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&在这6种房子买了之后必定升值！
在这6种房子买了之后必定升值！
来源：房天下综合整理 &&发布时间：
那么买房子作为我们日常投资和刚需的一种，我们该如何运用洪荒之力来确保它一路涨下去呢，下面小编为大家盘点了让房子升值的6大关键要素。要素一：看位置地段、地段、还是地段。房产作为不可动的资产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是非常重要的一个关键性因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展前景。城市核心，无疑最能享受城市发展的红利，比较具有升值空间。而如果购房者在市核心的某个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产极有可能大幅升值，这类房产简直就是宝中之宝，切不可错过。要素二：看交通随着汽车对城市生活的影响越来越大，交通对于置业的影响权重也就越来越大。方便是第1要务，有多少路公共汽车能够通到小区，以后的城市轻轨会不会经过这个地方?对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查。居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，因小区内没有汽车穿行、停放，没有噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲能，可大大提高小区环境质量。人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。要素三：看环境我们都知道“逛公园回家”和“回家逛公园”是两种截然不同的境界，现代人生存压力大，城市资源人均占有比例严重失调，生态、环保、宜居的意识逐渐深入人心，环境自然而然成了买房必须考虑的一大要素。广义上，环境可略分为自然环境和人工环境，自然环境就是小区自然资源;人工环境则包括配套设施、人口密度、绿化、社区交通等，但环境好的房子价格相对较高，否则就是地段不够好。能兼顾环境和价格的房子并不多，如果有具备公园、城市广场、林荫大道等元素的楼盘，既宜居又保值增值，该出手时就出手。必须要提的是，看环境一定得事先身临其境，仔细考察，有些开发商喜欢贴上“小区未来环境好”的标签，拿虚拟的规划图作诱饵和促销噱头，为以防这些承诺最终变成“空头支票”，看环境要秉承“耳听为虚，眼见为实”的原则。要素四：看配套居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。主要配套包括小孩普及教育设施，医疗设施，社区便民设施，公共活动场所或绿地，保安保洁与社区管理等，由于各项目都配建有商业裙楼，这些补给型的配套是后天的商业性供应，不是一般人所能经常性可利用的，所以在买房过程中就显得更为重要。教育和医疗配套是重中之重，稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，较好是从幼儿园、小学、中学都齐全，这样能够保障业主在忙于事业的同时也能悉心照顾孩子的成长;其次应该设有☆级医疗配套，以保障家人尤其是老幼的就医效率和质量。其余相应的生活设施配套(社区配套)可以对应自己的需求来进行选择。要素五：看商业商业可以激活一个楼盘、一个区域、甚至一个城市的无限价值，所以商业也是考量一个楼盘是不是“潜力股”的重要指标，并且这个商业远不止是社区商业，而是能带动整个区域发展的“商圈”，通常指时下风靡的Shopping Mall(融吃喝玩乐购于一体的巨型一站式消费核心)、百货购物核心、特色商业街区、大型商超、知名餐饮、各种专卖店、便利店、休闲娱乐设施等。如果一个楼盘没有商业，便会成为一个没有人气的“空城”，其区域价值将无得到提升，也就无从谈起居住舒适度、便利度以及增值性。商业配套设施不仅为居民提供便利时尚的生活，且是一个区域能否增值的“试金石”，商业带来人气，人气反哺商业，二者相辅相成螺旋式增长。所以购房者在买房之前一定要擦亮眼睛，你看中的房子究竟商业氛围、商圈前景如何?如果遇到齐备大型购物核心、时尚商业街、大型主力店、大型超市、大型餐饮、大型百货、超级影院等商业配套的房子，可以不必再考虑下家。要素六：看价格大家都明白，买房子当然绝不是越便宜越好，关键是要看性能价格比，也就是说是否物有所值、价格合理。