只要房东不赚钱，就有客户愿意接！

还记得前几天层楼抛出的这句话吗？虽然很直接，却是当下市场的真实写照。

如今，越来越多的买家，开始在房东成本线的边缘疯狂试探。不过客观地说，多数楼盘还没差到要亏本甩卖，不少房东对后市仍饱含期待。

但就在他们还在“负隅顽抗”时，有一类房东，却早已选择躺平——二手小公寓房东。

“不是少赚或者平进平出的问题，而是亏多亏少的问题。”中介朋友告诉我，现在能成交的公寓，价格都很低，几乎没有不亏的。

“理论上赚了，实际是亏的。”聊起去年卖掉的那套小公寓，刘小姐既庆幸又遗憾。

庆幸的是去年忍痛出掉了1套，遗憾的是没有2套全卖掉。

刘小姐的故事，得从公证摇号前的2017年说起。那时的杭州烈火烹油，楼盘但凡热门点，几乎都是“全款+托关系（甚至还要茶水费）。

为了不踏空，许多买不到住宅的投资客，只能转向门槛更低的公寓。

2017年下半年，滨江区政府旁，以近4.8米层高和阳台走红的W盘，进入了刘小姐视野。开盘当天果断拿下2套，一套全款，一套按揭。

两年后一拿到房子，刘小姐就租了出去，准备等行情更火，再高价卖出。

因为地处滨江区核心，又是LOFT，租金还是很可观的。一套租了6000多，一套租了7000多，差不多有年化4个点的回报。

但随着大行情调整，一二手房开始降温。求稳起见的刘小姐，于是打算先出掉一套。

最终去年，她以210万卖掉了那套月租7000多的48小户型。对于这个价格，刘小姐并不情愿，毕竟买入价就要195万（含装修、税费）。

再算上四年的资金利息，亏本是毫无疑问的。但没办法，这已经是当时仅有的出价了。

不过现在回头看，去年卖掉还是很明智的。“就在上周，比我高10几层的同样户型，只卖了200万出头。”刘小姐说。

对于手上的另外一套公寓，刘小姐打算放着长期收租，反正卖不掉。

可能有人会说，亏点利息而已，现在的二手住宅也不少见啊。

单看这个案例，的确如此。但你要知道，这已经算是表现最好的二手公寓之一了。那些地段一般、户型普通的小公寓，更加卖不动。

刘小姐的亲戚，上月卖掉了一套南卧地铁口小公寓，买入价123万，卖出价只有112万。

从中介的描述中，更易感知二手公寓的惨烈。

“只是亏点利息已经很好了，像我们最近成交的城南某公寓，各种成本加一起两百三四十万，只能卖200万不到。多数还卖不掉，因为客户实在少。”

