2012考研政治的一道题目7.2011年进行的全国县乡两级人大换届选举,是2010年3月选举法修改后首次实行城乡按相同人口比例选举人大代表.这是我国政治生活中的一件大事,它A．更好的体现了人人平等、地区平等和民族_百度作业帮
2012考研政治的一道题目7.2011年进行的全国县乡两级人大换届选举,是2010年3月选举法修改后首次实行城乡按相同人口比例选举人大代表.这是我国政治生活中的一件大事,它A．更好的体现了人人平等、地区平等和民族平等B．有利于党在国家政权中发扬民主,贯彻党的群众路线C．集中反映了人民代表大会是人民当家作主的根本途径D．表明我国人大代表的产生与西方议会成员的产生有根本区别有的说答案是A有的说是B.谁能帮我解答一下AB这两个选项啊.拜谢!
当然选A 城乡按相同人口比例选举人大代表体现的是平等.
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易居研究院发布：2014年度上海房地产业十大事件
提要：近日，上海易居研究院发布2014年度上海房地产业十大事件。
事件一：政府首提分类调控·各地纷纷放松限购
事件&&日的政府工作报告称，要“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”未提房价，仅提“分类调控”，这是近十年来政府工作报告首次未强调“房地产调控”工作的重要性。与此同时，政府工作报告中用大篇幅阐述了住房保障机制的完善。截止2014年11月底，在全国的限购城市中，除一线及三亚外，其他城市均放松或取消了限购，很多省级政府和城市级政府出台了刺激需求的一揽子措施。
评析&&回顾过去，从2005年开始至今的9年间，除了2009年，每年政府工作报告中，都把调控房价作为重点。2009年之所以出现例外，主要是受国际金融危机影响，经济增幅猛降，政府面临着刺激经济的压力。这就意味着过去十多年，作为全国“一刀切”、以抑制需求为主，以增加供应为辅的政策正在改变。实行分类调控的原因：一是针对市场分化的现实，调控也要分类对待，有的城市需要降温，有的城市没必要遏制；二是引导市场调结构和发挥政府保障作用，形成多层次的住房供应体系；三是遏制投资投机等不合理需求，体现供需双向调节。自分类调控提出后，多个城市开始松绑限购，主要原因是地方政府对土地财政的依赖情况依旧严重，受房地产交易量下滑和房价下跌的影响，上半年土地市场较为冷清，成交低迷、底价成交甚至流拍情况屡屡出现，已经影响了地方土地财政收入，地方政府松绑了“限购令”，就是为了刺激购房者积极入市。而在房价上涨压力较大的热点城市，仍然存在着供应不足、供需矛盾突出的问题，限购政策退出难度较大。
事件二：新型城镇化规划出台·利于房地产发展
事件&&日，新华社发布了中共中央、国务院印发的《国家新型城镇化规划（年）》，《规划》主要内容可以归纳为一条主线、四大任务、五项改革：一条主线，就是要紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路。四大任务就是有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化。五项改革就是要统筹推进人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等制度改革，完善城镇化发展体制机制。
评析&&《规划》的出台，对我国城镇化进程将会产生非常重要的影响。它是在总结并吸取了国内外城镇化工作经验教训的背景下产生的，指导性强，意义非常深远。从房地产角度看，有助于房地产业平稳发展，继续在经济增长中发挥重要作用。农业转移人口落户城镇、城镇棚改旧改等将为住房市场发展提供长期利好；城市中心城区产业结构调整升级，以产城融合和服务经济为主导，为商业地产繁荣提供良好契机；构建以城市群为主体形态，推动大中小城市和小城镇协调发展，特别是全面放开中小城市和城镇的落户限制，使中小城镇的房地产业发展迎来机遇期；新型城镇化提出未来要走集约紧凑型城市发展模式，这对房地产业向集约化转型升级提出新的要求；推动绿色智能人文城市建设，也将促进房地产业向低碳节能环保产业化转型；同时“两横三纵”城镇化战略格局也为房地产企业今后的区域布局指明道路。此外，由于《规划》指导下的新型城镇化会推进城市群城市圈发展，因此城市群城市圈的核心城市、中心城市房地产市场在未来相当长的时间内仍将较快发展。
