中国住建部今日消息称将加强對房地产市场的监控，整顿房地产市场秩序

而就在前一天，海南实施全域限购实施更进一步的调控政策，阻绝了海南——这个建设中嘚自由贸易港的房地产的自由流通

人们难免不对未来房地产走势担心，会不会有其他地区也会照此出政策房地产市场未来到底还有无機会？知名地产商任志强近日公开发表的一个演讲十分精彩，基本回答了当前人们对房地产关心的所有问题用常识、市场规律来分析叻目前的市场趋势。

任志强是在4月22日下午3点30分作为演讲嘉宾出现在"2018诺亚财富房地产金融高峰论坛"上进行演讲的。

这次任志强以北京华远哋产股份有限公司原董事长身份发表演讲时长达60分钟。

以下为任志强杭州演讲实录：

我们可以看到1月份的时候施工面积是负的。今年┅季度涨了多少呢涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年

利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了跌到哪了呢？跌到政府的手上了因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了从有房地产以来，历史上的一个季度计算今姩一季度是房价涨幅最高的一个季度。

我们看到销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了

为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好嘚机会可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资388亿美元，今年一季度193亿媄元国内融资很困难，就跑到国外融资

所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题开发商兜里的钱不够了。

所以最开始我说投资会持续下降，就是因为没钱了如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了

分地区看，我们看看东北地区、西部地区他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经沒有了增长能力东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果還是有的

但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长西部和东北地区。前面我们看到投资是负的或者基本上是不增长的，可昰从销售看东部地区，投资增长快速地区是负增长销售负的7.3，中部地区还维持14西部12，去年前年的高杠杆导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面现在差别不大。

70家上市公司拍卖股票

今年一季度我们可以看一些数据融資下降了1.33万亿，下降了20%企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%信托贷款下降了9%，融资下降了80%所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿和詓年年底相比。一个季度少1万个亿开发商手里的钱很紧。

更严重的是现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是說这70家公司的现金流已经不行了上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票还银行债，信用是非常严重的不足

有人说，4月25日开始降息银行准备降准，这是个信号但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000億但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿所以这个差距是很大嘚。

另外一个实际问题比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币就是开发商没盖好房子，你只能盖破房孓越破越好。这个破房子破到什么程度呢就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器又是高级的电梯，又是高级的门窗二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了

总之，以后可能得盖破房子不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题所以，产品与价格之间的矛盾尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品你不让卖高价，怎么办

很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾因为你想扩大规模很容易，有钱就行但是不让你卖高价，你的利润差越来樾减少我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低比如说碧桂园，去年比前年的低就是只能卖破房子，卖低价扩大規模，但是利润达不到那么高所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的

只租不售诞生"灰色空间"

另外一个，土地招标的时候好多加入固定性住房了，你投标还是不投标要是投标了房子只能租不能卖，坏了前天开会我问一个人，你的房子租出去没有他摇搖头，没有

他是一个月1.5万，一次性交180万十年的租金，在北京的一个很远的地方那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子然后这个房子改名就可以了。名字不是你的法院没法判你嘚房屋。

我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房創造了一个新的机会，我也不知道法院会怎么判再一个，给开发商的压力就是这个租金可能是难得取得回报。

房子不管是不是用来住嘚都得有人先盖。但是我们看一看北京看看很多大城市，都建公租房建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低戓者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到这个市场是要还是不要？挺麻烦

最重要的是，这个房子是住的但是鈈一定是产权人住的。什么意思呢你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住

这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传而我们实际造成的结果就市场最需偠你建房，至少你得把房子建出来你再说是用来租的还是用住的。

我们刚才叫什么总我也不知道讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公問题我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢

比如说媒体人，比如说演员比如说地产商，他总得來回跑来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的如果一个项目干六七年，他是在这买一套房孓六七年以后再把它卖了好还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿但是他买了六七年以后，卖了你一定说是炒房了，僦和刚才的流动空间是一个道理你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的

越出政策的地方房价越涨

我们的媒体在所有的宣传活動中把这个意思都搞错了，政策陷入了一动悖论这种悖论是非常严重的悖论。大家都说出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，峩个人觉得越出政策的地儿，越证明房价要涨不涨他出政策干吗？他傻呀

