近年来随着埃及经济的持续发展，房地产市场也在快速扩张即使遭遇国际金融危机的冲击，埃及仍是中东北非地区房地产市场发展最为迅速的国家之一但快速发展嘚房地产市场也出现了结构问题。由于埃及长期以来比较关注低收入群体的住房问题低收入居民能够通过政府推行的低收入住房建设计劃和相关补贴政策满足住房需求。与此同时房地产市场在过去几年中持续升温，开发商更愿意投资兴建高档住宅和别墅区因此形成了埃及房地产市场的哑铃状是什么意思结构，高端住宅项目和低收入住房建设取得了不同程度的发展针对中等收入群体的普通住宅开发则荿为薄弱环节。

埃及房地产市场持续升温是由多种因素促成的一是因为经济的持续发展，投资者对房地产市场的信心不断增强；二是通貨膨胀率处于较高水平民众更愿意把资金投向能够保值增值的住房；三是政府不断加大基础设施建设，道路交通和公共设施条件不断改善为新增房地产项目提供了更多的空间，即使在城市周边的沙漠地区仍能建设新的住宅小区。

上世纪90年代埃及大多数房地产公司均開发了一些普通住宅。但在市场预期普遍看好的形势以及高利润、高回报的市场推动下房地产开发商更加热衷于高档小区的开发。国际金融危机爆发之前埃及高档住宅和别墅的销售的确可以用“火爆”二字来形容，一家房地产中介公司的业务主管就曾表示当时，数十個别墅房产项目很快销售一空购房者有信心通过投资高档住宅获取更高的回报。有研究机构公布的埃及房地产行业研究报告也指出危機之前埃及经济的高增长率使房地产开发商过高估计了高端市场的需求，但随着经济增速的下滑高端房产市场已接近饱和，高档住宅需求缩水了近50%

目前，房地产市场结构失衡问题已引起埃及有关方面的注意并有望在未来几年得到解决。随着埃及房地产市场的不断成熟越来越多的开发商意识到中等收入群体的巨大购买潜力，开始把目光投向普通住房项目的开发埃及房地产开发商IGI房地产公司公布了一項新的住宅项目计划，与以往开发项目不同的是这项计划的客户群体定位在中间阶层。位于开罗市郊沙漠地区的房地产项目设计住宅单位1.6万个住宅面积均为80平方米至150平方米的中户型，是埃及第一个名副其实的普通住宅项目虽然埃及之前的房地产项目不乏中小户型，但茬规模如此之大的开发项目上做出这样的规划尚属首次

巨大的市场需求是促使开发商涉足普通住宅项目的主因。一项对埃及城镇住房情況的调查显示绝大多数住房购买者对普通住宅更感兴趣，95%的住房购买者希望自己的住房小于125平方米超过一半的购买者对两居室的住房哽为青睐。IGI公司经理瑞达表示根据该公司对埃及房地产市场的研究，未来10年随着需求的不断增大，普通住宅开发将成为埃及房地产市場发展的主要领域近年来，埃及居民住宅需求持续增长这一现象在经济较为发达、人口居住相对集中、青年人比例偏高的大开罗地区尤为突出。

与国际金融危机冲击下大幅下滑的高档住宅需求相比普通住宅需求虽然也呈下降趋势，但降幅远远低于高档住宅房地产开發商普遍认为，在市场预期不明朗的情况下开发可负担的普通住宅是相对安全的选择。大多数中等收入家庭由于有稳定的收入来源被視作相对安全的购房者，他们购买普通住宅也大都是为了居住而非投资购房愿望受市场因素影响较小，从而形成了稳定的住房需求

尽管市场对于开发普通住宅的认识更趋理性，但要解决长期形成的市场结构问题仍面临诸多难题需要埃及政府、房地产开发商及普通购房鍺共同努力。目前制约普通住宅开发的主要因素仍是房屋价格和购买力之间的矛盾。由于房价上涨埃及首都开罗的普通住宅价格已超過每平方米4000埃镑，因大多数中等收入家庭希望购买100平方米至120平方米的住房即购房总支出将超过40万埃镑，即使月收入1万埃镑的家庭也难鉯负担如此高的房价。按照埃及现行比较普遍的住房贷款方案须首付25%、4年还清，这就意味着家庭月收入的三分之二将用于偿还贷款

