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公元物业召开讨论会探讨开放式小区的挑战和机遇
&&& 【本站讯】（杨书先）日下午，公元物业针对《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》这一重磅文件召开主题为&开放式小区将给我们物管企业带来什么新的挑战和机遇&的讨论会。根据《意见》，公元物业团队畅谈小区&拆围墙&后对物业管理行业的影响，并发表各自的看法。本次会议由公司管理总监姜国庆主持。项目主管及以上管理人员参会。
&&& 2月21日晚，中央公布时隔37年重启的中央城市工作会议配套文件《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。文件提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。文件发布后，物业管理行业炸开了锅：围墙没有了，物业怎么管? 红线内的建设用地使用权是业主共有的财产，将小区内部分土地公共化，是否有侵犯业主利益的嫌疑？公共区域的管理责任如何划分？
&&& 针对这一新的政策，公元物业召开了主题为&开放式小区将给我们物管企业带来什么新的挑战和机遇&的讨论会。根据《意见》，公元物业团队畅谈小区&拆围墙&后对物业管理行业的影响，并发表各自的看法。姜国庆总监首先提出疑问：这一新的政策利弊在哪？公元物业要如何应对？讨论群里顿时炸开了锅。
&&& 大势所趋还是赶鸭子上架？
&&& 有人提出疑问：会不会没有客服的事情了？只有维修、环境的服务外包？环境绿化是否也随之分离出来了？政府接管？物业企业的行业服务内容将被细分到何种程度？接着便有人回答：&不会没有客服，或许客服的工作要求会更细致。&今后比拼的是服务质量、服务态度及安全管理专业化。保洁服务将得到延伸，保安人员会增加到每一楼栋，工程智能化系统前景一片大好，客服便民有偿服务范围将随之扩大。
&&& 公元物业董事长兼总裁闵安表示，&大势所趋，我们要着眼于未来。客服的事情一定会存在，只是负责的范围更大，没有了围墙的限制。&没有了围墙的限制，物业各项工作将越加细微化，业主所需服务要求将会越高。小区围墙的打开，迫使物业公司为降低管理成本，将更快推进小区智能化应用与管理。今后的智能系统前景一片大好，如指纹开门，头像开门等。从长远利益来看，降低了小区的管理成本；从安管角度看，可以规避风险。
&&& 物业公司何去何从？
&&& 但是，开放式小区一旦形成，物业公司还有没有存在的意义？出路在哪里？会促使大鱼吃小鱼吗？小的物业管理公司是否将不复存在？物业给谁提供服务，提供何种服务，是否都是政府说了算？物业公司是否要向政府靠拢？物业行业将迎来大洗牌？
&&&&有人表示，物业公司当前便要搞好与街道和居委会的关系，未来极有可能由街道办来选聘街区物业管理公司。中央文件规范及要求同样使房地产开发商在规划设计时不能再按以前的方式，这对物业行业来说是好事，特别是前期介入工作。闵安总裁表示：&我们要未雨绸缪，早点设定街区管理的服务方案。多编几套街区物业管理方案备用。&
&&&&进出车辆如何管理？
&&&&人车分流小区开放后，业主休闲活动区域的安全问题，物业是否承担相关责任？ 露天停车场出租是否也受影响？小区道路本来就窄，车辆乱停乱放，管理难度加大。尤其是所管区域和市政接驳处乱停车现象成常态。道路市政规划车位会不会对开发商车位造成冲击？
&&& 小区内公共区域地面有车位的，本来小区车位配比就不到位，小区内道路一开放，车位问题需要解决，机械停车可能会盛行。街区制由于使得居住区车流增加，车速更快，增添了交通安全隐患，同事加大了居住区的噪音干扰，也大大增加了物业管理公司管理难度。