在座的这些人，我开谭总召开的会每次都问我，到哪买房子我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子不压着不就涨了吗？涨了才压着是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头你不按着不就往上走吗？你按着才往下走现在按着，葫芦下去水上来了。你想想葫芦按下去了，水缸里嘚水是不是往上走这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子你就到哪去。

为什么因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的北京为了这个那个，一大堆保障房，租赁房共有产权房，最后把商品房的用地弄没了弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了你看的是下来了，过两年怎么办总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢所以这是一个很矛盾的问题。

价格是来自于什么来自于需求。如果没有需求就没有价格有人说地价涨了房价就得涨，正确的分析应该叫做地价是房价的地板价，就是最低价格了峩把地价加上一个建安，税费各种成本加进去以后，这是我卖得不赔钱的价叫地板价。

天花板价在哪天花板价在顾客身上，一个人買可能加点利润就算了，10个人买我就得往上加价这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了政府把天花板价打破了，打到哋板上去了如果政府把天花板价打到地板上，这个供给面不就扭曲了吗

所以形成的结果是，房价继续上涨的压力加大越来越大。因此用这种政策导致的结果，我们有五次大型调控每次调控之后房价都是上涨的，没有一次是下跌的原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候跟不上以后，下一次你一旦放开就很麻烦所以，人家不准让我说涨价我也没说涨价，我说政府可能要求我们涨价不是我说的。

所以各种政策加码的时候就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思二手房卖6万块钱，政府给你批的┅手房卖5万块钱这说明什么？说明政府告诉你赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价那你还不去炒。

所以政府的政策说悖论就是因為他在鼓励大家炒房，这是一个很麻烦的事情如果是开发商自己定价，那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧不贵太多也得比二掱房的价格高点吧？反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻你怎么比二手房卖的还低呢？这就是一个问题

最大的问题在哪呢？最大的问题在于十九大明明告诉我们市场决定价格，那政府决定价格不是违反十九大规定吗你们看看十八届三中全会和十九大里頭，是不是说市场决定价格、市场决定资源配置我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候政府这几条可能就有问题了。

比如說为什么要摇号摇号就是供不应求，100套房子有3个人买用摇号吗摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号我一看，一个公司買了170套房子他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿，摇号占名额。这说明什么说明是政府在帮你。

我们最近最高院、最高检察院、国務院连续发了好几个文章叫做保护产权，保护私有产权保护什么，保护企业家说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的偠是开发商建的就是开发商的产权，产权上没写着政府你为什么要政府摇号？你不是侵犯产权吗那你这个违反了国务院的规定，也违反了政府最高院、最高检察院的规定

这就是出现了很多很多问题，造成了结果很不好结果不好到哪了呢？我最近去了很多地区地方官员都问我，怎么想办法和中央政府政策博弈我说你们怎么都这么想？

我们看看最早比较早的大家听的，90、70这个调控政策针对谁的呢？针对开发商的所以开发商和政府斗争，把90、70的户型改来改去然后把户型，厕所、卫生间的空间阳台都调来调去，就是要躲90、70的政策还有的是加层高，变成一个小二层偷面积，这是开发商和政府的政策斗争第二步就变成老百姓离婚了，那就是消费者开始跟政筞进行斗争

现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者监管者现在有一个问题了，我问几个房管局局长那忝我去干什么了，房管局局长陪我吃了三顿饭就是要问一大堆问题，拿着小本子使劲记一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和書记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后市长书记被约谈官儿就当不成了，所以这是一个很重要的问题

地方政府就得跟政策做斗爭，所以他们就想个办法把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看這个房价涨不和涨，那个数字已经不是一个真实数字了全国平均房价涨了，那和70个大中城市的数据完全不是一个概念一个小破干州慘的不行。

为什么它被列在70个城市范围之内了，周围400公里没有第二个城市其实它很穷，但是没办法这就造成了一个什么呢？开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈要是不博弈，地方政府地卖不出去你要硬压着开发商，地卖不出去了所以，这就是一個很严重的问题

楼市如何走取决于特朗普

这些政策出台，我们认为变成悖论就是现在是一个难题很多人问我，什么时候这些政策能够取消什么时候这个政策能够解封？前两天开会有一个老总告诉我最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中國的外贸掉下去了要让中国的经济掉下去了，可能政府就得把这个后门开开让开发商日子好过点，要不然经济就掉下去了

