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房地产会计实务讲座
房地产开发企业会计讲座一 第一讲 房地产开发企业会计的特点 一、房地产开发企业经营活动的主要业务 房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房 地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。 进行的主要业务有： 1．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施， 然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋， 开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安 置房和代建房等。 3．城市基础设施和公共配套设施的开发。 4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 二、房地产开发企业的经营特点 房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点： 1．开发经营的计划性。 企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征 地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。 2．开发产品的商品性。 房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让 或销售。 3．开发经营业务的复杂性。 所谓复杂性包括两个方面： (1)经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务 囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。 (2)涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因 工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等 与委托单位和承租单位发生经济往来。 4．开发建设周期长，投资数额大。 开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、 绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投 入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。 5．经营风险大。 开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成 大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。 三、房地产开发项目投资费用估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以 便作出经济效益评价、投资决策。由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分 开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工 程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特 点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及 成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金 的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、 土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准 地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修 分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地 方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单 位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费 和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设 计费为建安工程费的 3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、 通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装 工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程 费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指 标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常 采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7．不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。 依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度， 以上述 1～6 项之 和为基数，按 3％一 5％计算。 8．开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些 大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。(二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1．管理费用。 可按项目开发成本构成中前 1―6 项之和为基数，按 3％左右计算。 2．销售费用。 它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要 包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的 2％一 3％； (2)销售代理费。约为销售收入的 1．5％一 2％； (3)其他销售费用。约为销售收入的 0．5％一 1％。 以上各项合计，销售费用约占销售收人的 4％一 6％。 3．财务费用。 它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。 (三)投资与成本费用估算结果的汇总 为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。 三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 四、房地产开发企业会计核算特点 由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1．产成品的种类多，核算方法不同。 2．产品成本的核算复杂。 3．经营收入及其相关税金的核算不同。房地产开发企业会计讲座（二） 第二讲 房地产开发企业存货的核算 房地产开发企业存货有以下几大类： 1．原材料类存货。 指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。 2．设备类存货。 指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。 3．在产品类存货。 指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。 4．产成品类存货。 指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括 已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。 5．开发用品类存货。 指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。 注意：临时出租房、周转房是视同存货的。 一、设备采购与收发的核算 在一般情况下，供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的 收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。 设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结 存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242 库存设备”账户。分别核算企业购入各 种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。 例 1 某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000 元，运杂费 20000 元，价款和运杂费已 用银行存款支付。 ①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录： 借：物资采购――设备 820000 贷：银行存款 820000 ②假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为 2％，则购入电梯应分配的采购保管费为 16400 元。 借：物资采购――设备 16400 贷：采购保管费 16400 ③电梯验收入库，计算电梯的实际成本为 836400 元。 借：库存设备 836400 贷：物资采购――设备 836400 二、开发产品的核算 开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照 合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施 和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。 为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“1285 开发产品”账户。本账户借 方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的 实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开 发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。 1．开发产品增加的核算。 企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 例 2 房地产开发企业根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为 3 305 万元。其中：土地 65 万元， 房屋 2 590 万元，代建工程 500 万元，配套设施 150 万元。 借：开发产品――土地 650000 ――房屋 25 900000 ――代建工程 5000000 ――配套设施 1 500000 贷：开发成本 ．开发产品减少的核算。 企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计 处理。 