20世纪80年代末，一位年轻人获得了同济大学市政工程的硕士学位。同年，他来到了深圳市建筑设计院，矢志投身于广袤的中国房地产行业。

那时候，邓小平还没有南巡，深圳也还只是一座乍暖还寒的广州卫星城。寂静的历史，正在等待着像他这样的年轻人，用自己的青春，去奏响盛世中国的新篇章。

这个年轻人，便是如今中国商业地产界知名商业运营者之一——万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁，温州人丁力业。

01「共生」与「共情」

被称为「东方犹太人」的温州人，几十年来都以「勤勉聪慧」为标签，走出了以森马、红蜻蜓、报喜鸟等品牌为代表的「温商」之路。这座民营经济占比超过70%的浙南城市，孕育了独具特色的一群中国商人，造就了在很长一段特定的历史时期内，外地人对于「温州」两个字的深刻印象，似乎就是「会赚钱」和「很有钱」。

然则，一座自夏朝就开始留下印记、自唐朝便确定为「温州」并延续至今的千年古都，历史之厚重，文化脉络之清晰，又岂能任之淡漠于我辈之手？

我猜想，这或许就是丁力业决定把印象城MEGA放在这里的重要原因之一：雕琢一座最好的印象城，传承温州的历史，呼应温州的文化，让它与自己的家乡「共生」并「共情」，让世人能看到千年鹿城的另一面。

位于温州市核心城区的印象城MEGA项目区位示意

从上图可以看到，以一条宽阔的瓯江为地理标志，温州的核心城区位于瓯江以南的开阔平原上。

而瓯江的若干支流往南延伸，在整个城区形成了结构丰富的水道网络，从地图上来看，温州更像是一座富饶的「水城」。

从地理位置来看，在建的温州印象城MEGA，处于整个市区的中央地带，与穿城而过的S1地铁线及温州火车站毗邻。

纵观全局，温州印象城MEGA紧邻南北走向的狭长公园「世纪公园」，整个项目位于核心区更新项目——中央绿轴之上，而这里也被寄予极高的期待，市民都亲切地称其为Central Park，温州的「中央公园」。

根据温州十三五规划，中央绿轴、滨江CBD、三垟湿地，是未来城市发展的重点核心板块。

其中，中央绿轴不仅是滨江CBD板块与三垟湿地板块之间联系过渡的纽带，亦占据着是核心城区十字中轴的位置。

在这里，已经逐渐形成由市级行政资源（温州市政府）、市级文化配套资源（温州图书馆、温州博物馆、温州科技馆、温州大剧院）、市级地标景观（世纪广场、世纪公园）、城市级优质住宅集群（万科翡翠天地、大公馆、温州府、锦东家园、温州悦府、白麓城）组成的城市中轴线，成为温州实际意义上的城市新中心。

温州印象城MEGA，正是位于这样一处核心腹地，从立项之初就注定与这座城市紧密「共生」，地理位置与时代机遇，都直指一座前所未有的城市地标级商业项目。

温州印象城MEGA落位位置实景示意图

那么，既然要与城市共生，那必定要承担起与这座城市的人文共情的责任。

印象城MEGA在最初进行产品策划的阶段，就提出了一个愿景：希望未来每一座带有「MEGA」的印象城，都能与其所在城市及区域，达到高度的共情力，与在地人文做深度呼应，并用当代语境和空间打造，去诠释并引领其所在地的历史文化底蕴和城市肌底。

温州印象城MEGA，是这一产品基调和战略在江浙地区的首次落地，自然马虎不得——项目团队不断深入城市的细节里，挖掘温州的历史文化与自然景观，找出了4个核心要素，作为本案的建筑设计关键词，作为「文化共情」的核心呈现。

这部分很有意思，也是最打动我们的一部分。

第一个要素，源自温州的「白鹿传说」。

相传东晋著名学者郭璞，在郭公山上选址始建温州城时，有一只白鹿衔着鲜花跨城而过，所到之处一片鸟语花香、祥云腾飞，于是这里便有了鹿城这个名字。温州人自小就耳熟能详的这个传说，如今已经逐渐演变为温州的城市吉祥物形象。

而温州印象城MEGA将温州白鹿衔花而来的传说作为灵感，将其与儿童游乐空间充分融合，打造巨型白鹿IP。既延续了城市祥瑞，也为项目增添了记忆点，未来极有可能成为城市新晋网红打卡地。

