物业管理常见案例分析
案例1、有房子没产权证也是业主
市民赵先生最近有点烦，因为一些原因，自家住的新房产权证一直没办下来。可业委会竟据此说他不是业主，进而“剥夺”了他对小区事务的表决权。那么，赵先生到底是不是业主呢？
以前对于业主一直存在争议，有人理解为持有产权证才为业主，有人理解为交了房款的就为业主，有人理解住在小区内的都为业主。到底什么人才是业主：业主有以下几种情况：
1、根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”，即房产证上登记的人为业主。
2、根据《广东省物业管理条例》第十条“尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务”。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释规定：依法登记取得或依据生效的法律文书、继承或受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为，取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。也就是说与建设单位签订了买卖合同并经房产部门登记合法的合同上的人为业主；继承房产并得到职能部门认定的继承者为业主；受遗赠并得到政府职能部门认定没有纠纷的为业主；
建筑物专有部分的承租人、借用人等并非业主，而是物业使用人。但其在使用过程中也享有相应的权利，如共有车位的使用权，也要承担相应的义务，如缴纳物管费的义务。
案例2、房子没住也得交物管费
市民陈先生在市区购买了一套住房，房屋交付后，他一直没有入住。当物管找到他收取物业管理费时，陈先生予以拒绝，理由是自己并未实际入住，未享受服务，所以不应缴纳物管费。那么，陈先生到底应不应该缴纳物管费呢？
司法解释规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。
也就是说，在物业服务企业已经按照约定以及规定，全面履行了相应义务的情况下，业主以未享受物业服务企业已经提供的服务，或者无须接受相关物业服务等抗辩事由，人民法院将不予支持。像王先生这种情况，就符合该司法解释的规定，他应当缴纳物管费。
如果物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门的规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主可以以违规收费为由提出抗辩，并要求物业服务企业退还已收取的违规费用。
案例3、谁能当选业委会成员
王先生、李女士所在的小区准备召开首次业主大会，选举第一届业主委员会，王先生和李女士都是公益热心人士，兴冲冲地报名参加第一届业委会的选举，经首届业主大会筹备小组审查，王先生购买的房子房产证上写的是他爸爸的名字，不符合业主的条件，不能做为业委会候选人，甚至连投票资格都没有，李女士是和丈夫联名购买的房子，只要出具她先生的书面委托证明，有资格报名参加业委会委员的角逐。
根据《物业管理条例》第十六条：“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任”。以上案例王先生不是业主当然就不能报名参与业主委员会的选举了，李女士虽然是业主但她只有一半的权利，根据《物权法》第九十五条“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”因此，李女士只有获得其先生的书面委托证明其在参选业委会事项上做为他的全权代表就可以参加业委会委员的角逐。
案例4、顶楼权益归业主还是物业
市民黄女士：去年我购买了一套位于惠州某小区新建楼房顶楼，今年3月，我突然发现自家楼顶上竖起一块广告牌。原来是物业公司将顶楼朝南屋顶出租给一广告公司，租期为2年。对此，我和其他业主都不知情，我们强烈要求物业公司拆除该广告牌。但物业公司答复称楼顶的位置归物业所有，物业有权出租，业主无权干涉。我认为我购买的是顶楼，楼顶位置应该归我所有，我和物业公司为此争执不下。请问：楼顶的位置到底属于我所有还是物业所有，物业公司是否有权利出租楼顶？我是否有权要求物业公司拆除广告牌？
广东宝晟律师事务所副主任律师全昌春律师回复：首先楼顶的位置既不属于黄女士所有，也不属于物业公司所有。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分。因此楼顶应属该小区全体业主共有，在未征得小区业主同意的情况下，建设单位无权处分，物业公司更无权擅自处分。物业公司将该楼顶出租给广告公司的行为是一种无效行为。
案例5、停车费按次收费是否合理
家住市区南湖明珠小区的何小姐一下班就匆忙开车往家里赶，目的只有一个：占个车位。从6月1日起，小区取消了停车月卡，改为临时停车，车位“僧多粥少”的情况下，“先到先得”的规则让不少小区业主每天下午一下班都跟何小姐一样往家赶。业主们质疑的是，物业此举不仅是做 “甩手掌柜”，更是为了多收费。
何小姐说，小区车位本来就严重不足，物业此举首先就是非常不负责任的“甩手掌柜”做法，让业主自己去争有限的车位，而不是想办法去增加车位解决小区停车难问题。“我怀疑开发商是为了逼业主购买车位。”按照之前物业通知的按次收费，一天假如进出小区多次的话，每次都要收5元，“一天4次的话就要20元，一个月就600元，停车费翻倍了。”物业管理公司此举是否合理？