事件三：央四条力度超预期，个贷放松刺激需求
事件&&日，中国人民银行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称“央四条”，重点内容是放松个人房贷，要点是：认房不认贷，对于拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。政策主要包括以下四个方面：一、加大对保障性安居工程建设的金融支持；二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；三、增强金融机构个人住房贷款投放能力；四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求。1个月之后，央行货币政策趋松力度不减，在日晚间，中国人民银行突然宣布降息：自日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。
评析&&2014年前三季度楼市持续下行，房地产四大行业供应指标下行，商品房销售同比降幅持续扩大；经济态势并不如预期中那样乐观，三季度GDP增长7.3%，增速放缓。作为支柱产业的房地产疲软态势，极大地影响全年GDP7.5%增速预定目标的完成，因此，央行和银监会在日适时推出“央四条”，主要是对之前限贷政策进行适当松绑。政策规定“对拥有一套房并已结清贷款再购第二套普通商品住房执行首套房贷款政策”，这对于二套改善型需求给予了大力度的支持。而“首套住房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”增强了市场信心，之前还犹豫不定的买主加快入市节奏。同时，中央货币政策趋松态势已经明显，11月的非对称降息主要目的是改善企业经营状况，而对购房者来说，降息后贷款买房的利率相当于原来的9.4折，无疑有助于提升购房者支付能力，前期积压的需求有所释放。央四条出台后，一二线城市成交量立即显著提升，10月商品住宅成交量环比9月增长二成多。
事件四：普通住宅标准调整·短期提振楼市成交
事件&&日，上海市调整普通住房标准，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二、单套建筑面积在140平方米以下；三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。新标准自日起执行。与2012年的标准相比，内环线以内的价格，上升了120万元，内环线与外环线之间的上升了110万元，外环线以外的上升了70万元/套。
评析&&距离上次2012年调整普通商品住宅标准，已超过两年，上海商品住宅价格又有了明显上涨。按照原有标准，市区符合普通住房标准的房源很少，不利于保护合理的自住性购房需求。尤其是，9月30日“央四条”出台后，二套房中普通商品住房，才可能享受首套房贷政策，从而使得修改普通商品住宅标准的呼声更加强烈。调整普通商品住宅标准，能够让更多房源享受到房贷与税收优惠，对于刚需是一大利好。按照此次调整，外环线外地区的购房者受益面最大；内环线与外环线之间以刚改群体为主，普通房比例也将大幅提升；内环线客户主要以改善为主，预计符合标准比例较低。此次普通商品住宅标准调整后，促进了上海一二手商品住宅成交量的提升。
事件五：金大元项目先降价·上海楼市步入下行
事件&&在2014年全国楼市整体表现持续低迷的情况下，一度被认为是“房价避风港”的一线城市上海，在此番楼市降价潮中也未能幸免。其中表现较突出的项目就是浦东的金大元御珑公馆，该楼盘于4月25日打出广告以七二折甩卖，原本均价5万元/平方米，促销价格跌至3.3-3.6万元/平方米。一石激起千层浪，房源遭遇疯抢。4月26日，同样位于唐镇板块的绿城玉兰公馆开始接受认筹，报价较之前下调50万，降幅约为5%左右。随后，又有几个楼盘的报价开始下调，如青浦的天地健康城，开盘价格定为1.2万元/平方米，较之前对外报价每平方米下降了1000元。于是，上海楼市进入降温通道。
