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& & &联系人： 李琳 胡飞
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【报告目录】
第1章：奥特莱斯开发与运营发展综述
1.1 奥特莱斯的定义与起源
1.1.1 奥特莱斯的概念
1.1.2 历史起源与发展阶段
1.1.3 奥特莱斯的特点分析
1.2 奥特莱斯的发展意义
1.2.1 奥特莱斯的社会价值
1.2.2 奥特莱斯的投资者价值
1.2.3 奥特莱斯的品牌商价值
1.2.4 奥特莱斯的消费者价值
1.3 奥特莱斯与其他业态相比
1.3.1 奥特莱斯与购物中心
1.3.2 奥特莱斯与城市综合体
1.4 奥特莱斯现状及主要问题
1.4.1 奥特莱斯产生的外因分析
（1）经济增长酝酿发展空间
（2）居民品牌意识增强带来需求
（3）不景气百货转型奥特莱斯
1.4.2 奥特莱斯生命周期分析
1.4.3 奥特莱斯发展现状分析
（1）奥特莱斯发展规模分析
（2）奥特莱斯盈利能力分析
（3）奥特莱斯供货困境
（4）奥特莱斯竞争现状分析
（5）奥特莱斯SWOT分析
1.4.4 奥特莱斯面临的问题与瓶颈
（1）奥特莱斯主要面临的问题
（2）奥特莱斯主要发展瓶颈分析
第2章：奥特莱斯开发与运营环境分析
2.1 经济环境分析
2.1.1 GDP增长轨迹分析
2.1.2 金融机构贷款投向
2.1.3 贸易发展规模分析
2.1.4 经济发展对奥特莱斯的影响分析
2.2 消费环境分析
2.2.1 居民消费结构分析
2.2.2 居民消费能力分析
（1）人均GDP增长分析
（2）城乡居民收入分析
（3）城乡居民储蓄率分析
2.2.3 居民消费倾向分析
2.2.4 居民消费信心分析
2.2.5 消费环境对奥特莱斯的影响分析
2.3 商业环境分析
2.3.1 售行业发展规模
2.3.2 售行业盈利分析
2.3.3 售行业运营分析
2.3.4 售行业偿债分析
2.3.5 商业环境对奥特莱斯的影响分析
2.4 奢侈品市场消费趋势
2.4.1 我国奢侈品市场现状
（1）中国奢侈品消费市场现状
（2）我国奢侈品消费者特征
（3）我国奢侈品消费概况
2.4.2 奢侈品消费趋势分析
2.4.3 奢侈品消费奥特莱斯带来的投资机会
第3章：国际奥特莱斯开发与运营分析
3.1 国际奥特莱斯开发与建设分析
3.1.1 国外奥特莱斯的历史演进
3.1.2 国外奥特莱斯的特点与经验
3.1.3 国外奥特莱斯的发展趋势
3.1.4 全球四大奥特莱斯区域分析
（1）欧洲奥特莱斯区域分析
（2）美洲奥特莱斯区域分析
（3）大洋洲奥特莱斯区域分析
（4）亚洲奥特莱斯区域分析
3.2 美国奥特莱斯开发与建设分析
3.2.1 奥特莱斯主要发展特点
（1）主要的建设形式
（2）奥特莱斯经营方式分析
（3）地理分布特征分析
（4）集团垄断特征分析
3.2.2 奥特莱斯发展现状分析
（1）奥特莱斯现状与规模分析
（2）奥特莱斯的发展趋势分析
3.2.3 主要经典项目分析
3.3 欧洲奥特莱斯开发与建设分析
3.3.1 奥特莱斯主要发展特点
3.3.2 奥特莱斯发展现状分析
（1）奥特莱斯现状与规模分析
（2）奥特莱斯的发展趋势分析
3.3.3 主要经典项目分析
3.4 日本奥特莱斯开发与建设分析
3.4.1 奥特莱斯主要发展特点
3.4.2 奥特莱斯发展现状分析
（1）奥特莱斯现状与规模分析
（2）奥特莱斯的发展趋势分析
3.4.3 主要经典项目分析
3.5 韩国奥特莱斯开发与建设分析
3.5.1 奥特莱斯主要发展特点
3.5.2 奥特莱斯发展现状分析
（1）奥特莱斯现状与规模分析
（2）奥特莱斯的发展趋势分析
3.5.3 主要经典项目分析
