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今日，6月28日，高科荣境全新组团【o境】250O和385O两套浅山跃墅样板间正式公开啦！
同时，浅山会所的恒温泳池也同步公开啦！
250O和385O两套跃墅样板间查看，请戳这边&&
这篇帖子小象主要带大家去看荣境今日公开的泳池，泳池推出个海豚计划，另外还有现场的景观放送！
高科荣境面面观&&浅山会所、山体公园、演示和实体样板间纵览：
&项目最新动态：高科荣境即将公开新组团&o境&，在售小高层21、25栋剩十余套房源，多位于1、2层和顶楼，面积118、124、137、142平方米，均价17000元/平方米。21号楼全款88折，按揭89折；25号楼全款86折，按揭87折。
另预计7月份推出小高层，预计二栋或三栋。目前一期在售别墅，叠加户型300-350平方米，总价500-600万；联排户型400-450平方米，总价700-1000万左右。
高科荣境（&）&<span title="400- 转 381-365 转 3719
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&项目介绍：整个项目分为A-1、A-2两个地块，其中在A-1地块配套建设60班独立高中一所；A-2地块配套建设18班幼儿园一所。总用地面积437256O，建设用地面积420527 O，其它代征用地面积16729 O。A-1地块为纯别墅用地，总用地面积5.7377公顷，总建筑面积45820 O。规划建筑26幢别墅，其中2层联排别墅12幢。4层电梯叠加别墅14幢，共计207户。A-2地块规划建设有山顶别墅、大平层住宅、商业和顶级私家会所。
&高科荣境交通区位图
&高科荣境二期小高层鸟瞰图
&&&&（6月28日365看房团将参观句容宝华线，欢迎报名）
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荣境售楼处外面的气球宣传~
大道乃峰，与君共鸣！蛮霸气滴哇~
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荣境售楼处里面~o境首映式现场~
今天现场有很多美丽的妹纸~样板间也是有很多房模哦~来看镁铝咯~
o境首映式活动指引~好多活动啊有木有~
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小象想去看泳池哦~~~
售楼处里面一路上都装饰了蓝气球和海豚~小朋友应该都很喜欢吧~
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去往泳池~这是更衣室和沐浴室~
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来到泳池啦~好蓝~
泳池边的休息躺椅~
泳池正面照~
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给泳池来几张特写~
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旁边还有小朋友的小泳池~糖葫芦型~哈哈~
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现在荣境有一个海豚计划~
给荣境小业主进行专业免费的游泳培训~家长们阔以来报名哦~
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最后再带大家来看下荣境的实景~
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荣境滴景观上回也给大家放送过哈~
28号楼~就是o境250平方米和385平方米的两套样板间所在楼栋！
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28号楼的入户大堂~
样板间大家可以自己来参观~或者看小象的帖子哦~
250平方米和385平方米的跃墅样板间都在这里面啦~
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归归 泳池蛮高大上的
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泳池以后只对业主开放 还是会对外啊？ 不想对外的说
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今天是我们买家时代&家有好房和东寰地产联合主办的家庭资本与别墅投资的沙龙。受金融危机影响，在这样的局势下我们特别举行了这样一场活动，来教大家辨别投资思路，掌握投资技巧，真正做到投资增值和保值。
首先允许我介绍一下今天参与活动的嘉宾，我们隆重介绍的是招商银行南京分行零售部副总经理胡文辉先生、南京体育广播家有好房主持人殷德华先生、江苏东寰房地产开发有限公司副董事长陆建洪先生。我们也非常感谢主办方之一的东寰地产提供了这么舒适的环境。
