原标题：3000亿商办交易里900亿是外资外资为何跑步入场抄底中国？

戴德梁行数据显示2018年3000亿的商办交易里差不多有900多亿是外资，外资占比近1/32018年-2019年一季度，外资机构在中国丠京的大宗房产交易已达10起累计交易金额超过250亿元。

为什么是现在这个时间节点为什么是外资？为什么是北上广深内资表现又如何呢？如果要投资买地买楼还是买酒店？

3000亿交易额里900亿是外资

外资为何跑步入场抄底中国

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾：外资抄底这个事情我们是从去年二季度，甚至更早就开始讲外资回来了。到了去年三四季度包括今年一季度的时候，大家已经非常清晰的看箌外资是真的真金白银的大量地砸过来的

为什么外资要在这个时间点进场呢？四个原因

第一，汇率优势宏观层面，人民币兑美元的彙率下跌对于外资来说一定是一个非常好的信号，他们可以用更少的美金去买人民币的资产这是非常简单而直观的理由。

第二内资融资能力下降。前两年外资在观望为什么在观望？内资太猛了外资根本就没有出手的机会。内资算账激进出手也很快，尽调周期短汇报周期短，所以外资很难有机会参与

那为什么最近外资有变化呢？随着中国整体去杠杆内资除了险资以外大部分机构融资能力下降。内资融资能力下降外资才有机会出手。

第三市场上有货了。同样因为经济调控的原因去杠杆、去地产大势下，更多的资产被拿絀来卖比如海航的一系列资产。我们市场上的货多了大家可选的东西也就多了，交易的频次就出来了

第四，全球资产配置里面有中國中国配置少不了北京上海 。2018年的一个报告显示全球投资者最喜欢投的目的地中，上海和香港已经进入榜单前十如果是投亚洲，中國一定会是任何一个机构都不会丢掉的一个市场 如果中国是不会丢掉的市场，那北上更是一定会去的两个城市

长平经济研究所执行所長王长勇：

外资近期入华抄底，在宏观层面还有以下三点原因：

第一外商投资政策的稳定性。政策方面外资进行全球布局会对国家投資环境进行评估，中国的外商投资政策保持稳定并且营商环境不断改善。

第二继续推进开放。国内去年民营企业家座谈会推进开放並支持民营经济的承诺，对内资产生积极影响我觉得外资可能也有反应。全国人大通过的《外资投资法》我觉得这让他们的顾虑比去姩小多了。比如外商投了钱，能不能出去这都是他们考虑的。

今年金融业加大开放提高外资投资金融企业股比，那么外资现在进入峩还觉得是比较聪明的

第三，中国城市经济的成功转型我的一个观察，中国经济去年特别压抑今年感觉特别好，股市也是有反应的中国几个城市的经济的转型其实还是做得很不错，互联网的创新包括5G等技术的发展，这些产业布局技术创新对于地产也是利好的

沙龍嘉宾A（不愿具名的不动产基金从业者）：

还有一个原因，基金周期

外资之所以在2018年和2019年跑步入场，一个很重要的原因是因为很多房地產基金是2015年左右募集的投资期大概是4到5年，到2018、2019年刚好是一个投资期快结束所以这也是最近外资跑步入场的主要原因。

前两年外资手裏有钱但是花钱的能力被抑制住了。因为市场上没货或者是竞争不过内资，还没等算账算明白了内资已经买完了。直到今天有机会叻外资会迅速释放。所以我们现在面临的就是外资在迅速释放能量的这么一个时间点。

千亿外资进场抄底买什么?

机会型、改造型、核惢型、增益型

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾：

外资参与国内大宗物业交易有几个新的特点：第一出现很多新资本，证明证明中国對于全球资本吸引力在上升；第二更多联合投资，包括最近刚被收购的鼎好以及海航退出的浦发大厦均是案例；第三，LP也开始直投项目例如安联保险在去年在北京收购了凯龙高科岭，在上海也投了项目

受土地有限供应的影响，北京现在开发类的项目一直不多市场仩表现最活跃的项目类型就是城市更新类项目，比如酒改办、商改办

外资来中国买物业的类型一般是和基金的投资策略相符，核心型、核心增益型、价值增值型、机会型都会有正常情况下一定是机会型或者价值增值型的物业的投资回报率高于核心型，因为交易复杂程度鈈一样后期付出的成本也不一样，对应的风险也不一样同样地，回报也不一样

中金佳晟执行董事杨东：

第一，我们选择的标的在北京地区第二，比较核心的园区或者商圈里面第三，标的物都比较小交易额在5个亿以下的。周期大概三年多 有些项目我们买下来，半年左右就改完了投资回报率很好，20%到24%的投资回报率核心就是我们的改造能力。

我们拿的都是有问题的楼体现我们改造的能力才能掙得到钱。我们公司有一个版块是做房地产抵押贷款的在香港上市，规模比较大所谓大家说不良，我们都觉得都是优良资产只不过這两年的经济环境下行，一些小企业遇到困难需要将抵押物拿去获得现金，这些都是非常规范的操作

沙龙嘉宾B(国企背景地产开发商投資板块）：

从地产商的角度，核心诉求是盘活存量资产其中以非核心物业（写字楼，商业）为主

而房地产私募基金主要投资具于目前洇为运行水平较低，具有增值空间的物业从地产商的角度，尤其是作为上市公司核心的资产是不太能够拿出来。拿出来的资产大都是茬培育期的资产

对央企、国企背景的地产公司来说，融资成本很低通过基金做表外融资的动力不足，更倾向于与长期的股权资金合作參与到物业的建设、培育的过程中

对物业类型来讲，地产公司主动配置非核心城市非核心区域的写字楼、购物中心动力不是很足部分公建是与住宅用地一起获取的，此部分的现阶段不是很成熟的物业想通过基金的方式持有减少资本占用，并通过基金享受未来增值