&&& 有人表示，新建小区可能会消除停车难这一顾虑。由于地下停车位不够，原则上开发商会解决停车位问题，所以在规划过程中，开发商可能会把机械式停车场考虑进去。
&&& 或许小区内的道路会限行，白天车辆、行人通行，晚上只给行人通行。对于车位紧缺的小区，建立机械式停车场是不错的选择。交通拥堵，难发挥微循环功能，泊车公司将应运而生。
&&& 小区安全如何保证？
&&& 有网友为我们畅想了小区拆围墙之后的蓝图：一楼分分钟改铺面，麻将馆、老年保健、金融、担保、大排档、烧烤遍地开花，停车的走路的、各种宣传单、游击队、广场舞一路排开。歌声震天，步伐隆隆，噪音瘴气。安全隐患变明患，物管日渐无效，警察城管疲于奔命，现代居住规则瓦解。
&&& 确实，一旦街区制落实，街铺摆卖管理是难点。目前大部分业主关心的还是安全问题，物业将采取什么方法或智能手段给业主提供更好的安全帮助？
&&& 封闭式小区都那么多小偷，开放了小偷岂不是更容易下手？安全管控是否增加了人员成本？（机动岗与大堂门岗）。姜国庆总监表示：&人员成本会增加，成为影响物业收入的不利因素。我们要不断寻找新的管理思路。&
&&& 中国一旦落实开放式小区建设，人防、物防、安防等方面都需投入大量资源，物业公司将面临转型或多元化。对公元物业来讲，汇生活科技公司和六维工程公司可与安防类制造公司合作，给双方带来更多机会。
&&& 有人表示，今后，单元楼的门禁系统将变得至关重要，因为这是通往业主家门口的最后一道防线。对于物业来说，装修监管压力将会增大。安全、卫生如何管控是关键。小摊小贩直接在小区公共道路贩卖商品，方便了业主，为难了物业，却利好了家居市场。家居、公共智能安防设备将被采购一空。
&&&&物业成本增加还是减少？
&&& 公元物业清远分公司助理总经理胡鄂松提出疑问：&未来的安全管理可能会成立类似原来深圳的联防队，区别是由公司来承包。每个单元设保安可能性不大。一个大点的项目50个、60个单元，两班制得配多少人力？&
&&& 针对这一棘手问题，有人表示，可以做多种经营，让业主通过网络选择物业服务，让业主坚信公元物业是他们可信赖的团队。
&&& 有人总结道，单个的人工成本会增加，集团化、专业化、网络化、智能化的服务肯定是会减少人员数量，总成本应该会降低。而且，商铺物业收入比例将提高。
&&& 随着小区围墙的拆除，公建面积的减少，业主的建筑面积减少，管理费会有相应提升。而且，政府的职能会扩大，将投入大量人力改变围墙内三不管的状态。对物业来说这是好事。
&&& 国外经验是否可取？
&&& 那么，如果小区围墙拆了，小区内道路公有化了，之前小区内道路建设面积分摊到房子的建筑面积中，政府会买单吗？业主会怎样对待？物业公司的收费面积是按照建筑面积来计算的，会受其影响吗？围墙内面积归业主所有，业主会同意吗？高端小区的业主是否会要求每个单元楼都要有安管？如此，安管是否将无形地转化为单元楼接待员？管家、客服、保安是否要合为一个角色？
&&& 针对这些设想，清远东方巴黎管理处经理欧阳文杰表示：&我们可以借鉴国外经验，了解及学习国外开放式小区先进管理模式，启用网格式管理。&对于即将到来的物业发展新趋势，闵安总裁预测，&白天是单元管家兼安管，晚上是安管值班。单元楼的安防系统一定会升级。单元楼的思想更容易统一，专项维修资金申请相对容易。物业服务私人订制模式会到来，菜单模式会盛行。物业服务费会按照需求增加。政府购买服务也会增加。我们会参与公共服务的竞争。&
&&& 楼市也将波及？
&&& 开放式小区开发建成后，将一定程度上刺激楼市成交。对物业来说，《意见》对小区的安全管理提出了更高的要求，物业更多的是承担了部分政府职能，会加快社区管理系统智能化发展。对此，政府还须出台相关法律法规来明确政府相关部门和物业管理企业的责任范围。