广东尚典律师事务所胡海良律师认为，依据《消费者权益保护法》第二章之相关规定，消费者有权根据自己的消费愿望、兴趣、爱好和需要，自主地、充分地选择商品或者服务。物业公司取消停车月卡的做法，实际上是变相限制了消费者的选择权。停办月卡的做法是不适合的，缴费方式应该由停放者来选择。
案例6、 物业管理公司禁止封闭阳台，窃贼入室行窃，谁来负责？
案例：2003年2月，李先生购买了某市阳光花园小区二手房一套，并与小区物业公司签订物业管理服务合同。为美化小区环境，保持整体协调性，合同规定所有业主不得封闭阳台，由物业公司实行封闭式管理，确保业主的人身和财产安全。李先生与已入住的业主一样被按合同内容履行了约定的义务，在装修时没有封闭阳台。2003年9月15日晚，两名盗贼进入小区伺机作案，在小区出入口处，保安既未对他们他们进行询问，也未进行相关登记。两人持刀从阳台翻入李先生家中准备实施盗窃，当晚只有李先生父母在家，李父发现后及时报警并大声叫喊，歹徒慌忙之中拿起李先生放在茶几上的手机匆忙逃走。李母患有高血压和心脏病，被突如其来的盗贼惊吓，导致心脏病发作，经抢救后脱险。事发后，李母就心神不定，严重影响了日常生活，经鉴定为轻度精神分裂症。2003年12月15日，李先生以物业违反管理合同约定义务为由提起诉讼，要求物业公司赔偿财产损失，并主张5万元的精神赔偿。法院以物业违约为由，判决赔偿李先生手机损失，但驳回了精神损失赔偿的诉讼要求。
1、物业管理公司禁止业主封闭阳台，留下安全隐患，未尽保护义务的应承担违约责任。物业管理公司为了美观，禁止业主封闭阳台，留下安全隐患。且在罪犯进入小区作案时，保安怠于管理，致使业主遭受损失的，物业管理公司应承担相应的违约责任。
2、业主因物业管理公司违约遭受的损失，无权索要精神损害赔偿。业主亲属因受罪犯的犯罪行为的惊吓，最终患上轻度精神分裂症，业主应对罪犯要求承担精神损害赔偿责任。
案例7、天泽名居炒掉物业公司&实行业委会自治
案例：位于市区江北的天泽名居小区2009年5月交楼，金迪物业一直是该小区前期物业服务单位。去年2月17日，天泽名居业委会正式成立。业委会成立后，向金迪物业提出签订相关的物业服务合同，向业委会缴交10万元保证金、将公共区域的广告收入交给业委会，金迪物业在小区使用的物业用房应向业委会交租。天泽名居业委会负责人表示，此前小区公共区域的广告收益全部由金迪物业代收；而按照物业管理相关条例，这部分收益应归全体业主共有。由于双方无法达成协议，今年5月5日，天泽名居业委会正式发出公告，公开招标选聘物业公司。
去年9月10日，原物业公司撤离天泽名居，而原来中标的物业公司却因各种原因未进驻该小区，导致天泽名居顿时陷入无物业管理的尴尬境地。一个月后，天泽名居业委会决定实行小区业主自治，制定了《天泽名居小区业主自治管理章程》和《天泽名居业主委员会财务管理制度》，业主自治模式逐渐进入轨道。
小区实现自治以来，最大实惠莫过于管理成本的降低。业委会负责人表示，仅维修A1栋电梯和小区的柴油发动机就为业主节省了万余元维修费用。此外，小区的车位费也从原来的280元/位降低至250元/位（汽车），从原来的40元/辆降低至35元/辆（电动、摩托车）。有物业公司负责人认为，物业公司的管理投入大于业主自治，比业主自治更加要求专业、规范性，同时作为企业还要盈利，因此，管理成本高于业主自治是很正常的。
在自治过程中，有的业主怀疑物业服务处的财务有问题，做了两套账，平时向业主公布的是外账，可能还有内账。业委会负责人表示，如果业主对财务有疑问，随时可在小区随机抽取10户业主的缴费单据，对照财务收支表，看是否入了账，如此可知财务是否做了两套账。一些业主则反映，小区的卫生没有原物业公司搞得好，安保工作似乎也没有以前那么规范。业委会负责人表示，由于业主自治刚进入正轨，有些地方还需要慢慢完善，同时受限于经费问题，目前还没有能力聘请高资质的安保公司和保洁公司。
Copyright(c)2010- ALL Rights Reserved
版权所有：惠州市房产局&ICP证号：物业管理案例集(DOC 99页)_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
99页1下载券24页4下载券35页免费43页免费98页3下载券 99页1下载券29页免费17页2下载券118页1下载券20页2下载券
喜欢此文档的还喜欢34页1下载券11页免费10页4下载券37页7下载券22页免费
物业管理案例集(DOC 99页)|
把文档贴到Blog、BBS或个人站等：
普通尺寸(450*500pix)
较大尺寸(630*500pix)
你可能喜欢> [案例分析] 请看这份物业服务合同有哪些问题? 应该如何修改?
阅读 971|回复 13
橡树弯人家
[案例分析] 请看这份物业服务合同有哪些问题? 应该如何修改?
橡树湾人家小区物业服务合同
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方 （以下简称甲方）：
北京市海淀区橡树湾人家小区业主委员会
受托方（以下称乙方）：
北京嘉美物业服务公司