俗话说“货比三家不吃亏”，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，耐心对同一区位、同等档次楼盘的性能进行比较，同时还要问清实价。对有意购买的几个项目进行性能与价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即底价;有的是“均价”，有可能上下浮动;有的是“较高限价”。一般来讲，性能越好的楼盘越贵，但也不排除部分楼盘价格虚高的情况，此时就需要冷静：哪些性能是必须的，哪些性能对自己无用，然后进行取舍，对于那些只会增加房价的华而不实的卖点性能一定要果断“割爱”。买房就是一场，和房开商博弈，和自己博弈。有了专家的六大建议，相信
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各地大建高尔夫球场亏损背后:配套房产项目赚钱
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《新闻1+1》日完成台本
高尔夫球场：绿色的“诱惑”！
节目导视：
大量占用耕地、林地，违规违纪无视中央政令，七个省市，七个影响恶劣的高尔夫球场被查处、被取缔。
中央纪委监察部执法监察室专员黄伟：
坚决纠正有令不行，有禁不止的行为。
以农业生态之名，以体育休闲之名，以旅游观光之名，以环境整治之名，是谁可以让高尔夫球场挂着羊头卖狗肉。
文登市国土资源局副局长刘昌军：
我们得知他们真正的目的，是打着建农业生态园的名义，建高尔夫球场。
2004年中央已经有关禁令，但全国新增的400多家高尔夫球场，到底是怎么出来的？《新闻1+1》今日关注高尔夫球场大整治开始。
主持人柴璐：
你好观众朋友，欢迎收看正在直播的《新闻1+1》。
如果有人要问世界的第一大运动是什么，可能很多人都会脱口而出，足球啊。没错，现在欧洲杯正在如火如荼地进行，很多人甚至不惜在熬夜看球。但是当我们回到现实当中的时候又不难发现，似乎我们的足球场是越来越少了，但与之相反的是，另外一种球场却似乎越变越多，那就是高尔夫球场。一个是平民运动，一个是贵族运动，这说明我们的贵族越来越多了吗？显然也不是，这其中很多的球场都是违规建设的球场，就在今天国家的相关部门规定了严肃查处取缔的七个违规建设的球场，我们先来了解一下相关的名单。
这里是贵州省铜仁市江口县，这片1200亩的集体土地原本是用来建设生态旅游产业园的，结果有人就敢在百姓的眼皮底下把它建设成一个高尔夫球场。
铜仁市江口县国土资源负责人田波：
就是根据它的设计，就是找到它的设计图纸方案，就看见上面有些高尔夫球场的球道，这个规划。
这里是辽宁阜新市，这片露天的矿区，上级的审批是想修建一座矿山公园，但是这是公园吗？
阜新市国土资源局监察大队支队长姜洪东：
海州露天矿破产之后，整个矸子山就废弃了，做啥呢，是申请国家矿山治理项目，进行矸子山治理。
这里是山东文登市，这片面积2217.96亩的集体土地，也是对外宣称要建设农业生态园，但私下里它还是要建高尔夫球场。
文登市国土局副局长刘昌军：
以这个搞农业生态园的名义，给我们(回复)一直没有停，打政策这个擦边球。我们又多次来看，发现它在铺这个地下管网，我们得知他们真正的目的是打着建农业生态园的名义，建高尔夫球场。
以农业生态园的名义、以体育休闲公园的名义、以旅游观光的名义，甚至是以整治河流滩地的名义，北京温榆河高尔夫球场、辽宁阜新海州矿国家矿山体育公园高尔夫球场、山东威海汤泊温泉度假村运动公园高尔夫球场，广东惠阳金玉东方黄金珠宝产业园高尔夫球场、贵州铜仁梵净山高尔夫球场、云南昆明梁王山生态运动休闲旅游区高尔夫球场、陕西西安林克斯高尔夫球场，七个省市七个影响恶劣的高尔夫球场被查处，被取缔。
画面提示：
画面解说：
广东惠阳金玉东方实业发展有限公司，未经批准非法购买贵州市惠阳区秋长街道维布村及村民小组的集体林地1774.5亩后进行建设。
山东威海汤泊温泉度假有限公司租用文登经济开发区止马岭村集体土地2271.96亩。
就跟当地的村签了一个租赁协议，而且也没有约定什么用途，这个价位在我们当地是最高的，到目前为止没有超过这个价格。
虎视眈眈违规租用集体土地，除了商人的财大气粗，违规高尔夫球场的背后，还有一些地方的部门对中央政令的熟视无睹。
画面提示：
画面解说：
北京温榆河高尔夫球场在2011年4月《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》印发后，违规顶风建设。陕西西安林克斯高尔夫球场在清理整治通知印发后违规顶风建设，且在全国高尔夫球场清理整治工作中瞒报球场建设情况。
