贵州省贵阳市观山湖区人民法院

原告：贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会，住所地贵阳市观山湖区景怡苑小区二组团1号楼1层，组织机构代码证。

法定代表人：熊粤华，景怡苑小区业主委员会主任。

委托诉讼代理人：刘家福，贵州民贵律师事务所律师，执业证号15，特别代理。

被告：贵州骏美达物业服务管理有限公司，住所地贵阳市金阳新区金阳南路1号景怡东苑，组织机构代码证。

法定代表人：张金平，总经理。

委托诉讼代理人：卢晓丽，骏美达物业公司职工，一般代理。

委托诉讼代理人：王军，贵州商同律师事务所律师，执业证号57519，特别代理。

被告：王莉，*，*，*，*。

原告贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会（以下简称景怡苑业委会）诉被告贵州骏美达物业服务管理有限公司（以下简称骏美达物业公司）、王莉确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，于2016年5月12日依法公开开庭进行了审理，原告景怡苑业委会委托诉讼代理人刘家福，被告骏美达物业公司委托诉讼代理人卢晓丽、王军，被告王莉均到庭参加了诉讼。因本案须以景怡苑业委会诉骏美达物业公司、贵州广东城投资有限公司（以下简称广东城公司）等确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，本院根据被告骏美达物业公司的申请依法裁定本案中止审理。2018年8月23日，因上述案件终审判决已经发生法律效力，经原告申请，本案恢复审理，现已审理终结。

原告景怡苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告骏美达物业公司与被告王莉签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告王莉将其非法占有的房屋（贵阳市观山湖区景怡苑小区北区2号楼架空层）返回给原告（业主）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月19日，贵阳市中级人民法院（2015）民一终字第1980号民事判决书生效后，原告据此要求被告骏美达物业公司退出小区物业服务区域，并将该小区北区2号楼、3号楼架空层（物管用房）和2组团1号楼架空层（物管用房）移交给原告。但被告骏美达物业公司以张金平与广东城公司于2009年3月25日签订《股权转让协议》中的约定"景怡苑小区北区2号楼3号架空层和2组团1号楼架空层的所有权益，归被告骏美达物业公司所有"为依据，坚称上述架空层归其所有。2013年5月22日，被告骏美达物业公司与被告王莉签订《房屋租赁合同》，将上述北区2号楼架空层出租给被告王莉开办宾馆并收取房租。原告认为根据贵阳市规划局确定的建筑规划，贵阳市观山湖区景怡苑小区北区2号楼3号楼架空层和2组团1号楼架空层依法分别属于北区2号楼3号楼和2组团1号楼全体业主所有，用途为绿化和停车。被告骏美达物业公司与被告王莉签订的《房屋租赁合同》并收取房租的行为是无效的。王莉开办利华宾馆使用的是属于业主共有的部分，未经共有部分业主的三分之二以上的同意，利华宾馆理应退出。被告骏美达物业公司与广东城公司签订《股权转让协议》约定景怡苑小区北区2号楼3号架空层和2组团1号楼架空层的所有权益是在全体业主不知情的情况下转让是非法的，自始没有法律效力，因此被告骏美达物业公司将北区2号楼一层架空层出租给被告王莉开设利华宾馆当然也是非法无效的，而被告王莉依据非法无效的民事行为非法占用原告(业主)的房屋，依法应当返还。

