资基金管理有限公司董事常务副总经理

　　地产未来发展的机会非常多，但是风险也比较大，看我们选择哪里，现在我们可以看到的大趋势是各大地产商都回到北上广深。前几年地产商在三四线城市突击进入，供应量很大，他们的市场容量实际是有压力的，所以现在重回到这个地方，我觉得未来不会是长期的状态。

　　现在房地产公司怎么样能够提高自己的竞争力，主要是要有自己的趋向，你做的产品要有一定的差异化，你做的不能是跟银行、信托一样，总要有你比较强的一块；另外我觉得还是要有诚信经营，我们特别强调专业规范，因为中国是良币驱逐劣币的时代。

　　风险管理上我们的原则是要看到销售，这样的话才觉得项目是安全的，因为我觉得跟PE不一样，一定要一个项目一个项目看、一个项目一个项目做，从头到尾是安全的，才是真正为投资者负责。按比例退出，对一个项目，自己是股东，把项目从头到尾管完是比较安全、常用的退出方式。

　　我们特别欢迎监管，市场一定要有序，市场是没有规则的，大家的营商环境得不到保障，良莠不齐的个体就会出现干扰，整个行业都是自律的，每个公司应该都是比较好做的，我是赞成适度的监管，政府别乱管，现在三中全会看到还是以市场管理为主。

　　监管应该更加市场化，退出行政管理，我们已经看不到大起大落行政调控的东西出来，从房地产商、金融行业，每个人都是很害怕大起大落的行政监管状况。现在来讲，有序的管理是必要的。

　　陈义枫德信资本董事长

　　第一，未来地产行业的价格走势，我们认为是窄幅振荡，大起大落的情况可能会有所平复，政府掌控能力更强。第二，认为价格中枢应该是缓慢上升的走势，能不能跑赢GDP+CPI，不一定，但起码稳定，稳定就给机构投资者机会。第三，我们认为未来结构化程度会加剧，从大中小城市不同业态、不同规模的开发商，都会给我们展现不同的风险和机会，我们会认真选择。

　　大资管时代，机遇是眼前的，挑战和威胁也是感受得到的，我们有的项目比较好的会被有牌照的资管机构抢走或者抢走一部分，但是我们又从牌照内的资管机构获得大笔资金投入，总体感觉是比较好的，而且相互借力、相互融合，能做大自己，形成品牌，我觉得品牌将是对牌照的一种有效的替代。也许2013年就是地产基金品牌崛起的元年，我们还是认为大资管给我们带来很多利好。

　　资金募集是目前资产私募基金发展众所周知的瓶颈，两个办法解决这个问题，一个是扎扎实实壮大自己基金募集的团队建设，用团队的力量克服瓶颈。另一个是大资管，我们今年下半年通过牌照类金融机构的相互合作，解决了50%左右的资金募集问题。

　　徐波长富汇银投资基金管理（北京）有限公司副总裁

　　房地产行业应该从三个方面看，第一个大的像是城镇化，我们也知道中国的城镇化率不到40%，和西方发达国家80%的水平比还是有很长的一段路要走，房地产还是有机会的。

　　第二是从我们国家的增量来看，前三季度全国销售面积同比增34%，一线城市的房价大概涨20%左右，三四线城市大概涨了一点几，我们国家城镇化的特点三四线城市人口消费能力远远低于一线城市，三四线城市风险敞口还是比较大的。

　　从供应量、人口规模、现在从存款利率来看，资金市场上已经半放开，现在存款利率市场化不断推动，利率市场的推动必然会重新对资产价格重新定价，机会肯定是有的，但是要把风险去除掉，需要我们思考。

　　陈丹雯深圳市同威创业投资有限公司执行董事

　　房地产的发展无论是在当今发展中的中国还是在发达国家，都是每个国家的支柱行业，我觉得不管是前30年的中国还是后10年或者后30年的中国，房地产一定还是支柱，对于我们作为投资人来看房地产，可能下一步的演变，房地产的发展、城市与城市的竞争是存在、城市的管理能力、各级政府的管理能力也都将是决定这个城市的房价和利润空间的很重要因素。