第4章：奥特莱斯投资建设与运营分析
4.1 奥特莱斯的投融资分析
4.1.1 奥特莱斯的投资风险分析
4.1.2 奥特莱斯的投资规模分析
4.1.3 奥特莱斯的盈利模式分析
4.2 奥特莱斯投资可行性分析
4.2.1 奥特莱斯的选址条件分析
（1）区域级别
（2）人口规模
（3）经济基础
（4）环境资源
（5）交通规划
（6）市政配套
4.2.2 奥特莱斯的建设规模分析
（1）项目定位
（2）用地规模
（3）建筑面积
（4）功能分区
（5）建设内容
（6）投资强度
4.2.3 奥特莱斯的项目效益分析
（1）经济效益
（2）社会效益
4.3 奥特莱斯投资规划分析
4.3.1 奥特莱斯规划设计分析
4.3.2 奥特莱斯项目招商分析
（1）奥特莱斯品牌供应商分析
（2）奥特莱斯招商策略分析
4.3.3 奥特莱斯产业配套分析
（1）奥特莱斯物流业分析
（2）奥特莱斯会展业分析
（3）奥特莱斯商业住宅分析
（4）奥特莱斯餐饮机构分析
4.4 奥特莱斯经营模式分析
4.4.1 联营模式分析
4.4.2 租赁模式分析
4.4.3 自营模式分析
4.4.4 托管模式分析
4.5 奥特莱斯运营模式分析
4.5.1 奥特莱斯的经营管理分析
4.5.2 奥特莱斯的采购组织分析
4.5.3 奥特莱斯的商品计划分析
4.5.4 奥特莱斯的谈判购买分析
4.5.5 奥特莱斯的利润评估分析
4.6 奥特莱斯营销模式分析
4.6.1 营销模式对奥特莱斯的重要性分析
4.6.2 目前国内奥特莱斯主要的营销模式
4.6.3 国内奥特莱斯营销策略分析与建议
（1）要有鲜明的市场定位
（2）进行本土化的创新经营
（3）加强现代化的渠道管理
（4）重视优质的服务与环境
（5）如何实施多样化的促销
4.6.4 新营销理念的导入将增加新价值
（1）奥特莱斯的体验营销分析
（2）奥特莱斯的娱乐营销分析
（3）奥特莱斯的时尚营销分析
4.7 奥特莱斯投资开发建议
4.7.1 奥特莱斯的选址建议
4.7.2 奥特莱斯的客源建议
4.7.3 奥特莱斯的规划建议
4.7.4 奥特莱斯的分区建议
4.7.5 奥特莱斯的规模建议
4.7.6 奥特莱斯的经营建议
4.7.7 奥特莱斯的招商建议
4.7.8 奥特莱斯的货源建议
4.7.9 奥特莱斯的公关建议
4.8 奥特莱斯经典项目个案分析
4.8.1 北京燕莎奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
（12）招商渠道与策略
4.8.2 上海青浦百联奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
（12）招商渠道与策略
4.8.3 重庆太平洋西部奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目规划布局
（6）项目功能分区
（7）项目主要客源
（8）业态组合与布局
（9）品牌构成分析
（10）项目经营模式
（11）招商渠道与策略
4.8.4 香港东荟城名店仓分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
（12）招商渠道与策略
4.8.5 北京赛特奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
（12）招商渠道与策略
4.8.6 成都时代奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
4.8.7 上海东方狐狸城奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
4.8.8 北京爱家奥特莱斯分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