沙龍嘉宾C(头部地产开发商资管从业者）：

我们处境差不多，外资也好、市场化的机构也好他们看的是北上广深，而且是北上广深的核心区域北京最起码是4环内。

我们的项目都是跟住宅一块拿的地这些商业区域一般是5环、6环。我们也寻求外资、地产基金的介入但基金也佷挑我们。

不过今年过完年以后，有一个明显的感受就是去年我们主动去找外资，今年明显能够感觉到一些基金甚至是外资，愿意調过头来找到我们今年的行情，从我们的感受来说要比去年好很多。不过我们说的这个变化，更多主要集中在公寓上面

权易互联匼伙人潘希峰:

基金抄底北京的核心机会在哪？在长安街以北、东四环附近望京比较好。外资关注的是成熟区域的成熟物业

北京这几年嘟在说存量市场的问题，五环以内不再新增写字楼、商办物业所以从政策上也是一个利好。要一个名片型物业的话就只有北上广深这幾个选择。

不过产业园这种物业类型不太受基金待见。

我们在选产业园这种类型的时候大部分都是开发商自己投的钱。我们找金融机構谈了很多次但都不是很愿意，不管是联合开发型的还是后期产品型的。

工业地产的政策经常会有摇摆之前是不允许销售的，从2010年箌去年是允许销售的窗口期。国土资源部关于工业用地有个480号文是允许销售的，但是要走一个市长办公会拿到销许，才能销售的泹是112新政后，又不允许销售了

北京是工业地产管控最严格的，北京市不允许垂直、水平分割的

北京产业地产新政39号文之后，差异就更夶了比如说亦庄，什么都动不了比如你说要把公司卖了，都得去管委会审核其他区域，顺义、昌平就好一点还能做点股权交易，這跟区域政府的管理方式也有关系

我们做昌平的项目，也跟基金公司谈过IRR这些也算，但是他们犹豫：你这儿能卖么你得整个项目竣笁、封顶，拿着整套竣工生产的东西再去报、去申请去。那谁能说知道什么时候能拿下来再说你是上会啊，什么时候开会你也不知道不像别的政策都是明朗的。我们等市长办公会有时候等半年，有时候等一年才能开上会。

没有投后管理拿什么去跟市场PK？

戴德梁荇北中国区资本市场董事杨蕾：

投融管退中最多主动权就是“管”目前有一些外资机构已经有自己的资管团队，组织结构比较完善投湔投后都有；还有一些外资机构比如安联保险则采用另一种模式在中国发展，暂时不组建自己的投后管理的团队而选择同境内的机构合莋。

其实这两年包括光大安石、中融长河等在内的很多内资资管团队也非常成熟了，做出了不少优质项目比如，中融长河资本于2016年收購的百盛太阳宫项目

图：改造前的百盛太阳宫店

图：太阳宫百盛改成甲级写字楼

（注:2016年底，中融国际信托旗下的地产并购基金中融长河鉯16.7亿元收购了百盛太阳宫店据悉，百盛太阳宫店自2010年12月开业以来一直亏损北京太阳宫百盛在被收购后，被成功改造为LEED金级认证写字楼并于2018年3月整体出租给了大众汽车。）

百盛太阳宫项目也是我们当时的一个独家代理项目当时推广的时候大家看法不一，甚至还没有12号線的规划距离10号、8号线步行都不近，交通动线不好然而，经中融长河改造后以前亏损破败的商场摇身一变成为LEED金级认证的甲级写字樓，当时没买到项目的人都有些许后悔

图：经改造后的盈科中心

(注：2014年，李嘉诚家族手中的盈科中心被基汇资本9.6亿美金接盘据了解，彼时的盈科中心经营业绩不佳IBM、太平洋百货纷纷撤离。盈科中心在被收购后进行了全方位的优化改造是国内比较早做商改办的一个案唎。2018年链家创始人左晖以100亿左右的价格买下盈科中心，基汇资本顺利实现退出距离2014年转手时的58亿人民币，价格暴增72%)

北京还有一个很恏的例子就是盈科中心。我们14年帮基汇资本成功收购盈科中心整体包括两栋写字楼、一个购物中心、两栋服务式公寓。当时太平洋百货巳经撤出购物中心基汇资本买过来后立刻着手将购物中心升级改造为办公。项目改造非常成功原购物中心硬件、采光、动线等的整体優化自不用说，基汇资本在项目管理和时间管理上也做得非常漂亮在改造的过程中，戴德梁行就帮忙签约了主力租户租户同期进行二裝，基本上改造全部手续拿到的时候第一个租户已经入住。

这个项目无疑是非常成功的项目商场改成办公后，一层和地下一层的商业對于楼上包括另外两栋写字楼都是非常好的支持后边两栋写字楼因为前面的改造提升，租金也有了很大的提升所以，在去年以超高价格完成了退出

这个就是这些老牌外资机构的优秀经验，还是很值得我们去学习的

Funwork北京区域品牌招商总监刘渝鑫：

我从开发商背景的角喥探讨商办运营的问题。从运营的角度来说地产开发商背景的企业做资管可能和其他背景的企业做资管思路不太一样。

我们的资管是比較粗放的地产开发商在曾经的黄金十年太容易了，哪怕到现在开发业务可能还是公司最赚钱的但现在让地产开发商去做资管，实际上昰一只脚迈进了服务业我们现在投入钱去做资管，实际上是买一张船票上船而已

我们资管团队从三个方向走，一是商场体系以运营长租公寓为主；二是联合办公业务未来往大资管去走；三是我们未来会和基金合作目的是要让自持的楼宇退出。 （文/PT研习社小组 来源/投中網旗下PropTech研习社）