企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷 记“开发产品”账户。 采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期 收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。 企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土 地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品――土地(或房屋)”账户。 企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按 该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品――配套设施”账户。 三、出租开发产品 出租开发产品是指用于出租经营的土地和房屋等开发产品。它们的盈利是以收取租金的方式逐步实现的。 为核算企业出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况，开发企业应设置“1295 出租开发产品”总分类账户， 并下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级账户。其中： “出租产品”二级账户核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改 变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价 值。 “出租产品摊销”二级账户核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租产品的摊销价值， 借方登记改变出租产品用途，对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际 出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。 对于出租的土地和房屋，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品的类别、土地(或房屋)的编号、承租单位 等进行明细核算，详细记录出租产品的地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。 1．出租开发产品增加的核算。 企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出 租开发产品――出租产品”账户，贷记“开发产品”账户。 2．出租开发产品摊销的核算。 出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价 值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。出租开发产品摊销额的计 算公式如下： 出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/预计摊销年限× 100% 出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷ 12 出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值× 该出租开发产品月摊销率企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本――出租产品”账户，贷记“出租开发产品――出租产品 摊销”账户。 3．出租开发产品修理的核算。 出租开发产品在租赁期间发生的修理支出， 数额不大的直接计人“主营业务成本――出租产品”账户， 若数额 较大，为了均衡各月的成本负担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本――出租产品” 账户。 4．出租开发产品减少的核算。 企业改变出租产品用途， 将其作为商品对外销售， 应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户， 贷记“主营业务收入――商品房销售”账户；同时，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产 品累计已提摊销额借记“出租开发产品――出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品― ―出租产品”账户。 例 3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为 1 200000 元，该房屋账面原值为 200 0000 元，账面累计已提摊销额为 1 000 000 元，现企业已收到一张金额为 1 200 000 元的支票并将房屋 移交买主。 ①收到房屋销售款时： 借：银行存款 1 200000 贷：主营业务收入――商品房销售 1 200 000 ②房屋销售当月末结转其销售成本时： 借：主营业务成本――商品房销售 1 000000 出租开发产品――出租产品摊销 1000000 贷：出租开发产品――出租产品 2000000房地产开发企业会计讲座（三） 第三讲 房地产开发企业产品成本的核算（上） 房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。 在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、 广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中， 有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称 为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中 的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在 项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开 发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1．土地开发成本。 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。 2．房屋开发成本。 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项 费用支出。 3．配套设施开发成本。 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配 套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本。 它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的 各项费用支出。 二、房地产开发成本核算对象 开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企 业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象： 1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。 2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一 个成本核算对象。 3． 对于个别规模较大、 工期较长的开发项目， 可以结合经济责任制的需要， 按开发项目的一定区域和部位， 划分成本核算对象。 成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。 三、房地产开发成本项目 开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共 配套设施费和开发间接费等。 1．土地征用及拆迁补偿费： 指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿 费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。 2．前期工程费： 指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。 3．基础设施费： 指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电 设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及 安装费都在基础设施费项目内归集。 4．建筑安装工程费： 指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。 5．配套设施费： 指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行 车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。 6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包 括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行 政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。 目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业 只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地 面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。 所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项 目。 四、开发产品成本核算程序 (一)应设置核算的账户 为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户： 1．“4301 开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户 借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已 竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类， 如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下， 按成本核算对象进行明细核算。 2．“4302 开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折 旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为 开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户 无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。 (二)开发产品成本核算程序 开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是： 1．归集开发产品费用。 (1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明 细分类账户，贷记有关账户。 (2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分 类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 (3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费， 按一定的方法分配计入各开发成本核算对象， 即借记“开发成本” 总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。2．计算并结转已完开发产品实际成本。 计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产 品”账户，贷记“开发成本”账户。 3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户房地产开发企业会计讲座（四） 五、土地开发的成本核算 土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的 自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产 品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核 算其土地开发成本。 (一)土地开发费用的归集与分配 企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出， 除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成 本――房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本――土地开发”账户核算。分别按照“自 用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开 发费用的明细核算。 1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。 这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本――土地开发”账户及有关明细 账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。 2，配套设施费的归集与分配。 配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况： (1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记 “开发成本――土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本――配套设 施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。 (2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本――配套设施开发”账户归集，待 配套设施竣工时，再转入“开发成本――土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设 施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成 本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本――土地开发”账户，贷记“预提费用――预提配套设施 费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本――配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后， 对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。 3．开发间接费用的归集与分配。 企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了， 再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户 转入“开发成本――土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门， 其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。 (二)完工土地开发成本的结转 已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法： 1．为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。 开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品――土地”账户。 2．开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。 应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地 开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。 (1)分项平行结转法。 就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分 录是： 借：开发成本――房屋――土地征用及拆迁费 al ――前期工程费 a2――基础设施费 a3 ――建筑安装费 a4 ――配套设施费 a5 ――开发间接费用 a6 贷：开发成本――土地――土地征用及拆迁费 al ――前期工程费 a2 ――基础设施费 a3 ――建筑安装费 a4 ――配套设施费 a5 ――开发间接费用 a6 这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归 集了该场地应负担的全部费用。 (2)归类集中结转法。 就是将应结转的各项土地开发费用， 归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目， 然 后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。 借：开发成本――房屋――土地征用及拆迁费 al ――基础设施费 a2+ a3+ a4 贷：开发成本――土地――土地征用及拆迁费 al ――前期工程费 a2 ――基础设施费 a3 ――建筑安装费 a4 这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接 费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。 企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品――土地”账户。 下面举例说明土地开发成本的核算方法。 例 4 甲房地产开发公司于 2001 年 5 月在梁园开发一块土地，占地面积 40000 O。开发完成后准备将其中 的 30000 O对外转让，其余的 10000 O企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济 业务： ①支付土地出让金
元，作会计分录如下： 借：开发成本――土地――梁园(土地征用及拆迁费)
贷：银行存款
②支付拆迁补偿费 5 500000 元，作会计分录如下： 借：开发成本――土地――梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000 贷：银行存款 5 500000 ③支付勘察设计费 210000 元，作会计分录如下： 借：开发成本――土地――梁园(前期工程费) 210000 贷：银行存款 210000 ④支付土石方费用 5 500000 元，作会计分录如下： 借：开发成本――土地一―梁园(前期工程费)5 500000 贷：银行存款 5 500000 ⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款 1 500000 元： 借：开发成本――土地――梁园(基础设施费)1 500000 贷：应付账款――X 施工企业 1 500000 ⑥9 月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本――土地开发――梁园”账户归集的开发总成本为 37710000 元，则单位土地开发成本为 942．75 元／O。其中自用的 10000 O土地尚未投入使用，其余 30000 O已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下： 借：开发产品――土地(梁园)
主营业务成本――土地转让成本 28 282 500 贷：开发成本――土地――梁园
例 5 续前例，若自用的 10000 O土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两 种方法结转土地开发成本； ①采用归类集中结转法结转土地成本时： 借：开发成本――房屋――梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000 ――梁园(基础设施费) 1 802 500 贷：开发成本――土地――梁园(土地征用及拆迁费)
――梁园(前期工程费) 1 427 500 ――梁园(基础设施费) 375 000 ②采用分项平行结转法结转土地成本时： 借：开发成本――房屋――梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000 ――梁园(前期工程费) 1 427 500 ――梁园(基础设施费) 375000 贷：开发成本――土地――梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000 ――梁园(前期工程费) 1 427 500 ――梁园(基础设施费) 375 000房地产企业预缴企业所得税会计核算方法的探讨 根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先 按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品 完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业 会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损） 的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业 的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算 工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性； 如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中 的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业 务问题，而且简便易行。 “同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算， 两者的明细账合并在同一账页 中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴 过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。 