被告骏美达物业公司辩称：1、原告的起诉未经全体业主授权，违反《物权法》的强制性规定，其不具备诉讼主体资格，依法应裁定驳回起诉；2、本案必须以景怡苑业委会起诉确认广东城公司与张金平签订的《股权转让协议》无效案件的审理结果为依据，本案应依法中止审理；3、我方与王莉签订的《房屋租赁合同》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效，原告诉请确认该合同无效的诉请依法应予驳回。我方租赁给王莉的房屋是通过股权转让得来投入装修的房屋，不涉及对原告物业无权处分的问题，故有权出租。争议的北区2号楼一层房屋没有办理产权证，从业主的购房合同来看，不属于业主的公共部分，也没有计入公摊。房开商贵州明诚房地产开发有限公司建成后投入装修，根据"谁投资谁受益"的市场规律，在转移前应属房开商占有，房开的控股股东系广东城公司与张金平签订《股权转让协议书》将该房权益转让给张金平，由我方使用。该转让协议合法有效，我方据此将房屋租赁给王莉系合法有效。另外没有任何证据证明该房屋是原告即业主共有的。租赁房屋是在建房时一并建成的，墙面与本栋住宅房一致四面均是混泥土外墙的投入装修成本的房屋，虽在签订《股权转让协议》中使用了"架空层"的字眼，但非真正意义上的架空层，也不包含在"物业服务用房"范围内，不属于全体业共有。规划证是2008年9月16日才颁发，证上的面积和位置均不能与涉案房屋对应，证书上的架空层绿化为半地上部分，而本案所涉房屋全为地上部分，不能作为裁决此房屋归属的依据。原告称涉案房屋属于全体业主共有缺乏法律依据，小区内建筑（含架空层）的权属确认只能依据《物权法》和相关司法解释，在没有产权登记的情况下，原告称业主共有缺乏法律依据；4、景怡苑小区未配置可以使用的物业用房，被告无奈之下才将《股权转让协议》得来的房屋出租以减少损失，该租赁合同合法有效。综上，我方与王莉签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告要求返还房屋的诉请缺乏事实和法律依据，应判决驳回原告的全部诉讼请求。

被告王莉辩称，1、我与骏美达物业公司签订的《房屋租赁合同》没有违法合同法第五十二条规定的行为，不构成合同无效。我与郑雪华、郑雪锋三人合伙，但是以我个人名义签订租赁合同，在签合同之前对房屋情况做了查证，涉案房产北面房屋是与楼房竣工时一并建成的一致性房屋，不是架空层，也未测量分摊，不属于原告(业主)房屋。涉案房屋权属是被告骏美达物业公司通过《股权转让协议》取得，其据此将房屋出租给我方开办宾馆，我方已按约履行租赁合同，没有违反《合同法》对合同无效强制性规定的行为，因此不构成合同无效；2、原告诉称涉案房屋为架空层、物管用房以及是原告业主的房屋，请求判令我方返还该房屋，无事实和法律依据。原告出具的北区规划许可证与事实不符，不能作为裁决此房屋归属的依据。根据物权法定原则，小区内建筑权属确认应以物权法第七十三条、第七十四条为依据，即便房屋包含在规划范围内，也不必然得出此房屋是业主共有的结论；3、我只是该房屋的时限性租用人，就此房屋的租用问题，我只能依照《房屋租赁合同》约定与出租方协商，如返还房屋我要求补偿装修费用。

经审理查明，被告骏美达物业公司原系贵阳市观山湖区景怡苑小区的物业服务公司。2013年5月22日，被告骏美达物业公司与被告王莉签订一份《房屋租赁合同》，将景怡苑北区2号一层房屋租赁给王莉开设宾馆，租期五年，从2013年8月15日至2018年8月14日止，租金为168,000元每年，其中8,000元为该租赁房屋每年应交物业服务费及垃圾清运费。合同签订后，被告骏美达物业公司将房屋交付给王莉使用至今。原告现以骏美达物业公司出租的上述房屋归业主共有为由，请求确认二被告签订《房屋租赁合同》无效，并诉请要求返还房屋。

另查明，2009年3月25日，案外人贵州广东城投资有限公司（甲方）与骏美达物业公司法定代表人张金平（乙方）签订一份《骏美达物业公司股权转让协议》，约定骏美达物业公司系甲方投资经营，甲方将骏美达物业公司100%的股权除了第三条第一款（骏达俱乐部）权益外的所有权益转让给乙方，转让的权益包括第三条第2款约定的"甲方下列物业享有所有权：①保安宿舍2栋……②北区2、3单元架空层装修房……③2组团架空层装修用房……"，在本合同生效后，所有权属乙方，并与甲方所拥有的明诚房开办理相关手续。被告骏美达物业公司出租给王莉的景怡苑北区2号一层房屋系上述股权转让协议第三条第2款第②项北区2、3单元架空层装修用房。被告骏美达物业公司依据上述股权转让协议主张其对涉案房屋享有出租的权利。