“还有钱塘江边的金龙钱江MOHO，房东买来105万，66万甩卖，也不知道最后卖掉没”……

即便是十多年前的公寓，价格也可能原地踏步。滨江区的星光国际公馆，一手房最初卖1万3，后来一度卖到2万多，现在二手挂价都只有1万6。

“能卖掉的基本都亏很多。”中介朋友表示，就看房东舍不舍得了。

因为太难卖，现在的二手公寓房东，基本分化为两类。一类是急用钱的，往往会选择面对现实，上演“挥泪大甩卖”，默默咽下心中的苦闷。

资金不紧张的，则选择彻底躺平，从此不问房价，只求当个快乐包租公（包租婆）。

一手公寓“畅销”，二手公寓咋就这么难卖？

首先，和新房不同，商业性质的公寓不限价。所以在行情火热期，公寓的价格往往被拉得很高，甚至超过板块新房限价。

最典型的就是年的滨江区，有几个公寓盘的实际单价高达4-5万。而同期的两大“最难买豪宅”柳岸晓风和金茂府，也不过四万七八（高层）。

高昂的买入成本，决定了这批二手公寓的出货难（毕竟一开始没人愿意亏本）。

但公寓不同于住宅，天然比较小众。

比如面积小功能区过于紧凑、多数没有园区概念，最重要的是无法读书。这意味着愿意接盘二手公寓的，主要是过渡自住的年轻人。

而这类群体的最大特征是经济实力有限，撑不起高价格。一旦价格超预期，宁愿租房。

一边是价格承受力弱的买家，另一边是数量不菲的挂牌房源，又进一步压制了价格。像一共600多套的海威新界，过去3年已成交100多套，至今还有50余套挂牌。

加上还有老破小这样的替代选择，二手公寓的价格，自然很难上去。

所以我们可以看到，现在二手成交量不错的，几乎都是高性价比的低总价公寓。典型如临平地铁口的华元欢乐城和理想银泰城。

虽然公寓难卖，但有一点不可否认：

相比许多住宅新盘的冷清（投资客多，入住率低），大多数交付后的公寓，都极具烟火气。甚至可以说是城市非常重要的活力源泉。

一个最直接的表现，就是公寓楼下的商铺，尤其餐饮生意，那是做得风生水起。

就拿滨江来说，无论是老牌的中赢康康谷、星耀城，还是近几年的金铂湾、海威新界，每到晚上，总能聚集大量的年轻人，化身夜宵美食的天堂。

最热闹的非康康谷莫属。小龙虾、烤肉、烤鱼、烤羊腿、海鲜、抑或家常菜，总能找到你喜欢的。

特别是夏天晚上的时候，成群成群的年轻人，坐在露天座位上，在夜幕的笼罩下谈天说地，来几串烧烤、喝几杯啤酒，热闹极了。

为什么公寓流动性这么差，生活气息却那么浓厚？

首先，公寓虽然也有很多投资客，但租赁市场比住宅旺盛得多。毕竟独门独户精装全配（住宅拼多多小单间），最投年轻人所好，入住率普遍很高。

其次，公寓租客或业主年轻人居多，多数不喜做饭，厨餐区又局促，日常生活需要大量商铺配套。

第三，住宅底商不得开设餐饮，而商住楼没有这样的禁令。想要外出搓一顿，除了商场，公寓底商就是最好去处。

而主要的烧烤美食类店铺，价格又平价、接地气。

另外，像滨江区本身就是年轻人聚集的区域。一到下班时间，各种力量汇聚一起，店铺人气想不旺都不行。

从杭州城市发展的角度看，二手小公寓的存在非常有必要。

城市发展有一个悖论：发展一定会吸引越来越多的人到城市里来，地价就会上升。地价上升会带来生活成本增加，成本增加又会遏制城市发展。

解决这个问题，目前主要是两种方法。

一是不断扩大郊区，发展新区。大城市像吃土地的怪兽一样，用远郊的低成本土地，来对冲市中心不断上涨的土地价格。城市里的生活成本太高，那就住到郊区。

北京就是一种远郊模式，从四惠到通州再到燕郊，郊区范围不断扩大。

另外一种方法，就是城中村。

相比于遥远的郊区、漫长的通勤距离，城中村对于刚在城市里立足的青年人，显然更为友好。

为什么深圳是全国最具活力的城市？

很重要的一个原因，就是在城市发展的规划上，保留了一定比例的城中村，可以给外来年轻人，提供一个相对廉价的生活居所。

但现在的杭州，已经没有这样的优势。

借助于G20峰会的契机，年，杭州开展了有史以来规模的最大的城中村拆除计划。仅主城区，就有178个城中村退出历史舞台。

城市发展的空间是腾出来了，但很多年轻人也因此失去了便宜居所。

当城中村成为历史，想要留在城市中心，低门槛的选择只有小公寓和老破小。作为年轻人来到城市的中转站，它们正在肩负把人留下来的使命。

初到城市，社保不足，经济实力又有限，来一套城市小公寓过渡（可租可买），未尝不可。

就在前天，一个外地朋友准备来杭州发展，就计划先买套公寓自住。

当然，前提仍然是价格要足够便宜。

编者按：8月1-4日，博鳌论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

我们寻找中国地产商业统领们的独特故事与视野，寻找指引中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

与陈劲松约定采访时间后，我们来到了世联行总部。当天深圳30度的高温，我们在楼下稍作休整，然后搭乘电梯到了15楼，接待的工作人员边走边说，陈董正在研究采访提纲。

见面的地点就选在了陈劲松的办公室，面积不大，装修布置都很简单。一张办公桌，原先还垒着一层层的书，因知我们要来，这些书便都被搬到了一旁的椅子上。除此之外，还有一套沙发以及一些书柜。