二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账 页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运 用如下。 １．预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。 ①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借 方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应 为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏 分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为 零。 例１：某企业Ａ幢２０２号２００３年预收账款５万元。２００４年８月３１日止累计预收账款４０ 万元（其中二季度末止累计３０万元），累计预提营业税费２．２２万元，企业所得税１．４８５万元， ９月份预收账款１０万元。经计算９月份应交营业税费为０．５５５万元，二季度应在“递延税款”归集的 企业所得税为０．９９万元；销售结算转回营业税费２．７７５万元，企业所得税２．４７５万元。据此 登记明细账如下： 明细账 会计科目：递延税款 明细科目：营业税费 企业所得税 户名：Ａ幢２０２号 房地产开发企业应该缴纳哪些税（费）？ 一、 营业税（一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要 涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将 土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构 筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式 销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股 权，应按本税目征税。 ⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。 （二） 涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税 等。 1、销售不动产的营业税计税依据 ] 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1） 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个 人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额 ① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③ 按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本× （1+成本利润率）÷ （1―营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1） 根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产 企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服 务业?代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房 屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应 按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）》规定： _ 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。 合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方 式也有以下两种： ① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以 转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分 房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了 营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不 动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去， 则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 ② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该 土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程 中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方 发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业?租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按 “销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细 则》第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建 房，则要视具体情况确定如何征税： ① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接 受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用 权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得 的利润不征营业税。 ② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业 税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取 得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收 入依“销售不动产”税目征收营业税； ③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入 股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征 税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各 自销售，则再按“销售不动产”征税。 对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 （3）根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）》规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这 是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收 取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出 （4）中外合作开发房地产征收营业税问题 根据《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》规定： ① 关于中外双方合作建房的征税问题 中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房 销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同 承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际 取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。 同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售 不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产” 征营业税。 ② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题 : 外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权， 计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接 冲减中方当期的营业收入。 ③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为 5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产 的范畴内，税率为 5%。 计算公式=营业额× 5% 二、城市维护建设税 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第 19 号）规定： （一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。 （二）税率：分别为 7%、5%、1%。 计算公式:应纳税额=营业税税额× 税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。 1、纳税义务人所在地在城市内的，税率为 7%； 2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为 5%； 3、纳税义务人所在地不在 1、2 项范围内的，税率为 1%； 三、教育费附加 （一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额 （二）税率为 3%。 计算公式:应交教育费附加额=营业税税额× 费率。 四、土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[