第二个要素，是温州城内阡陌纵横的水系。

在这样的城市脉络下，温州印象城MEGA巧妙地将河流元素与本地特色小吃进行链接，打造出水肆食集街区，让消费者可以沉浸式体验温州当地的饮食文化

第三个要素，是温州城市本身的文化传承。

温州印象城MEGA正在打造的Open Plus文创空间，包含了令人震撼的长达40米、高达11米的光影书墙，打破多种业态与空间的界限，为城市里的年轻客群呈现一处复合多元的生活方式空间。

第四个要素，是温州最具代表性的自然风光——雁荡山。

温州印象城MEGA把雁荡山元素融入购物中心里的生态植物园，建设完成之后，它将是华东最大的室内植物园，拥有近8000平米、跨越5-6层的宽阔空间，让顾客在都市绿洲中呼吸自然气息。

四大板块的创意内容，第一次将温州的历史文化与商业空间，进行了极具贴近性和创意性的延展设计和内容打造，期待值极高。

温州印象城MEGA效果图

此外，项目从建筑设计规划开始，每一个合作伙伴都会经过精挑细选，比如担纲主力设计的英国著名设计公司贝诺Benoy。

这份由英国Benoy交出的设计稿，最终成为了温州印象城MEGA的建造蓝图。单从这一视角的效果图，就能看到一座两侧水岸的罕见城市商业地标。

深入了解之后我发现，它不仅细致地与城市的历史文化做了建筑层面的呼应，更考虑到未来投入运营之后的漫长岁月中，与这座城市长远的健康、生态的「共生」，与深刻的、务实的「共情」。

02「生态」与「健康」

多个层面的信息都让我们认为，温州印象城MEGA是一座重新定义城市商业的代表项目，它将肩负提升温州城市形象、引领全新生活方式的重任。因此，在与城市「相处」时，一定会考虑可持续的运营与发展。于是，「生态」与「健康」两大概念也成为了这个项目的两大标签。

印力希望设计方打造一座「海绵体商业结构」，打破商业和周边公共设施的界限。所以，贝诺把绿轴与滨水的生态优势充分考虑到设计之中，将原属于项目外侧的空地进行改造，呈现一处多功能的内庭与户外活动空间。如此一来，购物中心的商业空间就能够与滨水景观区以及城市绿地完美地融合。

既然要强调生态与健康，那么在构造的过程中，就必然离不开环保。

所以，温州印象城MEGA在绿色建筑理念的指导下，引入雨水回收系统、高效变频空调机组等多项节能环保举措，并于2020年5月获得由美国绿色建筑委员会颁发的国际绿色建筑LEED金级预认证。

打造一个生态健康的MALL，是印象城MEGA的重要诉求之一。

尤其是在疫情黑天鹅之后，对于购物中心公共卫生安全的考量，也被温州印象城MEGA放在了重要的位置上。

所以，除了充分融入生态元素之外，在空间打造上设置较多外摆区，定期进行空气质量检测，以及与绿轴公园的合理衔接，打造水岸景观带等等。这些，都能在很大程度上提升消费环境，给予顾客更强烈的舒适感和安全感。

不止如此，将城市代表元素与商业内容巧妙融合，也是温州印象城MEGA的又一大用心之处。

03「细节」与「温度」雕琢浙南的精致生活圈

不夸张地说，温州印象城MEGA的出现，就是为了成为城市的一站式生活枢纽。

那么，一个商业项目，如何借助空间的设计与内容的组合，承担起城市生活枢纽的重任？这正是温州印象城MEGA想要为我们解答的问题。

为了更好地践行城市生活枢纽这一概念，温州印象城MEGA从不同空间、业态及细节出发，提炼了八大记忆单元，包括科技领先、城市客厅、绿色环保、运动健康、交通中心、温情服务、家庭亲子和烟火经济，而这些内容又分别连接到四大板块——

温州印象城MEGA在城市中的区位优势一目了然，地处轨道交通站600米生活圈，多条BRT及公交线路通达全城；15-30分钟的车程内，可快速到达多个高速口，进而辐射到更大范围的周边地区；即使是日常步行，平均不到10分钟便可行至温州市政府、世纪广场、图书馆、博物馆、科技馆、大剧院等地。