4.8.9 上海枫泾环球奥莱斯购物园分析
（1）项目区位分析
（2）项目规模分析
（3）项目投资分析
（4）项目定位分析
（5）项目建筑风格
（6）项目规划布局
（7）项目功能分区
（8）项目主要客源
（9）业态组合与布局
（10）品牌构成分析
（11）项目经营模式
第5章：国内奥特莱斯区域市场投资机会分析
5.1 环渤海经济区
5.1.1 地理位置及历史起源
5.1.2 区域经济现状分析
5.1.3 土地供需现状分析
5.1.4 商业市场发展分析
5.1.5 重点省市奥特莱斯分析
（1）北京市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
（2）天津市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
（3）青岛市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
5.2 长三角经济区
5.2.1 地理位置及历史起源
5.2.2 经济区域现状分析
5.2.3 土地供需现状分析
5.2.4 商业市场发展分析
5.2.5 重点省市奥特莱斯分析
（1）上海市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
（2）浙江省奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
（3）江苏省奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
5.3 珠三角经济区
5.3.1 地理位置及历史起源
5.3.2 经济区域现状分析
5.3.3 土地供需现状分析
5.3.4 商业市场发展分析
5.3.5 重点省市奥特莱斯分析
（1）深圳市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
（2）广州市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
5.4 成渝经济区
5.4.1 地理位置及历史起源
5.4.2 经济区域现状分析
5.4.3 土地供需现状分析
5.4.4 商业市场发展分析
5.4.5 成都市奥特莱斯市场调研与投资可行性分析
（1）成都市奥特莱斯市场政策与规划
（2）成都市奥特莱斯市场的需求潜力
（3）成都市奥特莱斯市场的业态布局
（4）成都市奥特莱斯市场的位置分布
（5）成都市奥特莱斯市场的竞争格局
（6）成都市奥特莱斯市场的经营效益
（7）成都市奥特莱斯投资建设
第6章：奥特莱斯开发与运营标杆企业分析
6.1 国际奥特莱斯开发与运营企业经营分析
6.1.1 美国Tanger奥特莱斯集团经营分析
（1）企业主要概况
（2）企业经典项目分析
（3）企业在华投资分析
（4）企业最新发展动向
6.1.2 美国西蒙地产集团经营分析
（1）企业主要概况
（2）企业产品业务分析
（3）企业经典项目分析
（4）企业在华投资分析
（5）企业最新发展动向
6.1.3 井不动产株式会社经营分析
（1）企业主要概况
（2）企业组织架构分析
（3）企业产品业务分析
（4）企业项目管控分析
（5）企业经典项目分析
（6）企业在华投资分析
（7）企业最新发展动向
6.2 国内奥特莱斯开发与运营企业经营分析
6.2.1 奥特莱斯投资运营商经营分析
（1）奥特莱斯（中国）有限公司经营分析
（2）香港SPACE商业经营管理集团经营分析
6.2.2 奥特莱斯房地产开发企业经营分析
（1）北京首创股份有限公司经营分析
（2）上置集团有限公司经营分析
6.2.3 奥特莱斯零售运营企业经营分析