评析&&此次金大元御珑公馆降价，有以下几个因素。首先，项目于2008年1月拿地，当时折合楼板价仅为5000元/平方米，降价前的报价原本虚高；其次，该楼盘户型偏大，主力面积达200-300平方米，去化较困难，开盘半年才卖出7套，有必要促销；再次，该项目精装品质较低，并非真正意义的精装修，而是合同上体现的买房送装修。可见，金大元楼盘此次大幅降价，主要还是自身原因造成的。尽管引起后续更多的项目加入了降价行列，但并没有形成大范围的降价潮，其他项目降价幅度也都不大。从市场反应看，对上海楼市带来了一定的冲击，一方面影响了开发商对后市的信心，导致拿地节奏有所放缓；另一方面也进一步加重了购房者的观望情绪，致使产品去化慢，库存压力进一步加大，上海房地产行业转入低迷期。在2014年全国房地产行业持续调整的态势下，虽然上海等一线城市的表现要好于二三线城市，但房企受到资金压力趋紧，库存压力较大等因素的影响，都不得不将重点放在了降价促销以回笼资金上面。
事件六：地王记录再创新高·董家渡地总价称王
事件&&日，董家渡13、15地块（黄浦区小东门街道616、735街坊地块）被中民投联合体以2014年土地的最高总价248.5亿元摘得，总价仅次于广州亚运城地块的255亿元，成为上海总价新地王，溢价率为0.2%，楼面价为35392元/平方米。地块范围北起王家码头路，南至规划东江阴街，西临外仓桥街、南仓街，东到中山南路，地块总面积平方米，其中出让面积平方米。这两块地采用近年来上海土地市场不太常见的“带规划附加图则”的整体出让方式，要求受让人整体受让地块，并按照规划要求统一开发。根据地块的预合同，受让人须自持办公部分地上建筑面积不低于60%，十年内不得转让，而商业部分必须以整体形式转让。
评析&&董家渡地块作为上海中心城区近年来开发规模最大、最为完整、区位条件最为优越的地块，是南外滩地区的核心，可谓黄金地块。该地块溢价率比较低，主要是对于地块协调开发的综合考虑，未来开发的价值还会持续体现出来，如果当地政府简单地按照地块分割的方式进行出让，那么其溢价率不可能是目前0.2%的水平，超过100%的溢价水平也容易达到。另外，此次中民投联合体中标也符合预期，首先是资金优势，由于其成立之初的地位就比较高，而且有各类民营资本做撑腰，所以能够对此类地块的开发有持续的现金流保障；其次是政治优势，其成立之初就积极配合了上海自贸区改革，在外滩拿地也符合其在上海的战略定位。由于该地块将建设以金融功能为主的城市综合体，包括金融办公、商业购物、酒店宾馆、高端居住等功能。未来对于周边板块的物业价值提升势必有利好，而且也能够加快外滩金融聚集带的开发。
事件七：上海土地规划调整·未来用地只减不增
事件&&日，上海召开第六次土地工作会议，全面部署新一轮城市总体规划编制工作和国土资源管理工作。国土资源部、住房和城乡建设部等中央部委和上海市主要领导出席了此次会议，并发表了重要讲话。会上，上海提出新的用地规划指标，到2020年建设用地规模3226平方公里，未来上述规模将被严格执行。根据“五量调控”，即“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的原则，未来上海新增建设用地年度计划将在2013年的基础上逐年递减。此前六年，上海城市建设用地年均增长近50平方公里，未来七年年均新增建设用地将不足此前一半。同时，上海市委、市政府提出未来上海建设用地只减不增，必须实现“负增长”。这标志着上海土地利用从“增量模式”转向了“存量模式”，以此倒逼上海的发展转型。
评析&&上海未来建设用地规模提前锁定、增量逐年递减，提出“负增长”的目标，具有深刻的现实背景。首先，上海城乡建设用地占比已明显高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市，重要的生态空间结构不断被蚕食；其次，上海工业用地规模占比远高于巴黎、东京，但地均产值却远低于这些城市；再次，上海公共绿地规模占比仅为发达国家城市的三分之一，且随着产业发展和人口规模的扩大，生态环境压力不断增加。这些方面与上海提出建设国际大都市的战略不相吻合，因此，上海希望通过土地利用方式转变，逼迫城市发展转型。上海土地总量锁定、增量减少并不意味着无地可用，未来将通过优化存量结构、提高利用质量挖掘增量。这体现在三个方面：一是通过土地收储后出让、区域整体转型、有条件零星开发等途径盘活300多平方公里的工业用地，进行二次开发；二是将地铁站点与其上盖统一规划，进行土地综合开发；三是优化中心城区空间结构，提高存量资源利用质量。上海未来无论是工业用地二次开发、土地综合开发还是空间结构优化，目的都是提高土地利用效率和产值，走城市可持续发展之路。在上海新的土地规划的要求下，可以预计上海未来发展的重点将转向郊区新城，这也将对上海房地产市场的发展产生重大影响。