　　一线城市各级政府投入大量的资金，城市土地的价值也生长了很多，我们仍然看好一线城市的发展。

　　任何事情都是机遇和挑战并存的，困境无外乎在大资管时代下，政府的一些监管，尤其是最近对私募总体加大力度的监管和备案，品牌商可以突起，一些鱼目混珠的小企业也能够分出上下，对于基金公司来说，只要有诚信，给广大投资人带来更好的收益，无论在什么样的时代，都是可以立足的。

　　黄海东深圳市时代海纳投资有限公司董事长

　　地产市场已经不是全国性试产单一的说好还是不好，已经非常区域化，甚至到某一个城市不同的片区或者在某一个地区、某一个项目分化的情况都很厉害，这样导致我个人认为会有一些项目收益不是很好，但是同时也还是有很多区域是未来有待开发。

　　从整个地产开发价值链来说，资本化的机会还是非常大，因为无论从拿地阶段、开发的利润阶段还是建房子之后的商业运营，整个价值链资本的介入和开发商的合作机会还非常多，未来国内一定会出现像黑石这样庞大的地产基金机构。

　　困境主要还是由于项目的复杂程度，每个项目的风险点是很不一样的，其实我们看回PE、VC基金，收益率非常高，同时损耗率也是有一定比率的，基金本身降低风险的方式是通过投很多个项目，只是说地产基金因为每一笔都非常大，所以输不起，不能在一两个项目上亏钱，这是非常大的损耗，未来随着基金规模的扩大以及更多需要钱的是中小企业，他们资信体系的建立，风险会逐步降低，这可能是长期的过程。

　　邹翔深圳市水榭花都房地产有限公司总经理

　　对一线房地产是没有任何问题的，可能在这个过程中会受到政策调控的影响，但是一线城市依然就像长江虽然经过很多曲折，最后依然会流向大海，依然会保持比较旺盛的增长势头。对二线城市要区别对待，局部省会城市还是有一些发展，还有一些城市大家不是特别重视，不一定特别关注或者之前已经关注过，比如像三亚，我认为它是候鸟市场，13亿人口真正在18.5度维度线的只有这一个地方。

　　其实房地产企业和基金的合作有很多种形式，有债的、股权的等，作为发展商来讲，希望能获取比较低廉的开发代理成本，尽量不要用信托或者基金的资金。

　　我们的开发受到金融政策调控的影响非常大，未来跟基金的合作，多样化的融资渠道一定是未来的趋势，单一靠银行融资，尤其在政府的金融调控政策下，尤其要发挥市场的主导地位，对基金来讲空间会更大。

　　盛斌国投瑞银基金管理有限公司副总经理

　　房地产未来肯定会有大的发展，中国的房地产基金现在是刚刚开始，改革开放30年，沉淀下来的资产，从投资额来看，大概30、40万亿，证券化的比例是非常低的，在美国，基本占到上市证券的5%左右，我们当时在看共同基金的时候，指数化基金ETF能占到整个市场的10%，到今天已经超过10%，我现在也有一个大胆的预测，今后房地产基金的证券化比例肯定也是要超过5%，从证券化的角度来说，我觉得未来会有相当大的发展。

　　风控从大的角度来说，你做的所有事情是不是从持有人利益出发，风控本身实际上是一个公司的文化，在讨论这件事情的时候提到风控两个字，是不是整个公司从不同的岗位都要想一想自己的风控点在什么有了这样的常识，再细化下去，做到业务节点上实行起来，才有可能，否则整个公司的人全部都是激进派，从法律的角度还有从市场常规的角度，可能就会发生一些不该发生的事情。

　　孙宇平安银行总行投资银行事业部总裁

　　今天的市场跟4年前有很大的改变，虽然仍然是初始的阶段，还是大家在各自领域寻找自己竞争优势的历史阶段，

　　这几年房地产在产品结构变化方面是非常快的，最早的银行是开发，非常简单，随着信托的兴起，通过信托的债务融资去介入房地产项目，近几年陆续还发展了股本项目，好比现在的基金，债务融资、夹层融资，各种类型的创新产品可以说层出不穷，相比较而言，二级市场房地产的交易相对来讲，资产的交易是滞后的，如何建立包括信贷资产的证券化，包括房地产贷款的证券化，通过二级市场资金的交易提升信贷资产资金的周转速度，我觉得是未来一个非常大的、有潜力的增长点。