据了解，此次监察部和国土资源部对这七座高尔夫球场的查处，仅仅是一个开始，下一步还将有更大的整治行动。
画面提示：
画面解说：
中央加快经济发展方式监督检查工作领导小组，已将高尔夫球场清理整治工作列为今年监督检察的重点内容，派出12个检查组对21个省区市和新疆建设兵团进行集中检查。
高尔夫球场，中央明令禁止，百姓不断举报，舆论也是持续监督，但是一个巨大的疑问是，七个违规的高尔夫球场在建设过程中，有关部门不清楚中央的禁令吗？更大的疑问是早在2004年国务院就下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》，但是禁令下达之后全国的高尔夫球场数为何反而从当年的100余家增加到现在的600余家，高尔夫球场背后到底有什么冲动？
从这次公布的七家违规建设的高尔夫球场当中，我们也发现了一些共性，我们可以盘点一下，第一个共性我们在发现的七个违规的球场当中，有四个注明的违规理由都是顶风建设，所谓的顶风建设就是第一顶风建设是2011年4月份在国家的相关部门发布了关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作这样一个通知之后，这些球场依然在进行建设当中。第二点就是在查处的违规的球场当中，我们发现占用了大量的耕地和林地，这些球场的面积从1200亩到2200多亩不等，可以说占用的耕地和林地的面积是非常之大。第三点，我们看到的违法的投资者他们并非不是不知道有相关的法律法规，但是他们都是抱着侥幸的心理在移花接木、偷换概念。因为我们发现，在查处的七个违规建设的高尔夫球场当中，有的是以修建农业生态园的名义，有的是以建设休闲旅游区的名义，有的是以建设体育公园等等的名义。事实上，从2004年开始我们看到国家的相关部门就已经出台了相关的法律法规，我们可以来了解一下，在2004年的时候国务院办公厅下发了关于暂停新建高尔夫球场的通知，2006年国土资源部和国家发展改革委员会又把高尔夫项目列入了禁止用地的项目目录。2011年的十一个部委联合下发关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知，而这次七个违规的高尔夫球场就是在2011年下发通知之后依然在建设当中的。
我们不禁要问，这些法令法规不可谓不严，为什么这些高尔夫球场依然是令不行，禁不止呢？难道是有关的监管部门没看着？没发现吗？应该不会，因为我们想一想一个数百亩甚至上千亩的高尔夫球场的建设，它从审批到贷款到拆迁到开工，它的动静不可谓不大，为什么监管部门就没看见呢，怎么投资者就能够一手遮天、一路绿灯呢？
新闻解说：
2004年1月国务院办公厅下发关于暂停新建高尔夫球场的通知，要求各地一律不得批准建设新的高尔夫球场，尚未开工的项目一律不许开工建设。
这条关于高尔夫球场的禁令发布至今已经八年，几乎一提到高尔夫球场就会被舆论引用，这是一条人所共知的禁令，但是2010年5月国土资源部通报显示，全国经过正式审批的高尔夫球场仅有十家左右，但根据北京林业大学高尔夫教育研究中心的调查结果，到2010年底全国有近600家高尔夫球场，而在2004年他们调查的数字仅为170家，这意味着在禁令下达后的七年里各地又违规建设了400多家高尔夫球场。
今天，面对七个被查处的球场，每一个都是占地千亩以上，投资数亿元的项目，他们为什么可以开工建设？如果没有中央的查处，这七家违规的球场能停下来吗？记者调查发现很多高尔夫球场项目都是地方政府作为招商引资项目而引进的，并期待着他们能为当地的投资环境带来改变，那么一个高尔夫球场到底能为当地带来怎样的经济效益呢？
湖北红莲湖高尔夫球场俱乐部行政部长方钰霆：
收入的话基本上能够略微亏损一点点。
只靠打球就是略有亏损。
对，暴利是不可能的。
在湖北省鄂州市作为湖北省首批批准建立的红莲湖高尔夫球场，如果在非周末的时间来到这里，球场上经常是空无一人，在这个初期投入一个多亿的高尔夫球场，常规经营高尔夫球场的收入每年却只有1600万，而运营成本，每年光是球场的维护费用就有五六百万，再加上人员工资和税费，因此要想实现赢利几乎不可能。
北京大学地方政府研究院院长彭真怀：
整个高尔夫球场运营状况都是不理想的，大概有七成是不盈利的，有一种极端的说法甚至超过九成都是不盈利的。
既然经营高尔夫球场本身并没有暴利，甚至处于亏损状态，那为何近几年来高尔夫球场的版图却大肆扩张？调查显示全国各地高尔夫球场建设都和房地产有着密切的关系，在一些城市甚至70%高尔夫球场都伴随着房地产项目。