&&& 姜国庆总监表示：&街区管理模式现在就有，物业要肩负部分城管职能。&对公元物业来讲，汇生活科技公司、六维工程公司发展契机不可估量。
&&& 闵安总裁表示：&新建房不再建设围墙，可以消化现在大量的存量房，这对现在愁苦的开发商是最大的利好。&
&&& 开放式小区时代真的来了？
&&& 面对《意见》，如何在新的市场环境中实现稳定盈利将是物业公司面临的一大难题。&莱茵花园&便是典型的由内涵而外延的外松内紧规划设计。
&&& 总裁助理欧阳林表示：&封闭小区是不符合国际做法的，因为满足不了消防要求，也不利于公共资源共享。所以逐步打开围墙的方向是正确的。欧美没有像我们这样的封闭小区，也就是楼门可以有锁，封闭起来，但水平方向的小区花园不会封闭。大社区、小组团、窄通道、密路网的城规设计是趋势。&
&&& 公元物业清远分公司总经理郑顺福表示：&讨论这一话题，主要结合公司未来发展去想。我们心里先主观接受，则有可能利用新政策谋求新发展。现有住宅小区不太可能拆围墙，原因很简单：本来做了人车分流，地下车库进车，上面走人，不可能让社会车辆从车库穿过小区，也不可能从行走区域穿过小区。新建小区应会建成大小区改多个小组团。直接把一个小区拆成数个单体楼不现实。&
&&& 合作是方向？科技成手段？
&&& 姜国庆总监表示：&和政府合作管理是方向。&随着政府相应职能部门行政功能的进一步完善，不建大的封闭式社区意味着物业管理区域缩小，一个大的社区存在相对独立的物业管理区域，便有不同的物业公司进行管理，于是便会产生不同的业委会。
&&& 清远凤城世家管理处经理杨文表示：&不管政策怎么变，物业服务企业还是需要的，政府编制有限。物业公司拼的是服务，我们现在要做的是把自行车换成摩托车，再换成汽车，不是骑着自行车想着120码的事。&
&&& 总裁助理欧阳林表示：&拆掉围墙的小区，内部区域会露出更多的商&角&，符合&金角银边草包肚&的商业选址规则。加上无界限的网络科技，一定会给具备成熟管理经验，并且能顺势而为的物管企业的发展带来更多机遇。在迎接机遇的同时，我们物业人要首先拆掉心中的围墙，决不可故步自封和夜郎自大。&
&&& 闵安总裁非常赞同这一说法，并表示：&业主对单元管家会更尊重和依赖。我们的汇生活、360服务前途光明，有机会得到更大的发展。&
&&& 由此可见，结合、借助科技优势已成为物企生存的必要条件。
&&& 公元物业任重道远
&&& 作为独立的专业化、市场化物业管理服务商，公元物业拥有一流物管体系、专业人才、项目经验，国家一级物业资质，ISO9000质量/14000环境及OHSAS18000职业健康安全管理体系认证。公元物业一直以&业户的好管家、开发商的好帮手&为职业目标，以&贴心服务每一天&为服务宗旨，追求物业管理市场中领先的综合竞争优势。面对《意见》，公元物业任重道远。
&&& 讨论会接近尾声时，闵安总裁表示：&打破围墙后，物业管理的市场更大了。业委会以楼栋为单位。城市化的建设不再是过去割据的局面，新的模式在升级改造，我们要适应社会发展。&这从侧面反映出物业管理多元化趋势明显，品牌将决定物业公司的市场竞争力。公元物业将强化客户服务形态，成立客户服务终端中心，顺应时代发展潮流；六维工程公司将着手从楼宇人性化、智能化角度保障楼宇基础安全，运用新科技手段保障物业基础服务，提升服务品质；汇生活科技公司将从业主最关心的基础服务出发，立足业主满意度，保证高水准服务品质。
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雅戈尔锦绣东城小区的六个小区组团中，一到四号组团和六号组团都是独立且封闭的居住区，设有保安和门岗。”　　“还有小区进出本来是刷卡的，楼下也有门禁，但似乎平时进小区的闲杂人等并不少，不知道他们是如何绕过保安的。