（1）中国春天百货集团有限公司经营分析
（2）北京首商集团股份有限公司经营分析
（3）上海友谊集团股份有限公司经营分析
（4）长春欧亚集团股份有限公司经营分析
6.2.4 奥特莱斯投资机构经营分析
（1）中国基建投资有限公司经营分析
（2）杉杉控股有限公司经营分析
（3）东方基业投资集团经营分析
第7章：奥特莱斯开发与运营趋势与前景
7.1 中国奥特莱斯发展趋势
7.1.1 奥特莱斯综合化发展趋势
7.1.2 奥特莱斯与其他互补业态共同发展
7.1.3 网购对奥特莱斯的影响越来越大
7.2 中国奥特莱斯前景展望
7.2.1 奥特莱斯的本土化展望
（1）经营主体的选择
（2）选址与规模分析
（3）经营范围有待进一步扩大
7.2.2 中国奥特莱斯前景展望
7.2.3 中国奥特莱斯发展建议
【图表目录】图表1：奥特莱斯的主要构成要素
图表2：奥特莱斯的社会价值
图表3：中国主要零售业态分类规范及其特点
图表4：奥特莱斯与城市综合体的主要业态组成区别
图表5：2013年GDP总量前15名省市及其人均GDP（单位：亿元，元/人）
图表6：2013年人均GDP前15名省市（单位：元/人）
图表7：中国中产阶级奢侈品消费意愿
图表8：中国奢侈品品牌辨识平均数量
图表9：中国居民奢侈品消费需求比较
图表10：供货商困境和顾客需求的矛盾
图表11：中国与奥特莱斯生命周期相比较
图表12：国内奥特莱斯门店按建筑面积排名（单位：平方米）
图表13：中国奥特莱斯数量及面积（单位：家，万平方米）
图表14：奥特莱斯中国成熟门店
图表15：奥特莱斯SWOT分析
图表16：年中国GDP总额及其同比增速（单位：万亿元，%）
图表17：年人民币贷款余额及同比增长（单位：万亿元，%）
图表18：年人民币新增贷款余额结构（单位：%）
图表19：年中国进出口累计总值及累计同比（单位：亿美元，%）
图表20：年中国进出口累计总值及累计同比（单位：亿美元，%）
图表21：农村居民消费结构（单位：%）
图表22：城镇居民消费结构（单位：%）
图表23：中国人均GDP及其增长情况（单位：元，%）
图表24：城镇居民人均可支配收入及其增速（单位：元，%）
图表25：农村居民人均纯收入及其增速（单位：元，%）
图表26：城乡居民人民币储蓄存款余额及其变化（单位：亿元，%）
图表27：4.01消费者指数分析（单位：%）
图表28：年社会消费品零售总额及累计同比（单位：亿元，%）
图表29：零售行业上市企业营业收入同比增速（单位：%）
图表30：零售行业上市企业净利润同比增速（单位：%）
图表31：零售行业上市企业毛利率（单位：%）
图表32：零售行业上市企业净利率（单位：%）
图表33：零售行业上市企业三项费用变化情况（单位：%）
图表34：零售行业上市企业资产负债率（单位：%）
图表35：零售行业上市企业资产负债率（单位：%）
图表36：我国高收入人员学历结构（单位：%）
图表37：我国高收入人员职业分布结构（单位：%）
图表38：我国高收入人员年龄分布结构（单位：%）
图表39：我国高收入人员及家庭年收入变化（单位：万元）
图表40：我国奢侈品消费者消费动机分析（单位：%）
图表41：我国奢侈品消费者消费地点分布（单位：%）
图表42：我国奢侈品消费者平均消费（单位：元/人）
图表43：我国奢侈品消费者消费结构（单位：%）
图表44：欧洲十家最大的奥特莱斯中心（单位：平方米）
图表45：美国十家最大的奥特莱斯中心（单位：平方英尺）
图表46：美国奥特莱斯按店铺数排名前15位（单位：家）
图表47：美国奥特莱斯排名前三位的品类（单位：家）
图表48：传统奥特莱斯与仙台泉奥特莱斯的区别
图表49：奥特莱斯的主要国际品牌供应商品牌
图表50：2013年北京市和天津市GDP及人均GDP（单位：亿元，万元/人）