号）规定，土地增值税是对转让国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让 房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的 扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲： （一）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入 征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此， 转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。 （二）转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 （三）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 （四）取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （五）土地增值税的计税依据 ) 计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除 《条例》 《细 和 则》规定的扣除项目金额后的余额。 房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土 地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括： , 1、取得土地使用权所支付的金额； 2、开发土地的成本、费用； 3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格； 4、与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为： （1）取得土地使用权所支付的金额。 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及 拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。 为了便于计算，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据 实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用 权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的 10%的 以内计算扣除。 （4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机 构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。 （5）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房 地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 tajU x （6）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加 计 20％的扣除。 （六）税率： 土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额 50％的部分，税率 30％。增值额超 过扣除项目金额 50％，未超过扣除项目金额 100％的部分，税率 40％。增值额超过扣除项目金额 100％， 未超过扣除项目金额 200％的部分，税率 50％。增值额超过扣除项目金额 200％的部分，税率为 60％。 五、房产税： 如果企业拥有房产产权的,需缴纳房产税。 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90 号）的规定，房产税是在城市、县城、建制镇、 工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房 产原值(评估值)为计税依据,税率为 1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)× (1-30%)× 1.2%。 六、城镇土地使用税 如果企业拥有土地使用权的,需缴纳城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院令第 17 号发布）的规定，城镇土地使用税是在 城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据， 按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=∑(各级土地面积× 相应税额)。 北京市城镇土地纳税等级分为六级， 各级土地税额标准为：一级土地每平方米年税额 10 元；二级土地每平方米年税额 8 元；三级土地每平方米 年税额 6 元；四级土地每平方米年税额 4 元；五级土地每平方米年税额 1 元；六级土地每平方米年税额 0. 5 元。 ' 七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费 如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。 rj? （一）根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第 133 号令公布）规 定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征 收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为 1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值× 税率× (1-3 0%)。 （二）中外合营企业土地使用费，外商投资企业土地使用费是对行政区域内使用土地的外商投资企业（出 让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度 等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式为：应纳土地使用费额=占用土地面积*适用的单位标准。 八、印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 11 号）的规定，印花税是对在经济 活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分 为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=计税金额× 税率,应纳税额=凭证数量× 单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所 书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权 转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在 转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。 在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人 在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 九、契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第 224 号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转 移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。 征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和 房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 （一）下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 1、 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的； 2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的； 3、建设工程转让时发生土地使用权转移的； ` 4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 （二） 契税的计税依据如下： 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； I 即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同 确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契 税。 2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使 用权出售、房屋买卖的市场价格 或者评估价格核定； 3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换 ，为交换价格的差额； 4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规 定缴纳契税外，房地产转让者应 当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益。 5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分 权属改为全部权属时，为全部权 属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应 予扣除。 前款成交价格明显低于市场价格的差额明显不合理，并且无正当理由的 ，由契税征收机关参照市场价格核 定。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第 224 号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转 移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土 地权属的承受方。应纳税额=计税依据× 税率 十.所得税 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 国税发[2003]83 号
国家税务总局各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位： 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企 业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房 地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下： 一、关于开发产品销售收入确认问题 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应 根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时， 确认收入的实现。 （二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前 付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷 款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的， 应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收 入的实现。 3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方 提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例 计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售 出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现： 1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁 期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。 