物业管理资质等级证书编号：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京市海淀区橡树湾人家小区提供物业管理服务，订立本合同。
第二条 物业管理区域基本情况
物业名称：北京市海淀区橡树湾人家小区
物业用途：住宅
座落位置：北京市海淀区
占地面积：11公顷
总建筑面积：24.82万平方米 ；
规划总平面图见附件一。
第二章 物业服务管理事项和服务内容及标准
第三条 综合管理服务
小区规划红线范围内，涉及共有财产和公共事物的综合管理服务。
服务内容及标准：
（1）按照有关政策法规规定和物业服务合同的约定对橡树湾人家小区进行物业管理服务制定物业管理服务工作计划，并组织实施。
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施。
（3）管理服务部为小区的服务中心，实施每周7日的服务接待，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；设立24小时报修电话，受理住户报修，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；预约维修报修，按双方约定的时间到达现场。
（4）协助召开业主大会并配合业主大会各机构的运作。
（5）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等），维修、养护要有详细工作记录，更换设备有台帐。
（6）建立健全财务管理制度；按规定使用公共维修基金；公开服务标准及范围。
（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
（8）根据小区实际情况，开展必要的社区文化活动，开展业主所需的有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）。
（9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户数不低于总户数90%。满意率调查采用书面征询意见的形式。如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确认为有效投诉的将列入住户不满意记录中。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和紧急预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
第四条小区房屋共用部位共用设施设备日常维护
共用部位共用设施设备包括的范围：
指不为单个业主所有，而为全体业主所有并共同使用的部位及设施设备包括房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、邮政信箱、楼梯间、电梯井、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋业主分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
　　共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、中央监控系统、供水系统、供暖系统、有线电视接收设备及线路。
　　物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、照明系统、中水系统、水系系统、二次供水系统、生活污水系统、防汛系统、物业管理区域的外围护栏及围墙。
服务内容及标准：
（1）有完善的设施设备长期保养、日常养护方案和管理制度、检修制度及大、中修、技术改造、更新方案和计划。楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》。
（2）有健全的设备运行操作规程和运行记录，有明确的工作标准及岗位责任制并能认真的贯彻执行。
（3）保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；确保雨水、污水管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井，相关设施无破损；主要道路交通标志齐全完好。
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护。
（5）定期维护检修各种计量器具、保证正常、准确地使用功能。
（6）对设备故障伎重大或突发性事件由应急方案和现场处理措施、处理记录；停水、停电在接到相关部门通知后2小时内及时通知相关业主。
（7）各设备机房环境整洁，主要设备标识标牌清楚齐全，危及人身安全隐患处要有明显的标志和防护措施。
第五条绿化美化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。
服务内容及标准：
乙方根据《居住小区绿化美化标准》，结合本小区实际情况，对小区的绿化美化作必要的补建；
乙方日常按北京市园林局《二级养护标准》养护。
二级绿地养护要求如下：
（1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