事件八：融绿并购风波再起·企业并购渐成趋势
事件&&日，绿城和融创发布公告，融创以62.98亿港元的价格收购绿城24.313%的股权。收购完成后，融创与九龙仓并列成为绿城最大股东，绿城创始人、董事会主席宋卫平的股份由21.871%降至10.473%，和一致行动人寿柏年共占股18.559%，由第一大股东变为第三大股东；融创董事会主席孙宏斌和宋卫平都担任董事会联席主席；日起，宋卫平将由董事会联席主席改任董事会名誉主席；孙宏斌将担任董事会主席。2014年7月前后，融创交付了收购款，并派出上海融绿公司总经理田强为代表的团队，接管了绿城中国的经营大权。但11月24日以来，围绕这宗收购，融创连续发布了三个公告，其中11月24日，融创首次在公告中承认，“正考虑可能对收购事项作出调整”。12月1日，融创公告称正考虑可能调整收购事项，当中可能涉及在全数退还该公司已支付的代价后终止收购事项，或对将予收购的标的股份及其他条款作出调整。如果融创根据可能的调整继续进行收购事项，则其拟与另一方合伙进行。据此，融创收购绿城未来将出现两种可能，第一就是宋卫平退还收购款、终止收购，宋卫平重返绿城；第二，开启全面收购，融创与另一方合伙，将宋卫平及其一致行动人寿柏年手中剩余的18.559%的股票全部收购。
评析&&从孙宏斌入主绿城，宋卫平退而不离场，到年末宋卫平欲重返绿城，这两家销售规模均过500亿元的港股上市公司之间的大并购，始终扑朔迷离，悬念重重。结局尚无定论，但这样一场2014年房地产行业最豪华的并购交易带来几点思考：第一，房企在大波动周期里该如何应对和适应？绿城“看门人”宋卫平直言对房地产市场前景的看衰是导致他最初选择“退出”的重要原因。他指出，在如今的市场环境下，企业生存与发展愈加艰难。回顾过去几年房地产市场，绿城被收购股权并不是第一次。此次绿城与融创的并购案也正是当下中国房地产业的真实写照，资产重组、合并收购很可能将在未来频频发生；第二，产品导向模式与市场导向模式孰胜孰负？众所周知，地产人多以“理想主义者”或者“产品主义者”描述宋卫平以及他一手创办的绿城，“单价高、户型大、品质佳”成了绿城产品的典型特征。在市场向好的情况下，其业绩不俗，口碑极好，但最近几年绿城屡现资金危机，暴露出特殊时期产品导向模式的弱点与风险。而融创在兵败顺驰后，发展速度和专注度均呈现出越来越稳健的特征，此次融创二次收购绿城股权，将成为融创一次重要的战略选择，也是其通过收购绿城实现全国化布局的重要途径；第三、房地产行业是否面临“大洗牌”时代？2014年年初，受到银行信贷紧缩的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业房企倒闭破产后，中小房企频频出现资金短缺的危机。然而，像绿城这样的大型品牌房企也遭遇资金链危机，被迫与其他企业合作或被收购股权的案例必须引起行业深思，预计未来，也不排除会有其他龙头房企之间的并购行为，从而实现强强联合，以谋求更大发展。
事件九：绿地借壳金丰上市·房企融资再度开闸
事件&&日，金丰投资发布《上海金丰投资股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》正式公告，宣布公司拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入绿地集团100%股权。金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团股权进行等额置换，拟置出资产由上海地产集团或其指定的第三方主体承接，拟置出资产的预估值为23亿元。同时，金丰投资向绿地集团全体股东非公开发行A股股票购买其持有的绿地集团股权，股东包括上海城投总公司、上海地产集团、中星集团、上海格林兰等，其中向上海地产集团购买的股权为其所持绿地集团股权在资产置换后的剩余部分。经预估，拟注入资产的预估总价值为655亿元。截止2014年12月，地方土地和建设部门以及国土部、住建部对绿地集团重组相关审查已完成，但绿地集团正式登陆A股市场的具体时间节点仍未确定。