2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销 售开发产品确认收入的实现。 （六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。 二、关于开发产品预售收入确认问题 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业 利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额＝预售开发产品收入× 利润率 预售收入的利润率不得低于 15％（含 15%），由主管税务机关结合本地实际情况 ，按公平、公正、公开 的原则分类(或分项)确定。 预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的 销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利 润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题 （一）下列行为应视同销售确认收入1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； 2.将开发产品转作经营性资产； 3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者； 4.以开发产品抵偿债务； 5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 （二）视同销售行为的收入确认时限 视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。 （三）视同销售行为收入确认的方法和顺序 1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定； 3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于 15%(含 15%),具体由主管税务机关确定。 四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题 房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的， 可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认 收入的实现；持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同 预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确 定。 房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同 规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。 五、关于成本和费用的扣除问题 房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成 本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。 开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。 房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭 证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目 同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工 程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。 下列项目按以下规定进行扣除： （一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品 的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本 按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷ 总可售面积 销售成本=已实现销售的可售面积× 可售面积单位工程成本 （二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公 共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。 1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。 2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将 应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中， 应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。 （三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发 生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接 在税前扣除。 （四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发 生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。 （五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权 出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲 置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行 扣除。 （六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价 值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损 失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。 （七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、 销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。 （八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前 扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。 六、关于本通知适用范围和执行时间问题 本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。 本通知自 2003 年 7 月 1 日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。 国家税务总局 二○○三年七月九日房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 财政部 发文时间：
实施时间：
失效时间： 法规类型： 行业财务制度 所属行业： 房地产业 所属区域： 全国 阅读人数： 310 发文内容： 国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财 政厅(局)： 近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房 地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规 范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制 度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给 你们，请认真贯彻执行。 一九九九年五月十一日房地产开发企业财务 管理若干问题的补充规定 为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为， 加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下： 一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理： 1?项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的， 主办企业收到投资 各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合 同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。 投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。 2?项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的， 主办企业收到投资各方 开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售 项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后， 按合同规定分配项目利润。 二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同， 合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金 作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定 分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预 收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二 款规定执行。 三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办 理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权 出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计 入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发 产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户 登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营 业收入，并结转代建工程相关成本。 五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处 理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。 