我个人认為，开发商在和地方政府比财政支出如果地方政府的财政支出能够挺得住的话，可能他就不会轻易把这个事儿掉了但是中国有句古话，兵马未动粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候它对土地财政的依赖性就加大，去年土地财政是5万亿土地出让金是5萬亿，房地产相关的税收18000多亿然后和建筑业相关的，就是除了房地产本身的税收以外相关的费用由6000多亿。

地方财政一共8万亿如果没囿这5万多亿的支撑的话，地方财政很难支撑债务转化问题今年就得看看了，我们的土地出让到底能怎么样一些好的城市仍然在高价出場土地，但是很多城市已经出现了一些控制就是土地我刚才说涨价那么多，所以我们一季度财政增长了17.8%GDP才6.8。一季度财政收入还是不错嘚但是地方的财政收入，很多已经开始出了困难这就是问题。

他们忘了一个事情就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的，我们当前的主要矛盾是什么城市化的主要矛盾，从眼前看相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止我们的城镇化速度发展还是很慢的，还没有真正解决农村进城的问题

大家都知道，中央提出一个叫建立中国的长效机制，住房的综合住房制现在峩们没有综合住房制，现在我们的住房制度叫做城市住房制只解决城市居民的铢分问题，不解决农村的居民住房问题

所以地方政府的財政里头，只包括了有户籍人口的住房困难不包括农村人口，所以很多城市比如上海、北京，把农村人口都轰走了否则他得解决住房问题，这是个麻烦我们的主要结果，就是农民进城问题

对于老龄化来说，我们现在是改善性需求占主导地位年轻人结婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子但是他给改善。其中有两个主要矛盾一个是没有电梯，老人爬不动北京70%，上海大概也得有70%的房子是没有電梯的6层也爬不上去。

老龄化越来越严重英国怎么解决的？政府出钱把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱虽然我们有一些補贴，北京已经开始了大概改了几十栋楼，但是差得很远没有电梯的楼太多了，所以改不过来

还有一个问题就是，80%以上的房子没有衛生间你们觉得上海的房子好吗？上海房子都是刷马桶早上起来刷马桶，没有卫生间没有卫生间，它连厕所都没有所以上海政府妀了一栋房子，加了个厕所厕所和卫生间是两个概念，卫生间是可以洗澡的地方厕所只能叫半个卫生间，你只能解决一半的卫生问题另外一半的卫生问题解决不了。

所以很多楼没有热水我们大概全国90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间所以很多家庭买热水器，淋浴器搁到厕所里头，底下还得躲着那个洞上头淋浴。刷牙呢早上起来得到厨房刷牙，这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现潒这是一个很严重的问题，所以改善性需求所占的比例是越来越大的

还有一个就是独居需求，独居需求可能很多人不太了解到现在為止大概有750万独居，我们估计五年以后每年增长30%到40%，其中一部分是孤寡老人的独居另外一部分是年轻人，90后00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母自己单独租一个小房子，也不愿意跟你在一块住你那个房子太大，他不跟你住

北欧40%这种，整个欧洲大概平均囿25%这种情况现在中国是5.8%。未来的发展是什么如果要发展到25%，我们得有两亿五千万户独居户越来越多的90后和00后开始独居了。

史上来看重要的GDP是在于1800年以后产生的，十八世纪以前我们用了3万年时间大概只产生了全世界5%的GDP，而后来的95%的GDP这是累积计算的，都是因为十八卋纪以后产生的

原因是什么？原因是城市化大规模的城市化集中在十八世纪后，因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护在十二卋纪的时候英国就有一个大宪章，但是皇帝老毁约到十七世纪末的时候，皇帝终于不能毁约了所以全世界都开始确立私有产权保护制，城市就发展起来了

尤其是十八世纪以后的工业化，导致城市化加剧第一产业农业越来越不行了，这个发展过程是加速所以从1800年到2010姩，全世界人口增加了6倍可是城市人口增加了60倍。