图表51：2013年北京市用地供应计划（单位：公顷，%）
图表52：2013年天津市用地供应计划（单位：公顷，%）
图表53：北京燕莎奥特莱斯业态构成
图表54：北京市奥特莱斯对比分析
图表55：天津市人均消费性支出组成结构
图表56：青岛市人均家庭消费性支出组成结构
图表57：2013年珠三角地区GDP及人均GDP（单位：亿元，万元/人）
图表58：2013年上海市用地供应计划（单位：公顷，%）
图表59：江苏省“十二五”建设土地供应规划
图表60：浙江省保障性安居工程计划用地（单位：公顷，%）
图表61：浙江省商业及公共服务计划用地（单位：公顷，%）
图表62：上海市人均可支配收入组成结构（单位：%）
图表63：上海市人均消费性支出组成结构（单位：%）
图表64：上海市奥特莱斯业态构成
图表65：浙江省温州市“十二五”期间零售业态发展重点
图表66：浙江省温州市“十二五”期间重点建设综合体
图表67：浙江省人均消费性支出组成结构（单位：%）
图表68：江苏省人均消费性支出组成结构（单位：%）
图表69：苏州市奥特莱斯业态构成
图表70：广州市计划用地（单位：平方米，%）
图表71：深圳市人均可支配收入与消费性支出（单位：元）
图表72：四川省国有建设用地计划用地（单位：公顷，%）
图表73：重庆市国有建设用地计划用地（单位：公顷，%）
图表74：三井不动产株式会社组织结构分析
图表75：奥特莱斯（中国）有限公司组织结构分析
图表76：奥特莱斯（中国）有限公司优劣势分析
图表77：香港SPACE商业经营管理集团优劣势分析
图表78：北京首创股份有限公司营收分析（单位：亿元）
图表79：北京首创股份有限公司主营业务构成（单位：亿元，%）
图表80：北京首创股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表81：北京首创股份有限公司盈利能力分析（单位：%）
图表82：北京首创股份有限公司运营能力分析（单位：次）
图表83：北京首创股份有限公司发展能力分析（单位：%）
图表84：北京首创股份有限公司优劣势分析
图表85：上置集团有限公司营收分析（单位：万港元）
图表86：上置集团有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表87：上置集团有限公司盈利能力分析（单位：%）
图表88：上置集团有限公司运营能力分析（单位：次）
图表89：上置集团有限公司发展能力分析（单位：%）
图表90：上置集团有限公司优劣势分析
图表91：中国春天百货集团有限公司营收分析（单位：万元）
图表92：中国春天百货集团有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表93：中国春天百货集团有限公司盈利能力分析（单位：%）
图表94：中国春天百货集团有限公司运营能力分析（单位：次）
图表95：中国春天百货集团有限公司发展能力分析（单位：%）
图表96：中国春天百货集团有限公司优劣势分析
图表97：北京首商集团股份有限公司营收分析（单位：万元）
图表98：北京首商集团股份有限公司营业收入构成（单位：亿元，%）
图表99：北京首商集团股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表100：北京首商集团股份有限公司盈利能力分析（单位：%）
图表101：北京首商集团股份有限公司运营能力分析（单位：次）
图表102：北京首商集团股份有限公司发展能力分析（单位：%）
图表103：北京首商集团股份有限公司优劣势分析
图表104：上海友谊集团股份有限公司营收分析（单位：万元）
图表105：上海友谊集团股份有限公司主营业务收入构成（单位：亿元，%）