六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理： 1?出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的， 土地使用权转让收入计入 其他业务收入，该项土地使用权(无形资产)摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费 计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售 过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。 2?出售合同中实行房地产统一作价的， 房地产出售收入扣除该项房地产的账面 净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营 业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收 入计入企业住房周转金。 七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、 协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。 八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预 售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款 管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。 九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前， 与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商 品房竣工验收办理租约的手续后，应将预收账款转为营业收入。 十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再 根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取 得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取 得的售房价款计入营业收入。 十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企 业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并 不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取 的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款， 企业应将其他应付款冲转应收账款。 十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在 开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计 入财务费用。 十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入， 但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工 作量(即开发成本的当年借方发生额) 的 60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入 待摊费用： 预计全年营业收入在 1500 万元以下的，不超过年预计营业收入的 5‰；预 计全年营业收入超过 1500 万元(含 1500 万元)但不足 5000 万元的，不超过该部分预计营 业收入的 3‰；预计全年营业收入超过 5000 万元(含 5000 万元)但不足 1 亿元的，不超过 该部分预计营业收入的 2‰；预计全年营业收入超过 1 亿元(含 1 亿元) 的，不超过该部 分预计营业收入的 1‰。 房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始， 应将待摊的业务招待费，在 3-5 年之内分期摊入管理费用。 十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从 开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设， 不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。 单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提 公共配套设施费。 十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共同部位、 共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)作为代收代缴款项管理，并专户存储。按 照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时， 相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而 滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。 十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费， 计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金 (应收 账款)；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。 十七、本补充规定由财政部负责解释。 十八、本补充规定自颁布之日起执行。第一章 新准则下房地产企业会计科目及注释一、 房地产企业会计科目及明细账的设置 随着社会信息化的发展，大多数财务人员使用财务软件进行会计核算了。 会计电算化的特点就是通过输入会计凭证，自动记录明细账、总账，出具报表。 因此，对于初次进入房地产行业的会计来说，要想学好房地产会计，最重要的事 情是学会做会计分录、熟悉税收、做好财务分析。本书就从认识房地产行业会计 科目入手，熟悉房地产企业会计分录和明细账，让您尽快掌握房地产会计知识， 成长为一名成熟的会计师。房地产企业会计科目及明细账的设置序号 科目编号一级会计科目名称明细帐的设置一、资产类1 2库存现金 银行存款 按照开户银行和其他金融机构、存款 种类等，分别设置“银行存款日记账” 3 1012 其他货币资金 设置外埠存款、银行汇票存款、银行 本票存款、信用卡存款、信用证保证 金存款、存出投资款等 4 1101 交易性金融资产 按照交易性金融资产的类别和品种， 分别“成本”、“公允价值变动”进行 明细核算。 5 1121 应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位 明细核算，并 设置“应收票据备查 簿”，逐笔登记每一商业汇票的种 类、号数和出票日、票面金额、交易合 同号和付款人、承兑人、背书人的姓名 或单位名称、到期日、背书转让日、贴 现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收 回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后， 应当在备查簿内 逐 笔注销 6 7 8 9 10 11 12 31 31 1321 应收账款 预付账款 应收股利 应收利息 其他应收款 坏账准备 代理业务资产 按照开发项目及债务人进行明细核算 按照开发项目及供应单位、施工单位 进行明细核算 按照被投资单位进行明细核算 按照借款人或被投资单位进行明细核 算 按照开发项目及其他应收款的项目和 对方单位（或个人）进行明细核算 按照应收帐款的类别进行明细核算 按照有无风险和委托单位、 资 别（如定向、集合和专项资产管理业 务）、贷款对象，分别“成本”、“已实 现产管理类未结算损益”等进行明细核算 13 14 行 明细核算 15 16 17 18 08 1411 开发产品 发出商品 委托加工物资 周转材料 按照开发项目，分别开发产品的种类 （商铺、住宅等）进行明细核算 按照购货单位及商品类别和品种进行明 细核算 按加工合同、受托加工单位以及加工物 资的品种等进行明细核算 按照周转材料的种类（如低值易耗品、 包装物等），同时还应分别“库 存”、“摊销”进行明细核算 19 20
存货跌价准备 持有至到期投资 按照存货项目和类别进行明细核算 按照持有至到期投资的类别和品 种，分别“投资成本”、“溢折 价”、应计利息”进行明细核算。 21 22 23 应 当分别“投资成本”、“损益调 整”、“所有者权益其他变动” 进 行明细核算。 24 25 的，
长期股权投资减值准备 投资性房地产 按照被投资单位进行明细核算 按照投资性房地产类别和项目进行 明细核算，采取公允价值计量 11 持有至到期投资减值准备 可供出售金融资产 长期股权投资 按照持有至到期投资类别和品种 进行明细核算 按照可供出售金融资产类别或品种 进行明细核算 按照被投资单位进行明细核算。长 期股权投资核算采用权益法的，
在途物资 原材料 按照开发项目及供应单位进行明细核算 按照开发项目及材料的保管地点(仓 库)、材料的类别、品种和规格等进还应分别“成本”和“公允价值 变 动”进行明细核算。 26 27 28 29 30 31 安 装设备”、“待摊支出” 以及单项工程进行明细核算。在建工程 发 生减值的，应在本科目设置“减值准 备”明细科目进行核算。 32 33 34 35 36 以 单独设置“商誉减值准备”科目进行核 算。 37 38
长期待摊费用 递延所得税资产 按费用项目进行明细核算 按照可抵扣暂时性差异等项目进行明 02
固定资产清理 无形资产 累计摊销 无形资产减值准备 商誉 按照被清理的固定资产项目进行明细 核算。 按照无形资产项目进行明细核算 按照无形资产项目进行明细核算 按照无形资产项目进行明细核算 商誉发生减值的，应在本科目设 “减值准备”明细科目进行核算，也可 01 04 长期应收款 未实现融资收益 固定资产 累计折旧 固定资产减值准备 在建工程 按照承租人或购货单位（接受劳务 单位）等进行明细核算 按照未实现融资收益项目进行明细 核算 按照固定资产类别或项目进行明细 核算 按照固定资产类别或项目进行明细 核算。 按照固定资产类别或项目进行明细 核算。 核算企业开发的自有工程，按 照“建筑工程”、“安装工程”、“在细核算，根据税法规定可用以后年度税 前 利润弥补的亏损产生的所得税资产，也 在 本科目核算。 39 1901 待处理财产损溢 按盘盈、盘亏的资产种类和项目进 行明细核算 二、负债类 40 41 42 一 商业汇票的种类、号数和出票日期、到 期 日、票面余额、交易合同号和收款人姓 名 或单位名称以及付款日期和金额等 01 短期借款 交易性金融负债 应付票据 按照借款种类和贷款人进行明细核算 按照交易性金融负债类别，分别“本 金”、“公允价值变动”进行明细核算。 按照债权人进行明细核算，同时应当 设置“应付票据备查簿”，详细登记每资料。应付票据到期结清时，应当在 备 查簿内逐笔注销。 43 细 核算。 44 45 经 费”、“职工教育经费”、“解除职 工