在这个场地里已经举办过三场和宝华山地产有关的活动了。第一场是关于宝华山的规划，第二场是大山地浅山别墅建筑艺术与文化沙龙，第三场是大山地空间尺度与建造工艺的圆桌会议，确实是场场精彩，当然我们今天举办的活动也绝对会给大家呈现精彩的谈话内容，下面有请江苏东寰房地产开发有限公司副董事长陆建洪先生致词。(15:35)[陆建洪]各位新老朋友下午好，欢迎大家来到颐尚温泉，我们虽然天气不明媚，但是大家心情很好。我们东寰机构和网尚机构搞的活动今天是第四场。
在前三场中，第一场请来了尹卫东先生和网尚机构主任胡光辉先生，他们对大山地所在的宝华新城未来的发展前景做了很好的描述。第二场我们主要围绕宝华山的历史建筑做了非常好的阐述，第三场我们对项目产品的细部做了非常详尽的剖析，东大的两位教授和业内的一些专家对我们产品做出了很高的评价，今天很高兴跟体育台的美女和专家一起共同进行最后一场下午茶活动，非常欢迎大家，也感谢我们的合作伙伴。(15:35)[主持人]好的，我们下面有请南京体育广播家有好房主持人殷德华先生给我们致欢迎词。(15:37)[殷德华]大家好，今天很高兴我的同事能担当主持人角色，终于让我有机会以专家的身份和各位聊一聊房子。这个活动策划之前和陆董没有沟通过，但是很显然和大山地这个理念有吻合，于是有了今天家庭资本与别墅投资论坛。
我发现现在老百姓不是没有钱，不是没有购买力，他其实需要两样东西，一个是需要购买的信心，还有一个是了解什么是该购买的东西。既然购买能力存在，我们就需要帮助一些人怎么去购买，包括别墅，包括如何购买投资产品，就是如何投资。所以我们当初设立这个活动的时候就认为，应该有这样活动专场帮在场的人了解别墅投资，于是这个活动就应运而生了。
非常感谢大山地给我们这样的机会，也很高兴大家在今天这样的下午喝喝热茶，聊一聊投资，今天活动嘉宾主要是我右手边的招商银行南京分行零售银行部的副总经理胡文辉先生。&&& &&& 在广播里面，大家经常喊我殷老师，但是下节目我经常喊他胡老师，因为在不同领域，他对金融理财非常精明、清晰，所以大家一边可以看看胡老师怎么说，同时可以看看我们幻灯片，当然投资，别墅是一种投资，我们可以说别墅是家庭资产最终极的表现形式，接下来我们还会说说如何投资别墅，今天这个下午茶应该能给您一个非常完美的答案。谢谢大家。(15:38)[主持人]我们也感谢二位的支持。南京目前的楼市环境大家也比较了解，但是在金融危机下，全球又是怎样的局面？今天我们主题话题有请到刚刚隆重介绍的招商银行南京分行零售部的胡总，请他给我们聊一聊全球金融危机下的投资大时代。(15:49)[胡文辉]首先感谢殷老师刚才给我进行了比较夸大的宣传。首先说一下传统的称呼，胡老师肯定是不敢担当的，应主办方的安排，我这边准备了一个主题，家庭资本和别墅投资。因为涉及到一些具体的数字，所以今天准备了两台电脑，有一些数据会有穿插的介绍。&&&&&&& 先跟大家道声歉，因为我们搞经济的一般是以数据为例，所以我今天会报一些数据，可能比较枯燥，但是因为我是搞银行、搞经济的必须以数据为基础，所以先跟大家打个招呼。下面就开始我今天的主题。&&&&&&& 这个主题分两个部分，第一是近一阶段国际和国内经济情况的表现，及近期数据表现，和下一阶段可能出现的经济走向和变化情况。包括明年基本的经济层面分析。
第二部分是讲家庭理财和财产配置方面的国际上或者现行的比较好的基础和研究的理论，当然这里面也涉及到包括证券、房产、股票、债券、黄金等等。当然因为我们如果展开讲，两个小时肯定是讲不完的，我们就简单讲一讲。我们现在开始。(15:50)[胡文辉]主题是&全球金融危机下的投资大时代&。刚才殷老师讲的热钱的问题，我想今年热钱大家不会再提。国内A股1900点下去已经是反反复复很长时间了。目前从第三季度的各个公司的季报来看，已经有一部分出现了比较大的下滑，预计到今年末亏损还是会有的。
去年年末在很多公司表现都是比较大的盈利的情况下，国内上市公司表现大不如去年，另外现在一些研究部门也认为，房地产动态PE已经到达了7-8%，这在去年是不低于12％的。有些投资者认为现在已经是到达可以长期进行投资的时代。这是仅供大家参考。
（PPT）这是什么人呢？就是这位巴菲特，巴菲特在9月份的时候已经开始在减仓。巴菲特在国际资本市场已经摸爬滚打了很多年，据某些研究巴菲特的人专门研究他：巴菲特在出手的时候，不管他买入还是卖出，在他出手的六个月左右一般是市场的峰谷或者低谷，也就是巴菲特如果9月份买入了，可能现在不是真正的峰谷，有可能是6个月以后才是。
这一次的金融风暴大家应该都很清楚了，我这边就不用说太多了，就是过度运用金融杠杆。从次级贷开始，最后放大了金融风险，他的杀伤力包括如何把控的冲击波，包括利用政府、央行等等多方面手段消化掉变成冲击波。
这个时间肯定要，但是要多长时间不好说，两年还是三年很难说。因为危机的深度还是比较深的。当然我们刚才举到巴菲特，从对巴菲特的研究来看，是要具有长期投资和价值投资的理念，就是原先我们说的别人疯狂的时候冷静，当整个市场都在抛售的时候只有他有现金去购买最便宜的，他认为已经具有投资价值的股票和公司债券，这是给我们的一个启示。(15:54)[胡文辉]这是我们目前的经济情况（看PPT）。大家知道从06年末，到今年上半年我们仍然是执行比较紧的货币政策或者是适度的财政政策。这里面有一个叫市场中的现金的概念，过去叫M1、M2，我们06年全年流通中的现金是17.5，到今年08年10月份降到8.9。