（2）树林生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳危害较轻；树林缺株在4%以下；树林基本无钉栓、捆绑现象。
（3）绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理及时，花期正常，缺株率在5%以下。
（4）绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。
　　（5）按二级养护技术措施要求认真地进行养护。
第六条保洁
小区规划红线以内，业主户门以外。
服务内容及标准：
维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围。
（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾桶，对垃圾(专用)箱及垃圾进行管理。
（3）垃圾做到日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每日清洁，保证无污物；根据实际情况进行灭鼠消杀，有效控制害虫孳生。
（4）小区主次道路每日清扫一次，做到服务范围内无废弃杂物。绿地、水系及时捡拾，目光所及之处无垃圾。
（5）三层以下（含三层）楼梯间、二层以上电梯间每日清洁一次；门厅及一层电梯间、电梯轿厢每日清洁三次；三层以上楼梯间、门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁每周清洁一次。
（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7）小区内公共部位的护栏、标记、名牌整洁、齐全、有效。
（8）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
第七条保安
小区规划红线以内，业主户门以外。
服务内容及标准：
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）有完善的小区管理方案和管理制度。
（2）小区封闭式管理，中央监控室实施24小时监控，小区两大门24小时值守，7号楼处出入口6：00-22：00有人值守。
（3）看管公共财产：防止楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等丢失。
（4）维护小区公共秩序，协助相关部门做好小区安全防范工作，按照《北京市住宅管理服务标准》实施防范巡逻检查值班。做到有计划、有记录。
（5）进入小区的人员实行出入证管理，对小区的来访人员、装修人员、服务人员实施临时出入证管理。
（6）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（7）维护交通秩序：包括对机动车和非机动车的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶畅通。
（8）公共场所危机人身安全处有明显的标志和防范措施。
（9）对小区进出口10米范围内禁止摆摊设点，小区主要的消防通道禁止停放机动车。
第八条车辆管理
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)、位的看管
服务内容及标准：
机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)内，24小时有巡视，认真检查车辆进出凭证。做到出门有凭证，停放有秩序，避免车辆丢失、损坏。
（1）有健全的机动车存车管理制度和管理方案，管理制度和管理方案。
（2）对进入小区的机动车辆进行登记并发放凭证，出门凭证放行。
（3）指挥机动车辆、非机动车辆停放到指定地点。保证小区地面无违规停放车辆。
（4）长期存放的，签订存车协议，明确双方的权利义务等。
第九条 消防管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
服务内容及标准：
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制。
（2）消防设施有明显标志，且标志齐全，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，及时发现事故隐患，做到设备状态良好，可随时启用。
（3）严禁将消防设施设备挪作它用。
（4）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，遇事能果断处理。
（5）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（6）每年开展1-2次业主的消防知识宣传活动。
第十条　电梯
运行、维护。
服务内容及标准：
(1)主梯24小时不间断运行，维保员工夜间值班，并公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客。
(2)凡有备梯的，在高峰期6点～8点、17点～19点与主梯同时运行。