评析&&从表面上来看，金丰投资重组方案似乎只是上海国资改革背景下企业重组的一个典型案例，但是对于房企与房地产行业来讲，意义非凡。第一，预示房企在资本市场的“紧箍咒”正在松绑。房地产企业借壳上市，至2014年3月已停止47个月（接近4年）之久。上一次房地产企业借壳上市，发生在日，宁波银亿借壳S*ST蓝光实现上市。2011年5月后，多家房企掌握了部分上市公司的控股权，希望将优质房地产业务注入上市公司，但因房产调控持续加码，这些“持壳”房企梦碎征途。直至2014年“两会”的政府工作报告表示，对房地产市场要分类调控，标志着调控开始放松。随后万科B转H股方案获批，目前绿地集团借壳金丰投资上市，预示着房地产再融资时隔四年后顺利开闸，融资渠道将重回股市再融资，房企在资本市场的“紧箍咒”正在松绑。第二，打造“双平台”已经成为龙头房企的战略高地。绿地集团借壳金丰A股整体上市后，绿地香港将作为A股公司的控股子公司。届时，绿地旗下的地产业务就将实现在内地及香港市场“双上市平台”战略，绿地在国内和国际运营的通道将全部打开，从资本到管理，都将更加完备。此前，招商地产借壳东力实业成功登陆H股，金地控股至祥置业添H股平台，中粮集团将中粮置地注入香港上市公司侨福企业等等，“双平台”战略或将成为龙头房企搭建融资平台、业务平台的趋势。
事件十：互联网渗透房地产·商业模式不断创新
事件&&2014年“双十一”的不同寻常不仅来源于绚丽的电商交易数字，还有一件不容被忽视的事情——房产披上“互联网金融的外衣”，首次作为促销产品加入电商大战。11月11日，远洋地产拿出上万套房源与京东联手推出众筹项目。数据显示，“双十一”当天众筹总额超过1220万元，刷新了京东实物众筹纪录。尝到甜头后，11月14日，双方打造的房产众筹项目“第二波”上线，覆盖了北京、上海、杭州等全国9大城市。截至11月28日，远洋地产与京东金融合作项目，众筹房源货值超过20亿元。这是互联网金融与房产电商模式的一次创新。近两年来，关于房产电商模式的创新从未停止过脚步，例如2014年8月被炒得沸沸扬扬的万科“全民经纪人”策略、万科携手淘宝推出淘宝消费金额抵扣万科房款活动等。
评析&&从2011年潘石屹携SOHO中国与新浪乐居联手开启网上竞拍购房的序幕，到如今“全民营销”、“房产众筹”等花样繁多的房产电商新模式，房产电商由饱受争议的“噱头”到高市场接受度的营销手段，只用了短短的3年时间。在我们感叹其高速发展之余，不得不承认这一切的“不可思议”是互联网精神引发的巨大变革。第一，互联网“开放”、“平等”的精神主旨，透过电商的模式促使房地产营销过程更加透明、公平和简易，所有消费者透过电商购房时，均处以同一个“公平”的平台之上，大大减少了暗箱操作；第二，互联网特别是移动互联网的出现，使得房产营销信息传播呈几何倍数的高速增长，大大缩短了销售者与消费者之间的距离，并降低了“信息不对称”等营销壁垒；第三，互联网打破了一些房产行业传统观念的局限，给予“全民营销”实现的基础条件，任何非营销人员也有可能依托“网络中介平台”，促成房产交易并提取佣金；第四，房产电商加速推进房地产业从“卖方市场”转变为“买方市场”，房企所要做的变革首先就是如何抓住消费者；第五，在房产电商创新的同时，金融创新也在不断融入其中，2015年及未来，由互联网引发的商业创新模式将会更多更快，任何企业亦有机会通过模式的创新融入房地产行业，特别是拥有广泛受众的电子商务企业。总之，一切商业模式的改变或者升级，均来源于营销观念的转变，是行业发展的一种历史必然。如有购房问题请拨打热线：400-606-6969
一年之计在于春。楼市在经历马年群雄割据、房企混战后，在羊年又将演绎出一幕何等剧情？
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