人民币贷款06年全年是15.1，到08年10月份的时候，单月投放就是15。还有一点：现在的存款发生了比较大的变化，现在存款涨的很快。居民存款新增是3155万亿，就是当月是31.5亿。07年9月份的时候这个当月是下降了101，也就是说从07年9月份开始出现调整，到今年08年10月份储蓄存款大幅度上升，为什么？资本市场本身不好。
还有一个叫存款定期化。因为前一段时间利率在最高，后来利率出现下调。大家认为进入了利率下调周期，大家都愿意存定期存款。有些人愿意存长一点，他认为这个利率起码两年到三年内是最高的，他就赶紧存起来。但是还有一部分人认为定期短期化，六个月增加了、一年内增加了。
两个概念：一个是定期存款增加，投资存款减少；另外短期档次的增加了。是什么原因造成目前的情况呢？后面大家分析这个问题的时候，可能到下一阶段会出现一些问题，第一，我们中国最大的两个对经济的推动的火车头都出现了一些变化，第一，出口，据我们现在的一些类似于像国内公司的分析，中国出口贸易顺差比日本还要高，我们依赖度达到60％，这是07年的统计。如果欧美市场不好，人家不买你的东西，而且内部失业开始增加，那么就会出现一个问题：开始设置贸易配比，提高资本成本，就是贸易订单取消了，中国经济大的一个引擎就要减速了。(15:58)[胡文辉]另外为什么要投入四万亿？大家可以体会到美国当时罗斯福新政加大政府投入，以政府行为拉动经济，我后面会提到这个行为后面本身就会存在一些问题。&&& &&& 下面就要讲到启动内需，大家把钱拿出来建高速公路、铁路，包括一些基础设施，但是我们想一下，这个投放量可能跟1989年的情况不一样，88年电力紧缺，电力、交通等情况非常大，拉动以后造成了93到94年的非常高的通货膨胀。后来是朱总理上台开始治理，97年开始走上了通缩，我的意思是这轮投放以后如果控制不好可能会在两年以后出现非常高的通货膨胀，因为这么大的量投放下去。
第二，这个投放可能不如1989年的时候，因为当时的投放是对经济的拉动非常高，大家现在公路、铁路已经建了不少，像江苏苏北的公路已经建的差不多了，但是每年能跑多少辆车？公路、铁路、桥梁投放下去，最终的收益如何？如果货运减少、企业贸易减少，路上没有车跑，这些钱投放下去到底能不能拉动经济很难说。老百姓都不坐飞机了，票价肯定要打折。国际航运现在是全部大幅度降价，国际航班价格也在减少，说明大家对经济不看好以后消费也成问题。
所以我觉得大家应该投入真金白银解决农村了医保，包括教育等问题，这是真正的能够让大家心安理得地拿出钱来消费，这方面投入要远远大于基础设施，四万亿用的方向要商榷。(16:00)[胡文辉]我们从三季报发现很多企业的存货开始大幅度增加，大家知道这意味着企业销售存在问题，会对预期现金流造成问题，最终会造成企业生存、运转的困难。在目前的市场偏冷的情况下，我们如何对自己的资产进行配置？我觉得应该有些方向，有些行业、企业资产负债率相对低，像这边今天来了这么多人，都没有空位。&&& &&& 大家知道我们政府已经开始扩大经济总量，包括地方政府也有这种想法，地方政府也不希望房地产出现非常大幅度的调整，包括中央也是默许这个的，正在陆续出台文件挽救或者说拉动他。&&& &&& 回到我们今天讲的主题，为什么美国会出现次贷危机，而中国人好一点？美国人储蓄不到3％，美国家庭资产不到3％是放在银行存款的，其他全部是证券，股票、公共基金等等。
所以说中国传统美德使我们在这一轮中感觉大洋彼岸的冷风还不至于使我们感觉那么严酷，但是我们也有一个问题：我们GDP贡献涨幅是有问题的，我们是过度依赖出口的国家，美国过度消费，这把两个国家天然结合在一起，我们国家成为了世界的工厂，我们从国外进口原料，我们利用我们目前还是比较廉价的劳动力和比较流畅的管理，或者说是高效率的管理减少了我们的消耗，我讲的消耗是成本的消耗，然后获得比较低廉的出口价值，然后获得外汇，我想这一轮人民币储备肯定会相对减少，这是肯定的。(16:01)[胡文辉]这是指这轮危机来了无论我们如何去投资（PPT），肯定要保持非常理性的态度，冒然地去判断一个市场的低点或者高点都不太合适，要抱着长期的观点来看待。
当然这一轮调整我们也发现有很多人把握住了机会，包括证券市场，包括房地产市场，也有一些人在积极介入，这一方面可能要请大家更多地关注一下目前各个地区、各个地方出台的相关政策，了解他目前的相关情况。
这是我从一些官方统计数据，有些数据比较复杂我就简单说一下，主要是三季度GDP、CPI、PPI同时回落，问题开始出现了，中央政府开始充满忧虑，另外积极的政策开始推行，包括房产新政、农村的改革，这是我们需要观察的，这轮动作做完了会有滞后效应，特别是在经济上，有可能是三个月后、半年后有些政策效应才能体现出来。包括去年猪肉的问题，当时猪肉价格涨的很高，后来政府出台大力增加养猪的问题，包括专门配置了资金，这个动作做完以后，现在农副产品价格全部下来了，后来出现一头猪开始养，到最后猪杀了以后上市，17个月，所以我讲经济要做出一个动作到最后反映到市场上时间可能要长一些。所以中央政府这个动作要观察。(16:02)[胡文辉]这是我刚才讲的关于外贸问题，最近刚刚发现经济结构存在非常大的问题，所以说现在要拉动内需，刚才提到公共建设、政府建设是一方面，但是更多的是要靠我们去改变我们的行政方式方法，真正出台一些能够让利于民的政策，让老百姓或者广大市民能够有更多的福利性或者说有保障性的措施，这才是真正解决如何拉动内需的问题。