　　吴春江招商银行总行部资深专家

　　从我们业务实践来看，09年进出到国内第一只房地产基金，到今年来看，我们走过了不长但是也不短的历程，从最开始开发型的策略基金到后来做持有型物业，以租金收益为主要回报的基金，到写字楼和零售商业这样的物业，包括今年以来我们已经开始介入和持续关注的工业地产和养老地产，以及未来在看的一些新地产，可能跟地产有关，毕竟有土地，但是很多时候盈利模式不是依赖于出售物业这种模式来做的，实际上正因为我们可以去帮客户寻找到风险相对可控而且退出相对清晰，风险调整后的收益满足到现在客户的需求。

　　还有很重要的一点，投资期限不能太长，第一代创富者的心态还是有一些不一样的，这样的产品和传统业务有很大的不同，银行的信贷资金对风险看的更加严格一些，有很严苛的条件，我们就有机会在我刚才提到的各种不同的领域，包括在很早期拿地的阶段做真实股权的投资，包括在中期的开发阶段，包括在后期的持有型物业，包括以收租为主要回报来源的领域，都可以进入全方面的合作，

　　钟振宇长城证券有限责任公司实体经济业务部总经理

　　信托公司用了4年时间规模增加了5倍，而券商只用了1年时间资产增长就已经翻了5倍，这个发展速度还是非常可观的。房地产融资这个行当里面，证券公司将会作为很有潜力的后起之秀参与到整个房地产行业的投融资服务过程中。

　　作为普通投资人来说，用100万、300万甚至更高的金额去投资一个集合信托计划，更关注的应该是看项目的实质，首先要挑一个管理人，看是否有实力、有能力管好产品，第二要看投资的标的，属于什么样的房地产形态，位于哪个城市，担保措施怎么样，相关的管理手段是怎么样的。作为投资者来说，一定要为自己的资产负责任，要详尽的了解这些产品的细节，这种房地产信托计划不能笼统而论，因为现在也有延期和风险暴露的。

　　从投资的角度讲，投资的产品安全，措施相对到位，投资应该是有保障的，对现在涉及房地产的集合资金信托计划，大家要审慎的看，要带着负责任的眼光去进行投资，应该相信信托公司这么多年的管理能力有很多的投资机会能给大家丰富的回报。

　　郭维广东华商律师事务所合伙人

　　现在很多结构性金融产品，绝大部分是没有经过司法检验的，到底优先级和次级行不行，或者说牌照的质量行不行，这些是没有经过司法检验的，这无疑会产生极大的法律风险。

　　目前我们律师事务所做结构性金融产品，包括信托、资管、地产基金，主要是在设立阶段，包括三部分的内容，一个是尽职调查，主要是对你的交易对手和项目本身要有清楚的了解，这是所有风控的源头，你对项目或者交易对手不了解，谈不上风控；二是交易结构设计，好的交易结构设计有利于发行和风险把控；三是交易文本，我们主要是做设立阶段。

　　最近半年，越来越多的机构开始看重投后管理，投后管理会成为未来非常热门的法律服务范畴，不是说一个信托成立了或者资管成立就放手了，我们会有一些产品建议投后管理把律师放进去，律师作为监管或者重要的服务部门，把产品做好，这是对风险把控非常重要的一个手段。