预收账款 应付职工薪酬 按照开发项目，按购房单位或个人进 行明细核算 按照“工资”、“职工福利”、“社 会保险费”、住房公积金”、“工会 2202 应付账款 按照开发项目，分别不同的债权人 （如供应单位、施工单位等）进行明劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目 进 行明细核算。 46 源 税、土地增值税、城市维护建设税、 房 产税、土地使用税、车船使用税、教 育 费附加、矿产资源补偿费等。企业代 2221 应交税费 &按照应交税费的税种进行明细核算营 业税、消费税、营业税、所得税、资扣代交的个人所得税，也通过本科目 核 算。企业不需要预计应交数所交纳的 税 金，如印花税、耕地占用税等，不在 本 科目核算。 47 48 49 算 50 业 务）等进行明细核算 51 保 证、重组义务以及固定资产和矿区权 益 2801 预计负债 按照预计负债项目进行明细核算，如 对外提供担保、未决诉讼、产品质量 2314 代理业务负债 按照有无风险和委托单位、资产管理 类别（如定向、集合和专项资产管理 41 应付利息 应付股利 其他应付款 按照存款人或债权人进行明细核算 按照投资者进行明细核算 按照开发项目，分别其他应付款的项 目和对方单位（或个人）进行明细核弃置义务等。 52 53 进 行明细核算。 54 2502 应付债券 按照“面值”、“溢折价”、“应计 利息”、“交易费用”进行明细核算。 企业发行的可转换公司债券，应在本 科 目设置“可转换公司债券”明细科目 进 行核算。 55 56 57 58 11 2901 长期应付款 未确认融资费用 专项应付款 递延所得税负债 按照长期应付款的种类和债权人进行 明细核算。 按照未确认融资费用项目进行明细核 算。 按照拨入资本性投资项目的种类进行 明细核算。 按照应纳税暂时性差异项目进行明细 核算。
递延收益 长期借款 按照政府补助的种类进行明细核算 按照贷款单位和贷款种类，分别“本 金”、“溢折价”、“交易费用”等三、共同类 59 60 61 62 63 64 02 01 衍生工具 套期工具 被套期项目 实收资本 资本公积 盈余公积 按照衍生金融工具类别，分别“成 本”、“公允价值变动”进行明细核算 按照套期工具类别进行明细核算 按照套期项目类别进行明细核算 按照投资者进行明细核算 分别“资本溢价”或“股本溢 价”、“其他资本公积”进行明细核算 分别“法定盈余公积”、“任意盈余公四、所有者权益类积”进行明细核算。企业（外商投资）还 应分别“储备基金”、“企业发展基 金”进行明细核算。 65 4103 本年利润664104利润分配分别“提取法定盈余公积”、“提取任 意盈余公积”、“应付现金股利或利 润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补 亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企 业（外商投资）还应分别“提取储备基 金”、“提取企业发展基金”、“提取职工 奖励及福利基金”进行明细核算。企业（中 外合作经营）在合作期间归还投资者的投 资，应在本科。67 68库存股 开发成本 按照开发项目，分别成本项目（土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接 费用）进行明细核算五、成本类695101开发间接费用按照开发项目，分别费用项目（职工薪 酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、 其他费用）进行明细核算70 71劳务成本 研发支出按照提供劳务种类进行明细核算 按照研究开发项目，分别“费用化支 出”与“资本化支出”进行明细核算六、损益类 72 73
主营业务收入 其他业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算 按照其他业务收入种类进行明细核算，如 出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入 74 6101 公允价值变动损益 按照交易性金融资产、交易性金融负 债、投资性房地产等进行明细核算 75 76
投资收益 营业外收入 按照投资项目进行明细核算 按照处置非流动资产利得、非货币性资 产交换利得、债务重组利得、罚没利得、 政府补助利得、确实无法支付而按规定程 序经批准后转作营业外收入的应付款项等 进行明细核算 77 78
主营业务成本 其他业务成本 主营业务的种类进行明细核算 按照其他业务成本种类进行明细核算， 如销售材料的成本、出租固定资产的累计折 旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物 的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资 房地产的累计折旧或累计摊销等 79 80
营业税金及附加 销售费用 营业税、土地增值税、城建税、教育费 附加等 按照开发项目，分别费用项目进行明细 核算，如保险费、包装费、展览费和广告 费、商品维修费、预计产品质量保证损失、 运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而 专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经 营 费用。 81 理中 发生的或者应由企业统一负担的公司经 费 (包括行政管理部门职工薪酬、修理费、 物 料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅 6602 管理费用 按照费用项目进行明细核算，如企业的 董事会和行政管理部门在企业的经营管费等)、工会经费、董事会费(包括董事会 成 员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介 机 构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务 招 待费、 房产税、 车船使用税、 土地使用税、 印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等 82 续 费、 企业发生的现金折扣或收到的现金折 扣 83 股 权投资减值准备、 持有至到期投资减值准 备、固定资产减值准备、在建工程――减 值 准备、工程物资――减值准备、生产性生 物 6701 资产减值损失 按照资产减值损失的１３个项目进行明细 核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期 6603 财务费用 按照费用项目进行明细核算，如利息支 出(减利息收入)、 汇兑差额以及相关的手资产――减值准备、无形资产减值准备、 商 誉――减值准备、贷款损失准备、抵债资 产――跌价准备、损余物资――跌价准 备。 84 6711 营业外支出 按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、 非货币性资产交换 损 失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出 等 85 86
所得税费用 以前年度损益调整 按照“当期所得税费用”、“递延所得 税费用”进行明细核算会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵 盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定 的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业 不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可 比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账 簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自 行确定会计科目编号。同时，朋友们也要注意到，中小型的房地产企业（资产总额 1 亿元、营业 收入 1 亿元以下）不用全部设置所有的会计科目，可以根据企业规模大小，自行 设置。会计科目可以设置三级或四级，主要看是否有利于核算和分析。 二、 房地产企业会计科目注释学会了房地产企业会计科目和设置明细账的明细， 我就和大家一起学学这些 会计科目是来干什么用的， 也就是分别对他们做出注释。 在这里， 各位要注意了， 我注释的仅仅是中小型房地产企业常用到的会计科目， 对于什么交易性金融资产 啊、或有负债、代理业务资产（负债）啊、公允价值变动损益啊、资产减值损失 啊等等很少用得着的科目暂不介绍， 您若用的上的话要记得去找会计准则查一下 或找高手问一下。这些会计科目我顺着资产负债表的左边开始，也就是资产类科目说起，然后 说说资产负债表的右边，即负债和所有者权益，最后解释损益表上的科目。资产负债表的基本架构即是有名的“会计等式” 资产＝负债＋所有者权益 简单定义会计等式的名词如下： 资产 指的是为公司所拥有、能创造未来现金流入或减少未来现金流出的经济资 源。 创造未来现金流入：例如货币资金（能取得利息）、存货（能通过销售得到 现金）、投资性房地产（能得到租金）、设备（能制造货品以供销售）。 减少未来现金流出：例如预付工程款、预付房租等各种预付项目，由于已预 先付清，未来不必再付出现金。 负债 指的是公司对外在其他组织所承受的经济负担，例如应付及预收款项、应付 职工薪酬、长期借款等。负债也包括部分的估计值，例如公司需要估计法律诉讼 案所造成的可能损失。 所有者权益 指的是资产扣除负债后，由公司所有者享有的剩余权益，又称为“净资产” 或“账面净值”。 上述的会计等式其实是个恒等式， 因为它是公司资金来源与资金用途一体两 面的表达。 会计等式左边 代表资金的用途。资金可以用各种形式的资产拥有，例如货币资金、存货、 应收及预付款项、固定资产等。 按照威尼斯会计表达的传统，资产负债表常把资产按照流动性，也就是转化 成现金的速度快慢和可能性高低来排序，将流动性较高的资产排在前面。 会计等式右边 代表资金的来源。资金的来源可能是负债或是所有者权益。 负债与所有者权益的相对比率一般称为“财务结构”。负债越多，财务压力 越大， 越可能面临倒闭的风险。 反之， 部分公司可能会选择完全没有长期借款 （但 仍有短期借款），一般称这种公司为“零负债公司”。 为了反应资金来源和资金用途之间的恒等关系， 了解每一项经济活动的来龙 去脉，我们一般使用“复式记账法”来记录经济业务内容、进行会计核算。西方 的经济学家及社会学家，经常称赞“复式记账”能协助经理人进行理性的商业决 策，是欧洲资本主义兴起的重要功臣。它目前已成为世界通用的会计记账方法。 资产部分 流动资产通常是指一年内能转换成现金的资产。按照惯例，流动性越高的资产排在越 前面，所谓流动性高，就是变现现金的能力快。 1001 库存现金 会计科目中的库存现金就是指钞票， 人民币。 和资产负债表上的现金不一样。 库存现金是狭义上的现金，指人民币，而财务报表上的现金是广义上的现金，包 涵库存现金、银行存款、其他货币资金。 说到现金，作为会计了，您和出纳说话的时候可要注意点，别问，公司现在 有钱吗？会让出纳一头雾水的，有钱？现金还是银行存款？ 专业的会计说话要分清现金还是银行存款的。记得又有一次到市场买菜，秤 好菜以后，忽然发现我没带现金，就说，坏了，我没带现金（一般人都说我没带 钱）。卖菜的师傅说，我不要支票的。呵呵，师傅还知道支票呢。老婆在医院工 作，九十年代的时候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到从浴室出来一女士，实际上 是想问里边的人多少， 可是她上来就问： “里边病号多不多啊” 把人家吓坏了…… 这叫职业语言，呵呵。1002 银行存款 银行存款就是公司在银行中存有的货币资金。有的随时可以使用，有按揭贷 款的，部分资金存入保证金账户，只有客户归还完贷款，解除抵押后才能使用。 这部分资金也在银行存款中列示。您可以按照银行的名称分设二级明细账。例如 工商银行--致远分理处、工商银行--理想分理处、建设银行营业部等等。月底按 照银行对账单和银行日记账编制银行余额调节表，对未达账项予以关注。 如果公司规模较大， 同时在几家银行办理银行贷款和按}