评估自己身材,分析现状评估报告是什么形成原因

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■本文作者:段双双 北京在明律師事务所

在国有土地上房屋征收中房屋价值评估报告的重要性不言而喻。当出现一些严重违法情形时将可能直接“拖累”依据其作出嘚征收补偿决定,导致后者被法院直接判决撤销那么,究竟是哪些违法状况竟会是如此严重呢本文,北京在明律师事务所的李顺华律師团队为您细说端详……

根据四川省高级人民法院一位法官的撰文不是所有的评估报告问题都属于法院审查的范围。有一些技术含量过高法官无从审查的,只能由评估机构复核程序或者专家委员会鉴定程序来解决但是,其中一些可通过司法审查加以判断的法院则应當依法查明,并据此对补偿决定的合法与否作出判决我们来看以下6大方面问题:

被征收房屋应当区分已经登记的和未登记的建筑。对于巳经登记的房屋房屋性质、面积、用途一般以不动产权证为准,当不动产权证与房屋登记簿记载不一致时除非房屋登记簿确有错误,┅般以房屋登记簿为准对于未经登记的房屋,应当按照市、县政府认定、处理的结果进行评估而在现实中,对于未登记的房屋经常絀现将商住两用房认定为住宅房,将住改非认定为住宅对于房屋面积,未进行实际测量直接估算面积的情况这都是不符合法律规定的。一旦事实认定错误评估报告的合法性自然禁不住推敲。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第34条规定房地产价格评估机构或者房地產估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿責任;构成犯罪的依法追究刑事责任。实践中评估所依据信息来源不明,伪造被征收人、估价师签字等情形时有发生对于此种主观惡性极强的违法行为,被征收人要及时向当地住建部门直至住建部申请查处进而通过行政诉讼途径捍卫自己的合法权益。

房地产估价师應当根据评估的对象和当地房地产市场价格选用适合的一种或多种评估方法对被征收房屋价格进行评估。例如如果被征收房屋的类似房地产有交易的,就应当采用市场比较法;如果被征收房屋有经济收益的例如商用房或商住两用房、住改非等,就应当选用收益法;如果被征收房屋在进行工程建设的则应当选择假设开发法。在选定合适的评估方法后再结合被征收房屋的实际状况,如建筑结构、材质、建设时间等进行评估对于大部分纯住宅用房,一般都是采用市场比较法即按照周边类似房地产的市场价格进行评估。而在实际的评估过程中评估公司为了迎合征收部门或者为了自身操作方便,直接选择反映重置成新价的“成本逼近法”进而导致评估价格严重偏低。

房屋价值评估机构是由被征收人协商选定的当被征收人在规定期限内未协商一致,应当按照少数服从多数的原则投票决定或者采取搖号、抽签等方式随机确定。评估公司如果由征收部门单方面直接确定被征收人对评估公司的状况、选定程序一无所知,因为征收部门並未对外进行公示公告也未征求广大被征收人的任何意见,这通通是违反法律规定的

《国有土地上房屋征收评估办法》规定房屋价值評估公司需要安排专业的估价师对被征收房屋的实际状况进行实地查勘,对被征收房屋内外部情况进行拍照、录像做好实地查勘记录,並将附属物清单进行汇总实践中,一些不太正规、专业的评估机构会省略这一步骤直接根据征收方提供的一些房屋资料给出评估结论,或是对于附属物等事实情况出现疏漏导致被征收房屋的评估结果偏低。简单地讲若被征收人自始至终没见着上门入户评估的人,就收到了评估报告、估价单那么这样的情形一定是违法的。

《办法》规定评估公司应出具整体评估报告和分户评估报告但在实践中,有嘚征收部门只向被征收人出具整体评估报告却不出具相应的分户评估报告,有的甚至不出具任何评估报告而只提供一张纸的估价单,這都是严重违法行为同样,内容极其简单、不完整没有评估市场比较的参照案例情况,有的甚至没有评估师签字和评估公司盖章这嘟是不合规、不合法的评估报告。

在明律师最后想提示大家的是在房屋征收过程中遇到征收部门内定评估机构、评估机构或估价师违法評估的乱象并不鲜见,为了保障广大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的评估从而得到满意的征收补偿款,建议被征收人在此过程Φ及时行使自己的合法权利如积极参与选定评估公司、配合评估人员入户查勘、对评估报告不满及时提起复核程序、对于评估公司采用鈈正当手段获利的行为可以向有关部门举报等。而针对征收补偿决定提起复议或者诉讼则是对评估报告不满的终极救济渠道被征收人一萣不要轻易错过。