未来，温州印象城MEGA将继续发挥综合性交通优势，同时以TOD模式去激活交通枢纽的商业价值。

其次是连接人与社区生活。

由于商业的步伐并未跟上消费的需求，温州的消费需求在过去很长一段时间内都未能得到充分的挖掘与释放。因此，温州的品质消费客层，都外溢到了杭州、上海等地。

那么，如何有效地链接人与社区生活、让外溢的客群回溯，成为温州印象城MEGA在打造一站式生活枢纽时需要重点攻克的问题。

据此，温州印象城MEGA在引入多元业态之外，着重打造不同的消费场景，并且还设置了MEGA CLUB、育婴中心。

特别值得一提是，市民图书馆和一座毗邻公园、堪比小红书打卡胜地的最美婚姻登记处，都已纳入规划蓝图，为消费者提供真正便捷、有温度的服务这一核心理念，在温州印象城MEGA正在积极践行。

与此同时，温州印象城MEGA也为家庭亲子客户群体考虑周到。

品牌方面，引入了室内马术学校世骑家，木马王国高线品牌Bruce Ma游乐园等；配套方面，儿童游乐空间、亲子卫生间、宝妈专享育婴室都一应俱全。

然后是连接物质世界与精神世界。

这一点同样是针对「人」的连接诉求。一个具有代表性甚至引领性的购物中心，在功能层面的责任，除了物质满足之外，对于精神需求的照顾也被放到越来越显眼的位置上。

所以，一方面，体量25万方的温州印象城MEGA涵盖海量品牌，其中不乏博纳旗下旗舰品牌博悦汇影城，以及华润万家旗下高端精品超市Ole等主力店；

另一方面，温州印象城MEGA由1座大型购物中心+4座小型商业独栋组成，4座小型商业建筑独立于购物中心存在，延伸购物中心的营业时间和领域，呈现出一座名副其实的“不夜城”，酒吧、KTV等的“超级大店“都将出现在这里，还计划引入剧本杀、主题市集、露天电影以及Live house等。

从业态上看，积极响应了政策所倡导的夜间经济、烟火经济，从内容上看，则能够很好地丰富城市消费者尤其是温州新青年的精神世界。

此外，温州印象MEGA还引入吴尊创办的飞纵健身，不仅有领先级健身设备，而且还包含了一个部分透明设计的空中泳池。

同时，还在滨河区域的广场打造可供1000人同时加入的瑜伽运动场地，以及标准化的攀岩墙、篮球场等，希望借此传递绿色健康的生活方式。

最后是城市功能的连接。

自古以来，城市的进步总是离不开商业的发展，同样的，与城市功能的深度衔接，亦是一个标杆性项目必然需要考虑的内容。

而我们现在能够感知到的是，无论是与城市规划、交通布局保持相同的步调，还是充分纳入生态、环保、健康等可持续元素，又或是在空间内容层面提供更多的可能性，温州印象城MEGA都可谓考虑周全，且各有亮点。

虽然距离温州印象城MEGA开业还有一段时日，但是它所推崇的 「城市生活枢纽」这一非常鲜活的理念，已经让我们心生期待。

目前，购物中心主体建造即将出正负零，4座独栋商业已经雏形初现，其中3座已经封顶，待它正式亮相那天，相信能为温州这座城市带来全新的商业面貌，进而助力整个温州商业环境的提升

万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业曾在公开场合说，「商场为人们提供的不仅是消费，还有体验，更有归属感，甚至于承载生活的记忆。作为链接者，印力需要和B端商户一起联手，服务好消费者。」

基于此，印力于两年前提出了向B2C2B转型的计划——

从C端（消费者）的角度出发，通过数字化和科技手段，分析了解消费者的喜好和诉求，研究消费趋势和消费行为，消费心理的变化，并把这些数据和信息，分享给B端租户，以此提升整体的运营水平和服务质量，并增加创新型体验和内容，满足更多层次的消费人群的需求。

我相信，温州印象城MEGA的立项，也定是源自于这样的运营诉求，也正是因此，我们才对这座雕琢完成、即将于2021年亮相的项目的期待值有增无减。

---

特别说明本文内容为CRR原创版权，洗稿必究文章仅代表作者个人观点，与账号主体无关

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述

Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角的专业观点，反映行业真实的发展动态，伴随中国商业地产的健康成长。

*CRR城市合作伙伴持续招募中，详情请致电邮。