又查明，原告景怡苑业委会于2016年以广东城公司、张金平、骏美达物业公司为被告诉至本院，请求确认三者签订的《骏美达物业公司股权转让协议》中第三条第二款中第①②③项的转让和受让条款无效，并诉请要求被告骏美达物业公司将相应的装修房屋返还给原告。本院于2017年6月10日作出(2016)黔0115民初572民事判决书，认定《骏美达物业公司股权转让协议》中约定转让的北区2、3单元架空层装修房为在房屋架空层修建的房屋，而架空层经房屋规划行政管理部门和房屋开发建设的贵州明诚房地产开发有限公司确认为小区业主共有部分，用途为绿化、停车，故转让协议中的争议条款的约定转让房屋系利用小区共用部分修建，已损害第三人即小区业主的利益，该转让合同的争议条款无效，同时，争议条款中约定的架空层房屋、保安宿舍的修建并未取得房屋建设主管行政部门的行政许可，至本案争议发生之时亦未进行房屋权属登记，且经行政执法部门确认为违法（违章）建筑，转让违法建筑违反法律的强制性规定，故争议条款仍属于无效条款，该案当事人均不享有对争议房屋的所有权，且违法建筑应当交由行政执法部门依法进行处理，涉及行政机关的行政权力，本院不能随意确认违法建筑的使用权、管理权，据此判决《骏美达物业公司股权转让协议》中第三条第二款第①、②、③项无效，驳回了原告返还房屋的诉请。骏美达物业公司不服上述判决，上诉至贵阳市中级人民法院。贵阳市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）黔01民终930号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书已经发生法律效力。

上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、《贵州骏美达物业服务管理有限公司股权转让协议书》、判决书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以认定。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案争议的焦点为：1、原告景怡苑业委会作为主张租赁协议无效的主体身份是否适格；2、二被告签订的租赁合同是否有效，原告在此基础上要求被告返还房屋的主张是否成立。

关于原告景怡苑业委会的主体身份是否适格的问题。业主委员会是业主大会的常设机构、执行机构及代表机构，有权代表业主对涉及所在小区内影响业主共同权益的事项作出决定，房屋租赁合同中的租赁物系利用业主共有部位即架空层修建而成，侵犯业主共有部位的权利，全体业主有权提起诉讼，业委会代表全体业主进行诉讼主体适格。

关于二被告签订的房屋租赁合同是否有效的问题。根据庭审查明的事实，骏美达物业公司出租给被告的房屋系其法定代表人张金平与案外人签订的《骏美达物业公司股权转让协议》第三条第二款第②项的约定景怡苑北区架空层装修房，而生效判决书已经认定，架空层经房屋规划行政管理部门和房屋开发建设单位明诚房开确认为小区业主共有部分，用途为绿化、停车，架空层装修房屋系利用小区业主共有的架空层修建，已经行政执法部门确认为违法（违章）建筑，转让该架空层装修房侵犯了业主共有部分的权利，同时转让违法建筑违反法律的强制性规定，该约定无效，故被告骏美达物业公司无权对涉案房屋进行出租。同理，二被告签订《房屋租赁合同》出租涉案房屋同样侵害了全体业主对架空层的共有权利，出租违法建筑违反了法律的强制性规定，应属无效合同。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款："建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。"以及《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。"之规定，被告骏美达物业公司与王莉签订的《房屋租赁合同》无效。

关于涉案架空层装修房是否应当予以返还的问题。生效法律文书中已查明架空层房屋（含本案中所涉房屋）并未取得房屋建设主管行政部门的行政许可，至本案争议发生之日亦未进行房屋权属登记，且经行政执法部门确认为违法（违章）建筑，且违法建筑应当交由行政执法部门依法进行处理，涉及行政机关的行政权利，本院不能随意确认违法建筑的使用权、管理权，故原告要求返还房屋的请求，本院不予支持。另，被告王莉提出如合同无效要求赔偿装修费用的，不在本案受理范围内，被告王莉可另行主张。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告贵州骏美达物业服务管理有限公司与被告王莉签订的《房屋租赁合同》无效；

二、驳回原告贵阳市观山湖区景怡苑小区业主委员会的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元（已减半收取，原告预交），由被告贵州骏美达物业服务管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。

二〇一八年八月二十八日