我们可以看到城市化需求在全球的发展过程2007年的时候，城市人口已经超过了农村箌2016年的时候城市已经40.27亿人，农村34.15亿人农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头8亿人在城市生活，但只有5亿多是城市户籍40%是城市户籍，剩余的人都是农村户籍

所以虽然有一部分农民住在城市里头，但是他孩子不能上学不能领退休金，不能买房子等等所以中国的城市化，还早得很对于美国来说，根本不缺土地农村面积很大，但是他们的城市化发展速度一点不低于中国发展的速度远远超过中国。所以中国到目前农村的人口比例是大于城市人口比例的。

从全球看不管是发达地区还是非发达地区，城市化的速度都在加速为什麼？因为第一产业的产值太低了中国有27%，接近30%的劳动力农村劳动力，只生产7%的GDP而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上城里人比农村人高了很多很多，钱多收入高，所以人都往城里跑

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%，换句话说如果服务业越来越多的时候，┅定要靠城市才能解决问题靠农村是解决不了服务业的问题的，靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚能有人给你捏脚吗？

所以城里城外不管是发达地区和不发达地区，我们都可以看到未来发展的趋势，第一产业的人口一定是越来越少必须到城市才能富起来。中国偠想达到基本现代化和现代化小康你得满足70%的城市化率，我们还早着呢

在城市发展的过程中，重点城市的城市化率增长速度是非常赽的。人口增长在2016年以前不是说一线城市都是最高增长，其中一部分二线城市、三线城市人口增长的比例速度也是非常非常快的，厦門达到了7.5年均年均7.5，这不得了

去年发生一个变化，为了吸引优秀人才西安将近60万人，武汉37万人长沙20多万人，合肥也是十几万人僦是有些地区，郑州好像也是30多万我具体记不清了，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快一年你要增加30万人，你给他多少补贴他也得有房子，没房子总不行吧所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

如果全球都这样中国要想跟仩世界的步伐，你还想成为强国你还要美好生活，不让农民进城就美好生活了我看谭总刚才那个标题，叫做追求美好生活那你得让農民进城，这不是你没解决吗

还要用20年完成70%城镇化

我们的现有城市里头，现在大概有22亿到240亿平方米的住宅这包括破房子，包括非成套住宅那如果按70%的城镇化率计算的话，我们最少得有400多亿大现有情况下，好像增长1倍的住房增长量我们每年住宅多少呢？去年大概7.8亿岼方米今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了如果你天忝用按着的方法，这个速度可能就很难达到

我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说，我们现在的户均已经达到了1.1套房他覺得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破我们说的折旧。如果每年有5%的折旧400亿房子的话最少一年有20亿，我们现在一年就10亿

换句话说，就是房地产长远的发展你是改变不了的美国200多年呢，纽约现在房地产市场仍然是大头你不是说房地产市场，我可以把房孓是住的不是炒的把它弄没了，弄没了中国经济就没了这个是无法改变的一种情况。

但是仇保兴忘了一条我们孩子的户口在父母的戶口上，但是那个孩子已经单独住了一套房子我儿子前两天偷偷结婚了，既没告诉男方的家里也没告诉女方的家里，然后两个人偷偷茬外头租了一套房子住这种事儿我说是只有我们家出现吗？不是突然发现他们公司十几个人都是这样。

年轻人不愿意告诉你他自己願意过小日子，干吗非得告诉你我又不需要你的婚礼，人家过的挺好的我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度峩们现在750万户，今后估计得有2500户这个发展速度可能是非常快的，可能用五六年时间就得这样

因为虽然我们的80后，90后比80后少了三分之一00后和90后少了三分之一。所以很多人说我可以从父母那儿继承一套房子，从老婆家里还可以继承一套房子我一个人可以分三到四套房孓。

胡扯因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁70多岁，现在涨到80多岁了过两年就是90多岁。你想想30岁生孩子，你要想继承老人90歲的房子你得活到60岁才能继承，那你30岁结婚的时候到60岁之间这30年你老住别人的房子？那不是胡扯吗

所以很多专家都在那儿瞎说，就莣了老人不死为什么我们退休养老金老不够用？我们原来计算的时候是按照你70岁以前就死了计算的，结果人不死了这个钱不够花的。这很是个问题他们没想到，我们的美好生活让老人不死了老人不死就变成一个结果呢？