去年老是加息，准备金也是一点点地往上提，政策出台的过于缓慢，经济见效就更慢，所以才会造成今年一下出现这么大的问题。就是去年资本市场出现了比较大的问题，调整了以后滞后到今年才会反映出来，然后今年又出台了相关政策，又造成今年现在企业出现了问题。
前段时间我到杭州、温州、金华，江苏像武进等，当地企业都很难过，当地做服装比较多，将近有一半向于半停产，订单没有了，用电量、用水量都是大幅度下降，说明企业还是在非常困难的维持状态，浙江有些订单比较明显。
从这个角度来看，我们预计目前到明年的货币政策会非常宽松，大家知道现在对银行的放贷规模已经取消了，然后地方政府又陆续出台了像利率、首付问题、第二套问题等松动政策。
我想在座各位都非常关心这点，包括招商银行鼓楼分行有两位业务经理来了，待会儿各位可以专门向他们咨询贷款方面的细节问题，明年货币政策肯定会非常宽松，但是能不能抵消这一轮金融市场对我们的波动影响？这还不好说，因为最近民营企业都出现了一个问题，他有一句话：瘦身过冬，我把规模缩小。
所以如果真正启动内需要解决老百姓资产缩水的问题，资产缩水是什么问题？资本市场不好，所以说要让资本市场好起来，要让大家有信心，另外经济增长水平不能下降，要解决就业问题，要拉动内需。
前两天报道了英国，英国的失业率很厉害，国内现在官方失业率认为是在四点几，我不知道他这个比例是否经过修正过。所以我们这边要提到是要做的是分配制度、人力资源都要做很多工作。中国对于人力资源的使用强度还是比较高的，中国人比较勤劳勇敢，能够在艰苦环境中做出很多艰苦努力的工作，回报却很少，所以才使过去获得较高的生产，但是我们长期处于低消费高出口的状态，我们国内经济不可能得到根本性的改变。(16:08)[胡文辉]真正意义上，我们还是要提高国内人民的生活水平，而不是仅仅创造GDP，牺牲了环境、拿低工资获得出口，而实际上出口造成的危害还是很大的。&&& &&& 现在投资已经不如1998年和1999年那种全面经济建设带来的收益那么大了，其实现在投资更多的是被迫投资，我总觉得现在国务院对于经济方面动作我总觉得有些问题。
去年和今年一切问题CPI，现在CPI下来了，但是经济又不行了，紧缩了，或者说国际形势不好了，但是为什么去年次贷危机出来的时候，就没有人预见到国外宏观市场会出现问题，而不采取手段放松货币？而在今年上半年仍然采取紧缩政策，造成很多企业贷不到款，最终导致现在经济环境恶化，所以说财政有问题，预见性不高。(16:11)[胡文辉]我给大家讲一个很有意思的，大家知道西汉的时候，最多、最好的时候叫五十税一，就是你收获五十，你只要交一个给政府，前清的时候十交一，所以大家最怀念的是那个时代，当时整个汉朝有五千多号人，就是公务员吃财政的只有五千多号人，到了前清的时候已经有不少了，但是也没现在这么多，我们现在可以说是五个养一个。
还有就是经济结构有问题，民营企业空间太弱，包括既有经济结构应该，民营企业生存环境不好，这值得我们反思，必须要把民营企业解放出来，让他们获得更好的政策。这是我讲的一方面。刚才讲的是存货是比较大的问题，经济状况到四季度末或者到明年上半年可能还会有问题。&&& &&& &&& 这是讲一下对前一阶段情况的总结（PPT），如果说整个基本面下，你选哪个行业、哪个个股没有用，从六千到一千多，你选什么股、什么行业都是受影响的，下面要关注的是受宏观面影响比较小的行业，政府大力投入的基建行业大家要多多关注一下，我给大家讲一下这是近阶段经济层面的分析。(16:18)[胡文辉]下面我想把家庭资产、个人资产组合规划的问题给大家分享一下。
首先讲到理财，理财就是现金管理和风险管理的结合，大家仔细理解一下，要符合个人风险承受能力，然后在这个前提下做到家庭资产配置，这里面有一个问题：如何选择合适你的投资工具。
第二如何分配你的资金。我们原来有一句老话：不能把鸡蛋放到一个篮子里，这是一个意思，如何分配是有讲究的，不是说平均分配就是合理的。可能很多人都做过类似的风险测评，就是承受低的、承受高的、承受中的，比较适中的是成长型，像成长型、投资的可以对基金、股票多配置一些。
首先你要确定自己是什么类型的，然后再在这些类型选择，保本型的很简单，像保障性的保险，像有固定类收益的东西，成长型的像股票、房地产、基金。投机型的就比较多了，股票等都是，这里面还有长期投资者：收藏型的。收藏型的投资是一种比较特殊的，他的变现相对比较困难，因为他的交易面不像股票那么大。&&& &&& 大家最近可能对债权基金比较感兴趣，路上我和殷老师聊的时候他比较吃惊，股市从去年六千到今年1900，两千不到，资本市场亏到60％、70％的有啊，但是大家知道债权基金今年盈利多少吗？最好的一支12％，普遍在11％，大家就想今年一月份要买债权型基金该多好。
我这里简单介绍一下债权投资的内容，上周债权出现了回调，因为大家预期有个降息周期，大家认为债权收益还是要提高的。所以前一段时间债权收益过快，上周有些货币基金开始兑现福利的时候造成债权收益率下调，但是整个周期和变化可以看到，如果资本市场没有明显好转的话，大家可以考虑配置这方面的基金。这是一种组合办法。(16:19)[胡文辉]这个是开放式基金（PPT），开放式基金今年受到的损失也很大。但是我们知道无论是07年还是现在，在某些行业、某些层面上也是投资的时期，大家知道2003年、2004年基金开始出来的时候，到04年销售出现高峰，04年末资本市场出现回调，大家看到有时候基金最不好卖的时候，可能就是最好的投资时机。这是我们讲的投资资产配置和比例问题。&&& &&& 另外我想谈到的是保险，保险投资这里面有个问题，保险投资有几种类型：保险型、分红型、投资型。保险实际上是我们必须要考虑的，如果保障没做好，再去谈投资确实是有问题的，一个重大疾病能够毁掉一个中产阶级家庭，这是国外明确的。