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
第十一条资料和档案管理
管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料及其他与物业服务相关的文字档案和资料。
服务内容及标准：
（1）完整保存资料和档案，不损坏，不丢失，重要资料应制作备份；
（2）查阅和调用资料、档案，要有登记记录制度；
（3）甲方需要查阅和调用时，应及时提供。
第十二条代收代缴
经甲方同意，乙方接受市政公用管理部门委托收取电、收视、供暖等费用；业主与乙方协商同意的代缴服务。
服务内容及标准：
托收服务应经甲方书面同意，代缴服务由乙方与业主协商，有关的收费标准应符合法律法规的规定。
第十三条装修管理服务
服务内容及标准：
(1)按照有关法规政策规定和《橡树湾人家业主公约》约定对业主进行房屋装修进行管理服务。
(2) 有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项。
(3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。
(4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门。
(5)建立装修垃圾集中堆放点，及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
第十四条 高压供水
养护、运行、维修。
(1) 保证居民正常的生活用水。
(2) 生活水箱每年清洗消毒一次，保证水质符合国家饮用水标准。清洗时间安排在23：00-5：00内完成。（因特殊原因需更改时间，应提前1天通知业主）
(3) 遇突发公共卫生事件时，按照有关规定和小区的实际情况相应增加消毒次数，并有相应的紧急预案和处理纪录。
(4) 严禁非工作人员进入设备间。
(5) 维修服务标准执行《京房地物字（1998）第799号》文件规定。
第十五条其他委托管理事项和服务内容及标准
1、协调甲方与建设单位处理房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施遗留的工程质量问题，乙方有义务向甲方说明有关情况。
2、作为本物业的前期物业管理公司，有义务追讨前期物业管理过程中遗留的欠费（包括但不限于全体业主、使用人及开发商的欠费）。乙方应向甲方告知前述欠费情况，甲方有义务依法协助乙方予以催缴。
3、采暖：保证室温不低于16℃。
4、对业主和物业使用人违反《橡树湾人家业主公约》的行为，根据情节轻重，依据业主公约采取劝说、批评、警告、制止等措施，并作相应记录。对于不听劝说、批评、警告、制止的，应及时将有关情况报告甲方；以上行为如触犯法律法规，应及时报告有关部门。在采取前述措施时，应严格遵守有关法律法规及《橡树湾人家业主公约》的规定。
第三章物业服务费用
第十六条 物业服务费用实行市场调节价
1、物业服务费用由乙方按2.482元/平方米•月向业主（或交费义务人）按年（季、月）收取。（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。）
2、收费方式：
物业管理费用由乙方向业主或使用人收取，由业主或使用人直接到乙方收费处交纳。物业管理费收费标准按年计算，以年、季方式缴纳；业主或使用人可以自行选择交费方式。
选择季度交费方式：应于每季度的最后一月内交纳下一个季度的物业费。
选择年度交费方式： 应于本合同年度前3个月内交纳。
在本合同规定的服务期内，业主或使用人应依照本合同足额交纳物业管理费。无正当合法理由，未交或欠交物业管理费，自本合同规定的服务期满之日起，每迟交一日，未交或欠交部分加收0.2‰违约金。
3、物业服务支出包括以下部分：
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
物业管理区域清洁卫生费用；
物业管理区域绿化维护费用；
物业管理区域秩序维护费用；
办公费用；
物业管理企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任险费用；
乙方年度管理费用；
（10）法定税费；
（11）经甲方（必要时应通过业主大会）批准的其它费用；
4、非住宅房的物业管理费收费标准按本合同的收费标准的300%的标准收取。
5、物业服务费如需调整，由双方协商确定。
第十七条 共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。
第十八条供暖费
供暖费由乙方依据当年北京市物价局天然气集中供暖收费标准，按房屋建筑面积向业主或使用人直接收取，最迟不超过10月31日前交纳，无正当理由逾期不交的，每迟交一日，加收0.2‰违约金。
供暖费标准及供暖方式调整时，按政府有关管部门的规定执行。
供暖起止日期按照北京市有关规定执行。
第十九条 特约服务
乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格应在物业管理区域内公示。
双方权利义务
第二十条 甲方权利义务
1、审定乙方制定的物业管理服务工作计划；
2、检查监督乙方管理工作的实施情况；