红莲湖高尔夫国际社区置业顾问：
我们宝安集团拿的这一块地，总共才2000多亩，但是我们就拿了1800亩出来做高尔夫球场，其实这都是最大的一个配套。
在湖北的这家红莲湖高尔夫球场周边有一个叫做红莲湖高尔夫国际社区的别墅群，它与高尔夫球场属于同一个开发商，并从2008年就已经开始销售，记者从网上查询发现，红莲湖高尔夫国际社区所在的湖北省鄂州市华容区如今的房价仅在每平米元，但这个别墅群在2008年开盘价就有每平方米6000元。靠近高尔夫球场的房子单价更是高达每平方米9500元，这个社区总建筑面积共计8.5万平方米，即使按照开盘时的每平方米6000元计算，如果这些房子销售一空，销售收入也有5.1亿元。
原中国高尔夫协会秘书长崔志强：
球场投资进去之后，如果有了地产做配套的话，相对来说这个球场的这部分经营收入相对来说，占的比重就不大，所以地产因为回收比较快，而且利润比较高。
在不少地方政府的眼中的建设高尔夫球场似乎像这个城市的名片一样，他们睁一只眼闭一只眼的允许高尔夫球场项目野蛮地上马，似乎就是认定了“没有高尔夫引不来金凤凰”，比如说我们看到这些数据，《财富》杂志统计显示，中国大陆的高尔夫球洞数和引进外资数量高度相关相关度达80%。以观澜湖高尔夫会为例，在这个世界最大的高尔夫球俱乐部建成之后，观澜镇的外资企业不断增加。
我们再来看下一条，建设一个18洞的标准球场需要购买1200亩的土地，国家对高尔夫球场按娱乐业征税，总税率达23%。这些似乎看起来诱惑都非常的大，对于地方政府有了高尔夫球场似乎面子工程更好看了，有了城市的形象，有了城市的品位似乎都在提高，另外从里子上来说，实惠也很大，有了税收的提高同时土地还在增值，因此地方政府就说既然建了这样一个球场，又能够拉动周边的经济，又能够解决就业，何乐而不为呢？接下来就这个问题来请教一下，中国城市发展研究院副院长彭真怀教授，彭教授您怎么看建设高尔夫球场似乎能够招商引资也似乎能够拉动地方经济，怎么就不对呢？
这个问题确实就像我们刚才在片中看到的背景资料一样，高尔夫球场从2004年中央禁令下发以来，出现了400多家违规建设的情况，这里面有一些很重要的地方政府的利益驱动，这些利益驱动就包括因为过去这20多年里，我们这种要地不要人的城市化进程当中，我们确确实实把土地财政收入作为地方政府的主要的来源，有的说是40%的财政收入，有些地方达到65%。我们知道一个18洞的1200亩的标准高尔夫球场，这是一个国际标准，但是我们国家很多的高尔夫球场实际上占地都在3000亩以上，个别高尔夫球场甚至占地在10000亩以上，这些超出国际标准的用地实际上本身都是高尔夫企业用来配套所谓的高档的会所酒店，或者别墅区。这样的卖地的收入对于地方政府确实是一笔可观的收入。
第二问题我们看到的，高尔夫这样一个活动，本来是一个体育竞技活动，但是我们对它征税是按照娱乐业、歌舞厅的征税，23%的营业税，这样对地方政府也是一个巨大的税收收入。
第三，就是2007年以来，我们颁布了关于城镇土地使用税的问题，这个使用税的征收办法，大城市我们征收是每一平方米征收1.5元至30元，中等城市征收是1.2元到24元，小城市是0.9元到18元，而县城这些是在0.6元到12元，这些城镇土地使用税对地方政府也是一个重要的税收来源。
第四，实际上挥之不去的我们认为高尔夫腐败，最著名的例子就是大家可以看到被公开查处的，温州高尔夫协会的当中，有20多位从处级到厅级干部，从这些官员的可看得见的收入来讲，不可能经常性的光顾高尔夫俱乐部打球，至于我们称为叫做高尔夫腐败，全国600多家高尔夫球场，仅从温州这个球会来看，20多个处级以上干部，那全国呢，这种情况确确实实值得我们深思。
彭教授，您刚才主要站在地方政府政务部门的角度看这件事，我们可以换一个角度，站在投资者的角度来说，建设这些高尔夫球场究竟能不能盈利，我们看到的数据是大部分甚至能达到90%的高尔夫球场，都是亏损的，所以说投资高尔夫球场本身似乎并不能够盈利，但为什么那么多人趋之若鹜呢？可能更多眼睛是盯在了周边所谓的基础设施的建设和配套设施建设所获得的利润上来，我们先看一个数字，我们看到云南、海南、上海、北京、广东、浙江等等这些地方高尔夫球场和房地产关联度最低也将近70%，最高达到90%，一旦建了高尔夫球场周围的别墅和房产价格至少会高出20%到30%，这是一个朝向管理集团给出的数据，它也是一个比较专营的高尔夫球场的公司，似乎还看到更大的数据如果有了高尔夫球场以后的话，周围的房产要翻倍，甚至翻两倍，您怎么看待这两件事情之间的关联？