图表106：上海友谊集团股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表107：上海友谊集团股份有限公司盈利能力分析（单位：%）
图表108：上海友谊集团股份有限公司运营能力分析（单位：次）
图表109：上海友谊集团股份有限公司发展能力分析（单位：%）
图表110：上海友谊集团股份有限公司优劣势分析
图表111：长春欧亚集团股份有限公司营收分析（单位：万元）
图表112：长春欧亚集团股份有限公司主营业收入构成（单位：亿元，%）
图表113：长春欧亚集团股份有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表114：长春欧亚集团股份有限公司盈利能力分析（单位：%）
图表115：长春欧亚集团股份有限公司运营能力分析（单位：次）
图表116：长春欧亚集团股份有限公司发展能力分析（单位：%）
图表117：长春欧亚集团股份有限公司优劣势分析
图表118：中国基建投资有限公司营收分析（单位：万港元）
图表119：中国基建投资有限公司偿债能力分析（单位：%，倍）
图表120：中国基建投资有限公司盈利能力分析（单位：%）
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青岛奥特莱斯大跃进后成鸡肋 失败收场
前段时间，中国之声一篇关于“中国多个奥特莱斯项目倒闭”的报道引起业界的注意，该报道在列举各城市失败项目时，第一个提到的便是“青岛第一家康城奥特莱斯开业一年后便失意撤场。”
这再一次引起业界人们对“奥莱”业态的关注和反思。从康城奥特莱斯开业一年倒闭，到即墨海泉湾奥特莱斯、胶南奥特莱斯及今山东路奥特莱斯，又到前不久刚刚易主的栈桥奥特莱斯。用业内人士的话说，青岛的奥特莱斯经过“大跃进”式的发展，整体最终以“失败”收场，但这并没有阻止商企涉足“奥莱”的想法，丽达仍然放出“转型奥特莱斯”的口号。
“目前，就像鸡肋，按发展经验来看，该业态具有很大发展空间，但目前在青岛的发展完全‘变味’，奥特莱斯只是成了一个普通商场的幌子，没有任何这类业态成功的关键因素。”业内人士分析，失败是必然的。
迅猛增量结果不尽如人意
在青岛商业市场上，奥特莱斯早已不是新鲜的业态。早在2004年，台东奥特莱斯就让岛城市民首次接触了“奥特莱塞”业态。随后，康城奥特莱斯、盛文奥特莱斯、栈桥奥特莱斯、即墨海泉湾奥特莱斯、胶南奥特莱斯及山东路奥特莱斯等陆续开业。多年来，奥特莱斯仿佛成为青岛商业市场的“流行趋势”。
然而记者了解到，最早面世的几家奥特莱斯大都以“失败”告终，即便没有关门的项目也在勉强维持。其中，距今时间最短的要数栈桥奥特莱斯，该项目于2010年开工，计划2011年年底开业，但其搁浅两年后，终于在去年12月份正式易主，更名“凯利购物广场”，将重新规划和招商。
按时间排序，曾位于台东三路商业步行街的“台东奥特莱斯”2004年开业，但仅仅维持了2年的时间就黯然关门告终；日，康城奥特莱斯正式入驻城阳宝龙城市广场，仅用了一年多的时间，当人们再去康城奥特莱斯时，却发现康城奥莱已经人去楼空……“即便还在正常营业的奥莱，也仅仅是挂着奥莱的名号，并没有体现出其真正的商业竞争力。”业内人士分析，例如去年开业的山东路奥特莱斯，上下两层的销售区域主要涉及女装、女鞋、男装、男鞋及皮具等服饰类业态，项目外围沿街店铺则主要是餐饮类，并且消费档次也不高，给人的感觉和中低档商场没有区别。
2004年到2013年，10年间，奥特莱斯在青岛迅速增量，但最终没有交出让人满意的答卷。
本土演变致奥莱失竞争力
青岛多个奥特莱斯项目的发展均不容乐观，谈及失败的原因，每个人的观点不一：有人认为缺乏价格优势，有人认为缺乏强大的品牌阵容，有人认为地理位置不好。“中国的‘奥特莱斯标准’正在建立当中，难以定义何为‘正宗的奥特莱斯’。”业内人士介绍，像国外奥特莱斯业态发展成熟的国家或城市，有一项标准就是远离市区，但就青岛而言，大多奥特莱斯项目往往处在市区之内。