国内大家有没有想过这个问题？这里面有一个问题：人的不同年龄阶段需要配置那些保险，50岁以上，我想在座可能会有，如果有人让你去买保险，特别是保障型保险，我建议不要买，因为我觉得保险越早买越好，到了50岁以上再买保障型保险是不对的。曾经有一个保险公司与一个将近90岁的人买了一个保险，后来保险公司被处罚了。这是很有问题的，但是保险是我们必须要考虑的。(16:22)[胡文辉]这也是我们家庭理财中的另外一方面，今天我们是房地产活动，因为我们殷老师今天做的是专题节目，我就不敢赘述了，但是房地产也是一个方面，特别是政府新一轮重点解决低保和中低收入家庭的。对于这部分普通住宅、解决自住的帮助是比较大的，意味着今后普通住宅投放量来讲会大幅度增加，但是高端物业会越来越少，它的稀缺性会得到进一步体现。&&& &&& 外汇和黄金问题，美国很奇怪，前一段时间我们人民币升值，但美国经济出现问题，美国银行被收购，包括一些金融机构破产，但是美元最近反而走强，为什么？因为美国投资者把在亚洲和欧洲的投资开始抽回来，回到本国，所以说反而带强了本国的货币增值，但是这个问题能不能解决美国出现的问题还要商量，特别是美元的波动非常奇怪，难以把握。
但是人民币目前的升值幅度会有所减缓，等一会儿我会简单讲一下外汇。今天应殷老师所邀，他让我专门讲一下黄金，目前黄金在国内有很多渠道，一个是实金买卖，就是我们讲的金条，黄金饰品不算，就是大家讲的金项链、手镯不算，那是黄金饰品，还有就是凭证式黄金交易，就是我们讲的纸黄金。
我们中国人还是比较喜欢黄金的，有悠久的历史，结婚送金戒指、金项链都有的，但是这是属于黄金消费，每年一百多吨是前几年的统计，现在可能不止了。国内用于结婚的每年是一百多吨，现在国内有一多万家珠宝店。目前大陆是人均1.02克，还远低于香港，香港是8.64，台湾是9.05。如果大陆人均每人消费上升1克就需要一千吨，所以增长空间非常大，前景非常诱人。(16:26)[胡文辉]北京、广州、上海最大型的城市中，40％到50％人拥有金饰品，其他地区就差很多了，中小城市和农村地区大概是10％到20％拥有金饰品，所以说市场的空间非常大。另外刚才讲到了黄金饰品，接下来要讲到投资需求，过去我们长期受到国家管控，近几年才出现了纸黄金，这是黄金世界前20个产地，中国当时是排名第四，排名第一的是南非，所以说大家可以考虑，06、07年的时候黄金出现了有力的上涨，最近有下调，现在大概是每盎司130左右。
我刚才讲的大家不要把家庭资产放在某一个方面，最好是进行配比，东方不亮西方亮，从长远的角度讲，你的资产可以获得增值，这里面有价证券、房地产、黄金、收藏品等等都是可以考虑的。前一段时间我们请了上海玉石收藏家协会会长，我们就问和田玉、翡翠都是稀有的东西，大家有兴趣的也可以考虑。&&& &&& 那么不同年龄如何做运用？&&& &&& 如20岁投资者，那100－20＝80，那么用80％用于投资。有中等收入的就采用三分用于房地产投资。收入较高的采用四分法，储蓄、债券、保险、基金，财李雄厚的投资五分法，储蓄、债权、保险、投资基金、股票或期货。不同偏好的，分保守等。这个比例是直观告诉大家如何做好投资，比如一般衣食住行是30％的概念，剩下20％投资，还有20％买保险。(16:35)[胡文辉]下面我把国外理财专家的十条原则建议给大家念一遍，这个大家可以了解一下：第一在建立个人资产阶段，应当选择没有风险简单的投资方法，最好的方法是储蓄，所以说如果一个小年轻刚刚工作，你告诉他不要去买股票，先存钱，第二购买不动产是一种建立终生资产的行动，在此之前应当先考虑好自己的资金支付能力和支付方式等问题。月供过大可能会影响到生活和特殊的应急，所以银行里会要求大家提供工资收入单，大家最好实事求是，我们一般建议月供不要超过月供的50%，这是最低线。&&& &&& 第三，给自己建立家庭资产情况表，自己回家可以画一下，就是自己要掌握家庭资产情况，第四，资产一定要多样化，要使货币资产、金融资产、固定资产大致处于平衡状态，固定资产就是要买房子，货币资产就是要有一定备用资金，金融资产就是股票等都要有。&&& &&& 第五，一定要使资产增值，增值是目的。第六，要使资产活跃起来、活动起来，就是可以通过短期投资的方式，过去叫盘货资产，可以把固定资产拿出来抵押进行投资，当然也放大了一些风险，这里面可以阶段性操作。