其实企业家之所以投资高尔夫球场，他也是有利可图的，在目前的情况下，其实一个高尔夫球场的建设费、维护费、包括员工的工资开支收入对于投资企业来讲至少需要三个亿以上的资金，在这种情况下其实就像刚才主持人说的那样，九成以上的高尔夫球场光靠打球，光靠50万元甚至上百万元的球场的会费是维持不了高尔夫球场正常运营收入，怎么办？所以投资企业一般采取三种办法应对，一种就是通常所见的高尔夫成为高收入阶层，特殊的运动项目。就是一张球会的卡是50万到100万。第二种，就是违规的偷税，2007年广东曾经查处过40多家高尔夫球场，其中全部偷税，当年补交的税额将近4个亿，这样一种情况。第四种，高尔夫投资的企业家，为了投资的回报就在通过房地产开发的形式，来捆绑房地产开发，就像刚才说的这样一个专业的集团，一个高尔夫评估集团所说的那样。
彭教授，可能现在叫停高尔夫球场建设的根本原因，也包括您刚才所说的偷税、漏税或者滋生官员腐败，或者抬高地价等等，但最根本的原因还不是这样，为什么高尔夫球场一定要停建呢？其实说白了因为它与民争地，与民争水，与民争环境。
形状各异的沙坑，倒映树影的湖泊，大片碧绿的草地，这是去年七月底，记者在北京空中沿永定河河道航拍的一组画面，仅仅这一条沿线上就至少有七家高尔夫球场，而在互联网上，用卫星地图察看更是触目惊心，那些绿色区域几乎都是高尔夫球场。大批的球场都离不了水源，对于缺水的华北地区水源又何来？去年记者在北京及河北的多家高尔夫球场调查时发现，水对于他们来说似乎都不是问题。
高尔夫球场工作人员：
一天就得用几千吨水。
高尔夫球场工作人员1：
每天都得浇，这草地一天不浇就完了。
高尔夫球场工作人员2：
恐怕最高的时候一天六七千方的水都可能。
中国高尔夫球协会场地管理委员会秘书长苏德荣：
一个高尔夫球场一天的平均用水量至少达到两千，或者两千到两千五百立方米。
苏德荣从事高尔夫教学已有20多年，听他给我们算一笔帐。一个18洞的标准球场，每天平均耗水立方米，一年下来就要用掉40万吨的水，而对于27洞、36洞甚至54洞的高尔夫球场来说，耗水量更惊人。根据材料显示，2010年北京高尔夫球场总得耗水达到了将近4000万立方米，4000万立方米什么概念，对于一户北京普通的三口之家，每月的平均用水量是8立方米，一年100立方米，4000万立方米相当于40万户普通家庭，也就是一个百万人口的中等城市的全年生活用水量，而记者在多地调查发现，这些高尔夫球场为了逃交水费，大都私自打井使用地下水。
高尔夫球场工作人员3：
每个地上都留着井。
自己打的井是吧？
工作人员3：
等于是咱用水不花钱？
工作人员3：
对于地下水，无节制的打井开采会有什么后果。河北省水文水资源勘测局水资源处处长郎洪刚就指出，深层一地下水几乎不能恢复，恢复的年份往往要以万年来做单位。
河北省水文水资源勘测局水资源处郎洪刚：
开采就是超采，开采多少就少多少。
除了耗水巨大，高尔夫球场为了维护草坪而大量使用的农药、杀虫剂和化肥也会给环境带来严重污染。一份高尔夫年度报告显示一个占地1000亩的18洞高尔夫球场每个月施用的氮磷钾混合肥、杀菌剂、杀虫剂至少13吨，而这些化肥农药被草坪吸收的不到一半，大部分都随雨水从阴沟暗槽里流向附近的水库、河流，有的则渗透到地下。
清华大学环境学院教授钱易：
根本那个水不能再做饮用水源了，如果是有农药残留在里头，那就更危险了，因为这个农药一般都是对人体有毒有害的。
正是由于大量的占用土地和高耗水、高污染，2004年1月国务院办公厅下发通知，明令各地一律不得再批准建设新的高尔夫球场，尚未开工的一律不许开工建设。
除了高耗水、高占地之外，我们看到这次违规被清理的七家高尔夫球场，占用的土地很多都是集体用地，集体的耕地或者是集体的林地，所以这样的一个球场的建设必然会对我们的粮食安全造成一个隐患，那么接下来继续连通彭教授，彭教授您怎么来看，一方面是球场的建设可能会对经济有一定的拉动作用，另外一方面又会对环境造成负担，怎么来处理今后的高尔夫球场，这种违规建设的高尔夫球场现在严肃查处取缔了，取缔之后是要把它拆除还是合法化、规范化后让它合法发展？
我个人看法从总体判断，高耗地、高耗水的高尔夫球场是不适合资源短缺的中国基本国情，这个是一个基本的判断。刚才我们看到了，高尔夫球场占地1200亩以上，甚至个别的地区占地更多，全国600多个高尔夫球场已建或在建的高尔夫球场实际上占地72万亩，那么占用林地和耕地28万亩，像这样一种情况确实是触目惊心的，对于这样一种状况，我们究竟如何采取怎样的处理办法？从2004年以来、2006年到去年，十一个部委采取文件的形式来整治高尔夫球场，是不是把已建的，在建的高尔夫球场一铲了之，我认为是应该多一些疏导，我在想美国的高尔夫运动是不是值得我们推敲，要把高尔夫运动还于民间，还原于一种平民的运动，其实高尔夫运动本质上是苏格兰人用棍子为了赶羊群时候一种比赛的娱乐项目，看谁把石子击的又准又远。这样一种情况给我们中国一个启示，美国有两万多家高尔夫球场，这些球场没有门童、没有会费、没有高档的别墅，只是一种平民化的运动，可能建在公园里，建在绿地里，每一个公民都可以拿着自己的球杆去打球，所以这样一种运动，把高尔夫运动归为一种平民运动可能在未来治理整顿的时候，这是一种很重要的政策选择。