3、按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；
4、作为橡树湾人家的前期物业管理企业，乙方应遵照《物业管理条例》的规定向甲方移交下列资料：
竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
物业质量保修文件和物业使用说明文件；
各专业部门验收资料；
物业管理所必须的其它资料。
5、管理用房位置：橡树湾人家小区5#楼一层。
6、当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，督促其交纳。
7、协调、处理本合同生效前发生的遗留问题：
8、协调乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。
9、法律、法规规定的其他权利义务。
第二十一条 甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务：
1、在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务：（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外）；
2、监督和协助乙方履行物业服务合同；
3、督促全体业主遵守《业主公约》、《业主大会议事规则》和物业管理规章制度；
4、督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
5、如实向业主大会报告物业管理的实施情况；
6、法律、法规规定的其他权利。
第二十二条 乙方权利义务
1、根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；
2、有权要求甲方、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
3、向业主和物业使用人收取物业服务费；
4、对业主和物业使用人违反《业主公约》和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、警告、制止等措施并作相应记录。以上行为如触犯法律法规，应及时报告有关部门，在采取前述措施时，应严格遵守有关法律法规及《业主公约》的规定，乙方有权对业主和物业使用人违反法律法规及《业主公约》的规定，给小区公共利益造成较大损失的行为进行诉讼；
5、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
6、每年度向甲方报告物业管理服务实施情况；
7、向甲方全体业主每年公布一次物业服务资金的收支帐目情况（张贴时间不少于7天），账目公布前送交业主委员会审核备存。帐目公布时间为每年1月份，特殊情况延迟公布帐目需书面告知业主委员会。乙方不公布帐目，业主有权要求乙方按协议要求时间及时公布。当甲方或业主对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复；
8、法律、法规规定物业服务企业必须管理服务或履行的其它事项，乙方应按有关法律法规的规定执行，但在甲方批准可以另行收费以前，不得另行加收费用；
9、乙方不得向业主预收超过一年或本合同期限的物业服务费和其它费用；
10、乙方应每三个月向业主委员会书面报告一次公共收益情况和业主及物业使用人的投诉、报修和处理记录；
11、对甲方及业主委员会、业主代表大会送达的文件和意见，乙方应予以签收；
12、未经甲方书面同意，乙方不得以转让、改变、租借、让渡、处置等方式处理任何小区规划范围内的物业或任何物业方面的利益；
13、本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料，包括：
（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）各专业部门验收资料；
（5）物业服务过程中所产生的维护保养等记录资料；
（6）物业管理所必须的其它资料。
14、法律、法规规定的其他权利义务。
第六章 合同期限
第二十三条 委托管理期限为
年；自2006年
第七章 合同解除和终止的约定
第二十四条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。
第二十五条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，乙方继续管理的，视为此合同继续延续。
第二十六条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。
第二十七条 本合同终止或解除前10天，乙方应填报属于业主所有的固定资产共用部分共用设施设备及其维护保养记录资料清单、有关帐目、承接服务项目时从业主委员会或开发商处移交的物业管理资料等交接清单，送业主委员会审核。交接时，乙方应移交物业管理服务权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交共用部分共用设施设备和物业管理服务的全部档案资料、应退还业主的物业管理服务费用等，并应当本着诚实信用的原则，向新的物业服务企业介绍物业状况及管理情况。交接的结果由甲方业主委员会、乙方和甲方选定的新物业服务企业三方共同签字确认。无论在何种情况下，甲方依法依约进行重新选聘物业服务企业工作的，乙方均须予以配合。甲方应协助乙方追缴欠费业主欠交的物业管理服务费。