这不太像是一家上市公司董事长的办公室，但陈劲松向来简单、直接，就像在大部分场合里，他的装束永远是白衬衫、黑裤，或许还搭件深色的西装外套。

看到我们进来，陈劲松站起迎了出来，笑声爽朗。过去几年，我们跟他有过多次对话，所以这次见面，很多客套话就省略了。简单寒暄之后，他往椅子上一坐，双手一摊，“放开来谈吧”，很爽快。

陈劲松是很典型的东北人，能说能侃，那天一共聊了两个多*，他一直很兴奋，激动时抚掌大笑，说到核心处，他敲着桌面，语速极快；谈到市场一些奇怪的现象时，他有些痛心疾首，但这种情绪很快就过去了，因为他对中国房地产的发展一直很乐观。

用他的话来说就是：“要对前途不乐观还怎么玩？”

陈劲松的履历很简单，1964年出生在哈尔滨，1981年到上海同济大学读书，1988年毕业后去了中国建筑，两年后又被外派到香港做中海的项目经理，1993年与妻子一起创业，注册世联行。

陈劲松在同济一开始学的是建筑工程，到毕业的时候，才发现自己并不适合这个领域，“不喜欢画图，也不喜欢算力学”，所以他又继续考取了同济经管学院的研究生。

据陈劲松所言，研究生这段求学生涯对他的影响极深。当时正处于改革开放初期，全国思想界和学术界非常活跃，他的一些导师经常督促学生通过广泛阅读去关注中国乃至世界的经济走向，还时不时组织讨论课，谈论一些宏观、重大的问题。

这些习惯陈劲松一直保持，现在他也经常发表对经济、行业、市场的一些看法，其中不乏独到、辛辣的见解。后来说多了，有人就叫他“地产侃爷”。此外，他还极为推崇经济学家张五常，自称是其非嫡传弟子和信徒。

所以一开始，我们本来打算以他跟张五常的渊源作为谈话的开头，但见了他之后，话题不知不觉就转到了运动。因为现年55岁的陈劲松，身材精瘦，精神十足，整个人看起来比实际年龄要小几岁，所以我们就问他是否经常跑步。

“我玩赛艇，跟王石他们一起。”他回答，每年至少会有三次公开比赛，参加中国大师杯，平时一周也至少有4到5天的运动，“不一定在河里划，很可能就是在家里用划船机。”

他说得很兴奋，还一边用双手比划，看得出来，对于赛艇，他是由衷地喜欢，也一直在大力推广。过去一两年，他时常在微博上发一些与王石等人一起比赛、训练的照片。2016年的时候，他还以个人的名义向母校同济大学捐了2000万元，部分用于建立同济大学世联行深潜赛艇队。

在世联行，他特意为员工设置了一个健身休闲室，除了跑步机等基本器材之外，还摆上了六七架划船机。那天采访，他本想我们让上“船”试试，但看我们都穿着裙子，他索性自己上去示范划了几下。

天命之年，他对自己的身体管理很严格。他认为，人一旦到了50岁，体力、脑力、智力、创新能力都会急剧下降，所以这时候就需要做出一些改变，“拉平一点，这样人的生活质量就会好很多。”

对于企业的经营管理，他也有类似的看法。他说，企业就是一个S型，一开始迅速上涨，然后走平，这时候企业一定要在衰退之前重新画出一个S型，这大概也是他在2014年开始主导世联行转型的缘由。

说到这里，陈劲松很自然地聊起了自己的创业史：“我创业的时候不到30岁，基本上和郭广昌、孙宏斌是同一年下海的，而且都是卖楼的，我们年龄也差不多。”

“我们是92派，或者说是在1992年南巡之后下海的。”南巡前后，一大批在政府机构、科研院所的知识分子辞职下海，潘石屹、冯仑、易小迪扔下“铁饭碗”，去了海南，25岁的郭广昌带着从亲戚朋友处借来的)。