把它回归到一个公共运动的项目，可能让更多人去享受这项项目的乐趣，但是在前提可能在制定一个规范，您觉得未来这个规范要如何制定？
规范的制定我想要体现在新的高尔夫球场建设当中所面临的一些突出的问题，比如说第一对它的营业税的征收问题，目前营业税是23%的增收额度，是不是把它视为一种文化体育活动，按照5%来征收，我注意到个别省已经在做这样的尝试。第二，针对高尔夫球场关于城镇土地使用税增收较高的不切实际的情况，是不是可以把高尔夫球场作为一种绿地绿化项目加以征收土地使用税，甚至免税，因为这是一项公众的活动。
好，谢谢彭教授。
我想高尔夫说到底它是一项运动，为了我们的身体健康，但是少数人的健康不能够建立在大多数人的牺牲上，最终我们要把高尔夫回归到在法律的框架下，在尊重自然和生态的前提下，让它真正的回归到自己的运动属性。
感谢收看今天的节目，再见。
本文来源：中安在线
责任编辑：王晓易_NE0011
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来源：搜狐体育
作者：《高尔夫杂志》刘畅
　　对于开发商而言，地产包括两个大方向：出售会籍和销售楼盘。在高尔夫扎根中国的前29年，尽管销售情况出现过短暂的浮动，却从没有像2013年这样冷清。一位资深经理人感慨，高尔夫地产做成现在的局面，与新一届执政者的政策不明朗化有一定的关系，但是更多的问题来自于行业自身。
　　在摇摆中前行
　　放眼世界，球场和房地产一直紧紧捆绑在一起，作为城市名片和地标性建筑，展现在世人面前。几乎百分之百的开发商，都希望凭借高尔夫促成房产交易，或者相较周边楼盘更贵的价格进行稀缺性推销。与海景地产的“蓝色”一样，高尔夫地产被从业者们形象地比喻成“绿色”地产。
　　从2008年末开始到2013年中，因为土地升值、通货膨胀和投资渠道稀缺等因素，房地产价格以令人错愕的速度实现了N连翻，一跃成为地方政府和个人投资者最为热捧的投资(炒作)题材。来到2013年末，随着紧缩型货币政策和征收物业税的预期，地产销售急转直下。很多二、三线城市甚至发生了所谓的群体性事件，虽然还没有蔓延到北上广深等高尔夫和地产发达城市，但是空气中已经弥散着寒冷的味道。从街边巷口闲来无事打的地产经纪人，到无时无刻的广告骚扰，这都是往年看不到的光景。
　　首都机场高速沿线诞生了北京最早一批高尔夫别墅和业主球场，或许那里的经理人对于市场的潮起潮落更有发言权。“物业税不是新鲜的税种，关键在于收取的比例。”某球会总经理D介绍到，“如果是千分之一，那么这点支出还抵不上物业升值的速度，但是如果是百分之一，那么业主就要考虑囤积房产的性价比了。”毕竟，拥有高尔夫别墅的业主购买力很强，房产往往不止一处，而这些房产的总价值都不会低于数千万，甚至个别过亿。
　　对于投机，中国人是异常敏感的民族――喜欢买涨，也勇于杀跌――在利益面前，每个人都不甘于落后旁人。一旦政府明确征税，那么大量的抛售，很大程度上将打击高尔夫地产价格。
　　7大因素决定产品价格
　　促成高尔夫与房地产联合开发的原因，除了经济发展和高尔夫自身魅力的推动力外，最主要的还是购买者对高尔夫社区高尚的住宅、优美的自然景观和人文环境的热烈追求，以及与高尔夫关联的相关物业开发带来的巨大经济收益，对投资者的利益驱动。开发商经常讲，球场建造了一个环境，房地产才能有发展的土壤，才能够通过房地产来回收球场的投资成本，并加速得到投资回报。
　　球场带动土地升值最显著的案例当属观澜：早在1994年，深圳到观澜都没有一条像样的公路，自从盖了观澜湖球场，拉来了比赛，不仅促使政府出资修建了梅观高速，并吸引了大量外地和外国的资本拥有者前往参观投资。球会的建设者不仅从房地产建造中收回了球场投资，还享受到地块升值的红利。
　　尽管高尔夫地产的开发看上去就是“球场 + 房地产”的形式，但是两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否密切联系，形成良性的互动发展关系，各种资源在互相促进中达到整体共赢的效果。以下七大因素值得每一位高尔夫地产业主、投资者和开发商思考，它将最终决定房地产的价格。