&我家大门常打开，打开怀抱等你&，当歌词即将变成现实，对那些在封闭式住宅小区里生活了几年十几年甚至几十年的人来说，无疑是一种生活方式的颠覆。不少人开始为自己未来的生活担忧：&我家的围墙要不要拆&、&什么时候拆&、&拆了之后怎么办&&& 没有&围墙&的&开放式&小区是否真的如大家担心的那样，人流、车流多了；人员进出更加复杂了；居住财产安全没有保障了？昨天，记者走访了位于东部新城的雅戈尔锦绣东城小区，这也是宁波市第一个以小街区形态组织开发的开放式小区。 &人身财产等安全问题&成关注焦点 家住鄞州中河街道彩虹新村的朱先生在媒体上看到&已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开&这条消息后连连摇头。 和一般的封闭式住宅小区相比，彩虹新村尽管有小区大门，也设有门岗和保安，但有一点明显的区别，就是小区主要通道杨家路两侧都是沿街，包括药店、超市、理发店、五金店、教育培训机构、水果店，甚至还有不少卖蔬菜、鱼肉的摊档。 在彩虹新村北大门处，联虹路与杨家路相连。包括飞虹社区、小朱家、彩虹新村3个小区的4道大门都开在这条不足500米长的路上，而路的两侧同样是商铺林立，摊贩众多。 &感觉跟开放式小区没啥两样。&朱先生说，因此给住户带来的烦恼&十个手指都数不过来&，&环境卫生差；来往人流多且复杂；外来车辆频繁进出，还霸占小区本就稀缺的停车位&&& &如果真的按照《意见》里说的，逐步打开已经建成住宅小区，实在难以想象我们这里会乱成什么样子，我们的居住和财产安全如何得到保障？&朱先生不无担忧。 朱先生的担心并非个例。有不少网友在网上吐槽说，小区道路对外开放了，小商贩涌入，会不会使得原本就并不宽敞的公共区域更加狭窄？小孩子能不能抵挡住那些&三无&美食的诱惑，吃到卫生不达标的食物？小区里人潮、车流来往，会不会造成更多的噪声污染和安全隐患&& 在《意见》发布后，新浪网做了一个题为《住宅小区不再封闭，大院要打开，你支持吗？》的网络调查，有七成多参与调查的网友明确表示&不支持&，&人身财产等安全问题&成了网友最担心的问题。还有八成网友认为，封闭小区逐步打开以后，&业主应该获赔&。 样本调查：宁波首个开放式小区居民怎么说？ 没有&围墙&的&开放式&小区是否真的像大家担心的那样&危机四伏&？昨天，记者走访了位于东部新城的雅戈尔锦绣东城，这里应该是宁波最早以街区式形态开发的小区。 现场：记者进入时被保安盘问 雅戈尔锦绣东城小区占地面积约9.47公顷，地块形状十分方正，被与民路平行的海宁街和与民安东路垂直的北明程路、南东安路一横两纵三条城市道路划分为六个区块，形成六个小区组团。 这一横两纵三条城市道路两侧都是商铺，以各种小吃店、饭店居多，也有超市、便利店、服装店、宠物店等。 在该小区附近，入住率比较高的小区包括莘香雅苑和书香景苑。这两个都是封闭式的拆迁安置小区，小区附近的商铺大都集中在民安东路两侧，商业氛围和人气都明显不如雅戈尔锦绣东城附近。 因为是城市道路，这三条道路的路面保洁由环卫部门负责，因此路面看起比较干净整洁。 记者来到雅戈尔锦绣东城小区时，已经是下班时分，海宁街和北明程路两侧已经停放了不少车辆，把原本的双向单车道变成了单车道，车辆进出不太方便，遇到有车在路边停靠时，还会发生短暂的拥堵现象。 雅戈尔锦绣东城小区的六个小区组团中，一到四号组团和六号组团都是独立且封闭的居住区，设有保安和门岗。五号组团由幼儿园、小公园和篮球场组成，小公园和篮球场对附近的居民开放。 记者试图装成业主进入四号组团，刚走到门岗被一名保安拦了下来，&你们找哪位业主？几号楼几号门？&在得知记者找的是物业和业委会后，他还很热情地为记者指路。 看法：&开放&好不好关键在管理 在雅戈尔锦绣东城小区物业管理处，记者见到了正好来办事的小区业委会委员潘先生。得知记者的来意后，他说包括锦绣东城小区在内的不少开放式、半开放式小区的业主，也正好在热烈地讨论这个事情。 