关键词：是否去香港读研

问：您好冷爱老师，首先感谢您宝贵的时间阅读我的问题。

我想问关于人生选择的问题。

我是93年单身女生，高中毕业就去一线城市工作，赚了钱之后继续学习了英语，自考了大专和本科。

在这个一线城市边工作边读书很累，而且感情出了问题，对自己和人生很沮丧，于是就离开了，回到家里的城市。

在家里的这几年，我沉淀了许多，找到了喜欢阅读、能独立思考、坚持跑步的自己，我很喜欢现在的自己，更重要的是我找到了喜欢的工作——教师。

开始在培训机构做教务后面转成了老师，除了英语，我还学习数学，现在是一名家教的数学老师。

如果没有双减，我还是会在培训机构上班的，因为我想帮助在学校里被忽略掉的学生。

现在我想去香港读教育专业的一年制硕士，首先我是自考的学历，香港对这个接受度不大，所以我想雅思考高分一些，这样胜算比较大；

虽说我有一定的英语基础，但是备考雅思也是有一定难度；

读书的学费和生活费也不想跟家里拿，所以现在都要为这些事情做准备。

如果不去读书的话，我就继续在家里，找一份学校里教师的工作，在家里的城市里找到跟我价值观一样、一起成长的伴侣。

问题1：这样的情况选择去读书好吗？年纪也不小了，毕业之后在香港、深圳或者广州找工作，是否还有优势？

问题2：在人生路上的选择题上，总是想不清楚，别人总会问，你未来想过怎样的生活，成为怎样的人，

我不清楚，我觉得我无论选择哪一条路都能活出自己舒服的状态，不放弃自我，终身学习是我人生的底色。

所以无论我走哪一条我都不后悔，我也能找到我自己喜欢的样子，这算是人生目标吗？

感谢冷爱老师及团队里的每个人，祝好！

答：女主在一线城市靠自己打拼、学习的故事挺励志的，我们很欣赏女主的积极进取。

终身学习是她人生的底色，我们也很推崇终身学习。

我从以下三个方面展开对这个故事的分享，希望能够支持到女主。

女主是93年的，今年29岁，是适婚的年龄。

女主一直在做自我提升，在学历和工作上不断地提升自己。

除了自我提升以外，女主一定要一定要一定要，三个一定要，找到跟自己同频的男生。

也就是找一个同样积极进取的男生，然后两人相互打气、一起奋斗。

在组队时，女主千万不要去找一个拖自己后腿的男生。

女主也要意识到，这样积极进取的男生在大城市中比在小城市中多。

与此同时，越是在经济发达的地方，虽然优秀的男生越多，优秀的女生也越多，所以女主如果看到一个不错且靠谱的男生，不要犹豫，果断拿下他。

二，坚定地执行人生战略。

在人生战略层面，我们要做到明道取势优术，在取势之后定人生战略，然后一定要从一而终。

也就是，我们不能在一个战略方向上发展了一段时间后，感觉自己不行了，又换一个方向。

比如，女主原本在一线大城市努力发展，但后来感觉很累，就回老家了。

我们在女生的身上感受到了两股力量。

一股力量是往上冲，这股力量支持她在一线大城市发展、支持她想去香港读研。

另一股力量是往回缩，这股力量让她在一线大城市感觉很累后，回了老家。

我们很能理解女主一个人在大城市打拼的不容易，我自己也是这样打拼过来的。

但如果女主想要让自己得到更好的发展，就需要坚定不移地往上冲。

人生的战略要坚定地执行。如果不坚定，很容易出错。

出错之后再纠正，就很费劲。

如果女主选择了去中国香港读研，就坚定地去做，不要轻易地换方向。

三，正确地评估职场含金量。

女主想去香港读教育专业的一年制硕士，应该是想增加自己的职场含金量。

因为有些一年制的硕士，其实是“水硕”，没有很高的含金量。

就像我们老家的有些阳澄湖大闸蟹一样，其实是在别的湖里长大的，然后拿到阳澄湖里涮一下，再拿出来当阳澄湖大闸蟹卖。

但用户现在已经不接受这样的大闸蟹了，就像现在用人单位已经不像过去那样认为这种一年制的硕士含金量很高。

举一个例子，一个读了市场营销硕士的人，不一定能做好营销。

他去找工作，公司更看重的是他的营销能力、而非他的学历。

大家要清楚，在职场上，除了牌照限制类的，比如说律师、会计师、医生等职业，很看重一个人的学历和职业证书。

很多的岗位，更看重一个人的是职业能力。这是职场的真相。

所以，女主千万不要觉得去香港读完这个一年制的硕士，就可以找到一份很好的工作。

虽然去香港读一年制的硕士不大能提升女主的职场含金量，但也有一些好处，比如可以给女主提供更多元化的身份选择、是感受不同生活方式的起点。

以上，我从组队、人生战略、职场含金量三个方面展开对这个故事的回应。

女主是一个努力的姑娘，是很值得支持的。

同时，我们要清楚：人生的努力，除了在战术层面努力外，更需要在战略层面努力。

我们的【使命心理学网络课】是一个人生战略级别的网络课，也欢迎女主和大家来参加我们的网络课。

主创团队 | 冷爱 方赏 茜茜

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　　一个城市的发展好不好，数据是最直接的方式，说到国内的一线城市，大家首先会想到北上广，那么放眼全球呢?又有哪些城市能够列入其中呢?今天就有排行榜123小编来为大家盘点世界一线城市榜单，感兴趣的小伙伴快来看看吧。

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