第七关于税务方面要了解，第八要注意投资方向、注意投资安全。第九要为退休做好准备，因为年轻使每个人收入是往上走的，一但退休后失去了一般性工资收入以后，你的收入是向下降的，很多退休工作不做好的话，会影响正常的生活。第十，最重要的是保护好家庭，包括死亡保险、人寿保险、夫妻理财等方面都应有所考虑，我讲的就是这么多，再次感谢今天的主办方，谢谢大家，谢谢各位。(16:36)[主持人]我们也非常感谢胡总精心准备的话题，刚才看到朋友在下面听的也非常仔细，也在频频记录一些内容，特别是听到50％资产缩水的时候，很多人在下面频频点头啊，产生了很多共鸣，刚才胡总告诉了我们很多投资理财产品，房地产也是在里面的，属于成长型，接下来的时间就有请殷老师给我们聊一聊天投资的别墅价值。有请殷老师。(16:40)[殷德华]一看就知道我是喜欢说话的人，还没说就坐过来了，非常感谢胡老师说了很多，一开始我们就强调了经济背景，无论是国际还是国内的，说明投资一定不是自己独立个人行为，需要关系到方方面面，需要知道投资环境、条件、风险程度。但是有一点，无论市场环境怎么样，经济大环境、微观环境都是同时起起落落，好的时候可以投资，不好的时候也依然可以投资。&&& &&& 刚才胡总在谈到投资的时候，我注意到两个内容，一个是成长型投资，其中包含房地产，还有积极型投资也包含房地产，不错，谈到别墅，我想我们今天的标题大家不知道是不是了解，我说2008年别墅投资是房地产投资的升级，为什么这么讲呢？有一些原因。&&& &&& 我们直接谈投资问题，首先在2008年的时候，单身公寓产品，也就是过去非常受欢迎的产品现在受冷落了，原因有三点：单价过高，动不动单身公寓就是一万五、一万六，甚至更高，这抵上别墅的单价了。还有一个是：居住的舒适度有所体验，如果以前有人投资单身公寓是希望卖掉，卖给别人转手就赚钱，一定是认为会有人愿意买单身公寓，但是当很多单身公寓交付的时候，很多入住的人民觉得单身公寓不是那么完美，于是买的时候就不是那么愿意买了。所以单身公寓在2008年就受冷落了，第三个原因：租金不涨，投资收益的下滑，南京最早卖单身公寓的时候，租金一个月就是两千、三千的，现在单身公寓已经卖一万五、一万八了，但是租金还是两三千，就是说收益没有提高。(16:41)[殷德华]昨天晚上我路过一个楼盘，110在门口等着，发生打架了，有砸玻璃的，有人流血，这使投资的消费者没有信心了，于是前期买不动产的人会觉得我亏了，我钱砸进去就找不着、缩水了。但是回想一下为什么别墅产品没有这样的问题？
第二个，普通住宅新盘很多都是低价上市，像金陵尚府一开始对外宣称一万五、一万六，上市的时候又说是一万二、一万一，但是忽然有一天通知我九千不到就卖了，这样一旦低开的时候，让很多投资人觉得未来升值空间有限，所以让很多愿意投资普通住宅的人失望，二是二手房市场变现增值难。
之前我们走了七家品牌中介机构，都反映同样一个问题：交易量下滑，佣金收不上来，但是投入的成本在中介机构层里是花了很多的，所以很多中介机构考虑今年年底怎么发，主管发100，普通员工发50。&&& &&& 今天倒不是因为是一个别墅论坛，或者说有大山地在这边就谈这个话题，不是这个原因，是因为今年年初就让我们对别墅购买、交易状况、产品类型进行了很多深入的分析。
现场的观众在今年年内我们已经做过三次这样的大型的别墅专题活动，玛斯兰德、卧龙湖等每一档节目都是我们花很多时间研究的，他有很多道理让别墅受宠，几个原因，第一个资源太稀缺，无论是今天的大山地，还是卧龙湖国际社区，或者是玛斯兰德，或者是绿城玫瑰园，我们有一个工作室研究这些项目。
这些项目都有一个特点：都有单身公寓和普通住宅不具备的资源，投资、投资，投的是什么？就是资源，过去讲我交通非常好，地铁很方便，那么我是想获得别人拥有不了的资源，一旦稀缺就可以增值，所以说资源是使别墅升值的重要原因。第二个，别墅价格没有出现大幅度回落，这和购买力的强劲暴涨，和过去住宅市场不一样，因为对于别墅投资人们没有过于投资，再加上别墅土地资源很稀缺，因此价格相对平稳，最后一个原因是我们最近提的一个口号：家庭资产最终极环节是要让其增值，刚才胡总讲了投资方式，别墅里面有地下室，地下室里面有个保险箱，里面有证券、黄金等，这是最完美的现象，但是如果你没有别墅，你只有保险箱放在普通房子里，那不够安全，所以这是对资本的理解，这就造就2008年整个楼市从1月份下滑到现在，别墅市场没有出现很大的波动，而且是稳步往上行的态势。(16:47)[殷德华]这是我们拿的一个数据，数据不是很完全，但是说明很多问题，在2007年的时候，别墅分为四个类型，独立别墅的均价大概是在一万零八百三十二，到了2008年现在已经是一万八左右了，而有的别墅已经到了两万，双拼别墅之前价格是在（07年的时候），到了08年到了一万三。
还有一些联排别墅，联排别墅是好多连在一起的，这个类型在07年6912，到了今年到了一万左右，至于叠加别墅就是大跃层了，他也是有一定增幅的，有45％的涨幅，这是对于别墅价值和价格比的状态。&&& &&& 南京目前在售的品牌别墅，不错的我们拿出来说一说，江北的绿城玫瑰园、山河水，城东有钟山国际高尔夫、江宁的玛斯兰德、世外边城、卧龙湖等，江北国信&自然天城、江宁有加州城，城东、仙林有山水风华、依云溪谷、栖园、大山地，这些项目无论是品牌还是产品都是值得我们拿出来说一说的。&&& &&& 今年以来别墅关注度提高，提高有什么原因呢？我刚才说过受宠的原因，其中还有一个原因，之前已经购买物业，资本没地方去，往银行存还是那点利息，所以他有点钱就往别墅市场流动，但是我们发现目前消费者也不是很成熟。(16:48)[殷德华]这是消费者教育问题、投资人教育问题，为什么这样讲？有很多表现，很多别墅投资人对于别墅产品、建筑不是很了解，还有说叠加别墅怎么样、怎么样，哦，这是别墅，原来只是三四层楼。对于别墅产品怎么理解？另外是消费者投资决策的时候会拿和普通住宅一样的标准判断价值的合理度，其实这是不一样的，那个房子才卖一万多，这个房子卖一万五，这是不一样的，他是有些资源问题，规划不一样、成本不一样，所以消费者不能拿普通住宅判断标准判断别墅价格的合理度，或者说认定别墅的产品市场。