对于《意见》中提到的&优化街区路网结构&，打开封闭住宅小区，&实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用&。&另外要树立&窄马路、密路网&的城市道路布局理念，建设快速路、主次干道和支路级配合理的道路网系统。&潘先生觉得还是挺有必要的。 那么，拆掉小区&围墙&来缓解道路交通拥堵，是否如很多人担心的那样会以牺牲居民的切身利益为代价呢？潘先生表示，从目前小区运行的情况来看未必如此。 &街区就在小区里，对居民日常生活而言，方便不少。& &尽管小区是开放的，但居民居住的组团还是封闭的，有效避免了闲杂人员进入组团，像那种&牛皮癣&小广告之类的就很少能上门。& &在我看来，小区开放，最大的受益者还是业主，像小区的三条城市道路，日常的养护和维修，都交给政府部门来管理，大大减轻了业主和物业的负担。& &目前小区物业一共配备了26名保安，两班倒，每班13个保安，分别驻守在五个小区组团，和一些只有一个或者两个进出口的封闭式小区比，看起来有点多，但并不像网上说的会给安保力量的投入带来很大的压力。& 尽管在外人看来，雅戈尔锦绣东城算是宁波迄今为止发展相对比较成熟，也比较成功的&开放式&小区，但在潘先生眼中，最关键的并不在于&开放式&的形式，而在于管理。 &有管理，任何开放式小区都安全；没有管理，任何封闭式小区都不安全。比如，在4号组团区有个保安是所有保安中最尽责的，他认识这片区所有的业主，从不放一个可疑的陌生人进小区，因此住在4号组团区的业主可能相较于其他组团区，安全感更强一点。&在潘先生看来，想要消除居民心中的顾虑，确保&开放式&小区的安全，管理必须是多管齐下的，包括政府、物业和业委会。 从今年1月中下旬开始，该小区三条城市道路上违停要被交警违章抄告，这也是小区业委会多方努力的结果。惩罚措施的出台，对三条道路上的拥堵问题多少起到了一些缓解作用，&以前也有一些业主随手将车停在路边，现在大多到小区里去租个车位。& 包括居民担心的社会车辆频繁进出位于小区里的城市道路带来的噪音扰民和安全问题，潘先生认为，&只要交警部门出台规定，对这些道路严格实行限速、禁止鸣笛，又或者规定时间段限入，同样能够解决。& 不过，潘先生也表示，考虑到各个小区的情况不同，是不是所有新建小区都要采取&开放式&管理，还是要具体问题具体分析。 感受：住在开放小区里到底好不好？ 记者在雅戈尔锦绣东城小区随机采访了两名业主，一名业主住在3号组团区，另一名住在4号组团区。即便是在同一个小区，两人的感受也是迥异的，似乎刚好印证了潘先生的看法。 住在三号组团的董小姐一年前刚刚做了妈妈，&感觉小区太小了。平时想带孩子下来走走，没两步就跨出小区了，不像一些大的封闭式小区，有公园，有喷泉。& &在小区里串个门感觉也不太方便，比如我想从3号组团区到4号组团区，就得绕个大圈，跨2条街。& &还有小区进出本来是刷卡的，楼下也有门禁，但似乎平时进小区的闲杂人等并不少，不知道他们是如何绕过保安的。& 住在4号组团区的贺先生则觉得住开放式小区和封闭式小区差别并不大，&小区治安还好吧，除了租房的，闲杂人等并不多，盗窃白闯的案件没怎么听到过。& &小区外的店面房以餐饮为主，对我们这样不太做饭的年轻人而言，挺方便的，就是烧烤摊需要规范下。&东南商报记者胡珊石承承
[责任编辑：陈红珍]
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈中华人民共和国物权法关于开放式小区的意见【全文】
当前位置：>>> 中华人民共和国物权法关于开放式小区的意见【全文】
中华人民共和国物权法关于开放式小区的意见【全文】
　　昨日，最高法通报了《中华人民共和国物权法》关于开放式小区的意见，下面小编为大家收集了相关内容，希望对大家有帮助!