这种“市区奥莱”大都是百货公司旗下门店转型而来，这与传统意义上的‘郊区奥特莱斯’有何不同呢？业内人士介绍，奥特莱斯成功最大的核心竞争力就是其“低廉的价格”，郊区低廉的物业成本是降低整体经营成本的基础之一。相对而言，青岛的“市区奥特莱斯”往往建立繁华的黄金地段，这极大地提升了其经营成本，因此无法给予消费者低廉的商品价格，也就极大的丧失了奥特莱斯原本的竞争力。
就目前来看，百货公司门店转型形成的“市区奥特莱斯”，大多都是在百货公司的一层楼，销售一些大众品牌的折扣品。“这根本不是奥特莱斯。”业内人士直言，“我认为在市区内，低折扣、大面积、大规模地销售奢侈品是不太可能的。”“甚至有的奥特莱斯仅仅是用了‘奥莱’的噱头，销售的商品根本称不上高端商品。”
缺乏品牌支撑和购物环境
相对于“市区奥莱”而言，青岛也不凡“郊区奥莱”，如康成奥莱、盛文奥莱等，这似乎符合了西方国家奥特莱斯成功的“规律”。但剖析其背后，青岛的奥特莱斯缺乏该业态生存的基础之一――强大的高端品牌支撑和怡人的购物环境。
出生于青岛的韩小姐，五年前前往美国留学，去年拿到了美国绿卡并在美国一家著名奥特莱斯广场找到了一个销售的工作，她所供职的箱包店今年的业绩已经登上了该奥特莱斯销售榜的冠军位置，“大概四分之一的业绩是中国人贡献的，其中有游客购买但更多的是代购。”最初韩小姐疑惑为何中国人不在当地的奥特莱斯购买呢？经过一段时间的工作韩小姐发现，本土的奥特莱斯没有强大的品牌阵容支持，包括产品少、拿不到国外奥莱的低廉价格两个方面。因此更多的国人喜欢到国外购买，还能顺便旅游一下。
此外，本土的“郊区奥莱”与国外奥特莱斯相比，购买环境大不如人家。“因为节省租金而择址郊区的奥特莱斯，为了留住消费者，会把购物环境收拾得非常好，让人购物的同时旅游，不屈远赴郊区。”“但青岛乃至全国的奥莱项目，郊区化是人为模仿出来的，没有学习到该业态之根本。”
过于激进缺乏消费力支撑
青岛奥特莱斯的尴尬局面并不是个例，记者调查相关数据发现，如今，全国以“奥特莱斯”命名的商场已有400多家，品牌、质量、服务、管理等方面的水平参差不齐，频频传出经营不善的消息。聚焦青岛市场，先后诞生或同时存在的奥莱项目近10家之多，经营结果也多不理想。
对于这种结果，有人将其归结为“不正宗”，有人怀疑部分开发商“有圈地之嫌，不务正业”，也有人认为消费市场尚待培育。
有分析认为，一家奥特莱斯需要500万人口和一定数量的高档百货作为支撑。但青岛这座全年常住人口不足千万的城市，奥特莱斯项目就好几家，显然这样的消费支撑不够结实。另有调查数据显示，奥特莱斯的消费者多是中产阶级，这类群体在美国是主要阶层，而在中国，符合这个群体的人仅占20%。对于目前青岛的奥特莱斯发展现状，业内人士认为与目前青岛的消费辐射能力、消费群体不无关系。“消费力相对不高是现实，但商场增量迅猛并且竞争力丧失就是‘失误’了。”业内人士告诉记者，“过于激进缺乏消费力支撑”似乎成为青岛奥特莱斯最好的阐述了。
业内人士同时分析，无论地理位置在哪，还是业态怎么组合，最关键的一点是提升消费者的购物体验。奥特莱斯业态必须要以适应当地的商品、管理的形式出现。当地商业巨头开设的奥特莱斯店将好于一般外来企业并发展更快，因为当地巨头更了解当地消费者的消费习惯、喜爱品牌，更熟悉他们所乐于接受的服务和营销形式。
因地域不同制定不同的标准将是中国“奥莱”的本土化生存之道。一线品牌和够低的折扣是关键，但同时也要通过良好的服务和配套，来提升消费者的购物体验。
青岛财经日报
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