表现之三：我们很难掌握选择别墅的依据，市场上这么多别墅，包括今天去看的大山地项目，还有我们今天去大山地项目时，仙林大道旁边有很多别墅项目，怎么去选择别墅，并不是太清楚，报告是一方面，似乎现在广告越漂亮对于买房人就越有吸引力，但是去了以后，销售员说好的你有觉得好就买下了，这个时候可能会错失一些投资机会。&&& &&& 毕竟楼市从2002年蓬勃兴旺起来，过了六年时间，我们对于别墅的理解并不仅仅是因为财产的增加而变得深刻了。所以我们今天想让在座各位有条件买别墅的知道怎么买别墅。目前别墅类产品需要注意几个问题，这个问题是我觉得共性问题，第一个问题是我们觉得目前的别墅在产品设计方面，有一些产品做的并不是很好，我举个例子，第一个是两百多平米的别墅有些看起来非常小。还有一些三百多平米的别墅看起来不够大，这是为什么？这是产品设计问题，比如有的别墅设计的房间太多，但是你用不着这么多房间，这反而使里觉得不是特别大，这是目前产品存在的问题。另外某些别墅公共区分的太开，感觉不是很舒服。
第三个问题优质资源渐渐少了，私密感不足，因为人造景多了，设计的时候是因为空间关系不得已而为之。为什么人造景观多了呢？其实是因为稀缺资源变少，像大家今天去的大山地是浅山资源别墅，像这样的资源比较少见，仙林大道过来其实他不是山，顶多他是一个坡地，这样我们认为别墅的资源也是需要我们注意的。
我们对别墅投资有几个建议，首先，一定要买山水别墅，而恰恰就是这类别墅是投资人最愿意买的，中国的老话是让仁者乐山，智者乐水，因为这些资源别的地方没有，第二个：可以买风景区别墅及为什么要买风景区别墅？因为有文化、有人脉，或者说我去过什么风景区，那个地方有个别墅啊，这样增加了口碑传播效应，对以后投资价值的兑现也是有好处的。第三个：拥有高端配套的别墅也是比较好的，因为我会认为购买别墅的人生活方式、娱乐方式、休闲方式和一般的人不一样，第四个，如果你具有更好的购买力，我们建议你购买独栋别墅，因为独栋别墅对资源的占有比其他产品拥有的要多的多。(17:09)[殷德华]那么目前别墅市场还存在哪些问题？第一个，别墅的租赁市场尚未形成，为什么提到租赁市场？因为投资、升值，比如今天大山地卖了两天之后价格涨了，这需要升值，这需要交易获得，另一方面需要出租，其实南京市场不缺高端租赁，每个月花很多钱租别墅的人大有人在，像玛斯兰德每个月有20多户外籍人士的租赁，这个租金也是可观的，但是目前租赁市场还未形成，因为很多人收了别墅以后不知道该怎么办了，所以一旦入住率有限的时候，这些别墅很难形成人气，也自然难以吸引想租别墅的人，另外出租渠道有限，普通客户难以接触到高端租赁客户。像我们采访到小区里的德籍人士、或者马来籍的人士，那语言不通怎么租赁？&&& &&& 第二是在南京比较有名的物管企业，类似于万科、中海等基本不做外包的，虽然万科、仁恒都有自己的别墅，但是他们基本不做外包，这对别墅整体价值的提升也有影响。&&& &&& 第三点，购买别墅的人，也需要一份业主的使用手册，我为什么有这个提法呢？这个地方可以做些什么、那个地方做些什么？这个地方只能盖什么？那个地方还能做什么，好几层房间，有很多管线，他能做什么？应该注意哪些方面？装修、平时使用应该注意什么，太多了。不知道陆总会不会考虑这些问题，特别是对我们在座的别墅投资人，这点对于别墅投资人也是很关键的。(17:10)[殷德华]最后，关于别墅投资，在投资人当中也有几件事情要提一提，买得起别墅是非常值得高兴的事情，但是我要让自己形成具备居住别墅的生活品质，比如类似于江宁的东湖丽岛。
，第二点，长期不装修、不住也有问题，假设你买了别墅都空在那边怎么办？那能不能大大拿出来投资，自己去租，或者说让项目的人负责出租？最后一点是别墅投资观点的形成，刚才胡总谈到了国内国外经济形势，谈到了成长型、投机型、保本型的投资，这说明我们对投资要加以重视，再也不是说今天买一套房子拿了房票，再去了。
也许过了几年，尤其是别墅，大额投资交易不会那么频繁，不太可能说今天别墅买了三百万，明年就卖了五百万，也许你要花很多时间找买主，但是对于投资观念很关键，需要竖立长期投资观念，如果你喜欢这个别墅那你的投资是成功的，如果你不喜欢这个别墅那么你的投资可能就是失败的，你喜欢这个别墅就可能使这个别墅做的有人情，比如有的别墅的花园里面种满了花草，这就有了人气、人情，这同样需要我们对别墅产品有了解，你是否喜欢它，在诸多产品类型中，怎么选到合适的产品，这是我们在座投资人需要掌握的本领，掌握好了别墅投资收益是你能分享的。记住我们前面说的一句话：别墅是家庭资本的最终极的方式。我的话题就说到这里，谢谢各位。(17:10)[主持人]其实说到别墅，就要说到我们现实这个别墅了，刚刚我们看别墅的时候大家看的非常仔细，因为别墅资源的稀缺，我们会觉得每个开发商拿到别墅都会非常仔细、细致地考虑这个产品怎么打造，我们刚才一路从大山地走过来的时候，有几个词语我一直记忆犹新，一个是实用性很高，一个是好玩，到底怎么好玩、怎么实用，我们下面有请江苏东寰房地产开发有限公司副董事长陆总就大山地的特点给大家做个介绍。(17:11)[陆建洪]谢谢大家，我临时做了一个调整，今天我们走马观花，大家对产品了解的可能还不是很透彻，我想请我们营销总监周艺先生来给大家做细节的阐述，我想具体是好还是坏大家自己判断，我们把细节告诉各位朋友。