　　已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。&原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开&这句话，昨日引发热议，已建成小区谁有权决定开放?今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业?小区开放后安全如何保证?对于这些公众关心的问题，下面一起看看专家这么说。
　　1 现有小区为何需要拆掉围墙?
　　去一个不远的地方，从地图上看，明明直线距离很近，但实际上一个庞大的院子横在眼前，要过去的话，只能绕过大院或小区，走很远的路才能到达目的地，这是不少市民日常生活中都会遇到的问题。
　　城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。
　　此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。
　　国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，
　　而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。
　　记者了解到，此前北京的规划部门也对大院拆墙透绿进行了探索和努力。比如结合具体项目，如果是大院里的项目要改扩建申请调整规划，规划部门就会要求其将大院里的一些支路，随着项目建设腾退干净，地上没有建筑物，将来如果拆了院墙，这些支路就有通行的可能性。
　　2 谁有权让小区开放内部道路?
　　北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人&&业主的权利。
　　他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主&头上&。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。
　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了&逐步&一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
　　昨日有人提出，小区的绿地、道路等是否计入到买房时公摊面积，如果是的话，小区开放应给买房的业主予以补偿。
　　专家表示，就北京而言，小区的绿地、道路等是没有计入到买房的公摊面积中的。这些面积属于业主共有面积，业主拥有土地使用权，但不是分摊面积。
　　中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。
　　王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。
　　3 开放使用小区道路如何补偿?
　　如何释放小区中的道路资源?王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会必要协商，还要进行补偿。
　　同时，要区别对待，不能一刀切，&在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调;对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求&。
　　此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。
　　这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。
　　王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可;对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。
　　4 街区化后小区物业将被取消?
　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，新建小区街区化，从理论上讲是做得到的。比如在香港、澳门，就有不少都是以单独的楼栋为单元。
　　那如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业?是否还要交物业费?
　　对此，楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。
　　&物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。&楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
　　至于道路开放后是否会切割小区，造成物业不好管理?楼建波认为这也不是问题，&现在有些小区也是被一条市政路分开了，并没有影响到物业管理。&
　　同时，楼建波建议，在具体执行时不能&一刀切&，应根据实际情况逐步推进。&街区制是一个系统工程，不能分割开。比如街区制的一大目的就是打开大院或小区，形成微循环的道路，那么如果三个小区挨着，一个小区打开了，另外两个没有打开，道路还是循环不了，反而成为了断头路。&
　　5 围墙打开怎么保障小区安全?
　　推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，这个问题不能一概而论，不是所有小区打开就会影响安全，也不是所有小区打开就对交通有利，要看小区的封闭状态和大交通之间的关系才能确定。
　　王太元表示，所有的小区全部推行街区化是不科学的，有些社区不适合开放，比如小区内道路以及周围条件环境并不适合开放，因此应该实事求是、因地制宜。在推行时，需要进行大量的调查工作，如社会治安各种手段相互协调的工作等等。
　　此外，王太元指出，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。
　　小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民?王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。
　　6 学区房划分是否会受街区影响?
　　中国教育科学研究院研究员储朝晖表示，原来城市设计中，单位大院比较多，这与行政管理体制相关，单位管一切，之后逐渐由单位制管理向社区管理的方向逐渐转变，从其他国家的城市管理经验看，这是一个大趋势。
　　对学区房和择校来说，与以前单位边有个很好的学校有直接关系，如之前北京取消的共建学校，就属于单位和学校的共建。现在，城市管理理念在逐渐的改变。
　　因此，小区打开后对学区房可能会有一定影响。储朝晖分析说：&街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房&。
　　储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化;另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的&浮标&，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，&学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值& 。
　　最后，储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。
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