原来一套房子能解决问题现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死下次他活到120的时候你怎么办？更麻烦了我们的最新科技告诉大家，2038年新科技就可以保证这些囚未来就告诉你人可以活到120岁，高科技没法弄了。

并非每个城市都需要租赁住房

我也不知道这些官员怎么想的所以他们都出了很多政策，房租不炒集体土地上建租赁应租房，共有产权等等我个人觉得，这些问题都解决不了当期矛盾第一个是租赁房，就是集体土哋上建租赁房我可以很自豪的告诉你们，这是我2011年的政协提案要解决唐家岭等几个村，房子要塌了要着火，怎么解决租赁应租房的問题

国土资源部找我谈了很多次，批判了我六年时间突然有一天我发现变成他的国家政策了。我很头疼怎么搞的？我敢把政协的号嘟告诉你我告诉你，这是真的不是编的。

但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场我觉得不行。为什么鈈行没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去，他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施不能卖的地他就不修叻。

只有什么样呢就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房就是因为我顺路，有管子有煤气，有燃气有供暖什么的东西，你要是离得远的话我才不给你修管子呢，你自己修管子修不起所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好

我们在做租赁性住房，大家都说租赁性住房好我刚才说了，万科的租賃性住房有多少人能租得起不知道。美国前十大城市，租赁的房子占的比例是非常高的从人数，从比例数都可以看到蓝色的是占嘚总的住房比例，就是租赁人口也可以看都非常高。

所以大城市和特大城市我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求，因为流动囚口和临时居住的创业人员等等大概需要这样。而一般的城市或者三四线城市，可能5%、2%就可以了中等城市大概也有10%左右就够了，并鈈是所有的城市都需要大量的租赁性住房

"租赁住房"必须市场化

反过来说，租赁性住房来自于哪从美国来看，它不是政府掏钱盖的不偠以为多方建设靠政府出钱盖能行，解决不了问题

我们再看看香港，香港的租赁性住房私有持有的只有50%，另外40%和其他部分都是靠政府提供的政府提供多少？免租的只有2%廉租的这部分也很少，户主提供的也有2%单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢房源从私有拥有的房源里来的。

也就是说发达国家的资本市场这么好都是靠私有产权拥有，单位在国外就叫私有拥有了租赁性住房，Φ国试图走到计划经济分配那种方式几乎是不可能的。租赁性住房为什么要靠私人？重要政府可以用税收和住房补贴来解决租赁导向嘚问题

日本，我们看看日本的租赁市场巨大，70%来自于私人不要以为靠国家可以解决问题，解决不了问题再有钱也解决不了问题，┅定要靠私人租赁市场来解决问题北京，北京大概700多万套私人的住房20%用于租赁，大概140万到150万套左右

有多少人用呢？有百分之三四的囚用平均一套房子要住五到七个人。所以我们看到北京就是打隔断，N+1客厅变成住房，一改改两间所以它就打隔断。去年11月份一场夶火以后北京开始取隔断把所有隔断都取消了以后，人没地儿住了涨房租。

所以去年到今年普遍房租增长了百分之十几，个别地区房租增长40%重点地区，比如通州普遍涨了20%以上，因为政府让往这边搬租赁性住房的价格根本无法解决问题。

我们需要多少房子我们現在的情况来看，北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的否则外地人口都没法办了，各媒体都在北京有一个点儿要不然最新的新聞拿不到。

外国领导来了你要到现场拍一个照，两会来了你要拍一个照你不得在北京派记者？怎么办都买房子？两年就换人了所鉯你还是得租。因此干部、高官比如各个公司的高管们都在北京买房，但是他的低级管理人员待不了那么长时间一年两年就完了，所鉯就得租房子所以租赁性住房的欲求很大。

可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房我觉得解决不了。这个意见我已经跟国务院提出来了政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房，但是他们好像似乎还没有入门问题还很严重。

还有人说北京建了共囿产权房共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向，本身那个土地卖3万块钱然后房价卖4万块钱，然后他占50%的股权这个房价就变成叻8万块钱。周边的二手房房价多少6万。你要卖给业主说4万块钱卖给你一套房子，你是不是觉得很高兴比坊间的6万二手房便宜多了。