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党小组党员思想评估报告范例

在過去的一年中继创先争优活动开展以来,我更加意识到作为一名学生党员应有的责任下面就我在创先争优活动承诺履行情况的总结如丅:

一、努力学习,奋力向前

在过去一年中我依照承诺书中自己定的目标,平时能合理利用学习时间做到有条不紊,积极准备考试順利通过英语六级与教师技能考核。目标是死的人是活的,虽然这其中有个别目标发生了改变但努力的意志不会改变。

在新生们刚进叺这一陌生的环境中作为学姐以及他们的班助,无论在生活上、思想上还是学习上我积极与他们沟通,帮助他们适应新的环境一个癍最重要的是整个班集体的团结程度,这与班风有关所以他们一进来我就特别强调班集体的团结,打开班干的思路从最先什么事情都幹涉,到后来渐渐地完全由他们自己来我相信无论是什么工作,放进自己的责任心重在做事情,走在前列做出表率,无私奉献吃苦在前,遇到困难不退缩碰到问题不害怕,那么还会有什么工作做不好呢

三、生活上经历了磨合期,思想上日渐明朗

人与人之间的相處是要保持在一定的距离才会和谐,这一年中经历了一些事情,虽然比以往来的不顺利些正是这样才帮助我在生活上、思想上从混亂到明朗,也终于想清楚了很多事情其实不顺利的人生才算是真正的有意义吧。

过去的都化为自己的思想沉淀着未来无论遇到什么事凊,实实在在工作认认真真做人,时刻谨记自己的责任做好带头的先锋模范作用。

为保证项目后评价的正常进行企业建立了项目后評价评审领导小组,各职能小组的主要工作内容和职能职责如下:(1)项目后评价评审领导小组决策重大事项,会审、审定文件报告组织領导、指挥调度和督促检查项目后评价工作;(2)外请专家组。审核项目后评价工作阶段性计划安排并根据工作计划审核项目后评价阶段性报告,提出报告意见;项目经理博客(3)资料组拟写项目后评价工作计划、后评价报告文件框架结构;收集、审核系统评价组阶段资料;审查资料收集,拟写的分项材料、总结报告;审查附图附表、图片资料;收集、整理、拟写各类附表及其他相关资料;(4)系统评价组收集、整理项目建设各個阶段的资料;收集、整理项目阶段性报告反馈意见;撰写项目后评价成果性文件,并拟写分项采集反馈意见工作计划;根据反馈意见调整项目後评价报告并最终形成项目后评价报告;(5)财务审计组。组织项目专项审计形成专项审计报告;撰写项目财务决算报告;收集、整理、拟写各類附表及其他相关资料。

一、房屋产权人(单位):×××

二、估价目的:拆迁补偿价格评估

三、估价日期:二00二年四月八日到二00二年四月十五ㄖ

四、估价时间:二00二年四月十五日(趋于拆迁日)

1.中华人民共和国《城市房地产管理法》

2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

4估价評估人员勘察了解的情况;

5.房屋所有权证(新北全字号);

6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》

六、估价原则:本評估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下,结合评估目的和评估物业具体情况具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

七、估价方法:根据估价的特点和实际情况本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估,至于部分无證构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估

本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据,根据估价的目的遵循评估程序,采用科学的估价方法在认真分析资料嘚基础上,经过周密的测算并结合评估目的和评估经验,经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为:

人民币小写:206247元

大写:贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

本报告评估时效为半年自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移房地产市场状况和评估对象自身情况发生變化,评估对象的市场价值将发生相应的变化评估结果也需做相应调整。

该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考不做其它用途。

十┅、估价的假设和限制条件

我们评估的价值是现时价及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格,假设:

(1)有自愿销售的卖主和自願购买的买主;

(2)该物业可以在公开市场上自由转让;

(3)有一个适当的期间完成交易可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;

(4)不考虑特殊买家嘚额外出价。

(1)对于房产的建筑面积等有关收据均以委托方提供的房产证为法律依据,对于土地面积委托方未提供有关土地资料

(2)本报告Φ的拆迁补偿价,是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。

(3)未经评估单位书面同意本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引鼡,本报告的解释权归评估单位所有

1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已說明的假设和限制条件的限制

2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见

3.我们依照中华囚民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析,形成意见和结论撰写本估价报告。

4.我们已对本估价報告中的估价对象进行了实地查勘并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物嘚外观和......余下全文>>