　　1、球场与房地产的轻重比例
　　球场与房地产开发在项目整体开发策略中地位孰轻孰重？是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的核心？以上配比将影响着整体开发的方向和定位。住房比例轻了，那么每一栋的单价会增加，开发商销售和资金周转将面临考验；住房多了人就挤，每一位业主分摊的资源就相对少了，势必也影响整体的定位和定价。
　　2、球场资源与房地产增值的关系
　　高尔夫房地产一般比同区的单价高17%(在国外基本上浮30%)。除了高尔夫景观资源对住宅价格的带动之外，综合资源(如社区、配套、价值认同感、客户分类等)对物业增值的提升作用亦是不可忽略的。
　　3、球场客户资源与产品细分
　　高尔夫球场吸引的客户往往是地产的潜在消费人群。因此对高尔夫球场客户的特征细分有助于确定该区位产品开发的定位，从而降低房地产的开发风险并取得最佳利益――没有不好的商品，只有消费人群的错误定位。
　　高尔夫地产案例一：早在2002年，深圳市政府就针对小产权房出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及其实施细则，沙河的开发商看准时机，主动牵头，并在业主大会上通过了由业主集资，球会先办大产权证，再分发到各户的办法。最终，每户业主缴纳了约50万元的集资款(沙河的别墅当时的均价是300万元一套)获得了产权证，现在每套高尔夫别墅的售价在万元。而同样是高尔夫地产的深圳高尔夫，政策出台时没有积极应对，错过了政策给予支持的最佳时机。现在，尽管深高的别墅较沙河更靠近市区，价格也只能卖到沙河的一半，升值空间被压缩了很多。
　　4、球场建设与房地产开发的顺序
　　众所周知，开发商的土地都是从地方政府手中租来的。如何快速流转资金的同时将利益最大化，便成了摆在每一个地产老板的面前最现实的问题。先盖球场令土地升值，再建地产将价值放大？还是先把别墅建好，再用高尔夫球场促成交易？每一位高尔夫地产开发商必须精确布局。
　　5、高尔夫球场与住宅的空间布局
　　一般来说，地产开发商希望充分利用球场的景观资源，而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅，同时住宅过于靠近球道安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。国外的设计师一般都在最好的最合理的景观上建造别墅，而中国的开发商恨不得里外三层只要有地就全码上楼，弄得球员如同钻进了混凝土的走廊，举目都是围墙。如果高尔夫标榜的是高端私密，那么窗口间不过尺的距离，无异于给了开发商最响亮的耳光。
　　6、球场经营与地产开发的盈利关系
　　中国有很多高尔夫球场其设计建造已经接近了世界顶级水平，但球场经营情况却不尽人意。《朝向白皮书》做过调查：中国的高尔夫球场有60%至70%常年亏损。所以，球场单靠自身的运营实现收支平衡，难度很大，更不要说为开发商赚钱。真正吸引高尔夫球场投资的还是房地产和物业开发收入。
　　曾效力于多家球会的W先生，在几年前受开发商邀请，前往南方的三线城市评估当地的高尔夫房产价格。“别扯建成以后可以卖多贵，那是3年后的事，”W劝告开发商，“同样的商品现在卖1万一平米，3年后消费高尔夫地产水平上不去，建成高尔夫球场也卖不出高价。定价合理才能卖得快，高尔夫地产千万不要自欺欺人。”他为记者算了一笔球会的营运账：作为房地产项目建造时期的经理人，评估产品周边的消费水平、最高的房价、现有的土地能做多少房子、能回收多少钱&&这些都是最显而易见的数据推算。
　　一旦项目的前期投资确定了，球会的收入也将变得有理可循：以2000套的高尔夫地产项目为例，常规情况有200套是球道边的高端别墅，每户有两个名额享受完全会员资格；次级联排别墅大概有600户，每户享受限制次数的会员待遇；更次的高层公寓大约1200户，他们不享受会员待遇，但是可以以折扣价格订场。于是，社区中有多少人是经常打球的，有多大的比例会来球会消费，每人大概会花多少钱&&等等一系列经营数值，都变得可以预期。
　　案例二：昆明春城湖畔的“十年计划”现在仍作为教学案例，被后来者奉为成功的营运模式：十多年前，新加坡吉宝置业公司联手昆明市政府在阳宗海边上，聘请小罗伯特?琼斯和杰克?尼克劳斯分别设计了风格迥异的18洞球场，然后马不停蹄地在亚洲各地邀请旅游团前往打球度假，在接待旅行团之余推销预留的房地产产品。从球场建设伊始，春城湖畔便熙熙攘攘，声名鹊起；2014年，春城球会宣布不再接待任何旅游团，球会专属业主使用。这场十多年的混乱，完全按照开发商规划的时间节奏，成为“可控制的乱象”，达到多方共赢的目的。(编注：从2004年开始，春城湖畔的营收就突破亿元，其中打球费用只占30%到40%)