第二十八条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十九条 乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改且严重违约的，甲方经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十一条 业主逾期缴纳服务费的，甲方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之3加收违约金。
第三十二条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金
；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十三条 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案管理资料，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用
‰的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，甲方应当给予补偿，法律法规另有规定的除外。
第三十五条 其他条款
1、甲方有权向乙方了解本小区物业管理服务的一切情况，乙方有义务进行说明和解释，并提供与此相关资料，经甲方要求，乙方拒不说明和解释，或者有条件却拒不提供相关资料的，或者收到甲方要求，拖延30日拒不答复的，即构成违约。造成甲方经济损失的，乙应给予甲方经济赔偿。
2、乙方有义务告知甲方物业和物业管理服务的真实情况，如乙方隐瞒真实情况，导致甲方损失的，乙方应就损失部分给予赔偿损失。
3、乙方应依照法律法规及本合同的规定提供服务，全面、完整、适时地履行合同义务，如未按要求全面、完整、适时地履行义务或服务质量低于本合同规定，即构成部分违约。
4、甲方应依照法律法规及本合同的规定配合乙方收取物业费、协调业主之间由于物业关系产生的纠纷、实施业主公约约定的条款，如未按要求适时地履行义务，即构成违约。
部分违约情况发生后，经无过错方要求，违约方在合理期限内积极采取补救措施，未造成明显损失，或虽已造成损失，但无过错方能够容忍的，违约方方可免除责任。
部分违约情况发生后，违约方在合理期限内也积极采取补救措施，但给无过错方造成损失的，违约方应依法承担赔偿责任。
部分违约情况发生后，经无过错方要求，违约方未能在合理期限内积极采取补救措施，给无过错方造成损失的，违约方除依法承担赔偿责任之外，还应支付违约金。
第九章 附 则
第三十六条 双方约定自本合同生效之日起10日内，根据甲方委托管理服务事项，办理接管验收手续。
第三十七条 本合同正本连同附件
页，一式六份，甲乙双方各执三份，具有同等法律效力。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第
方式解决。
1、提交北京市海淀区仲裁委员会仲裁；
2、依法向海淀区人民法院起诉。
但业主拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
第三十九条 本合同自签署之日起即生效。
代表人：（业主委员会）
附件一：规划总平面图
附件二：北京市海淀区橡树湾人家小区业主公约
附件三：北京市海淀区橡树湾人家小区业主大会议事规则及修正案
附件四：橡树湾人家小区物业服务标准
攻略|必读|活动|看房|
橡树弯人家
我听人家说咱们北京的地产精英都在焦点网上, 希望大家能一起来讨论讨论，看能不能弄。。。
■自由之声■
这种物业公司有点糊弄人.重点的一点不提,绿化倒提了不少.至少缺乏有效的监督机制,。。。
《上地西里物业服务委托合同》（05年版），供参考：
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
一、业主代表大会制度设计及物业委托合同文本
二、社区自治及物业管理文集
更多内容请访问
显示全部签名
橡树弯人家
非常感谢以梦为马先生的帮助，我们会认真参考的. 希望有更多的小区能把自己独立签署。。。
■自由之声■
这份合同签得有点无奈，感觉是在哄着前期物业说，把该交出来的交出来吧，换回我再让你。。。
典型的当众造谣生事，楼主的合同与代表有什么关系吗？看来又是煽风点火、鞋底抹油之徒。。。
祖国广阔的山河大地，没有一寸属于我属于你。
显示全部签名
上地西里的合同是一份全面确认业主主权的合同，这是目前我见过确认业主权利最全面的合。。。
祖国广阔的山河大地，没有一寸属于我属于你。
显示全部签名
我没见过有比这份合同更好的物业服务委托合同，希望网友提供更好的合同来比一比，好让。。。
上地西里的协议文本是成功的，这已经为事实所证明。但是还是应该提醒各小区的业主委员。。。
> [案例分析] 请看这份物业服务合同有哪些问题? 应该如何修改?
登录后您才能在本版发布信息！
热点楼盘论坛
热门楼盘推荐}