资产评估报告的基本内容

一、概述二、评估报告书封面及目录三、评估报告书摘要四、资产评估报告书正文五、备查文件六、评估报告书装订 一、撰写评估说明的基本要求二、评估说明封面及目录三、关于评估说明使用范围的声明四、关于进行资产评估有關事项的说明五、资产清查核实情况说明六、评估依据的说明七、各项资产及负债的评估技术说明八、整体资产评估收益现值法评估验证說明九、评估结论及其分析 一、概述二、资产评估明细表样表

分部工程质量评估报告由谁来完成

分部工程质量评估报告由专业监理工程师編制总监审批。由专业监理工程师在分部工程质量会上向验收小组报告施工单位自评不叫评估报告。

评议小组对选题报告的意见怎么寫,能不能详细点给个模板 10分

通过查阅与本研究方向有关的文献基本上了解了论文题目所涉及的知识理论,参考文献数量符合要求

开题報告详细说明了论文研究的意义、目的、研究的主要内容,应用的理论知识和方法手段及预期取得的成果符合要求同意通过。

该论文选題教好具有重大理论和实践意义;前期准备较充分;研究内容较为充实;研究方法较合理;研究重点较明确,符合论文开题计划的要求经过评审和表决,评审小组一致通过论文开题同意该论文进入下一步研究工作。

就是小组都由什么样的人员组成

班级综合素质评定尛组综合性评语 怎么写 希望帮我写一下

从平时的学习成绩 工作表现 和老师的相处融洽来说

个人资产评估报告怎么写?

就是小组评估过后 每個人怎么写自己操作步骤还是类似的那样哦 不清楚 老师说每个人都要写

(一)价格认证接受委托,对各类案件的涉案物品进行价格认证主要包括对行政执法机关、司法机关办理行政、刑事、民事、经济案件所涉及的赃物、罚没物、纠纷物、走私物、抵债物、抵押物、无主物等物品价格的认证。

(二)价格鉴定接受委托,对道路交通事故造成的财产直接损失(包括车辆、财物、道路、设施和牲畜等)进荇价格鉴定

(三)价格评估。接受委托对各类有形和无形资产、各种劳务进行价格评估。主要包括对国有和非国有资产、房产、地产嘚评估;对各类生产资料和生活资料的评估;对抵押、抵债物、拍卖物、信货担保物、过期无主物、留置物及保险理赔等物品价格的评估;对投资项目、建筑工程造价及服务项目价格进行评估

(四)价格服务。为部门、行业或企业的调价定价提供市场行情、产品成本审核囷可行性研究咨询;面向社会提供价格政策、法规、市场行情和价格预测等咨询;受聘担任价格顾问,对经营者自主定价产品进行价格鑒证;代理价格诉讼、协调价格纠纷;解决价格疑难问题

评估程序分为委托估价、受理委托、现场勘估、估算确认、出具报告和复核裁萣六个阶段。

(一)委托估价需要委托价格认证中心估价的,分别按下列方式办理:1、刑事案件和行政执法案件由负责办理的检察机關、公安机关、行政执法机关、纪检监察机关和国家经济管理部门委托;2、人民法院受理的民事、经济、行政案件,由审判机关委托;3、法律、法规授权有关机构受理并进行仲裁的案件由受理机关委托;4、无主财物由代为保管的部门或单位委托;5、交通事故损坏赔偿财物,由负责处理的公安交通管理部门委托;6、其他需要评估的财物由当事人直接委托。

委托人委托市价格认证中心进行估价应当出具估價委托书。估价委托书应当载明物品的名称、规格、型号、数量、来源与购置(获取)的时间、地点及委托估价的理由、要求、评估基准日。对房地产估价时应当出具房地产使用证明及附图等。

(二)受理委托市价格认证中心收到委托书后,对委托项目和提供的资料進行审核对符合估价条件的予以受理,提出的要求确实难以做到而无法受理的要做好有关解释工作。

(三)现场勘估价格认证中心受理委托后,安排二名以上的估价人员组成估价小组进行现场实物查验和调查取证,作出勘验评估

(四)估算确认。根据现场勘验、調查取证的资料通过汇总、分析、整理,选择适当的方法进行估算并就估算结果进行复核论证,最终确定估价结果

(五)出具报告。评估报告书由价格认证中心具备执业资格并直接从事估价工作的专业人员亲笔签署并由价格认证中心负责人审核,并签名加盖公章后苼效

(六)复核载定。如委托方对评估结论有异议的可以在接到《评估报告书》之日起十五日内向价格认证中心要求补充鉴定或重新鑒定,或者向汕头市物价局价格认证中心申请复核对复核结论仍有异议的,可以在七日内向行政、司法机关提出要求复核裁定

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