　　7、高尔夫球场及地产开发的主体关系
　　高尔夫和房地产开发都属于高投入、高风险的项目，一般发展商很少具备同时开发这两类项目的投资能力和经验，球场开发和地产开发主体是否应实现分离？若分离，两者之间的关系应如何协调？有些人喜欢拆分出售，买了房产的业主可以优惠购买会籍――比如北京鸿华和CBD――这也产生出一个问题，业主的权益如何得到保障？北京丽宫和君山的开发商想得更绝，球会专属业主，不对外开放，那么维持球会运营的钱从哪来？
　　其实，这笔账并不难算，以一个总体面积在20万平米的地产项目而言，如果比同类的产品每平米多卖1000块钱，那么总共可以产生2亿元的资金，这些钱足够建造一个18洞球场，并维持球会初期的正常运营。如果一定要找出第三种状态，可能像北京翡翠湖这样单做球场没有房地产真是一朵奇葩，但是这种模式背后必须有庞大的客源支撑，二、三线城市几乎不可行。打破传统意味着背叛还是进步“为什么没有人再买会籍了？因为作为产品，它卖不出去。而且，球会的一手会籍卖不完，二手市场会籍的价值也就永远上不去。”从观澜湖走出来的资深经理人H，一语道出了他眼中的会籍销售瓶颈，“以前网络没有那么发达，会籍将同样价值取向的人聚集在一起；现在随便上个网，打个电话就能几百块钱订个场，那么谁会花几十万的价格买会籍呢？”
　　高尔夫作为高端人群的定义，正在经营者的手中破灭了。随着球场越建越多，有限的打球人口使得球场经理人走上了价格竞争的游戏老路。你也许并不能责怪经理人的短视，毕竟很少有经理人能陪伴球会成长，从一而终，销售额才是摆在眼前并决定是否完成业绩的硬性指标。于是乎，家庭卡、不记名卡、订场公司、分时度假卡等等一系列的促销戏法，如同海水灌进船舱一样，使本来就疲软的营运收入更加步履艰难。会员的权益得不到保障，归属感不复存在，会籍的价值便得不到体现。
　　试想一下：如果在北京周边出现5到6家公众球场，将会对市场造成怎样的冲击？
　　首先，打球的门槛下来了。公众球场应该面向初学者和贪便宜的人，甚至可以不安童拉包(只在每个洞设置两个观察员帮助找球，提示加快速度)，球童和球车变成了额外收费的选项，也不需要高大上的会所服务，球会的营运成本直线下降。然后，不降低球场品质的前提下，培养前来打球的人的礼仪。因为没有会员，所以完全可以对不守规矩的客人说“不”，也可以将更多的时间用来举办活动，这又增加了球会的收入。
　　其次，公众球场也不影响盖楼，尽管它不适合建动辄过亿的球道豪宅(人多了毕竟喧嚣)，但是适合上班族居住的高层公寓是跟公众球场的定位非常贴合的――让更多人享受高尔夫的美景的同时，为球场带来了大量潜在客户。谁说盖在球会围墙里面的房地产才能称之为高尔夫房地产呢？
　　“高尔夫房地产”概念是不是应该扩展为“高尔夫社区”概念呢？如果象北京天通苑那样的超级大楼盘配上一到两个18洞公众球场会怎样？
　　最后，公众球场为高尔夫产业培养了更多客户，他们可以在对高尔夫产生更高需求时，寻找更加属于自己特点的球会，并且在打球过程中消费球具，聘请教练，浏览媒体，产生旅游的念头等等&&这都是将蛋糕做大的方式，尽管，它不属于公众球场产生的直接效益。
　　此外，公众球场还有一个经理人们心照不宣的优势。公众球场由于服务大众，在很多存在法律法规的灰色地带，政府往往会“同情”具有公益色彩的单位。
　　“你有没有想过，如果高端的球会保持好高端的门槛，不设门槛的公众球场抢走了低价的客源，那么剩下的有会籍的，却不那么高端的球会将如何维持生存？”记者不仅萌生了这个念头。“这个问题不应该由我考虑，我也想不出他们的出路在哪儿。但有一点可以肯定，那些严格执行会员制的球会势必倍受尊重，反而能有更好的发展空间。”H吐了一口烟，望着远处渐行渐远的夕阳，陷入了思考，“或许市场能给出公正的答案。”
　　案例三：拥有中国十佳球场之一“月球球场”的清远狮子湖球会，近期推出了为期三年的储值卡产品――一次性存15万，享18万会员待遇的消费额度――以应对乏力的会籍销售和营运成本上涨。
　　---“会员球场和会员制球场就因为一个字的不同，令原本庄严的大门打开了一条罪恶的门缝，”H说，“原因在于私人球场并不私人且趋于泛滥，而公众球场反倒成了凤毛麟角。”
(责任编辑：带鱼)
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