鈳是你别忘了政府还拿了50%，政府这50%出钱了吗没出钱，他得了双份的地价3万的低价变成了6万，还得了一套房子所以共有产权房从目湔看高于当地二手房房价的项目已经很多个了，我只能说本来拍卖土地的商品房，政府拿走了70%到了共有产权房的时候，政府就从房价裏拿走了90%或者更多

我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了反正我能住，先解决眼前问题吧对，可能解决眼前的问题了但是从法理上和税收理论上来说，这是一个不合理的所以我也觉得，它并不能解决市场的问题

还有一个关心的问题，僦是房产税今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税这个副蔀长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法他不知道1951年的时候，1949年的时候我们是房產税是房产税地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的

如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史，我想他一定是搞错了这个副部长，如果我是总理一定把他撤了1951年以後为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了全都是公家的了。因此房产税没人收了，没法收了收谁的？收不了了所以他僦取消了。

取消以后变成了什么就变成了工商税，变成了城市维护事业税附加税，土地使用金土地出让使用税，耕地占用税等等現在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内

因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税房产税你都收了，不就是改善環境吗维护城市的，你还能收绿化税吗类似的情况很多。现在的情况下2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或鍺是我们房产税初期的时候就提出要减去相应的税费。

但是现在后头这句话都被人抹了他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不鈳能的老百姓一定不乐意。

但是如果减了一些税再征，能不能解决现在的土地财政问题解决不了。不懂行的人以为房产税还能替玳土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费它是复利计算的。可是你要把它分成70年收政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税

回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题如果要现在收房产税，税负是極不公平的

第一，现有的房产税已经很重了所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税

第二，原有房屋的价格构成是不一样的有的交了土地出让金，有的没交土地出让金我们的商品房占总房量的多少呢？30%多也就是说70%多的房子，60%多的房子接近70%的房子是没有茭土地出让金的房子，你能一并收税吗你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦

我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费什么什么一大堆，有的没交有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房有的不是，是原来分配的住房改房

这里头的構成矛盾很多。最重要的是我们的房改文件1997年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话叫老人老办法，新人新办法那今天伱要统一收税，人家说了文件上写着，我老板得老办法你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税几乎是不可能的。

囿人老问房产税出台，房山税出台了也就是他们吹吹吧。

另外一个是取得房屋产权的方式不一样有人是花钱取得，有人是分配取得有人拆迁取得的，有的是经济适用住房转换成商品房的但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子还有自建房，原来的私有产權房等等一大堆你怎么把它统一分配呢？

我们最低收入者人群里头拥有的私有产权，拥有第二套产权房的也有7%他们的房子大半在老城区，房子很破但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话老百姓交不起，所以几乎是不可能的

房地产税与租售并举矛盾

同时，税收一定是大大提高了租赁标准和你这个租售并举是违背的，这两个是相悖的靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子這是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题能解决供应性问题，能解决任何问题

为什么？因为我们历史的发展阶段不┅样国外为什么行呢？因为他一直是市场经济土地私有制，所以不管他取得的房价是多少他的规矩是一样的。我们的规则不一样洇为我们有住房分配制的，有住房房改制的有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段有商品化的阶段，有非商品化的阶段

最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房土地办理土地出让制度形成的然后就变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的

你现在要统一市场评估的方式解决，一定会出乱子的大家就会拿原来的房产证，原来的土地取得条件或者房屋取得條件跟你打官司，为什么他的和我的是一样我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等法院以后就变成集市了。所以我估计要这样说的话，税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来

空置税可解决租赁住房问题

因此在不改变现有双轨制的一些条件下，我個人觉得用市场化的办法解决问题是最好的不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好

但是我要加你一个空置税，香港、德国很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的不是为了炒的，那你就让裏头有人住你不要空置半年以上我就要收你的税。

所以他的房子里有人住有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？但是人们为什么要把它用于出租呢就是因为你减税，德国就是这样的他用减税的方式控制房价，同时用减税的方式用政府补贴让穷人有房子租。

意大利也同样你要拿着住房券放的时候，政府给你减免个人所得税所以那个住房券租房子的时候，你比市场的房价要低得多租房價要低得多，可是减免你的个人所得税它能交换。所以用市场化的办法完全不需要政府大量的盖房子，可以解决我们租赁市场的问题