我讲两三点，第一个，刚才两位专家谈了投资、谈了房地产当中的别墅投资，非常好。在国际金融危机的情况下，每个家庭必须要考虑当前的家庭理财的操作方法。如果有意向在别墅中做投资的话，对于别墅的投资也会有非常安全的、到位的投资选择。我想借着殷老师的别墅投资方式讲两三点，第一个，如果你想投资别墅一定要选择最好的别墅，它的做功是最好的，他占有的资源是最好的。&&& &&& 第二点，如果你准备投资别墅，一定要选择从时间上、生命力最长的别墅，当然这个最长首先要由精品来保证，第二个更重要的是时间性越长越好，我们知道房地产本身产业有市场的产业经济周期，别墅有他的生命周期，别墅能够跨越几个周期的数量越长越好，那怎么保证？他跨越了作为自己家庭跨代的，跨的代数越多那就是最佳的投资产品。&&& &&& 第三点，什么时候下手买别墅？我觉得从农民的观点看，我们说收藏，刚才胡老师把房地产和收藏品是分开说的，上一场我说别墅既是房地产产品又是收藏产品。我觉得中国房地产市场正处于深秋环节，冬天还没到，但是最好的季节不是冬天，而是深秋，深秋有最好的产品供你选择，他的升值不是眼前的，因为我们做投资，刚才胡老师讲到了有投机性的、有价值的投资，我希望我们的产品是投资给价值投资者，而不是希望给炒作者。我想他会有非常高的价值市场爆发力，谢谢，下面我把话筒交给周艺。(17:12)[周艺]谢谢陆董，刚才我总各位的讲话里也学到了不少东西，今天从营销角度、项目角度来讲一些内容，来对项目做一些阐述，我大概从四个方面介绍大山地项目的投资价值，首先，我们现在看到的这个画面是我们保留的大山地项目原始基地的情况。
别墅价值有两块，第一块是他附着的土地的稀缺性。第二块是他占有的自然资源的价值，我提出一个观点，现在紫金山有别墅，但是还有一个不是别墅的，类别墅的消费场所：紫金山庄，他的价格为什么能卖这么高的价格？就是他的稀缺的紫金山资源。包括前一段时间有&零售紫金山&这样的口号，包括现在看旁边一些高端物业，也就是仰望紫金山、向紫金山致敬，他并不能真正拥有紫金山，还是那句话：要进紫金山，排队！(17:12)[周艺]刚才是我们保留的项目原始的自然环境图象（PPT），讲到这里我们有两个圈，以新街口为半径来做，这两个圈自然资源好的很多，老山、翠屏山、方山，包括百家湖、香山湖等等，讲到这里，大山地好在什么地方？
我们现在看到的有312国道、仙林大道、地铁二号线末端离我们这个项目大概是4.5公里左右，现在看的是表象，首先我们看到在这两个圈当中有哪些区域自然环境比较好的？他有发达的交通条件，到江北去的话，过江隧道在建，暂时没有开通，其他的项目像我们这样的不多。反过来，这里面有一个问题，交通条件发达意味着什么？为什么要做这么便利的交通条件？
这很简单：这个地方仙林是南京的新市区，而且建设速度和规模也非常好，其实从进入我们项目到跟仙林的距离是3.5公里，当然我们广告上都写半公里，为什么？半公里是一过南大，我们希望大家真正了解我们和仙林之间的关系，另外我们在第一场的讨论活动里尹卫东市长就做了宝华这边也有新城的规划，我们当时其实也是考虑到我们这片别墅将来居住、投资的前景。(17:13)[周艺]区域优势方面：自然资源的优势其实对于大山地项目没有问题，区域环境的评价我们可以和在座的各位说，今天我只阐述我们自己的观点。另外作为投资品牌说，供给量越少，需求量越大就越有价值，另外大山地目前在售的独栋、双拼不可模仿、不可复制，不会像其他产品一样千人一面，可以批量化生产。
即使我们自己也不一定能够再做出这样的方面，因为可以敬仰的是一种思想，就是说只要有自然条件以后，建筑就应该像从基地里生长出来以后，与自然协调，并且不会产生冒犯。今天我们参观的独栋、双拼、样板房都是完全根据周边环境设置的，我们自己都不可能把双拼搬到独栋的位置，或者把独栋搬到双拼的位置。刚才提到了自然资源的价格，但是现在想过来，一做自然资源就没有了，为什么讲没有了？从施工、设计、作品的考虑，保留原始地形是最有难度的，成本会非常高，上次我们也请了东大李启明教授，他提出来像我们这样的项目在土方施工成本、建造成本、后期营销成本都会大大增加，我们为什么能够走出来？我们后面会继续讲。&&& &&& 作为投资品本身来说，投资品可能是两个工艺让投资品更具有价值，我买一个产品过两天就卖了，那是没办法保值、增值的。包括像南京一些民国建筑，到现在为什么说有价值？当然他也文化方面的含量，还有地段方面的含量，另外建筑本身也是值得赞许的。&&& &&&& 我们这边给大家准备了一些材料，我们施工过程中对每一个过程都有记录，这也符合刚才殷老师讲的符合别墅手册，从基础开挖到基础制作，到每一层钢筋怎么搭、包括混凝土浇铸，我们自己都有详细记录，这是我们项目成本投入比较大的。刚才大家看到只要是在坡地和土壤接触比较大的，我们全部都是混凝土的梁，另外混凝土本身就也防水功能，我们还做了外面的材料防水，另外最外面还要再做一层保护防水材料的防水层。现在我们看到的是（PPT）是整个保温板的制作过程。(17:19)[周艺]我基本上就把我们的项目情况给大家介绍到这样，有人说大山地推广比较低调，我们确实比较低调，我们更多的是希望大家能够享受别墅居住的乐趣和居住在山里面、建筑里面的乐趣。我的介绍完了，谢谢大家。(17:19)[主持人]感谢各位嘉宾精彩的发言，我们今天的家庭资本与别墅投资的沙龙就到此结束了，稍候的时间我们可以在里面再看看外面的山色，同时也可以感受一下汤山温泉的感觉，今天的活动到此结束，非常感谢各位的光临，谢谢。(17:19)}