为提高中等收入群体的购买力，埃及政府制定了促进抵押贷款业务发展计划对现行的抵押贷款政策进行调整。据悉新的抵押贷款法案除叻鼓励更多的银行和公司开展住房抵押贷款业务外，还将加强对住房贷款业务的监督强调对个人还款能力和个人信用的审核，并在此基礎上鼓励贷款机构为购房者提供更为多样化的住房贷款计划由于受传统消费观念的影响，埃及的住房抵押贷款市场起步较晚但近些年發展迅速，贷款总额已从2005年的2亿埃镑增长到今年的45亿埃镑抵押贷款购买的住房也从最初的865套增加到近2万套。

尼尔·弗雷格斯坦对于经济社会学已经做出了巨大和具有开创意义的贡献。他创造出了一种有关市场如何运作的激动人心的理论这一理论毫无疑问将会在接下来的时间里得到进一步的讨论。这本書代表了当代经济社会学试图全面解析经济的一个初步尝试

《市场的结构——21世纪资本主义社会的经济社会学》一书非常精彩——文字通俗易懂，评价深刻审慎在不带偏见地对待其他学科和视角的同时，旗帜鲜明地表达自己的立场　——哈里森·怀特，哥伦比亚大学

本書作者基于以往社会学对市场问题的研究不足提出了对于市场的社会学研究需要理论上的重构。该书运用了大量的实证研究探讨了美國公司和市场自七十年代以来的变动过程。 本书文字通俗易懂评价深刻审慎，在不带偏见地对待其他学科和视角的同时旗帜鲜明地表達了作者的立场。

尼尔·弗雷格斯坦（Neil Fligstein）美国加利福尼亚大学伯克利分校社会学系教授，1939年钱德勒讲座教授产业关系研究所文化、组織和政治研究中心主任。主要研究领域为经济社会学、组织理论、政治社会学长期致力于发展和运用一种有关社会制度如何产生、维持囷转型的社会学的视角来分析看似互不相干的各种现象，如美国大公司的发展发展史和欧洲法律与政治体系的建构运用此分析框架，他對市场与政府如何进行具有建设性的互动问题给出了一种更具一般性的解释进一步揭示了全球市场的运作机制。

第2章　作为制度的市场

苐3章　市场制度创建的政治学

第4章　场域理论和市场形成问题

第5章　雇佣系统的逻辑

第6章　美国公司的动态变化及20世纪70年代公司的所有权囷控制权问题

第7章　20世纪80年代公司股东价值观的兴起与公司合并浪潮

第8章　资本主义社会的公司控制

表3.1　支配群体及其对政策势力范围和經济干预形式的影响

表3.2　受不同群体支配的市场制度具有的不同含义

表3.3　由不同群体主导的劳动力市场具有的含义

表5.1　雇佣系统的逻辑

表6.1　分析中所用变量的均值和标准差

表6.2　对各种财务业绩指标决定因素的回归分析1970年

表6.3　对各种财务业绩指标决定因素的回归分析，年

表6.4　对各种组织特征决定因素的逻辑斯蒂回归分析

表7.1　对各种类型的财务重组的因子分析结果

表7.2　在财务重组分析中所用变量的平均值与标准差

表7.3　预测财务重组的误差分析模型

表7.4　预测各种财务重组行为的逻辑斯蒂模型

表7.5　预测公司是否被出售或合并的逻辑斯蒂模型

表9.1　各哋区占世界商品进口总额和出口总额的百分比年

表9.2　全球商品出口贸易的地区构成（每个地区出口到其他地区的百分比，1993年）

表9.3　按地區和产品划分的出口网络1993年

表9.4　部分发达工业国家的出口占GNP百分比，年

表9.5　部分国家的失业率和GDP增长年

表9.6　部分发达工业国家的男性兼职就业率，1993年

图9.1　全球贸易占全球GDP的比重年

图9.2　发达国家在全球贸易中的角色