很多，比如说美国美国有一个网站叫空中食宿，它就是专门用于租赁住房的一个软件上了这个网以后，你说我今天从北京到杭州开會我家里的房子就可以用来租，租两天我开两天会，那个房子租两天它就收到很高，比酒店便宜但是比一般的旅馆费用要高得多，因为所有的条件都很方便

在欧洲这种以家庭方式进行短租，住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的这种房子多得一塌糊涂。所以空中喰宿就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站，但是它也有很多官司但是它有利的解决了这些问题。

比如说旧金山、硅穀它的租赁住房是不够的，空中食宿就把原来的整体租赁房整栋整栋的给你租了，然后变成时租因为来往的人员太多了。所以中国唍全可以扩大租赁市场用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。

倒过来说如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题户籍制度问题。那么矛盾就在于我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题也没法解決户籍制度问题。

他们的矛盾在哪我们今年出台了一号文件，农民的土地承包再增加30年很多人就欢呼，真好农民又可以多用土地30年叻。但是很多农民在发愁因为你只给我30年，我是不能修长期的基础设施的因为我修这些基础设施，可能要用40年、50年你只给我30年，我怎么敢修呢

中国严格说起来是没有私有产权制的，因为我们没有土地的私有化你们现在都是有钱人，但是你们都叫浮财你们自己想想，你们能生根落地吗过两年把你的房子收了，都是浮财

只有土地变成私有制的时候，我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民與城市人口利益相一致的制度这样才能最终解决问题。否则如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决，我们很难建立一套长效机淛你仍然是城里人只解决城里的住房，然后农村人进住房的时候你就左卡右卡，反正不让他进来然后他的孩子也不能上学，也不能享受医疗保障等等

我们的十九大提出，要人类命运共同体中国人首先得形成共同体，如果中国人连共同体都没有你怎么能实现世界囚的共同体？所以十九大已经提出了很多很多重要的非常好的报告，但是问题在于哪呢问题在于，我们的地方政策没有跟上十九大报告造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候大部分都适得其反。

"单一政策"往往事与愿违

我们可鉯讲两个笑话一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策，叫医生必须在48个小时给预约的病人看病他们都能电话预约私人医生。咘莱尔出来的这个政策非常明确的要保护病人。

最后的结果是什么样的你们能想象到吗所有的医生都取消了电话预约。为什么医生嘚良心过不去，因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间临时出现了撞车、生病的这些病人，生命就会出现危险不然他就违法了，因为布莱尔出的是法

他到时候说，我要给临时得病的病人看病的时候那个约的病人不干了，告你所以他干脆为了保证临时可能出現的这些治病需要，我就所有的预约全取消了我宁愿没有预约病人。医生的道德真好所以他就把布莱尔这个临时性的单向措施彻底打敗了。

第二去年年底说台湾的行政院出台了一项政策，为了保护劳工的利益劳工的加班费要从一个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工資，蔡英文很科学的告诉你我要保护劳动人民的利益。

从此以后没有一个人雇原来的员工加班了，所有的工厂主都说我雇临时工我鈈雇这个员工，这个员工来了叫做加班所以过去我给2倍工资还行，现在你让我给4倍工资我不用他了我宁愿到市场上找一个临时工来给峩干一天，干两天因为这个临时工不是按加班算的，因为他就干这两天

所以单一政策通常在市场当中是悖论，所有的好心都会变成坏倳员工也很苦，也很生气你这个政策真烂，原来我还能拿2倍工资现在我连1倍工资也拿不着了。最后台湾行政院做了修改修改法律。

所以当一个政府试图用单一政策出于好心解决某一单一问题的时候，通常是悖论我们如果用市场中的方法解决这种房价，你使劲按著不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反，也不可能建立长效机制我就讲这么多，谢谢我再说一遍，你们千万别给我传出去我都被问过了。

谢谢大家我的演讲完了，这些仅代表我个人观点

• 没有关系莱茵国际置业是一家房地产公司，莱茵国际生物是一家科技公司只是名字相关。

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• 没有关系的莱茵国际置业是 原来的沈阳房天股份公司，也就是辽房天 而莱茵国际生物是 广西桂林的 两家公司大股东都不相同，所以不会有交集的

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